Lo de recepcionar un barrio 6 años despues de la entrega de la primera vivienda es un caso atípico donde un Ayuntamiento no debería refugiarse para esconderse de sus obligaciones competenciales. Si el Ayuntamiento, siendo conocedor de los problemas de construcción y urbanización, no hubiera sido tan generoso concediendo esas licencias de ocupación, hoy, la situación sería muy diferente. Y vuelvo a decir, que la medida no hubiese sido ni mucho menos popular, siendo los mismos los que hoy defendemos tal actuación, los que en esa fecha nos hubieramos posicionado en contra.
Tras meses de espera viendo como se construye la vivienda soñada llega por fin la fecha de acudir al notario donde, tras escriturar la compraventa y el préstamo hipotecario, se entregan al comprador las llaves de la misma. Pero, a veces, la espera puede prolongarse porque, cuando el adquiriente pretende habitarla, se puede encontrar con que no le suministran agua, teléfono, gas, etc. Todo ello obedece a que la vivienda carece de la licencia de primera ocupación. ¿Qué se puede hacer al respecto?
Lo primero, se deben tener en cuenta los siguientes puntos:
- El escriturar ante notario la compraventa simplemente implica que se ha producido la declaración de obra nueva de la vivienda y que por lo tanto es transmisible. Es decir, que la vivienda "nace" para el mundo jurídico, y por ello se puede adquirir. Ello se produce en el plano meramente jurídico civil y registral.
- Pero, además, el promotor tiene contraídas con las administraciones públicas determinadas obligaciones. Por regla general, con los ayuntamientos, por ejemplo obligaciones en lo tocante a la urbanización del entorno, en cuanto a la reparación de los daños causados en el dominio público como consecuencia de la obra (deterioros de aceras, viales, luminarias, etc.). Hasta que dichas obligaciones se concluyan definitivamente el Ayuntamiento no procede a la concesión de la licencia de primera ocupación.
- Esto puede implicar que el propietario no se pueda dar de alta en los suministros básicos: agua, electricidad, teléfono, gas, etc., e incluso que no pueda empadronarse en la vivienda adquirida.
- Si la situación se prolongara demasiado podría suponer que, de forma irregular, y con la "vista gorda" del municipio el usuario procediera a habitar la vivienda con agua, electricidad, etc. "de obra". Es decir, que el suministro aún constara a nombre del promotor y no al suyo.
- El problema podría agravarse aún más si se encona la relación entre el Ayuntamiento y el promotor. No obstante, el cumplimiento de las obligaciones contraídas compete al promotor, mientras que los adquirentes resultan terceras personas en relación con el expediente administrativo.
- Los ayuntamientos exigen a los promotores avales, antes de iniciar la edificación, que aseguren el cumplimiento de sus obligaciones. Pero, a veces, son tales los incumplimientos de los promotores que la cuantía de los avales no cubre para la reparación definitiva de los daños causados, con lo cual la situación de indefinición se podría prolongar en el tiempo.
A la vista de lo expuesto, dos apuntes útiles para el adquirente de primera vivienda:
a) Que se perfeccione la transmisión ante notario no impide que surjan otras problemas de futuro, como los ya señalados, aunque los aspectos civil y registral son muy importantes, por otra parte.
b) Por ello, por cautela, se debe exigir al promotor, en el mismo momento de la compraventa, que exhiba copia de la licencia de primera ocupación otorgada por el Ayuntamiento correspondiente. Ello evitará futuros disgustos.
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