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DUDAS PLANTEADAS A TAU

Actualizado 16/02/2004
638 lecturas acumuladas
6  mensajes
Autor
Tema
Fecha
ene.-2004
14 mens.
Usuario Circunstancial
03/02/2004 16:47
Hola a todos como yo soy cooperativista de la A9 y TAU ya nos contesta en la web por parcelas, os quiero adjuntar un amplio mensaje que les he enviado para que todos podamos compartir información. En cuanto reciba su respuesta prometo publicarla en el foro. Saludos

PREGUNTAS:
Antes de comenzar mi exposición quiero dejar muy claro que, no es mi intención cuestionar la actuación de TAU, ni generar ningún tipo de desconfianza entre los cooperativistas. Simplemente creo que, como socio, tengo la obligación de comprender todo lo que influye en la construcción de mi vivienda y es mi deber preguntar para estar informado.

Las dudas que tengo a fecha de hoy y que ruego me aclaren de forma pública (creo que colgando las respuestas en la web pueden aclarárselas a otros socios que, por las opiniones que se recogen en los foros, estoy seguro de que también las tienen) son las siguientes:

1. Creo recordar que inicialmente se iban a construir más pisos que cooperativistas estábamos inscritos ¿esto es así?, en caso afirmativo ¿qué se ha hecho con los pisos sobrantes? ¿se admitieron nuevos socios?

2. Se ha difundido en los foros que en el precio de nuestras viviendas ya está descontado el precio de venta de los locales comerciales. ¿es esto cierto? en caso afirmativo ¿qué precio se ha calculado? ¿cómo afectaría si los socios determináramos por mayoría que no queremos vender los locales?

3. Creo que también hay más plazas de garaje construidas que solicitadas y que incluso, algún socio se ha puesto en contacto con ustedes para adquirir más plazas y se las han ofrecido a un precio más elevado. ¿Es cierto? ¿A quién pertenecen estas plazas sobrantes - supongo que a nosostros porque hemos pagado su construcción-? ¿Cuándo y cómo piensan informarnos?

4. No tengo nada claro la justificación que vamos a hacer sobre el precio del piso. Entiendo que por ser una vivienda protegida su valor total no puede ser superior a lo que marca la ley (precio oficial del módulo). En nuestro caso, todas las viviendas superan con creces dicho importe. Ustedes comentaron por encima que, esa diferencia de precio se lleva a la cuenta de pérdidas y ganancias. Entiendo que esta es una justificación a las cuentas "legales" de la cooperativa pero ¿cómo nos va a afectar a nosotros? ¿vamos a poder escriturar el piso por su valor real? en caso de no ser así ¿cómo se justifica ésto ante Hacienda?

5. Acaban de confirmarme mediante un mail personal que la adjudicación de las plazas de garaje ha sido una decisión aleatoria por parte de la gestora (TAU) y que el hecho de que todas las plazas cuesten lo mismo (aunque algunas tengan casi 2 metros cuadrados menos que otras), responde también a un CRITERIO exclusivo de TAU. (*)Adjunto copia textual del mail para que todos los cooperativistas comprueben que no hago una interpretación incorrecta de sus explicaciones.
(*)"El coste de construcción es el mismo, y ha sido un criterio que ha adoptado la

gestora ya que al no haber plazas grandes, o pequeñas, para todo el mundo, y

teniendo en cuenta que las plazas se han adjudicado aleatoriamente, no vemos

justo penalizar o favorecer unas viviendas de igual tamaño cobrando más o menos

por una plaza de garaje. Es un criterio.". Respuesta enviada el 3/02/04.

Entiendo que, puesto que ustedes reconocen que todo este asunto responde a criterios adoptados de forma individual por TAU, esta cuestión es subjetiva , cuestionable y apelable, por lo que desearía que en la próxima REUNIÓN o JUNTA se incluya en el ORDEN DEL DÍA y se someta a discursión y votación por parte de todos los socios.

