Muy buenas vecin@s,
En cuanto al tema hipotecario y las condiciones de la Kutxa os pongo un pequeño resumen de lo que habría que saber sobre este tema.
Espero no liarme mucho y que no se haga muy pesado el texto. Si por lo menos sirve para orientaros o ayudaros bienvenido sea. Normalmente no me meto mucho en el chat así que intentaré explicarlo lo más detalladamente posible para que quede lo más claro posible.
Empiezo desde el principio y os indico los puntos más importantes a tener en cuenta.
A la hora de con contrato de realizar una compra venta de una vivienda hay dos procesos en los cuales se interviene.
1. Proceso de Compra-Venta que la realizan el comprador y el vendedor.
2. Proceso de Financiación, para aquellas personas que no tengan ahorrado el importe íntegro de la compra.
Aunque son dos procesos que se realizan en el mismo acto son procesos independientes. Esto quiere decir que las condiciones de cada proceso se negocian de forma individual, como ya os habréis dado cuenta a estas alturas.
Me centro en el proceso de Financiación que es que nos interesa ahora. A la hora de pedir una hipoteca lo que estamos buscando es una financiación, que alguien nos preste un dinero para realizar la compra. Esta financiación normalmente se hace a través de Entidades Financieras (Bancos). A la hora de elegir con que Entidad realizar la hipoteca hay que tener en cuenta una serie de condiciones. No olvidéis que una hipoteca es una de las operaciones más importantes que vamos a hacer a lo largo de nuestra vida y una de las operaciones de mayor calado económico, para la gran mayoría de los mortales. Os recomiendo que preguntéis en muchas Entidades, cuanta mayor información mayor poder de decisión vamos a tener. Pero dentro de toda esa información hay que separar el ruido de lo relevante.
A la hora de elegir, elegiré aquella Entidad que sin duda me ofrezca mejores condiciones económicas, siempre y cuando el estudio de viabilidad sea favorable, sino lo mismo nos toca tragar con alguna Entidad donde se apruebe el estudio hipotecario.
Las mejores CONDICIONES que serán en las que tenga que devolver menos dinero. A la hora de pedir una financiación lo que se hace es pedir un dinero que posteriormente tendré que devolver, ese dinero más unos intereses. Así cuanto menos dinero devuelva al banco, pues mucho mejor.
• Hay que tener en cuenta sobre todo el Ti (tipo de interés). Es el punto más importante a tener en cuenta. El tipo de interés se divide a su vez en otros 3 puntos más:
1. Ti propiamente dicho. El tipo de interés que se suele aplicar en España es el tipo variable (variable porque va ir variando en función a las evoluciones del Euribor). Ti = Euribor + Diferencial.
I. Euribor = Tasa media hipotética a la que en teoría se prestan el dinero los bancos en el mercado interbancario. Pedimos un dinero al banco que previamente ese dinero el banco hipotéticamente ha pedido anteriormente a su vez a otro banco o bancos central. El Euribor es la parte variable (por ese motivo tipo de interés variable) pero aunque cambie a lo largo de la vida de la hipoteca siempre será el mismo en todas las entidades donde pidamos el préstamo hipotecario por lo que no me va a dar ninguna información sobre en qué Entidad debo de solicitar la hipoteca.
Lo más común a la hora de las revisiones del Euribor es que sea de forma anual o de forma semestral.
En momentos en los que el Euribor esté en tipos bajos no beneficiará si la revisión en anual porque tardará más en actualizarse en las revisiones y cuando esté alto nos beneficiará la revisión semestral porque me beneficiaré antes de esta bajada. A lo largo de la vida de una hipoteca (media de 30 años) subirá y bajará, en algunos momentos será beneficioso y otras perjudiciales, pero no es un dato que nos afecte en exceso.
A día de hoy el tipo del Euribor está en el 0.318 (estamos en momentos mínimos históricos).
Normalmente se utiliza el último dato del Euribor del mes anterior a firmar la hipoteca, publicado en el BOE.
Hay entidades que la referencia del Ti en vez de hacerlo al Euribor lo referencian al Euribor PLUS, al IRPH o a otros índices. No voy a entrar en estos índices que no creo que ninguno opte por algunos de estos porque no los utiliza casi ninguna Entidad.
II. El diferencial: Es el punto más importante a la hora de elegir en qué Entidad debo de solicitar la Hipoteca, ya que se va a traducir en los intereses de más o de menos que voy a pagar en una u otra Entidad.
