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Hipotecas, Créditos, Préstamos, Tasaciones, ... Todas las dudas respecto al mercado hipotecario

Estoy perdidisimo con la hipoteca

Actualizado 11/10/2005
6915 lecturas acumuladas
29  mensajes12Siguiente >
Autor
Tema
Fecha
oct.-2004
303 mens.
Usuario Frecuente
30/09/2005 10:41
Hola a todos.

En Febrero nos entregan el piso y estoy empezando a informarme de las hipotecas, y estoy muy perdido. He leído mensajes del foro, pero no he conseguido más que liarme más aún.

La promotora nos va a ofrecer una hipoteca con BBVA y tenemos que decir antes de diciembre si la cogemos o no, porque sino pagaríamos nosotros los gastos de cancelación. Seguramente las condiciones sean peores de lo que hay en el mercado, ya que por lo que leo por aqui los "bancos tradicionales" suelen ofrecer E+0.75 o E+0.60, frente a los "bancos internet" que ofrecen por debajo de E+0.39.

En principio parecen más atractivos los bancos internet, pero también me han dicho que si es más cómodo hacerlo con el banco que ofrece la promotora, y además te puedes ahorrar algunos gastos ¿qué gastos son estos?

El importe del piso son 263000€ de los cuales tendremos pagado el 22% a la entrega de llaves. ¿Se pueden incluir todos los gastos en la hipoteca?¿A cuanto pueden ascender estos gastos? Se trata de una vivienda de obra nueva en Madrid.

Bueno, espero que me podais ayudar.
Saludos y muchas gracias
ene.-2005
220 mens.
Usuario Habitual
30/09/2005 11:21
Hola, ¿te acuerdas de mi? pronto seremos vecinos jejeje.
Yo también estoy un poco perdida con lo de las hipotecas y llevo ya mirando bastante tiempo porque las verdad es que es un tema que me preocupa bastante. Te cuento lo que yo sé:
Despúes de mucho preguntar y leer sobre hipotecas me acerqué un día al Barclays que hay cerca de mi casa y me contaron un montón de cosas muy interesantes. Resulta que por ser la casa de obra nueva vamos a tener que hacer una serie de gastos de no sé muy bien qué al pedir la hipoteca, el asunto es que si los hacemos con el banco de la promotora esos gastos nos los ahorramos porque los paga la promotora (o el banco, pero el caso es que no nos toca pagarlo nosotros), me hiciero un cálculo y me dijeron que esos gastos podían rondar los 3000 €. El caso es que lo que me dijeron es que me informara lo 1º en el BBVA que es el banco de la promotora porque al hacer una hipoteca para todos los compradores de la promoción normalmente las condiciones no son las mismas que dan ellos normalmente si no que suelen ser mejores y además siempre se pueden negociar algunas cosillas que no te gusten. De todos modos me dijeron también que si despúes de ver las condiciones que me ofrecían no nos terminaban de convencer la mejor opción era pedir la hipoteca y luego surrogarte con otro banco que te guste a esa hipoteca, si haces eso no pagas los 3000€ pero tienes que pagar luego los gastos de cancelación. La ventaja es que los gastos de cancelación son mucho más baratos y te sigues ahorrando mucho dinero.
No sé si esto te servirá de ayuda, porque la conclusión que yo saqué de todo esto es que hay que hablar con los del BBVA cuanto antes para poder escoger con tranquilidad, y mi duda ahora es si tengo que esperar a que nos llamen ellos, si tengo que hablar con los de la promotora o si hay que llamar al banco nosotros mismos ¿tu sabes algo de eso?
Otro dato inportante es que estuve mirando la hipoteca que ofrecen los del Barclays (hipoteca remunerada) y tiene muy buena pinta, tiene un interés muy bueno y bastantes ventajas, de todas las que he mirado es la que más me gusta, a parte de que se portaron muy bien conmigo explicandome y aconsejandome bastante bien la verdad.
Espero haberte servido de ayuda, si tienes alguna novedad sobre el asunto coméntamelo por favor.
oct.-2004
303 mens.
Usuario Frecuente
30/09/2005 13:14
Pues claro que me acuerdo de ti. Yo lo de las condiciones supongo que habra que hablar directamente con el banco, no se si alguien que haya estado en la misma situacion lo sabra.
ago.-2005
98 mens.
Usuario Habitual
01/10/2005 09:56
¡Mucho ojo!

