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Consulta a un ´experto´ externo

Actualizado 01/07/2005
2193 lecturas acumuladas
Autor
Tema
Fecha
may.-2005
74 mens.
Usuario Habitual
07/06/2005 12:58
Para JulioGarcia:

NO entiendo como comentas lo anterior. Me explico:

Si el Art 104 apartado b) dice: "...en el suelo urbanizable sectorizado durante el año siguiente a la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del Plan General, por propietarios de terrenos incluidos en el ámbito de actuación, sector o la unidad de ejecución que representen al menos el 50 por 100 de la superficie total del ámbito de actuación, sector o de la unidad de ejecución."

Si el Art 104 apartado b) dice: "En el suelo urbanizable no sectorizado durante los dos años siguientes a la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del Plan General por los propietarios de terrenos que representen al menos el 50 por 100 de la superficie total del sector que se pretenda delimitar."

En los dos se comenta LA APROBACIÓN DEFINITIVA del PGOU. No digas, despues de citar la ley, que no hace falta la aprobación definitiva, sino con la inicial ya vale.
Pues pa mi que no!!!

A mi modo de verlo, para iniciar el sistema de Ejecución Directa por parte de los propietarios se necesita un PGOU aprobado de forma definitiva, y siento decirlo, peo por el momento va a ser que no estamos en este caso (lo estaremos, si Dios queire, pero por el momento no!!!)

Pero bueno, para estar más seguros, es una de las cuestiones a preguntar al "experto".


Además, añado una aclaración.
Aunque según la ley, se pueda dar la iniciativa a los propietarios, según el art 107 el ayuntamiento puede hacer esto.

Cito: "Artículo 107. Procedimiento para la aceptación de la iniciativa y aplicación del sistema

1. Presentada una iniciativa en el Municipio, el Alcalde, dentro del mes siguiente, someterá al Pleno la adopción de uno de los dos acuerdos siguientes:

1. Desestimación de la iniciativa por cualquiera causa que la justifique ...."

Es decir, mandarnos, de forma legal, a la vuelta de la esquina!!!
Y eso que tenemos la iniciativa!!!


Pero tranquilos, que esto tambien se le preguntará al "experto", más o menos.

Un saludo.
may.-2005
74 mens.
Usuario Habitual
07/06/2005 13:06
Hola a tod@s,

tal y como dijimos, se redactaría una especie de carta o texto, para así poder opinar o realizar modificaciones sobre la misma.

Bueno, ahora a continuación os "pego" la propuesta de texto a enviar y dejamos unos cuantos días de plazo para ver que tal.

Por mi parte, si alguien no quiere que se cite que se trata de terrenos de Mostoles o similar ( que es lo que estaba dudando ), que lo comente, a ver si es mejor citarlos o no.


------------------------------------------------------------------

Hola,

somos un grupo de particulares, que pertenecemos a una cooperativa de viviendas, cuyo lugar de actuación es Móstoles, concretamante la futura Ampliacin del PAU-4, tambien conocida como la futura Ampliación de "Móstoles Sur".

La cooperativa a la que pertenecemos, se gestiona por una gestora, la cual nos está diciendo ( se podría decir que garantizando, pero no por escrito, sólo de palabra ) que nuestras futuras viviendas van a estar disponibles dentro de 4-5 años, supongamos que 5 de aqui en adelante.

La forma de actuar de esta gestora se basa en que está comprando terrenos en dicha localización, a nombre de la cooperativa, para que en un futuro proximo se puedan urbanizar y así poder contruir las viviendas en el plazo expuesto.

La situación legal de estos terrenos según La Ley del Suelo de la CAM es que se trata de terrenos urbanizables no sectorizados. Además, existe una aprovación por parte del
Ayuntamiento de Mostoles, fechada en Julio del 2004, del AVANCE del Plan General de Ordenación Urbana ( PGOU ), que convertiría estos terrenos en urbanizables sectorizados.

Dicho AVANCE ya ha sido enviado ( creemos que con fecha de Marzo 2005 ) a la Consejeria correspondiente de la CAM para ser ratificado, y se espera que en unos meses ( 3-6 meses ) dicten un informe.
Además, no ha sido publicado ninguna información en el BOCM acerca de esta modificación del PGOU o de dichos terrenos.