Quiero hacer pública la siguiente reflexión:

. Las plazas grandes de garaje miden 12 metros cuadrados (240 x 500)

. Las plazas pequeñas de garaje miden 10,125 metros cuadrados (225 x 450)

. El precio de la segunda plaza de garaje (hago el cálculo con este precio porque el precio de la primera plaza no aparece desglosado en ningún sitio), es de 13.482 € (IVA incluido)

. Si dividimos el precio total de la plaza de garaje entre los metros cuadrados de cada una de ellas, obtenemos que el valor del metro cuadrado es diferente para cada plaza, así:

. En las plazas grandes el m2 sale a 1.123,5 €

. En las plazas pequeñas el m2 sale a 1.331,55 €

¿Me pueden realmente convencer de que con su CRITERIO no están creando desigualdades importantes entre cooperativistas?A los que nos han adjudicado las plazas pequeñas estamos pagando 208,05 € más por m2.

¿No creen que lo lógico hubiera sido dividir el coste total de construcción de los garajes y dividirlo entre el total de m2 y marcar un valor exacto para cada plaza?

Visto de otra manera, yo he comprado 2 plazas de garaje, me han adjudicado las 2 plazas pequeñas, quiere decir que en total, dispongo de casi 4 m2 menos que cualquier otro socio al que se las hayan adjudicado las 2 grandes. ¿Y por qué pago lo mismo?, el cuarto trastero mide 4 m2 y pago un buen dinero por él.

6. Otra cosa, cuando se constituya la Comunidad de Propietarios de los garajes ¿pagaremos lo mismo de cuota unos que otros?. Las comunidades se pagan en función de los metros.

7. Y para finalizar, insistir públicamente en que creo que las plazas de garaje se debían de haber adjudicado mediante sorteo ante notario y no "a dedo" que ha sido el sistema empleado. En todas las viviendas se hace así y si después de haberse realizado el sorteo, los vecinos quieren ponerse de acuerdo entre ellos para intercambiarse las plazas, lo hacen.

Siento haberme excedido tanto en mis preguntas pero una vez contestadas creo que pueden evitar bastantes confusiones entre todos nosotros. Un cordial saludo
oct.-2003
1219 mens.
Usuario Asiduo
03/02/2004 17:32
2. Se ha difundido en los foros que en el precio de nuestras viviendas ya está descontado el precio de venta de los locales comerciales. ¿es esto cierto? en caso afirmativo ¿qué precio se ha calculado? ¿cómo afectaría si los socios determináramos por mayoría que no queremos vender los locales?

A esta pregunta te puedo contestar pues conozco muy bien la respuesta.

Tau en diciembre de 2002 aconsejo a la comisión de obras vender y no alquilar pues según ellos el alquilar daba muchos problemas. Esto fue en la primera reunión de la comisión en la que todos teniamos una caraja bastante importante. Y accedimos a ello y se valoró el metro cuadrado de local a 600.000 pesetas que ya se han incluido en el presupuesto de la obra (es decir si no se vendieran tendríamos que pagar 600.000 por el numero de metros de locales que tenemos y eso encareceria el coste del piso)

+ --------------------
Esto ya fue respondido y lo anexo a continuación:
José Juan Carrasco
Pregunta realizada: 29/Abril/2003 - Respondida 30/Abril/2003
141.
1). ¿Tienen las viviendas pre-instalación de aire acondicionado?
2). ¿Es posible que Tau nos informe a los socios antes de la asamblea de junio de cuáles serían las ventajas, inconvenientes y consecuencias de la venta o alquiler de locales?
Considérenlo una petición.
1). Las viviendas no llevan pre-instalación de aire acondicionado.
2). En cuanto a los locales, están presupuestados a precio de coste e incluidos en los costes de las viviendas, lo que significa que si se venden a un precio mayor, repercutirá en un menor coste para las viviendas de VPO. Si no se venden, los costes de construirlos deberán pagarlos igualmente, los socios de VPO. Y el problema del alquiler, es que su administración será llevada a cabo o por una comunidad de 600 propietarios o se sigue en marcha con la cooperativa (con 600 socios). Si al cabo del tiempo se decide venderlos en lugar de seguir con el alquiler, se necesitaría unanimidad, con las dificultades que esto conlleva. Además, en una zona tan nueva es muy difícil conocer el precio de mercado para el alquiler de estos locales. Por todo eso la gestora aconseja venderlos.

