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modelo carta sobre cláusula suelo techo

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Actualizado 21/03/2011
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Autor
Tema
Fecha
may-2009
12 mens.
Circunstancial
27/05/2009 22:46
La he elaborado para todo el que la quiera utilizar, adaptandola a su situación o como carta denuncia


A MIEMBROS DEL GOBIERNO DE LA NACION
A SENADORES Y DIPUTADOS DE LA NACION
A OTRAS AUTORIDADES Y PERSONALIDADES
A LOS MEDIOS DE COMUNICACIÓN SOCIAL

Asunto: SOBRE LA LLAMADA CLAUSULA SUELO Y TECHO EN LAS HIPOTECAS.

Estimado (a) Señor (a)

El suscribiente ________________ desea trasladar a las autoridades interesadas y a los medios de comunicación social información alternativa no vista en la prensa sobre este asunto, ni tratada por los políticos durante el debate sobre el estado de la nación, ni ser tema de las elecciones al Parlamento Europeo, con el ruego de que este punto de vista que es el compartido por la mayoría de los afectados encuentre el espacio que se merece.

Como se conoce esta cláusula consiste en limitar las oscilaciones del tipo de interés aplicable a las hipotecas. Aparentemente, esta cláusula es legal, es decir, no es abusiva ni tampoco se diseña con falta de reciprocidad. Vamos a comprobar en este análisis si es o no así.
En efecto, los Bancos que la incluyen han establecido un techo que supuestamente beneficia a los clientes. Pero se olvida el detalle de ser suficientemente alto como para que nunca perjudique al Banco, pues se suele ubicar en los 15 puntos o más. Si se diera esta condición los Bancos se quedarían con las casas, muy pocos podrían pagar una hipoteca. Entre tanto, el suelo se fija por encima de los resultados mínimos del Euribor, asegurando un beneficio extra al Banco sin contraprestación de ningún servicio distinto o adicional al cliente. El cliente pierde cuando el Euribor está alto y también cuando está bajo, en tanto que el Banco cuando dicho Euribor está alto se asegura su diferencial y cuando está bajo un beneficio extra. Un tipo de interés aplicable calificable de usurero y leonino.
Esta cláusula está diseñada para ajustar el índice de referencia al alza, no se altera el diferencial pues salta a la vista y la gente ya está aleccionada con el tema del redondeo, pero como el orden de los factores no altera el resultado, éste se consigue por otro camino. Se trata de un redondeo del índice de referencia hasta alcanzar el suelo (el techo es inalcanzable como se verá), de un ajuste del precio del dinero sin la prestación de ningún servicio o contrapartida equivalente. El redondeo no es darle forma redonda a algo, es ajustar el precio de un producto o de un servicio a favor del empresario sin contrapartida y siempre en beneficio de éste.
Expliquemos porque la cláusula es abusiva.
Por un lado, esta clausula es abusiva pues es una práctica con el mismo significado que el llamado redondeo. En éste se ajustaba el diferencial sólo en beneficio del Banco, sin contraprestación de ningún nuevo servicio. El suelo y el techo es lo mismo por sus efectos y forma, aunque se le pone otro nombre y se le viste de distinta manera. Se ajusta el precio del Euribor hasta alcanzar el suelo (mejor dicho se ignora el Euribor porque éste el Banco lo considera en niveles relativamente bajos y decide que el cliente haga un esfuerzo financiero a favor de la cuenta de resultado del Banco, y para ello sustituye el Euribor por otro índice de referencia conocido como suelo, índice fijo mientras el Euribor no lo supere) y de esta manera se infla el tipo de interés vigente, es decir, el precio del crédito que es el servicio que el Banco presta al cliente. El mismo resultado que el redondeo, en el redondeo se modificaba injustificadamente el diferencial, y en este el índice de referencia. Siempre en beneficio del Banco, pues el techo es inalcanzable.
Esta clausula rompe el equilibrio económico y sobre todo la reciprocidad en el contrato hipotecario, violando lo establecido en el artículo 82.4.c, del TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY GENERAL PARA LA DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS Y OTRAS LEYES COMPLEMENTARIAS, que indica que en todo caso serán abusivas las clausulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, éste en relación con el artículo 87, apartado 5 que indica que son abusivas “Las estipulaciones que prevean el redondeo al alza en el tiempo consumido o en el precio de los bienes o servicios o cualquier otra estipulación que prevea el cobro por productos o servicios no efectivamente usados o consumidos de manera efectiva.” En este caso el Banco no incrementa la masa monetaria prestada, esta continúa siendo la misma. Subrayo en todo caso, pues este tipo de clausula aunque aparezca formalmente como negociada o firmada se considera abusiva por la legislación mencionada. Este es el aspecto que la prensa ha desconocido, presentando la cláusula como válida por estar negociada y firmada ante notario, lo que resulta totalmente desacertado, implicando como efecto que la gente afectada se rinda.