Para enfocar un poco mejor todo esto, decir que la extensión de todos los terrenos afectados es cercana a los 4 millones de m2, y que serán distribuidos en 4 sectores ( mediante el PGOU y Plan de Sectorización ) de cerca de 1 millón de m2 cada uno.

A todo esto, añadir que se supone que la ejecución de todo este plan se desarrollará mediante Junta de Compensación, y tambien podemos suponer que los propietarios del terreno estamos deseando que se lleve a cabo lo antes posible.


Ahora bien, los cooperativistas estamos preocupados por los plazos de ejecución del proyecto, ya que parece inviable que se realice en esos 5 años expuestos.
Y para ello, y centrandonos en esos plazos de ejecución, nuestras cuestiones a plantear son las siguientes ( para responder pueden indicarnos en que árticulos de la Ley del Suelo o de otra ley se basan) :

- Cuales son los trámites o pasos a seguir ( detallados ) junto con el plazo minimo / medio / máximo de tiempo que se suele tardar en realizar todo el proceso???
NOTA: Supongamos, en este caso, que es la Administración la que lo gestiona TODO !!!


- Cuales son las condiciones para que se pueda actuar mediante Ejecución Directa de los popietarios???
Cuales serían los plazos de desarrollo en este caso ????
NOTA: Supongamos que se ha seleccionado el sistema de Compensación


- En caso de "dejadez" por parte de la Administración (tanto Ayuntamiento como CAM), es posible "obligar" a tramitar y urbanizar los terrenos debido a que los propietarios así lo desean.
NOTA: Supongamos que más del 50-60 % de la superficie y de los propietarios asi lo desean.


- Que condiciones se deberían dar para que, suponiendo que sea posible, las viviendas estuviesen en 5 años???

Muchas gracias.

Un saludo.


-------------------------------------------------------------------
abr.-2005
109 mens.
Usuario Habitual
08/06/2005 16:58
Hola a todos, solo quiero decir, que tengais en cuenta que un experto tampoco va a poder decir a ciencia cierta si algo puede ser verdad o no, asi que lo que quiero es que seamos prudentes con las posibles respuestas que puede ofrecernos, es decir si dice que hasta dentro de 7 años nada de nada, tranquilidad, porque yo creo que ahora mismo nadie puede saber a ciencia cierta si son 4, 5 ó 6. Se pueden ofrecer estimaciones pero no se puede decir algo tajante.
Por eso pido un poco de cuidado con las posibles "respuestas" que ofrezca el experto.
Saluditos.
may.-2005
74 mens.
Usuario Habitual
08/06/2005 18:11
Estoy de acuerdo contigo alazar.
La consulta al "experto" se trata de una consulta informativa, que se supone imparcial, y se trata de estimacines de plazos de tiempo y tramites a realizar.

Una vez obtenida respuesta, que cada uno, valore la misma ademas de su situación personal y otros factores, para poder tomar una decisión, la que quiera tomar por su propia voluntad.
abr.-2005
77 mens.
Usuario Habitual
  lemo
09/06/2005 11:31
He encontrado esta pagina de derecho www.injef.com que en la seccion de urbanismo existen articulos tecnicos y de opinion sobre el tema que nos preocupa. Sobre todo los expuestos por una abogada experta que se llama Teresa
Saintgermain. Es una lectura muy tecnica y farragosa bajo mi punto de vista, como todas las leyes, y tambien existe la posibilidad de consulta online. pagando 40 euros.
may.-2005
74 mens.
Usuario Habitual
20/06/2005 17:39
Hola a tod@s,

tal y como se comentó en este hilo, se propondría una serie de consultas a plantear para un "experto" externo (ya expuestas en un POST anterior de este hilo) y se pedirían presupuestos a algunos "expertos" via web o bien para resolverlos mediente la ayuda de algún forero gracias a Legalitas o similares.

Pues bueno, pasadas las semanas, el tema va así:
- Expertos de www.inmoley.com
Tras haberles pedido presupuesto (hará ya una semana o más), me indicaron que en esos momentos todo su personal estaba ocupado, por lo que no podían, ya no respondernos, sino ni siquiera hacernos un presupuesto.
Les pregunté que cuando tendrían un hueco, a lo que todavía no me han contestado.
Y hace un rato, les he reenviado la petición de presupuesto sobre las consultas acordadas anteriormente.

