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Como esta el tema

Actualizado 02/05/2011
20147 lecturas acumuladas
Autor
Tema
Fecha
feb.-2007
5 mens.
Usuario Circunstancial
  jma1
18/12/2007 11:05
Buenos dias otro de los puntos que tienen que aparecer en los anexos son las calidades y si os han realizado alguna modificación en el piso.
sep.-2007
10 mens.
Usuario Circunstancial
18/12/2007 12:40
Hola.

Tengo una serie de preguntas que realizar:

¿Os han hecho llegar el borrador del contrato, y no la plantilla obsoleta?
¿Alguien ha firmado ya?
¿Sabeis hasta que día puede realizarse la firma?

Gracias de antemano.
nov.-2005
29 mens.
Usuario Ocasional
18/12/2007 12:51
Buenas,

nos acaban de mandar el modelo del contrato. No es el contrato definitivo sino una plantilla estandar sin personalizar. Sin entender de la materia considero puntos a destacar para vuestra información:

***Plantilla de contrato***
Al ser una plantilla genérica no aparece evidentemente información sobre la vivienda, metros, precios, memoria de calidades, elementos comunes, etc

***Proyecto Básico***
Grupo Inmobiliario Man ha puesto a disposición de los compradores el proyecto, aceptándolo estos en todo su contenido. Lo habéis visto vosotros??

***Fecha de Entrega***
.-Finalización de las obras. Aproximadamente 30 meses desde concesión de licencia.
.-Entrega del objeto de compraventa. Una vez finalizadas las obras solicitarán licencia de primera ocupación lo que estiman tardará 5 meses. Con esta licencia tramitan las escrituras de compraventa para lo que calculan un mes.
.-Si no hago mal los cálculos son 30+5+1=36 meses o sea 3 años!!! (nada que ver con los 2 años que siempre nos han dicho)
.-Indica tb. que no habiendo obtenido aún licencia de obras no es posible fijar fecha de entrega de los inmuebles ¿¿¿???
.-Todos los plazos anteriores se pueden ampliar en 4 meses si hay causas de fuerza mayor.

***Elección de notario***
.-Podemos elegir notario según la ley pero acordamos por contrato que ya lo eligen ellos ¿¿¿???

***Desperfectos***
.-No se harán cargo de los defectos de la vivienda que no hayan sido detectados en la visita de revisión salvo aquellos ocultos.

.-No aparecen por otro lado penzalizaciones por incumplimiento de medidas, tal como venían en el precontrato. No se si eso es bueno o es malo pero me preocupa una parte que dice "vende el inmueble como cuerpo cierto" que si no me equivoco viene a decir que te lo comes con patatas tal y como te lo entreguen, no se como aplicará esto a compra sobre plano, ya que no tienes nada que hayas visto al no estar construido.

Por favor, si alguién entiende del tema o conoce a alguién que lo pueda revisar sería de agradecer por lo menos para ser conscientes de que estamos firmando.

Un saludo a todos.
oct.-2007
5 mens.
Usuario Circunstancial
18/12/2007 12:55
Hola,

Muchas gracias por toda la información que estáis aportando. Me enviaron la semana pasada una plantilla de los contratos que suelen hacer. Ya les insistí en que no quería una plantilla, que quería un borrador de mi contrato con todas sus peculiaridades (es la tercera vez que les llamo para pedírselo y siempre me dicen que no se habían enterado antes). Desde luego ya en la plantilla había alguna cláusula un poco extraña, como la renuncia por parte del comprador a elegir su propio notario para la firma de escrituras o la desestimación del plano del contrato de reserva. Sí se recogía la información referente a las penalizaciones en caso de incumplimiento (18000 euros) y la fecha de finalización de obra (30 meses aproximadamente) y entrega de llaves (hasta otros 6 meses más).
Humildemente os recomiendo que examinéis bien vuestro contrato antes de firmarlo. Puede parecer exceso de desconfianza por mi parte pero el trato recibido hasta la fecha no me ha inspirado mucha seguridad, desde luego. Y, por supuesto, si los expertos detectan alguna irregularidad o abuso en el contrato no es que haya que negociar con MAN para que lo modifiquen, es que hay que exigírselo, por ley.