Como decía al principio, la cláusula suelo-techo para enmascarar la falta de reciprocidad incluye el techo, que supuestamente es la contrapartida que beneficia al cliente. Pero el techo es ubicado en un nivel inalcanzable. Claro que esto hay que probarlo, cómo se puede probar algo que no ha sucedido, aquí radica la habilidad de los inventores del suelo y el techo. En principio, nadie puede asegurar 100% que dentro de un tiempo dado el Euribor pueda alcanzar los 15 puntos o más de techo. Sin embargo, existe una forma de verificar si el suelo-techo se estructura con o sin reciprocidad. Para eso están las series históricas de los índices de referencia. Desde diciembre de 2003 hasta octubre de 2005 el Euribor estuvo por debajo del 2.5, en tanto que su máximo histórico es de 5,393. ¿Puede quedar alguna duda en cuanto a la reciprocidad del suelo-techo? Evidentemente ninguna. El suelo está por encima del mínimo del índice durante cerca de dos años, es una ganancia asegurada, sólo había que esperar correr el tiempo.
Pero incluso si se toman las series de otros índices se comprueba la falta de reciprocidad: el máximo del mibor a un año fue del 10.9 en diciembre de 1993 ; del IRPH bancos en igual fecha fue del 11.57 ; del IRPH entidades en igual fecha del 11,7 ; y del CECA del 12,37 también en diciembre de 1993. Cómo se puede observar el techo es inalcanzable, si damos valor a estas estadísticas tomadas de Invertia.com y que los Bancos tienen en cuenta para estructurar un suelo-techo que nunca beneficiara al cliente. Como no he estudiado series de años anteriores, si alguno de estos índices hubiera alcanzado alguna vez un tipo del 15 o más se trataría de una situación coyuntural y difícilmente repetible. Estas series lo prueban. En todo caso una hipoteca media de 150000 euros a 30 años a un 15 % daría una cuota de 1896 euros: el Estado tendría que intervenir.
Ha quedado demostrado con datos y explicaciones porque esta cláusula es abusiva conforme a la legislación que protege a los consumidores. Pero, además, se puede afirmar que aunque la legislación no lo exigiera, es obvio que esta cláusula implica un importante desequilibrio que importa una cantidad de dinero notable en perjuicio del cliente y su economía familiar, y que sólo beneficia al Banco injustificadamente pues éste no aporta nada a cambio ; se altera de forma sustancial los derechos y obligaciones recíprocos de las partes ajustándose el tipo de referencia siempre a favor del Banco, obligando al consumidor a pagar un tipo más alto, es decir, un precio más alto por un producto o servicio cuya materia prima se abarata: el dinero. Es como si la gente tuviera que pagar más al panadero cuando el trigo baja, o a Repsol cuando el gasoil baja, etc., etc., manteniéndose el resto de variables estables ¡¿no?!

En el caso de las subrogaciones, la inclusión de esta cláusula es particularmente o doblemente abusiva, pues provoca que cuando se da la condición del Euribor por debajo del suelo, el cliente estará obligado a pagar más que en la anterior hipoteca subrogada. Los Bancos que realizan esta práctica suelen atraer a los clientes de otros bancos ofreciéndole mejorar su hipoteca, es decir, mejorarle el tipo de interés aplicable de la mano del diferencial. Se trata de maniobras que tienden a confundir y/o a despistar al cliente lego en asuntos hipotecarios y financieros a fin de que crea que lleva a cabo un negocio ventajoso.
La Ley que regula las subrogaciones hipotecarias establece claramente que “En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la mejora de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente.” Esto lo decía el artículo 4 de la Ley 2/94, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. Este artículo fue modificado por la Ley 41/2007, con el objetivo de que pudiera modificarse por esta vía subrogatoria también el plazo. El objetivo de mejorar las condiciones económicas de la hipoteca subrogada también se desprende de la reducción dispuesta en los costes registrales y notariales para llevarla a efecto. Aunque la ley modificada sustituyó el término mejorar por el de modificar, esta modificación legislativa no debe ser aprovechada para defraudar a los hipotecados presentándoles ofertas que aparentemente mejoran sus condiciones pero que en realidad suponen la inducción de disposiciones y decisiones que perjudican su patrimonio.
Esta cláusula afecta la causa principal de las subrogaciones que es mejorar el tipo de interés aplicable. Cualquier cláusula que tienda a neutralizar los efectos positivos de la mejora del índice de referencia o del diferencial empeorando el tipo de interés aplicable de una hipoteca subrogada es absolutamente contrario a derecho, es contrario a la naturaleza a la esencia a la razón de ser de la institución de la subrogación hipotecaria. Afecta a la causa de las subrogaciones, y no hay contrato o cláusula válida sin causa legítima y conforme a derecho.