- Expertos de www.injef.com
Puesto que en su página web se puede solicitar una versión demo de un CD sobre Urbanimo, lo solicité hace ya una semana, sin haber recibido nada todavía.
Hoy mismo les he reenviado la petición de la demo, y ademas, les he solicitado tambien presupuesto sobre las consultas.

- Expertos en Legalitas o demás asesores fiscales.
Pues no se nada de ellos. No se si algún otro forero a obtenido respuesta de estos otros asesores, o si se lo han enviado.


Añadir tambien que, supuestamente, las consultas a realziar no son del tipo "básicas" (que por los ejemplos vistos no encajan con las nuestras), sino que son más específicas y tiene que hacerse bajo presupuesto.

Un saludo a tod@s.
jun.-2005
63 mens.
Usuario Habitual
20/06/2005 17:49
Hola vecinos,
Yo estoy de acuerdo en coger un abogado externo, que es el que mejor nos a va asesorar en todo sin mentirnos.
Pero eso de cogerlo a traves de internet, no creeis que nos podrían timar???
Supongo que será que metamos el dinero en una cuenta y luego las preguntas las hacemos vía internet y despues nos contesta.
Pues quien nos dice que nos va a contestar??
Lo mismo es todo legal, pero no estamos del todo de acuerdo.
Que os parece a vosotros???
Un saludo a tod@s
may.-2005
74 mens.
Usuario Habitual
20/06/2005 18:11
Hola de nuevo,

yo no creo que nos puedan timar.
Son profesionales que están metidos y que viven de esto, y no se la van a jugar por unos pocos euros de una consulta nuestra!!!


A mi con que me den la respuesta por escrito, me basta, y me va a dar igual llevarles la consulta en papel y entregarsela en mano o enviarsela por e-mail.
Lo de hacerlo por Internet es por sencillez, tanto nuestra como suya!!!


Datos de www.inmoley.com :
TEF. 91 426 24 59
FAX 91 431 13 67
Ortega y Gasset
(28006 Madrid)

Datos de www.injef.com :
Responsable web: Luis Sotillos Sanz, con NIF 02623221-W,
Domicilio: C/ Montalbán, 5 - 28014, Madrid.


[[ Todo sacado de sus páginas web, que os invito a visitar para que veais como funcionan!!! >>

Un saludo.
Avatar CMS
jun.-2005
8 mens.
Usuario Circunstancial
  CMS
22/06/2005 09:26
Hola, futuros vecinos.

Soy nueva en este foro, pero desde luego estoy de acuerdo. Creo que esta genial la idea de consultar un experto externo y que no tenga nada que ver con nuestro tema. Desde luego, solo esto saldra bien si peleamos juntos por ello, asi que, contad conmigo para las consultas, etc.

Saludines.
jun.-2005
63 mens.
Usuario Habitual
22/06/2005 15:59
Hola a tod@s:
Que sepais que yo estoy de acuerdo con coger un experto, y que si hay que pagar pues se paga, todo sea para que no nos engañen y que estemos totalmente informados.
Un saludo vecinos
Avatar s_d
may.-2005
41 mens.
Usuario Ocasional
  s_d
23/06/2005 09:41
Hola, yo comento un poco.
La idea de consultar a alguien externo, está bien, pero si os interesa, nosotros ya lo hicimos, consultamos con unos abogados, y básicamente a las dudas que os pueden contestar es respecto a la legalidad de las cooperativas, y lo que tiene q cumplir una cooperativa para ser tal, la legalidad de los contratos, y de los estatutos. Respecto a plazos y demás, poco nos pueden contar, xq nadie se va a kemar por decir una fecha, cuando "NADIE" puede saber lo q va a tardar exactamente. Todo depende del ayuntamiento.
Además estuvimos hablando con un primo que ha trabajado con muchas cooperativas, y nos aseguró que el ayuntamiento tocaría muuucho los huevos (por el hecho q no se lleva tajada), pero q ni se nos ocurriese kitarnos, y creo q nadie se mojaría tanto si creyese q puede salir mal. Tambien nos aseguró que los plazos de entrega no se suelen cumplir, pero hay en casos q en 3 años los tienen, cuando dieron un plazo de 5.
Si seguis consultando, tener en cuenta que si os indican alguna fecha o algo, no se hasta que punto sería de fiar, cada caso es un mundo diferente.
Un saludo a todos.
may.-2005
74 mens.
Usuario Habitual
24/06/2005 10:45
Hola,

Para s_d (y demás forer@s):
Entiendo lo que comentas. Pero lo voy a enfocar de otra forma, con una analogía.

