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Hipotecas, Créditos, Préstamos, Tasaciones, ... Todas las dudas respecto al mercado hipotecario

HIPOTECA

Actualizado 16/11/2009
16505 lecturas acumuladas
Autor
Tema
Fecha
oct.-2005
69 mens.
Usuario Habitual
  jamul
07/02/2006 16:58
Esos Setecientos y pico de penalización creo que es ya todo un clásico quiere decir que el promotor o constructor ya ha pedido un préstamo hipotecario durante la obra, por lo que tu futura vivienda tiene una carga hipotecaria en este momento, tu puedes subrogar dicho préstamo el día que firmes las escrituras si te interesa mas que lo que puedas encontrar por tus medios, y si no es problema del constructor el cancelar esa deuda con su banco y pagar la cancelación registral (notaría y registro) y entregar la vivienda "libre de cagas" que es su obligación.
Como son muy... le dan siete vueltas de tuerca y te endiñan a ti comprador la liquidación de esos sus gastos, y de la plusvalía del terreno. Habrás firmado un contrato ¿no..? pues miralo bien que puede que ya lo hayas aceptado todo por escrito en ese contrato.
La tasación si no te subrogas habra que hacerla , pero ojo, es casi un punto de no retorno puesto que pagarás mas de 200 € y en otro banco te van a decir que no les sirve.
Condiciones de los bancos:
-Las mejores ofertas sin duda están en la banca por Internet sin duda.
-Ten cuidado con esos diferenciales de 0,36 y 0,35 que luego te obligan a contratar seguros innecesarios, encarecen mucho. El único obligatorio es de incendio.
-Cuidado con el tiempo que queda para la entrega, 25 días pueden ser mas que suficientes desde el primer mail hasta el día de la firma.
-ING no es la mejor oferta, si la mas anunciada. Lo único que es único de ellos es que no te piden ninguna vinculación, ni que domicilies la nómina.
oct.-2005
69 mens.
Usuario Habitual
  jamul
07/02/2006 17:34
Tu no tienes concedido nada en el banco con el que opera el promotor, nada, ni hipoteca ni dinero ni nada. Es asunto del promotor que ha hipotecado la obra porque le ha interesado y se escaquea de cancelarla.
Al banco del promotor tambien le interesa hacerte ver lo mucho que te ahorras hoy si te subrogas, y (como ya te ahorras mucho mas que nadie) te pone un diferencial de mas de un 0,5, para compensar no te vaya a sobrar el dinero.
La Comunidad de Vecinos o Copropietarios, tampoco tiene nada con el banco porque ni siquiera estará constituida, y aún cuando esté constituida pues tambien son ganas de mezclar las cosas. Habra casi tantas hipotecas constituidas (por el constructor) como fincas registrales (viviendas, garages,..) conste la finca matriz, y ninguna de esas tiene nada que ver con la comunidad aunque los propietarios de las fincas formen parte de ella como copropietarios del edificio, cada comprador (si quiere) negocia lo suyo.
dic.-2005
218 mens.
Usuario Habitual
08/02/2006 19:53
Hola!! como veo que estais bastante enterados de los temas bancarios, os quería plantear una duda. Yo tengo una cuenta vivienda, y me han concedido una VPP para la que posiblemente empieze a pagar este año. Si las cuotas que tengo que pagar en este año fiscal son menores que el dinero que tengo, ¿qué dinero desgravaría el año 2006? ¿tendría que "vaciar" la cuenta vivienda + unos nuevos 9000 euros?...espero que me haya explicado bien...
jun.-2005
94 mens.
Usuario Habitual
08/02/2006 20:10
El dinero del q te has desgravado por la cuenta vivienda, ya no te lo puedes desgravar para la compra del pìso, no sé si te puedes desgravar 9000 mas que ingreses , porque si estás comprando vivienda se supone q ya no metes mas en la cuenta vivienda, y que, además, tienes que cancelarla totalmente antes de los 4 años, desde que la iniciaste y quizás en el piso no se te vaya todoel dinero que tu tenias ahorrado.
Saludos
dic.-2005
218 mens.
Usuario Habitual
09/02/2006 20:27
..entonces tengo que invertir más dinero que el que tenga en la cuenta vivienda en pagar el piso este año, o de lo contrario, ¿no desgravaré nada en este año fiscal? Vamos que no tiene mucho sentido que justo en el año en el que te hipoteques no desgraves...o es que desgrava el mero hecho de hipotecarte??...
oct.-2005
69 mens.
Usuario Habitual
  jamul
10/02/2006 10:34
Cuando hagas la declaración de la Renta tienes que declarar todo. Supongo que la haras con el programa informático. Declarar tienes que declarar todo, ahora solo desgravas los 9015,18 € famosos. La desgravación por los pagos que haces al promotor en la casilla 691 (por construcción de vivienda habitual)y lo de la cuenta ahorro-vivienda en la 693 que te pedira los datos de la cuenta.
Los pagos al constructor no tienes porque hacerlos con el dinero de la cuenta.
De la hipoteca desgrava todas las cuotas que pagas (hasta 9015,18).
feb.-2006
2 mens.
Usuario Circunstancial
12/02/2006 12:32
Me gustaría que alquien me dijera que gastos realmente hay que pagar si se decide uno subrogar en la hipoteca que tiene el constructor con el banco. Me dicen que me ahorro todos los gastos de la hipoteca referentes a notario, registro, gestores y Hacienda (ITP y AJD), aparte de los de tasación claro está. Mi duda es si esto es realmente cierto, porque me han dicho por otro lado que el impuesto de hacienda lo tengo que pagar yo y que ese es muy raro que me lo ahorre. Mi duda está en que si eso ya estará pagado o me lo va a pagar el banco, cosa que dudo. Me gustaría saber si a alquien le ha pasado lo mismo y luego ha tenido que pagar ese impuesto, pues es el de mayor cuantía. Un saludo
oct.-2005
69 mens.
Usuario Habitual
  jamul
13/02/2006 13:47
El ITP no te lo puedes ahorrar porque, parece que el piso es nuevo, por tanto pagarás IVA (sobre el valor de compraventa). Si es segunda mano no se paga IVA se paga ITP y aunque te subrogues a una hipoteca del vendedor no afecta tampoco. Estos impuestos forman parte de la operc ión de compra-venta que es aparte de la operación de hipoteca.
El IVA de una compra sobre plano ya lo estarás pagando cada vez que haces un pago al constructor.
A la entrega de llaves, tendrás que abonar al banco (puede que la promotora te pida otra de IBI, plusvalía, comunidad) una provisión de fondos prevista por ellos con una cantidad de dinero que excederá lo necesario (luego te devolveran el resto) para costear la formalización (posterior a la firma) de las dos escrituras con los siguientes gastos:

1-COMPRAVENTA (no deben variar te subrogues o no)

IAJD(Impuesto Actos Jurídicos Documentados): 0,5% hasta
180.000 € de valor de compraventa a escriturar. Si
los supera, será del 1%. El valor de la compraventa es
sin IVA.

GESTORÍA

REGISTRO

NOTARÍA

2-HIPOTECA
Los mismos conceptos, que no los mismos importes.
El ahorro estará en el IAJD que se calcula sobre
la "responsabilidad hipotecaria" = capital + intereses
+ intereses de demora + costas y gastos. Si supera los
180.000 € se dobla al 1%. Si te subrogas a una hipoteca
ya constituida ya está pagado.
De los gastos de notaría, registro y gestoría no te
libras puesto que la subrogación hay que escriturarla.

La Responsabilidad hipotecaría pasará de 180.000 en cuanto el préstamo exceda de 110.000(+ ó -). Dependerá de la oferta concreta. De todas maneras es dificil que nadie se comprometa a calculártela antes de la firma. Es un cálculo muy aproximado del coste (responsabilidad) que asumes con la operación, seguros aparte.

Deberías comprobar en el Registro de la Propiedad que corresponda la carga hipotecaria que consta sobre tu futura vivienda, pidiendo una nota simple por + o - 3€. Puede que la cantidad no coincida con lo que tu necesitas.

En cuanto a las entidades, por mi reciente experiencia comprobé que las mejores ofertas en realidad no bajaban de E + 0,39, por debajo de esto se condicionaban a la contratación de seguros de amortización de créditos y/ode vida que encarecen mucho y por encima muchas veces tambien. Algunos como ING tienen su mejor baza en no exigir ninguna vinculación.