Esta cláusula afecta al empleo y a la economía nacional. En efecto, el dinero que pudieran obtener las familias hipotecadas con la bajada del Euribor se queda en las manos de accionistas de los Bancos, engorda la cuenta de resultado de estos Bancos sin prestar un servicio a cambio. Es un dinero que el Banco saca de la circulación, pues las familias privadas del mismo no lo pueden gastar y de esa manera estimular el consumo y el empleo.

Es obvio que la prensa debiera explicar estas cosas y demandar del Gobierno una mejora de la legislación que protege o debe proteger a los consumidores del sector bancario. Que haya un escrutinio de estas prácticas que perjudican al consumidor, a la mejora de la competitividad y del empleo.

Espero que esta reflexión os sirva como apoyo de quienes más lo necesitan.

Saludos

firma


nov-2002
517 mens.
Frecuente
  E y J
28/05/2009 11:42
Me parece muy bien que luches por que te quiten en tu hipoteca una cláusula que no te gusta, pero no digas que no es recíproca.
Te voy a contestar con datos del banco de España que puedes consultar aquí:
http://www.bde.es/infoest/series/be1901.csv

Si te descargas estos datos y te molestas en meterlos en excel

Tardas 30 segundos, pero para quien no sepa como hacerlo:
1. guardas la hoja pinchando en archivo / guardar como, en tu equipo donde quieras.
2. abres una hoja nueva en excel
3. pinchas en datos / obtener datos externos / importar datos
4. te vas a la dirección donde habías guardado el archivo descargado de internet, lo seleccionas y das a abrir.
5. te abre el asistente para importar texto. pincha en delimitados y siguiente
6. desmarca "tabulación" y marca "coma". Siguiente, finalizar y aceptar.


una vez en excel, vamos a observar los datos atentamente. La columna que nos interesa es la G ; "MERCADO INTERBANCARIO:TIPOS DE REFERENCIA OFICIALES.A UN AÑO"

en esta columna podrás ver que el máximo está en el 22%, y los tipos no bajan de un 10% hasta julio de 1993, aunque en el 95 suben del 10% por 6 meses (¡Gen Santa, eso es sólo hace 14 años! Es más no bajan del 5´5% hasta mayo del 97 (¡Gen Santa! Pero si sólo es hace 12 años)

Es decir, historicamente los tipos no han estado al 2%, como parece que nos hemos acostumbrado últimamente, sino muchísimo más altos (¿Te atreves a hacer la media?)

Es más, mira durante cuanto tiempo los tipos estuvieron por encima del 14% (porque en realidad deberías mirar por encima del 15 menos un diferencial normal del 1%) y ahora mira lo mismo, pero por debajo del 2,5 ¿qué te parece la comparación?

Si querías que no te subiera del 5-7%, podrías haber mirado hipotecas a interés fijo, cuando firmaste también las ofrecían...

En fin, después de haber jugado un poquito con esta hoja excel, ahora sería buena idea reflexionar.