Las carreras universitarias técnicas, suelen ser de 3 años.
Bien, pues se podría decir, que el tiempo medio que se tarda en acabar ese tipo de carreras, la gente que las acaba, sería de en torno a 3-4 años (Tiempo medio normal).

Bien, si alguien pregunta si se puede acabar en tán solo 2 años, pues si, si que es posible, pero o bien eres un "hacha" que te cagas, superdotado y demás, o va a estar chunga la cosa. Pero por poder, se puede hacer en 2 años.
(Tiempo mínimo posible)

Pero por otro lado, siempre hay gente, que por x motivos, se puede tirar haciendo esa carrera técnica 5, 6, 7, o los años que sean. Por que no se le da bien, etc...
(Tiempo máximo posible)


Bueno, pues si esta analogía la transladamos a nuestro caso, espero que un gabinete de "expertos" abogados inmobiliaros ( que no fiscales, ni laborales, ni mercantiles ) nos pueda indicar el tiempo medio normal de desarrollo de un PGOU, y los trámites y los plazos a seguir.

Y tambien espero, que si alguien me está vendiendo los tiempos mínimos posibles como normales de media, estos "expertos" me puedan informar consecuentemente antes de tener que esperar unos cuantos años para descubrirlo.

Con todo esto, entiendo que sea imposible que "NADIE" me pueda decir el tiempo exacto que se va a tardar en desarrollar el PGOU y luego la Ampliación de Mostoles Sur, pero espero, que si que me puedan indicar, los tiempos medios de desarrollo de este tipo de actividades

Todo esto, con mero caracter informativo, luego que cada uno valore y tome las decisiones que creo aportunas.

Espero haberme explicado más o menos bien, y que haya quedado un poco más claro todo este asunto de la consulta al "experto".

Un saludo.
may.-2005
74 mens.
Usuario Habitual
24/06/2005 10:55
Hola de nuevo,

tras reenviar las cuestiones a las dos web, ya he recibido respuesta de ambas.

- www.inmoley.com : están demasido acupados:
Cito: "Lamentamos comunicarles que en esta ocasión, por exceso de trabajo, nos resulta imposible atende su consulta"

- www.injef.com : nos invitan a que paguemos y nos responderán:
Copio el correo de respuesta entero:

-------------------------------------------------------------------------------------
" Buenos dias David:

Injef tiene establecida una tarifa de 40 Eur. por consulta electrónica que debe abonarse mediante uno de los dos sistemas que aparecen en
www.injef.com : Pay-Pal o Transferencia bancaria al número de cuenta:
2038 1833303000345873 indicando la identificación siguiente:
´´Consulta on-line INJEF TSU/025/2005 ´´.

Estos honorarios incluyen la respuesta a la consulta planteada, que será atendida de inmediato, y todas las aclaraciones adicionales que necesite ampliar sobre
la misma.

Saludos cordiales,
Teresa Saintgermain

-----------------------------------------------------------------------------



Dos comentarios ante esta respuesta:
1-. Que la han escrito a mano, no es una respuesta automática ( indica hasta mi nombre )

2-. Que la firma Teresa Saintgermain, que al parecer es una de las "expertas" sobre estos temas (tal y como lo indicó otro forero anteriormente), y que en la web existen unos cuantos artículos de ella.


Un saludo.
jun.-2005
63 mens.
Usuario Habitual
24/06/2005 13:47
Hola chicos,
A mi me parece bien eso de consultar a un experto pero tenemos que decidir si poner todos el dinero para esto (ya que a todos nos interesa) y como hacerlo.
Más que nada no va a pagar uno para que nos beneficiemos los demás, eso no sería justo.
Pero como hacerlo???
Saludos
may.-2005
16 mens.
Usuario Circunstancial
24/06/2005 14:05
Hola Vecinos!!!

Me parece bien que lo hayais encontrado, pero la verdad es que poco puede solucionar, ya que en el urbanismo las cosas dependen del momento y lugar exacto, pero si luego resulta que me equivoco mejor, ya me direis lo que hay que poner y cuanto que estoy dispuesto.

sep.-2008
817 mens.
Administrador

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