Si la hipoteca de BBVA no os interesa, vosotros NO tenéis que pagar los gastos de cancelación ; eso corre de cuenta de la promotora.

Es ilegal que os quieran hacer pagar la cancelación de un préstamo que ni habéis negociado, ni habéis firmado.

A no ser, lógicamente, que hayáis firmado algún documento en el que os comprometéis a subrogaros dicha hipoteca.
may.-2003
1309 mens.
Usuario Asiduo
01/10/2005 13:11
A la hora de mirar la hipoteca no sólo tenéis que mirar el diferencial y el índice de referencia, sino también las comisiones que tenéis tanto por subrogar, por cancelar total o parcialmente y por apertura. Además tened en cuenta todo lo que os piden para daros esas condiciones, tanto seguros, como domiciliación de nóminas, mantener un saldo mínimo en cuenta, domiciliar recibos, etc... todo eso hay uqe mirarlo y echar cuentas. En cuanto a lo que te dijeron en Barclays de que las condiciones de la promotora suelen ser mejores, normalmente es todo lo contrario, y más teniendo en cuenta que normalmente se va por debajo del 80% del valor de tasación, con lo que cualquier bnaoc te dará unas excelentes condiciones. En cuanto a que te ahorras dinero, es cierto que la subrogación es más barata que la apertura de hipoteca, porque no pagas por la constitución del préstamos sólo pagas digamos el cambio en las escrituras de titular del préstamo, por lo pagas solo gastos de notaría, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados porque va en escritura pública, alrededor de 1.000€. Sin embargo si se subroga, normalmente no compensa cambiar a otro banco hasta pasados por lo menos 2 años, pero al pasarlo de banco tendrías que pagar la comisión a tu banco por subrogación o por cancelación, depende del tipo de cambio y a eso volverle a sumar gastos de consytitución de hipoteca o de subrogación. Pagarías dos veces por lo mismo, así que a lo mejor te compensa consitutir desde el principio una hipoteca nueva. Por otro lado por subrogación no se puede ampliar el importe del prestamo, pero si se constituye una nueva hipoteca te dan hasta el 80% del valor de tasación, con lo que podrías pedir ese importe, lo cual seguramente te de para incluir los gastos. Sólo es cuestión de preguntar en varios bancos, ver si te la conceden y echar números. También te digo que la mejor forma de presionar al banco de la promotora es diciendole que tienes una oferta mejor y aprobada en otro banco, para que te la igualen y así te subrogas y tienes mejores condiciones y te ahorras gastos. Un saludo
oct.-2004
303 mens.
Usuario Frecuente
01/10/2005 14:20
Muchas gracias a todos por contestar. triz10, tu que hipotecas nos recomiendas? Saludos
oct.-2005
1 mens.
Usuario Circunstancial
01/10/2005 18:21
Hola a todos, veo que teneis algún problemilla con el tema de las hipotecas y a lo mejor os puedo servir de ayuda. Lo primero no teneis ningún tipo de obligación con el BBVA, y el único gasto que os ahorraríais es el de la tasación que rondarían los 250 euros. Yo trabajo en Mapfre y, como sabéis se ha unido con Cajamadrid. Mi sorpresa es que las condiciones que me dan son bastante buenas. Estoy hablando de un Euribor + 0,5 y sin ningún gasto ni de apertura, ni cancelación ni subrogación. Para cualquier duda mi correo es esepaoo@hotmail.com. 1saludo a todos.
oct.-2004
303 mens.
Usuario Frecuente
03/10/2005 10:46
Entonces, si los únicos gastos que te ahorras por hacerlo con la promotora son unos 250 euros, ¿que ventajas tiene? las condiciones nunca van a ser mejores que las de ing, por ejemplo, no?
sep.-2005
343 mens.
Usuario Frecuente
04/10/2005 09:04
te ahorras todos los gastos de concesión de una nueva hipoteca y la escritura de constitución de la hipoteca.

saludos
oct.-2004
303 mens.
Usuario Frecuente
04/10/2005 09:09
Y eso a cuanto asciende?
ago.-2004
130 mens.
Usuario Habitual
04/10/2005 10:05
Depende de la cantidad que estás pidiendo. Lo mejor es q vayas a cualquier banco a que te estudien el préstamo y ellos te dicen que gastos tendrías y así puedes ver en cto tiempo recuperarías la diferencia de tipo de interés.
oct.-2004
303 mens.
Usuario Frecuente
04/10/2005 11:37
¿Cuales de estos gastos me ahorraría?
Saludos y gracias