Saludos.
ene-2007
173 mens.
Habitual
28/05/2009 12:50
La carta me parece muy completa y se ve que te has informado bastante al respecto, pero discrepo con la gente que tacha la cláusula como abusiva o como timo o calificativos en ese sentido. Simplemente es una condición más incluida en las condiciones de una hipoteca que en su momento se firmaron ante notario y que los titulares de la misma quisieron aceptar.
En cuanto al techo que te refieres del 15%, esta es una cláusula estandar que se incluye en todas las hipotecas y este tipo máximo suele rondar entre el 15% como has comentado hasta el 22% que ha comentado E y J.
Independientemente de eso te puedo asegurar que soy conocedora de primera mano de entidades que han firmado con sus clientes un techo que rondaba entre un 6% y un 8%, dependiendo del plazo del mismo que estaba desde los 5 años a los 15 o 20 años. En este tipo de hipotecas no existía ningún tipo de interés minimo o suelo.
Debo decir que es cierto que la mayoría de las entidades que han firmado los ahora famosos suelos no han explicado a sus clientes como deberieran este dato, centrándose únicamente en cuestiones como un diferencial atractivo o las comisiones. Pero igual que ahora te has molestado en informarte y redactar esta carta para uso y disfrute de todas las personas que puedan estar en tu misma situación, creo que hubiera sido conveniente que cuando ibas a escriturar tu vivienda le hubieras dedicado el mismo tiempo al estudio de las escrituras y de las condiciones concretas que ibas a firmar, y si en ese momento no te veias capacitado/a o como alega mucha gente no tenías la suficiente cultura financiera, lo conveniente hubiera sido pedir asesoramiento a alguien que te lo pudiera ofrecer. Todas las entidades están obligadas a entregar una minuta o copia de la escritura de préstamo previamente a la firma de la misma, con lo que puedes leerla tranquilamente antes de estar frente a un notario que lo suele leer con mas ligereza y al que no le suelen parar para preguntar las posibles dudas.
La compra de una vivienda es una operación a un plazo muy largo y la financiación de la misma, no es como comprarse un frigorífico en el alcampo, por lo que se debería dedicar mas tiempo antes y no después de la firma.
Esta es mi sincera opinión aunq se que seguramente direis que lo digo por defender a las entidades o cosas por el estilo, pero la realidad es esa, una cosa tan seria como una hipoteca no se puede firmar a la ligera y luego lamentarse o alegar desconocimiento o simplemente decir que se trata de algo ilegal, que es una estafa y cosas similares.
oct-2007
1635 mens.
Asiduo
28/05/2009 13:02
Yo creo que se trata de una simple cuestión de justicia comparativa, que los bancos no cumplen nunca, y que las autoridades monetarias les permiten.
Con hipotecas entre un 5 y un 6%, aproximadamente, si el tope por abajo es del 3, parece lo sensato y lógico que por arriba sea del ¿8? ¿9?, pero no del 15.
Es lo típico de la banca, con tipos al 4% te daban un 3-4 % de interés, pero los descubiertos al 20,22 y más. Actualmente te pagan intereses del 1-2% y los descubiertos siguen en 15, 20 y mas ¿parece un poco desproporcionado, no?
Legal, pero injusto.
may-2009
12 mens.
Circunstancial
28/05/2009 13:42
porque machacan a los clientes que no se leyeron la cláusula, que no se informaron, como si una hipoteca tuviera sólo una o dos clásulas, son varias decenas y todas ellas complejas, por eso pueden colar una o dos abusivas, alguna pasará. Y que hacer contra esta cláusulas, decirnos, debimos leerlas, entenderlas, contratar a un asesor que nos explicara, y como no lo hicimos debo auto castigarme y no reclamar. Así el banco y sus defensores en la red estarán contentos.
oct-2007
1635 mens.
Asiduo
28/05/2009 17:50
Yo sigo insistiendo en que el problema no es "no haber leido bien la escritura", aunque en muchos casos parece que ahora se encuentran con el famoso suelo del que no se habían dado cuenta. Todo dentro de la legalidad.
Por mucho que leas, cuando vas a firmar una hipoteca "son lentejas", o firmas o no te dan la hipoteca, y no vale irte a otro banco, pues te hacen lo mismo.
El problema es de regulación, los bancos se acogen a lo que la ley les permite, que es clramente abusivo, al ser casi unidireccional, y totalmente descompensado en ambos sentidos (para mi un poco y para ellos un mucho)
nov-2002
517 mens.
Frecuente
  E y J
28/05/2009 21:44
pues yo no creo que sea descompensado. Una hipoteca se firma por muchos años, actualmente la mayoría de la gente la firma por más de 30 años. Si te coges las series históricas de lo que ha pasado en los últimos 30 años, verás que ha estado más tiempo por encima del 14% que por debajo del 2,5% Por tanto no veo el problema por ningún lado.
Por cierto, ¿autocastigarte por firmar esa cláusula? Honestamente, espero que en los próximos 40 años no vuelva a subir del 10%, porque si ya ha habido gente con problemas con el euribor al 5%, como suba al 10% nos vamos a enterar (e incluyo a todos, los que tengan hipoteca y los que no)...

