Inscriba su casa en el Registro o el vendedor la podrá volver a hipotecar
Será válida la inscripción del titular que figure, aunque ya no sea el propietario
madrid. Si los compradores de un inmueble no inscriben en el Registro de la Propiedad la operación de compraventa y el vendedor aprovecha su titularidad en el mismo para obtener una garantía hipotecaria ante un tercero, ésta será válida, aunque posteriormente se pruebe la existencia previa de la compraventa, según establece una sentencia del Tribunal Supremo, de 10 de octubre de 2007.
En el presente caso en litigio, los propietarios declarados por las sentencias de instancia pretendían la nulidad de esta hipoteca basándose en el artículo 33 de la Ley Hipotecaria, en virtud del cual la fe pública registral que deriva de la inscripción no protege respecto a los contratos considerados nulos o no válidos.
El ponente, el magistrado Xavier O´Callaghan Muñoz, no acepta esta pretensión, al considerar que la doctrina sobre el artículo 34 de Ley Hipotecaria, que deja sentada, ampara las adquisiciones sin dominio, "porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro de la Propiedad, aparezca con facultades para transmitir la finca".
Transmisión intermedia
Además, razona que el mismo artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro de la Propiedad correspondiente, "ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propia transmitente".
Explica la sentencia que la posición que debe aceptarse por el Tribunal es que la persona que constituye la hipoteca debe ser propietaria del inmueble que se hipoteca y si no lo es, falta un presupuesto de eficacia que puede determinar la propia ineficacia del gravamen (del mismo modo que no puede venderse la cosa de otro) por falta del poder de disposición sobre la misma.
Pero es necesario respetar "el efecto convalidante de la protección registral o de la adquisición sin dominio", como también ocurre en la venta de cosa ajena.
Así, la propietaria y aparente titular registral celebra el contrato de préstamo, constituye hipoteca en garantía de la devolución del capital prestado, siendo contratante y acreedor hipotecario una sociedad hipotecaria, que nunca ha sido parte en aquella relación jurídica por la que se ha declarado que la vendedora del inmueble no es la verdadera propietaria ; habiéndose presumido su buena fe, ya que no se ha probado que conociera la realidad fuera de la epígrafe registral y, asimismo, inscribió en el Registro de la Propiedad -como es esencial en este tipo de operaciones de compraventa- el derecho real de hipoteca.
En definitiva, considera esta sentencia del Tribunal Supremo, que "es un claro tercero hipotecario".
A favor de un tercero
El Supremo considera, además, que no se ha infringido ningún artículo, pues la hipotecante, en aquel tiempo, era titular registral y, pese a que se ha declarado que no era propietaria y constituyó hipoteca a favor de un tercero hipotecario, la hipoteca es válida y eficaz.
El texto jurídico del alto tribunal atribuye a "la propia inactividad de los actores", es decir, los compradores, el que durante años dejaran que la titular registral fuera quien mucho más tarde se declaró no ser propietaria, ya que no inscribieron en el Registro de la Propiedad correspondiente la operación de compraventa de la vivienda.