Como hemos comentado anteriormente estamos pidiendo una financiación y el banco me va a prestar ese dinero a cambio de unos intereses (intereses que le cobran hipotéticamente al banco = Euribor + el beneficio que tiene el banco por prestarnos el dinero = Diferencial). Cuanto menos beneficio para el banco más beneficio para los clientes, lógico. Por lo tanto el diferencial más bajo es el que deberíamos hacer la hipoteca. Para situarnos en el mercado a día de hoy para que podáis comparar con las que os ofrezcan. La media está en el 2%, pero hay una pequeña guerra entra una serie de Entidad por captar clientes en este tipo de productos y por eso podemos encontrar diferenciales mucho más económicos. Bankinter (Euribor + 1.70%). B. Santander (Euribor + 1,69%), BBVA (Euribor + 1,69%) Deutsche Bank (Euribor + 1,59%) e ING DIRECT (Euribor + 1,49%).
Estos tipos son los más comunes, luego dentro de cada operación, tipo de cliente, colectivo, puede cambiar los tipos. Como por ejemplo los tipos de interés que ofrece la kutxa por ser el préstamo promotor.
Por lo tanto el mensaje es claro, cuanto menor sea mucho mejor. Pero este diferencial puede estar disfrazado. Esto quiere decir que puede estar enmascarado con comisiones de la hipoteca, comisiones de los productos que liguen al diferencial etc.
2. Los productos ligados al diferencial. Estos son productos que el banco ligan a un tipo de interés que en el caso que el cliente acepte este producto pagará menos diferencial. Como bien han explicado en el mensaje anterior y que cada Entidad decide en función a sus condiciones particulares.
Una aclaración antes de esto. Ligado no quiere decir obligado. Lo único que obliga la ley es que la Entidad financiera contraté un seguro de hogar contra incendios en el caso que el cliente no haya aportado ninguno a 3 meses posterior de haber firmado la hipoteca (lógicamente el importe se lo reportará al cliente).Partiendo de esa base, los productos se ligan al diferencian en teoría para reducir el riesgo que hay en la operación. Si existe un seguro de vida que se ocupe de pagar la hipoteca en caso de fallecimiento del cliente lógicamente en la operación hay menos riesgo que si esa deuda la herede un familiar del cliente que no se sabe si tiene condiciones favorables para hacer frente a los pagos… Y así con el resto de productos. Por este motivo hay productos bien ligados al diferencial y hay productos mal ligados al diferencial. Un producto mal ligado al diferencial será aquel que no va destinado a reducir el riesgo de la operación y además este producto me genere comisiones o que sea un producto que yo no necesito.
Lo más habitual es que se ligue S. Vida y S. Hogar. Alunas también piden la cuenta nómina para tener una trayectoria del cliente. Seguros de protección de pagos.
Los PP, tarjetas y demás están subiendo de forma indirecta el diferencial, por lo que nos tocará echar cuentas si merece o no la pena acceder a esa bonificación.
Explico S. Vida que es el más importante y nos lo pedirán todas las entidades. Al igual que he explicado antes no es obligatorio por lo que deberemos de echar cuentas si me merece la pena o no. Pero es un producto muy recomendable. El objetivo del seguro de vida es de saldar la deuda o de dejar el mismo poder adquisitivo en el núcleo familiar en caso de fallecimiento o incapacidad de algún titular de la hipoteca. El seguro se puede Extra primar para dejar más importe asegurado pero lo nos van a pedir es coger como mínimo 100% del capital solicitado de hipoteca. Algunas Entidades piden sólo 5 años, otras sólo uno, pago anticipado (hay de todo). Lo ideal es que se mantenga por toda la vida de la hipoteca ya que cubrirá el capital pendiente en todo momento y estaremos dejando una situación de tranquilidad económica al núcleo familiar. También lo ideal que si hay dos individuos en la hipoteca que se escoja en función a su nivel económico, esto quiere decir que si yo estoy aportando un 60% a la cuota de la hipoteca por ingresos que me aseguro en un 60% si aporto un 40% que me asegure en un 40%. Así en el caso que me sucediese algo (en un núcleo de dos personas) la otra persona tendrá que pagar lo mismo que estaba pagando hasta ese momento (no entro en sobre primar el seguro para cubrir distintos gastos porque eso ya dependerá de cada uno).
3. Las comisiones: Está muy claro este punto. Cuantas menos existan mucho mejor. Las comisiones lo único que hacen es subir el importe a pagar al banco. No hay mucho más que decir. Importante leer muy bien las cláusulas de la hipoteca y que no haya ninguna cláusula abusiva. Si hay alguna cláusula que no se entiende que os la expliquen bien hasta que se entienda. Y se tiene que leer por un notario en el momento de la firma. La cláusula suelo ha sido declarada abusiva así que no debería de aplicarla ningún banco. La comisión por cancelación máxima establecida desde el 2007 es del 0.5%.
Después de ver las condiciones a comparar con las distintas Entidades cosas a tener en cuenta a la hora de solicitar la hipoteca sería el capital mínimo que tenemos que tener ahorrado.
El Capital ahorrado por norma general como mínimo sería de un 34% del valor de la vivienda.