Ojalá todo el mundo hubiera firmado la hipoteca a interés fijo (ahí si que hay suelo y techo)...
ene-2007
173 mens.
Habitual
29/05/2009 08:55
A ver yo no digo para nada que la cláusula me parezca justa o injusta, simplemente es una claúsula más dentro de un montón mas de condiciones que aparecen reflejadas en una hipoteca como las comisiones, las condiciones de subasta, etc. Todo eso engloba la escritura y nuestro deber antes de firmarlo es saber lo que estamos firmando porque sino luego es muy dificil reclamar algo que nosotros mismos hemos aceptado ante notario.
Esto no quiere decir que haya que castigar a estas personas por su posible "ingenuidad" o "credulidad" a la hora de confiar en la firma de su hipoteca en los consejos de un determinado gestor o entidad financiera. Yo pienso que sinceramente fiarnos en una cosa tan seria de un gestor que aunque conozcamos desde hace tiempo está trabajando para una entidad y su trabajo es vender un producto, es un error (y esto lo digo siendo mi trabajo precisamente este y habiendo perdido muchos clientes por explicarles las cosas sinceramente y sin omitir detalles como se hace en muchas entidades). A ver si me explico, que si vas a comprar un traje al corte inglés, o el dependiente es muy competente y te asesora correctamente diciéndote que ese traje en cuestión no te sienta bien. O puede que te encuentres el típico vendedor que x una comisión vende hasta su padre y te dice lo que haga falta con tal de que compres. Esto creo que pasa en todos los sectores y cuando lo que vamos a firmar es una hipoteca, x favor seamos sensatos, y decir que cuando vas al notario a firmar son lentejas, me parece cuanto menos irresponsable.
Si tu estás en un notario y éste te lee unas condiciones diferentes a las acordadas o algo no mencionado x la entidad y tu no estas de acuerdo, tu deber es no firmar, xq si lo haces estás consintiendo algo que sabes que no es justo y no estás de acuerdo, y luego como lo vas a reclamar dentro de un tiempo?? quien es ahí el culpable?? la entidad o la persona que firma condiciones que no quiere?? Un poquito de por favor.
Además creo que España es un pais donde tenemos una competencia bastante amplia y una diversidad muy rica en entidades, tanto cajas como bancos, y ofertas de hipotecas muy variadas, el cliente es el que tiene la sartén por el mango y puede elegir, por esta misma razón algunas entidades lanzan ofertas muy agresivas y atractivas, que nos pueden cegar y no dejarnos ver más allá.
He oido mil veces el comentario de "nadie da duros a cuatro pesetas" y "los bancos siempre ganan", y aún así os informaís mas de vuestros derechos y deberes a la hora de reclamar que a la hora de firmar un documento???
Y con esto quiero decir que la única solución para aquellas personas que tengan un suelo en su hipoteca y no estén conformes pues será intentar una subrrogación con otra entidad en la que no tenga ni ésta ni otra cláusula del mismo estilo y asumir los gastos que dicho cambio conlleve, sinceramente por mucha carta de reclamación que hagais teneis que ser realistas y ver que una hipoteca se firma ante notario para dar fé de que no hay abusos ni malas intenciones por ninguna de las partes y si en ese acto ambas partes habeís mostrado vuestra conformidad con lo firmado ahora por muy injusto que os parezca, la única solución es el cambio de entidad.
Y al igual que E y J, creo que nuestra memoria histórica muchas veces la basamos en nuestra propia conveniencia, porq realmente es la primera vez que un indicador hipotecario, en este caso el euribor, está en un nivel tan bajo como va a cerrar este mes 1,65%, y sin embargo el mibor que era el anterior indicador, en el que se han basado los intereses x ejemplo de las hipotecas de nuestros padres estuvo muchos años a un 17%, 13%...
oct-2007
1635 mens.
Asiduo
29/05/2009 13:23
Para Pausela
quizá lo he redactado de forma que no se entiende.
Dices "y decir que cuando vas al notario a firmar son lentejas, me parece cuanto menos irresponsable" no me refería en el momento de firmar en el notario, me refería a la negociación con el banco, y tu sabes (dices que trabajas en ello) que los bancos tienen la sartén por el mango, y al final todos los bancos hacen lo mismo, con ligeras variaciones, pero lo mismo al fin y al cabo.
Para Pausela y E y J
entonces ¿no veis descompensado un suelo en el 3 y un techo en el 20 con tipos al 4-5?, por favor, un poco de seriedad. Y no me hableis de cuando los tipos estaban al 15% o mas, eso son tiempos pasados, muy pasados, algo así como hace 20 años, aunque eso no quiere decir que no vuelvan otra vez, quien sabe lo que pasará en los próximos años. Yo simplemente digo que este tipo de clausulas techo-suelo están pensadas para que el banco salga siempre favorecido, no el cliente.
Y en el caso de los descubiertos en cuentas corrientes que comentaba anteriormente, intereses al 1 1,25 % y descubiertos al 20%, eso se llama en castellano puro y duro usura , e insisto en que la culpa es del regulador, que lo permite. Y aquí no influye el tiempo como en las hipotecas, es algo del día a día, de hecho los intereses han bajado del 5-6% al 1-2% y los descubiertos siguen en cifras astronómicas (20-25 y más)
ene-2007
173 mens.
Habitual
29/05/2009 15:03
Para PEPE123