Un saludo
jul.-2005
11 mens.
Usuario Circunstancial
18/12/2007 16:23
Igual que vosotros, solo he recibido una plantilla del contrato que no incluye las particularidades de la vivienda. Volveré a solicitar una copia de mi contrato. Todavía no he firmado.

A los puntos que comentais (fecha de entrega, proyecto básico, notario, desperfectos, incumplimiento de medidas...) añadiría el tema del IBI. Si no he entendido mal nos obligarán a pagar el impuesto correspondiente al año de entrega (este impuesto estaría obligado a pagarlo el propietario del inmueble a fecha 1 de enero de ese año), no creo que nos corresponda pagar a nosotros.

Gracias por vuestra ayuda

saludos
sep.-2007
10 mens.
Usuario Circunstancial
19/12/2007 10:16
Voy a intentar hablar con alguien de MAN para que me envien un borrador definitivo y no una plantilla donde que bien reflejado todo. Creo que esto deberiamos hacerlo todos.

En principio estoy de acuerdo con vosotros en:

-Adjunto de planos y memoría de calidades, asi como de los anexos.
-Desperfectos. En caso de solicitar arreglos en desperfectos, estos arreglos pueden ocasionar más desperfectos y deben de ser arreglados nuevamente, de no ser a si, no firmaría la escritura (en sus dia).
-IBI, debe ser pagado por la parte vendedora (el año en curso).
-La eleccion de notario, creo que podemos cambiarlo si no estamos deacuerdo en el asignado.
-Plazos de entrega.
-Proyecto basico. Tampo me han mostrado nada.

Si se os ocurre algo más, por favor decirlo en el foro.

por cierto ¿os han impuesto alguna fecha limite para la firma?.









Avatar SM1
mar.-2006
6 mens.
Usuario Circunstancial
  SM1
19/12/2007 15:08
Hola vecinos,

qué útiles todas las aportaciones, yo he hecho unas consultas a la Oficina de la Vivienda acerca de la famosa plantilla de contrato y me han dicho lo siguiente:

"Tras la consulta realizada sobre los gastos del seguro decenal, comentarle que es obligación del promotor, en su caso, contratar un seguro decenal que cubra los posibles desperfectos por fallos de cimentación, estructura, etc por una realización incorrecta de la obra. Este seguro lo debe contratar el promotor y, por tanto, hacerse cargo de los gastos de la prima.

Por otro lado, no debería firmar la cláusula por la que acepta la entrega de la vivienda con los suministros de luz y agua de obra, ya que corresponde al promotor entregar la vivienda con estos servicios individualizados, con sus respectivos contadores."

Respecto a lo primero, el caso es qe en el contrato pone "Que la parte Compradora acepta el mencionado seguro decenal subrogándose en el mismo(...)" y parece qe se está dando a entender que el comprador tendría que hacerse cargo de algún tipo de gasto, la verdad es qe esta parte no me queda demasiado clara.

Otra cosa, os agradecería qe alguno de vosotros -de los qe va a comprar- viniese conmigo a firmar (por supuesto yo también estaría presente el día de la firma en caso de qe alguien qisiese). Si alguien está dispuesto qe me escriba a sanmiguel_vecino@hotmail.com (por favor que sea pronto porque he qedado con ellos para ir a firmar la semana qe viene). Creo qe sería conveniente qe algún otro comprador estuviese presente de cara a hacer algún tipo de presión. Porqe creo qe el problema no está tanto en detectar qe haya ciertas irregularidades (que más o menos ya están localizadas) como en qé hacer una vez detectadas. Es decir, qé hacer si se ponen de malas y dicen "pues esto es lo qe hay, tú verás qué haces: lo firmas y tienes piso, o no lo firmas y pierdes la reserva y ya te meterás en juicios si qieres recuperar el dinero". Si hay más de un comprador creo qe atenderán más a razones y estárán un poco más "suaves" a la hora de modificar algo.