Que se desglosaría 14% gastos + 20% pagos a la promotora, en el que 10% de IVA, más un 3% o 4% de gastos, más un 20% que estamos pagando a la promotora. El 80% que será el valor que como máximo nos financiará e banco. Si tenemos más importe ahorrado tendremos que pedir menos importe…
Los Gastos son:
Operación de compra venta: IVA (impuesto en la comunidad de Madrid un 10% del valor de escrituración en vivienda de primera mano, para viviendas de segunda mano seria el ITP (6%)), notario, registro y gestoría.
Préstamo hipotecario: IAJD ((en la comunidad de Madrid es el 0.75% en el caso general del importe solicitado de hipoteca) por un coeficiente que se le asigna a cada Entidad). Puede tener deducciones dependiendo del tipo de vivienda que sea. En el caso de ser un préstamo promotor este impuesto ya lo ha pagado la promotora por lo que no habrá que volver a pagarlo o en su defecto un importe mínimo para hacer constar nuestro nombre en las escrituras del préstamo hipotecario. Notario, registro y gestoría.
El tiempo que tarda en cliente desde que se solicita una hipoteca hasta que se firma puede variar mucho dependiendo del caso particular de cada expediente, de cada banco, de cada tipo de operación etc. Hacerlo con tiempo, para luego no ir muy agobiado. Os irán llamando la Kutxa para ir haciendo el préstamo hipotecario.
Amortizaciones de la hipoteca. Las condiciones las establece cada banco. El caso general se puede resumir tanto en cuanto se establece el préstamo francés. De una cuota fija que vamos a pagar se derivan intereses y capital, por lo que al principio de la vida de la hipoteca se pagan muchos interese y menos capital y al final se paga mucho más capital que intereses. Por lo que si amortizamos hipoteca no va a salir mucho más a cuenta que sea en la primera mitad de la vida de la hipoteca porque estaré reduciendo más intereses. En cuanto a la hora de elegir si en cuota o en plazo a priori es lo mismo en el sentido económico. Lo que más cómodo le resulte a cada uno. Si queremos pagar menos de forma mensual o si queremos terminar antes de pagar la hipoteca, pero en cuanto a interese es lo mismo. Lo que hay que intentar es amortizar en la primera parte de vida de la hipoteca.
Calcular la Cuota de la hipoteca: Hay simuladores en internet para hacer simulaciones y cuadros de amortización en muchas páginas web. Pero como os indique anteriormente preguntar en más de un banco y que os la calculen ellos. No elijáis una cuota muy ajustada porque en este momento estamos en mínimos históricos del Euribor. El Euribor subirá y por lo tanto también subirá la cuota.
En cuanto al Importe máximo de capital a solicitar al banco lo normal es que la Entidad te financie el 80% del valor más bajo entre el de compra-venta y el de tasación. Pero dependerá mucho del criterio de riesgos de cada banco. Financiar el 100% o el 110% como antes de la crisis ya no lo hacen excepto algunas excepciones, habrá alguna que aplique el 80% del valor de tasación.
En cuanto Estudio de riesgos que tenga cada banco va a depender mucho de los criterios de riesgos que tenga cada Entidad. Este punto es muy subjetivo ya que cada banco tiene sus propios criterios de riesgos e incluso dentro de cada banco puede variar de una oficina a otra. Dependerá de infinidad de factores como el momento en el que se pida, los objetivos de cada Entidad, de cada oficina, de nivel de ingresos, nivel de endeudamiento de la nómina, balance de caja, comunidad autónoma, miembros del núcleo familiar, edad, y un largo etc. Muy, muy, por encima se entiende que de un núcleo familiar que tenga unos ingresos determinados no se endeuden por encima del 30% o 33% de sus ingresos. Ya digo que es muy por encima, ya que ese porcentaje pude variar mucho de un banco a otro, dependerá de la edad de cada cliente, antigüedad en la empresa, etc. Eso ya os lo irán contando las distintas Entidades dónde pidáis las hipotecas. También normalmente la Kutxa intentará levantar más la mano a la hora de la concesión de las hipotecas.
Resumen: Las condiciones que ofrece la Kutxa están muy bien. Un 1% es casi la mitad de la media en España por lo que será muy complicado que ningún banco. Lo que habrá que hacer es pedir más información en otras Entidades para tener una segunda opinión y tener mayor información sobre la operación que se va a hacer. Habrá que echar cuentas entre las distintas vinculaciones, comisiones y diferencial. Los puntos a favor de la kutxa son, el mejor diferencial, ahorro en el pago del Impuesto de actos jurídicos documentados y mayores facilidades que en un momento determinado para la concesión. Ojo con las vinculaciones y comisiones. Como bien indica Triman hay más alternativas.
Espero que a alguien le sirva de algo.
Un saludo a todos.