Para empezar quiero decirte que mi comentario va con todo mi respeto hacia ti, no es que tu no hayas escrito con respeto pero no creo que mi opinión sea poco seria como comentas.
El caso es que creo que aquí hay un error de conceptos bastante generalizado que es comprensible porque no trabajais en ello o eso creo y no estaís acostumbrados.
Hay que diferenciar entre los conceptos de "suelo", "techo" e "interés máximo legal". Este último es el que aparece en toda escritura de préstamo porque las entidades son sujetos obligados y lo tienen que establecer. Sin embargo el techo y suelo, son condiciones particulares de cada hipoteca, y hay hipotecas con techo y suelo a la vez, hay otras con solo suelo y otras con techo pero sin suelo, y tambien sin suelo ni techo.
Yo en 5 años de trabajo en mi entidad no he firmado una sola hipoteca con suelo, he firmado alguna con techo durante unos años, y está claro que todas tenían su máximo legal, en nuestro caso 17%.
En cuanto lo que comentas sobre la rentabilidad de las cuentas a la vista y los descubiertos, creo que un 1,5% de rentabilidad no lo da ninguna cuenta de ahorro a la vista, suele esta en torno al 0,1% la remuneración y tampoco suelen permitir descubiertos, si los tienes desconozco en cada entidad cual es el porcentaje a aplicar, pero esa comisión se evita sino tienes tus cuentas en números rojos, yo por lo menos nunca las he tenido y no creo que sea lo normal.
Pero de todas formas no creo que sea comparable la remuneración de una cuenta con una penalización por descubierto o por impago en el caso de los préstamos.
Que por cierto también hay entidades que ofrecen los maravillosos créditos rápidos, te suena?? dinero disponible en 24h, y suelen cobrar unos intereses de un 18 a 24% y algunas mas, y parece ser que a la gente no le parecen abusivos porque tienen un éxito morrocotudo !!!
Ya veremos el dia de mañana si suben las hipotecas y la revisión te ha pillado a un tipo mas bajo, si vamos igual de rápido al banco para que actualicen los tipos o nos cambien las revisiones de anual a semestral.
oct-2007
1635 mens.
Asiduo
29/05/2009 16:46
Pausela, sólo un par de matizaciones
Yo también intento (si no lo consigo, ahí van mis disculpas) escribir con respeto hacia todos los demás, y en ese sentido cuando digo que tu opinión es "poco seria", tómalo en el sentido amplio de la expresión, más bien como un descuerdo, aunque parece que hubiera sido mejor haber utilizado otras palabras, lo siento.
Tienes razón en que, al no trabajar en el mundo de la banca no se conocen con exactitud los términos, pero sigo pensando que los límites a favor y en contra suelen favorecer a los bancos y no a los clientes.
Y en cuanto lo que dices al final, cuando suban los tipos veremos si los clientes van corriendo al banco, estoy de acuerdo contigo, evidentemente no. De hecho, yo nunca he defendido las quejas de algunos de que no les bajan las hipotecas "porque los bancos tardan en trasladar las bajadas", siempre he asumido que las revisiones son cuando son, y puedes tener suerte o no de que te toque la revisión antes o después, pero que será cuando está estipulado.
Saludos
may-2009
12 mens.
Circunstancial
29/05/2009 19:29
E y J dijo:

Me parece muy bien que luches por que te quiten en tu hipoteca una cláusula que no te gusta, pero no digas que no es recíproca.
Te voy a contestar con datos del banco de España que puedes consultar aquí:
< a href=http://www.bde.es/infoest/series/be1901.csv target=_blank >http://www.bde.es/infoest/series/be1901.csv< /a >

Si te descargas estos datos y te molestas en meterlos en excel

Tardas 30 segundos, pero para quien no sepa como hacerlo:
1. guardas la hoja pinchando en archivo / guardar como, en tu equipo donde quieras.
2. abres una hoja nueva en excel
3. pinchas en datos / obtener datos externos / importar datos
4. te vas a la dirección donde habías guardado el archivo descargado de internet, lo seleccionas y das a abrir.
5. te abre el asistente para importar texto. pincha en delimitados y siguiente
6. desmarca "tabulación" y marca "coma". Siguiente, finalizar y aceptar.


una vez en excel, vamos a observar los datos atentamente. La columna que nos interesa es la G ; "MERCADO INTERBANCARIO:TIPOS DE REFERENCIA OFICIALES.A UN AÑO"

en esta columna podrás ver que el máximo está en el 22%, y los tipos no bajan de un 10% hasta julio de 1993, aunque en el 95 suben del 10% por 6 meses (¡Gen Santa, eso es sólo hace 14 años! Es más no bajan del 5´5% hasta mayo del 97 (¡Gen Santa! Pero si sólo es hace 12 años)

Es decir, historicamente los tipos no han estado al 2%, como parece que nos hemos acostumbrado últimamente, sino muchísimo más altos (¿Te atreves a hacer la media?)

Es más, mira durante cuanto tiempo los tipos estuvieron por encima del 14% (porque en realidad deberías mirar por encima del 15 menos un diferencial normal del 1%) y ahora mira lo mismo, pero por debajo del 2,5 ¿qué te parece la comparación?

Si querías que no te subiera del 5-7%, podrías haber mirado hipotecas a interés fijo, cuando firmaste también las ofrecían...

En fin, después de haber jugado un poquito con esta hoja excel, ahora sería buena idea reflexionar.

Saludos.


Hoa

A mi también me parece bien que defiendas la reciprocidad de esta cláusula si es tu opinión, pero discrepo con los datos que ofreces basados en índices distintos del Euribor y del entorno europeo actual regido por el Banco Central Europeo que es el que fija el precio oficial del dinero en la Europa del Euro. Los índices a que haces referencia estaban vinculados a una economia española signada por la crisis, y por la inflación. Esas referencias no son válidas para la zona Euro que refleja la potencia económica de varios países juntos que todos conocemos.

Por tanto, esos por cientos, no son objetivamente materializables hoy día, ni en el futuro. De hecho, cuando el Banco Central Europeo puso el tipo al 4.25 y el Euribor alcanzó los 5 puntos, tuvieron que dar marcha atrás pues la economía europea no aguanda esos niveles. Todo esto lo saben los Bancos, y se aporvechan de la ventaja que les ofrece el conocimiento. Dicen que este es poder.

Nosotros los clientes cuando nos hacen estos trucos debemos reclamar, es nuestra obligación para que la sociedad sea más justa, para que nuestros derechos sean respetados, para que sepan los Bancos y otros empresarios que es lícito ganar dinero pero no a costa del patrimonio ajeno, no es licito convertir una cláusula que está legislada por el Banco de España para proteger a los clientes de las fluctuaciones del precio del dinero, en una fuente ilicita de enriquecimiento injusto.

Estoy convencido que cuando esto llegue a los tribunales se declarará la cláususla como abusiva y nula, tal y como está siendo utilisada.
nov-2002
517 mens.
Frecuente
  E y J
30/05/2009 22:19
Ser2009 no te he contestado con un índice distinto del euribor, esos datos son los que se toman para calcular el euribor, de hecho si tomas los datos actuales, verás que el valor del MIBOR, EURIBOR, y esta columna, coinciden practicamente al céntimo.