+-----------------------
Lo que no dicen en su respuesta es que al estar presupuestados (es decir como si estuviesen vendidos) TAU ya se ha llevado el 12% de eso

Vamos a echar cuentas con otra pregunta que fué respondida en su día:

Jesús Alberto Abajo Aragón
Pregunta realizada: 04/Enero/2003 - Respondida 08/Enero/2003
66.¿Podríais indicar qué locales comerciales son los que pertenecen a la cooperativa en cada una de las parcelas, tanto de Las Tablas como Montecarmelo?.
Gracias
Los locales se encuentran en las parcelas de VPO:
A8 y A9 – 508m² en cada una. Propiedad de la cooperativa.
A10 y A11 – 508m² en cada una. Propiedad de TAU para pago por acuerdos iniciales en la compra de suelo.
4.8 – 500m². De los que 281m² son propiedad de la cooperativa y 219m² son de TAU para el mismo fin que lo anterior.
+++--------

si mis cuentas no me fallan la cooperativa tiene 1297 metros de locales * 600.000 = 778.200.000 y si hacemos el 12% de esta bonita cifra sale 93.384.000 de pesetitas que es lo que de momento se ha llevado TAU por no hacer nada.

¿Que pasa? que si los locales se venden una vez entregados los pisos y con la cooperativa cerrada no se llevan estos casi cien millones que se llevan por la cara.

De ahí que nos aconsejaran vender.

Yo me estuve informando y para empezar:

El metro cuadrado a 600.000 es irrisorio pues esta a mas de un millón de pesetas.

Es mucho mas beneficioso alquilar que vender pues en la zona no hay casi locales pues FOMENTO se ha quedado con los bajos para oficinas. Esto lo he contrastado con expertos inmobiliarios y es lo que aconsejan.

Desde la comisión les hemos pedido que se realizara un estudio de mercado encargado, claro está, a una empresa de prestigio (estamos hablando de mas de mil millones de pesetas lo que ponemos a la venta aconsejados únicamente por TAU que como queda patente tiene intereses. Pero dicen que no que es una zona muy nueva etc, etc. No entiendo esa respuesta pues se estan vendiendo y alquilando locales y en los alrededores.
¿conocesis a alguna empresa que ponga a la venta un activo valorado en mas de mil millones y que no se asesore bien? Pues yo si nuestra cooperativa.

De todas maneras TAU como gran manejador de masas sólo tiene que dejar caer en una reunión que si queremos los locales tenemos que pagar un millon de pelas mas por socio y adios a los locales. Y es una pena pues aguantadolos hasta que se disolviera la cooperativa nos ahorrariamos el 12% que superará los cien millones.

Es mas en caso de que se vendieran los locales habría que nombrar una comisión y que las ofertas escritas fueran dirigidas a un notario para evitar especulaciones.

No obstante, por favor preguntadlo alguno, lo mas aconsejable es alquilarlos formando una mancomunidad de propietarios entre todas las parcelas. Ya que aunque tardasen en alquilarse no generan gastos.
Y todos los problemas que dicen que hay en la administración no se dan en la realidad.


En cuanto al tema de las plazas de garaje te voy a explicar porque todos pagamos lo mismo (esto segun mi criterio y puedo estar equivocado)

Para volverse a llevar el 12% las plazas de garaje se computaron a 25 metros (incluyeron las zonas comunes). ¿Por qué porque si la plaza se hubiera cobrado por sus metros reales (aproximadamente 12) hubieran perdido el 12% del resto de los metros y si os leeis el contrato lo vereis. Total, otros tantos millones.

¿veis porqué necesitabamos un abogado?

Yo esto lo pregunte a un abogado y me dijo que era una putada pero que lo podían hacer.