REVISA EL CONTRATO PRIVADO. PUEDE QUE TE HAYAN EN CASQUETADO LA PLUSVALÍA (QUE DEBERÍA PAGARLA EL VENDEDOR)Y LA CANCELACIÓN REGISTRAL DE SU HIPOTECA (SEGURAMENTE ESOS SON LOS HONORARIOS DE NOTARIO Y REGISTRO QUE TE HAN INSINUADO QUE TE VAS A AHORRAR).
ene.-2006
32 mens.
Usuario Ocasional
13/02/2006 13:58
hola.mira realmente te ahorras la comision de apertura que ahora muchos bancos no la cobran y la tasacion.el notario,registro,y por supuesto hacienda lo tienes que pagar igual,puesto que el notario va a hacer unas escrituras de tu casa,el registro tambien lotienes que pagar puesto que vas a registrar tu casa y tu hipoteca,y asi casi todo.
un saludo
oct.-2005
69 mens.
Usuario Habitual
  jamul
13/02/2006 15:48
Perdona Marcos, por experiencia propia, aunque te subrogues pueden pedirte una comisión de apertura.
En cuanto a los gastos de Hacienda, supongo que te refieres al IAJD, NO SEGENERA EN UNA SUBROGACIÓN a una hipoteca existente. Cero euros a no ser que amplies el capital del préstamo.
ago.-2004
130 mens.
Usuario Habitual
13/02/2006 15:55
Respecto a las deducciones de hacienda tb tengo una duda. He estado haciendo pagos al promotor durante el 2005 pero en ese mismo año he escriturado y he comenzado a pagar letras de la hipoteca. Entonces tendré q poner los pagos al promotor en el apartado vivienda en construcción y las letras de la hipoteca y restos de gastos de la compraventa en vivienda finalizada, ¿no?.
may.-2003
1309 mens.
Usuario Asiduo
13/02/2006 16:33
En una sobrogación también pagas IAJD, sólo que la parte correspondiente a la hipoteca ya constituidad está exenta, pero como va en documento público, primero el papel timnrado que pagas también son IAJD, y no pagas tanto porque la hipoteca ya está constituida pero sí se paga una parte bastante más pequeña.
oct.-2005
69 mens.
Usuario Habitual
  jamul
13/02/2006 17:34
Ness:
Lo de las "cuotas" de la hipoteca del 2005 en "Adquisición o Rehabilitación de vivienda habitual" y "Con financiación ajena" CASILLA 783

Bueno todo esto es suponiendo que el RENTA 2005 sea igual que el del año pasado. Si no pues ya se verá.
ene.-2006
6 mens.
Usuario Circunstancial
14/02/2006 08:15
Hola chico/as:

Llevo siguiendo un poco el foro que teneis con respecto a la hipoteca y os tengo que decir que esto es un lío usease que cuando me toque ya os pedire consejo porque veo que hay algunas personas muy bersadas sobre el tema.

Esto de las hipotecas es un lio y luego encima para poder adquirir la vivienda lo único que hace la Administración es sabrearnos con impuestos como si ya no estuvieran suficientemente caros.
oct.-2005
69 mens.
Usuario Habitual
  jamul
14/02/2006 10:49
Jandrea, no hay mas lio que el que a algunos les interesa hacernos ver. Esto está hecho para todos los públicos. Con un poco de esfuerzo en unas semanas comprendes perfectamente los conceptos, luego las decisiones son cosa personal.
Oye triz, lo del papel timbrado ¿no está dentro de los honorarios de notaría?.

Un ejemplo: una responsabilidad hipotecaria de 200.000

- hipoteca nueva IAJD 1% = 2.000
- subrogándose un ahorro de esos 2.000 ¿no?
* en ambos casos la factura de notaría, la del registro, y la de la gestoría serían similares.

Otro ejemplo: responsabilidad hipotecaria de 100.000

- hipoteca nueva IAJD 0,5% = 500
- subrogándose un ahorro de esos 500 ¿no?
* en ambos casos la factura de notaría, la del registro, y la de la gestoría serían similares.

sep.-2008
817 mens.
Administrador

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