Tasación 266,80 euros

Provisión de gastos

Gastos de Compra Venta
Gastos de Notaria: 693,00 euros
Gastos de Registro: 410,00 euros
Gastos de Gestoria: 243,69 euros
Impuesto de actos jurídicos documentados: 2.700,00 euros

Total gastos de Compra Venta: 4.046,69 euros

Gastos de hipoteca
Gastos de Notaría: 783,00 euros
Gastos de Registro: 380,00 euros
Gastos de Gestoria: 258,87 euros
Impuesto de actos jurídicos documentados: 3.317,00 euros

total gastos de hipoteca: 4.738,87 euros

total gastos*: 9.052,36 euros
oct.-2005
69 mens.
Usuario Habitual
  jamul
04/10/2005 11:41
Hola, en cualquier caso, a la entrega de llaves, tendrás que abonar al banco (puede que la promotora te pida otra de IBI, plusvalía, comunidad) una provisión de fondos prevista por ellos con una cantidad de dinero que excederá lo necesario (luego te devolveran el resto) para costear la formalización (posterior a la firma) de las dos escrituras con los siguientes gastos:

1-COMPRAVENTA (no deben variar te subrogues o no)

IAJD(Impuesto Actos Jurídicos Documentados): 0,5% hasta
180.000 € de valor de la compraventa a escriturar. Si
los supera será del 1%. El valor de la compraventa es
sin IVA.

GESTORÍA

REGISTRO

NOTARÍA

2-HIPOTECA
Los mismos conceptos, que no los mismos importes.
El ahorro estará en el IAJD que se calcula sobre
la "responsabilidad hipotecaria" = capital + intereses
+ intereses de demora + costas y gastos. Si supera los
180.000 € se dobla al 1%. Si te subrogas a una hipoteca
ya constituida ya está pagado.
De los gastos de notaría, registro y gestoría no te
libras puesto que la subrogación hay que escriturarla.

La Responsabilidad hipotecaría pasará de 180.000 en cuanto el préstamo exceda de 110.000. Dependerá de la oferta concreta. De todas maneras es dificil que nadie se comprometa a calculártela antes de la firma. Es un cálculo muy aproximado del coste (responsabilidad) que asumes con la operación, seguros aparte.

Deberías comprobar en el Registro de la Propiedad que corresponda la carga hipotecaria que consta sobre tu futura vivienda, pidiendo una nota simple por + o - 3€. Puede que la cantidad no coincida con lo que tu necesitas.

En cuanto a las entidades, por mi reciente experiencia comprobé que las mejores ofertas en realidad no bajaban de E + 0,39, por debajo de esto se condicionaban a la contratación de seguros de amortización de créditos y/ode vida que encarecen mucho y por encima muchas veces tambien. Algunos como ING tienen su mejor baza en no exigir ninguna vinculación. Yo al final elegí oficinadirecta.com, a pesar de tener comisión por cancelación total creo que no voy a poder hacer eso en mucho tiempo y las parciales de menos de un 25% del total no tienen coste y creo que se ajustan mas a mis posibilidades.

Lo que tudecidas será lo mejor para tu caso.
oct.-2004
303 mens.
Usuario Frecuente
04/10/2005 11:52
Muchas gracias jamul.
Entonces de los 9000€ totales de los gastos, me ahorraría los 3.317,00 del IAJD y los 266,80 de la tasación,no?
oct.-2005
69 mens.
Usuario Habitual
  jamul
04/10/2005 12:39
La tasación es posible que haya que hacerla puesto que cuando cuando al promotor le dan el préstamo aún no son viviendas, es propietario de una obra nueva y a veces sin hacer la división horizontal, es decir la división registral de la finca matriz o parcela en todas las fincas registrales de las que consta el proyecto sobre el cual el Ayuntamiento les concedio la licencia. Por eso es necesario que compruebes en el Registro (nota simple), porque esa carga hipotecaria que figura sobre la finca registral que vas a compar, tu futura vivienda, es a la que tu puedes subrogarte ahorrándote el IAJD que corresponda a esa hipoteca que puede que no coincida con lo que el banco te esté contando. Si necesitas una cantidad mayor tendras que ampliar ademas de subrogar y eso si tiene IAJD

Las cantidades que manejas no son nada fiables mientras no tengas datos reales concretos y comprobados para un caso concreto con una entidad concreta y esto muchas veces no pasa hasta el mismo día de la firma.
sep.-2008
807 mens.
Administrador

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