La moraleja de todo esto es que nos han sangrado y hemos sido tan primos que nos lo hemos dejado hacer.
ene.-2004
764 mens.
Usuario Muy Frecuente
  msgap
03/02/2004 17:51
Gamuso, ante todo gracias por tus explicaciones sobre los locales, que creo ya has repetido en otros mensajes de este mismo foro. Hay una cosa que dijiste en otro que aquí no he visto: los gastos de mantenimiento y administración de los locales si no se alquilan creo recordar que el primer año eran prácticamente inexistentes, pero no así el segundo año, ¿correcto?¿De qué cantidades estaríamos hablando?
oct.-2003
1219 mens.
Usuario Asiduo
03/02/2004 20:42
A mi lo que me dijo un abogado es que los locales no generaban gastos mientras no se alquilasen. Asi que según este abogado da lo mismo un año que dos.
De todas maneras lo que esta muy claro es que los locales se venden.
ene.-2004
14 mens.
Usuario Circunstancial
16/02/2004 10:09
Lo prometido es deuda, aqui tenéis las respuestas que me ha dado TAU.
Nunca han existido pisos sobrantes.
2). Está presupuestado como ingreso para la cooperativa, un coste de los locales, pero luego sois los socios los que decidiréis la forma de adjudicación y su precio, y todo lo que sea a un precio más alto será un beneficio para los socios de VPO y si se venden por menos será un mayor coste también a repercutir a todos los socios de VPO.
3). Es cierto que sobran plazas de garaje pero todavía no se ha decidido nada, y sois los socios los que decidiréis cómo se adjudicarán y a qué precio.
4). El precio de la vivienda, sus anejos y, si es el caso, la segunda plaza de garaje será el máximo oficial que se establece en la Calificación Provisional de VPP y así debe figurar tanto en el Título de Adjudicación como en la Escritura.
Las aportaciones que deba realizar el socio para hacer frente a la imputación de resultados se “justifican” ante la Agencia Tributaria mediante el ingreso de las cuotas correspondientes a los Impuestos a los que están sujetas (I.V.A.), a los efectos de la posible deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF, se documentan con la certificación de aportaciones que anualmente les entrega la Cooperativa.
5). El criterio de que todas se valoraran igual se estableció al principio porque en viviendas protegidas, el préstamo máximo que se puede pedir para los garajes, es sobre un máximo de 25 m², y todas las plazas, ya sean grandes o pequeñas, son mayores a 25 m², por lo que el préstamo aplicable es el mismo. Cuando se eligió vivienda, nadie comentó el problema de que se pagara lo mismo por unas u otras plazas, y por eso se ha mantenido el criterio de valorarlas todas por igual. Pero si aprobáis por mayoría que se paguen según el tamaño, se cambia. En cuanto a la adjudicación de las plazas se hizo siguiendo varios criterios. Primero, intentar no modificar las plazas originales de los socios que no habían pedido una segunda plaza, y si su plaza había desaparecido por la aparición de una rampa, o cualquier otro cambio del proyecto, intentar favorecerles dándoles una plaza grande o cerca de su portal. Segundo, a los que habían pedido segunda plaza, se ha intentado dárselas juntas. Lo que está claro es que es imposible satisfacer a todos, pero era urgente ya que había que obtener la calificación provisional para pedir los préstamos.
6). Los coeficientes se calculan por metros cuadrados, y se pagan diferentes cuotas por una plaza grande que por una pequeña.
7). No se podían hacer por sorteo porque no todos los portales pueden acceder a todas las zonas del garaje, ni todos los ascensores bajan a todos los sótanos.
feb.-2004
44 mens.
Usuario Ocasional
16/02/2004 10:48
Hola, gracias por la información. Pero, respecto al punto 5), es que ellos informaron de que hubiese plazas de diferentes tamaños?? a mí no, desde luego.
Y que habría que hacer para "aprobar por mayoría" que cada una cueste a razón de metros que tenga? hay que convocar una Junta? quien se encarga de eso?
Gracias
sep.-2008
807 mens.
Administrador

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