Y con todos mis respetos a los gallegos, pero te voy a contestar a la gallega, es decir, con otra pregunta: ¿De que país quieres los datos? Hace unos añitos (y no nos olvidemos que las hipotecas se firman a muchos muchos años vista) los tipos de interés en toda Europa estaban muy altos. ¿quien te dice que el que ha firmado una hipoteca estos últimos años no va a volver a ver los tipos así de altos? Lo malo que tienen las series de datos históricos es que como su propio nombre indica, son de datos pretéritos. Por tanto, las estimaciones futuras se basan en lo que ha ocurrido en el pasado, y en el pasado ha ocurrido lo que he puesto antes. Obviamente he puesto los datos de España porque buscar los de Alemania (por ejemplo) me habría resultado más difícil, pero si se te antoja los busco, verás que son muy similares.
Saludos.
may-2009
12 mens.
Circunstancial
31/05/2009 12:49
E y J dijo:

Ser2009 no te he contestado con un índice distinto del euribor, esos datos son los que se toman para calcular el euribor, de hecho si tomas los datos actuales, verás que el valor del MIBOR, EURIBOR, y esta columna, coinciden practicamente al céntimo.

Y con todos mis respetos a los gallegos, pero te voy a contestar a la gallega, es decir, con otra pregunta: ¿De que país quieres los datos? Hace unos añitos (y no nos olvidemos que las hipotecas se firman a muchos muchos años vista) los tipos de interés en toda Europa estaban muy altos. ¿quien te dice que el que ha firmado una hipoteca estos últimos años no va a volver a ver los tipos así de altos? Lo malo que tienen las series de datos históricos es que como su propio nombre indica, son de datos pretéritos. Por tanto, las estimaciones futuras se basan en lo que ha ocurrido en el pasado, y en el pasado ha ocurrido lo que he puesto antes. Obviamente he puesto los datos de España porque buscar los de Alemania (por ejemplo) me habría resultado más difícil, pero si se te antoja los busco, verás que son muy similares.
Saludos.


Hola

Podrás decir lo que quieras, la realidad es que el mibor que era el tipo de referencia intercambiario en Madrid tomaba como referencia la peseta, sólo se aplica a las hipotecas concedidas en su època, en tanto que el Euribor es un índice de referencia intercambiario ligado al euro que son 166 pesetas, cuya estabilidad está asegurado por los pactos de estabilidad y por el Banco Central Europeo.

Son dos escenarios económicos y financieros distintos.

De cualquier manera, no puedes negar que esta cláusula de limitar las oscilaciones del indice de referencia a la baja y al alza está recogida en una Orden del Banco de España con intención y propósito tuitivo hacia los clientes, y que los Bancos la están utilizando con un objetivo contrario, es decir, obtener gananacias no reciprocas, y dejar todo o casi todo el riesgo en los clientes. ¿Cómo puede decirse que un suelo del 2.5 o 3.5 o más alto incluso, y un techo del 15 o más alto, es reciproco? Elo euribor ha estado por debajo del 2 en infinidad de ocasiones y por encima de 5.4 nunca.

Es una practica abusiva en toda regla, sólo beneficia al Banco. Pero tu nos pides que esperemos unos cuantos años para que veamos las ventajas de este techo, que está en el cielo. Ese truco de que si te portas bien vas al cielo, con otro.

Por otro lado, y sin referirme a nadie en particular comprendo que los vendedores de inmuebles beneficiados indirectamente con hipotecas concedidas con esta clásula no la vean abusiva: el negocio es negocio.

Asimismo, esta clausula es dañina para la recuperacion económica y para el empleo y la mejora de la competitividad, pues el dinero que deberia ir a las familias para estimular el consumo se lo queda el Banco para su cuenta de resultados. Y como el dinero facil facil se gasta irá a parar a fiestas y reuniones, o a pagar beneficios inmerecidos. Esto es capitalismo salvaje, y debemos abogar por mejorar nuestro Estado democratico y social de Derecho.

Saludos
oct-2007
5 mens.
Circunstancial
31/05/2009 20:37
Hola: En el notario, no redactan ni te explican de forma que un ciudadano normal lo entienda, como hablamos por aquí no se pone en las escrituras, por favorrr....... no defiendas a los bancos cuando el mismo notario tiene prisa y se pone a correr y a correr hablando de lo cual no te enteras de nada, A ver si es normal hablando de lo que ganan y hacen los bancos que yo tenga un suelo del 3% y NO TENGA TECHO, sí así como lo escuchas, venga yaaaaaaaaa
sep-2008
734 mens.
Administrador

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