Por cierto, me comentaron qe lo suyo sería en primer lugar, llamarles antes de la firma del contrato y "sugerirles" que modifiquen lo qe no está correcto (temas del notario, IBI, etc.) y si no atienden a razones, una opción es añadir una "anotación en negativo" (parece qe esa es la palabra técnica) diciendo qe se firma el contrato pero que no se está de acuerdo con ciertas condiciones, y detallarlas. Pero claro, tendrían qe estar dispuestos a permitírselo al comprador.

saludos
nov.-2005
29 mens.
Usuario Ocasional
19/12/2007 16:59
Buenas,

gracias por toda la información. Si os parece paso a resumir la información que hemos ido viendo a ver si entre todos sacamos algo de luz:

*Revisión borrador de contrato*
Alguién ha conseguido que le envíen el contrato definitivo para revisar?Por lo visto ya varios hemos reclamado que nos envíen un borrador del contrato a firmar, no una plantilla. No vienen las calidades, ni los planos, ni los metros....

*Proyecto básico*
Que viene indicado que ha sido puesto a nuestra disposición y que estamos de acuerdo. Deberíamos de reclamarlo para su revisión junto al contrato antes de la firma?

*IBI*
Según el contrato nos hacemos cargo de su pago cuando parece que por ley debería hacerlo el propietario a 1 de Enero del año de entrega.

*Plazo de entrega*
30 meses (finalización obras) + 5 meses (licencia 1ª ocupación) + 1 mes (preparación escrituras) TOTAL: 36 meses. A mi me parece una barbaridad cuando siempre habíamos hablado de 2 años (eso sin contar el retraso de años que llevan acumulado). He consultado con gente que entiende del tema (trabajan en una promotora-constructura) y me han dicho que es una barbaridad, que ellos tardan de forma estándar 18 meses, como mucho 24 en entregar las llaves, y eso incluye tb. la tramitación de la licencia de primera ocupación (se puede hacer en paralelo) y las escrituras (en 2 años da la sensación de que hay tiempo para irlas preparando). ¿Qué opinais?

*Elección de notario*
No me parece el tema más importante...pero si la ley lo dice así porque no defenderlo.

*Desperfectos*
No se si es legal lo que indican sobre que no se harán cargo de los desperfectos no señalados en la visita inicial.

*Diferencias de medidas*
Como comentaba en el precontrato si venía un clausulado sobre como abordar las diferencias de medidas. Aquí habla de cuerpo cierto, no habla de medidas. Alguién que pueda aportar algo sobre esto?

*Entrega de la vivienda con suministros de obra*
Comentabais que ante vuestra consulta os habían indicado que el promotor debería entregar la vivienda con los suministros individualizados y con los contadores.

*Seguro decenal*
yo lo que he entendido es que la empresa se hace cargo de los 10 primeros años, debiendo luego subrogarse los vecinos....

Me gustaría que aclarasemos entre todos que cosas pueden ser irregularidades y en segundo lugar como podemos proceder. Como dice SM1 me preocupa que a la hora de ir a firmar te digan que si quieres firmes y que sino que lo dejes. Otra alternativa es la que plantebais de poner algo por escrito diciendo que no estás de acuerdo...no se esto si se puede hacer o si ellos van a permitirlo.

Gracias.
oct.-2007
5 mens.
Usuario Circunstancial
20/12/2007 12:07
Hola,

Una vez más gracias por toda la información y recapitulación. A nosotros ya nos han enviado el contrato particular (por fin!). Por lo que he podido ver, y desde mi desconocimiento de la materia:

- existe una cláusula que prorratea el IBI del año en curso proporcionalmente a la fecha de escrituración entre el vendedor y el comprador, es decir, que cada uno paga la parte del año en la que es propietario del inmueble.

- Los plazos de construcción y entrega siguen siendo los que se indican (30+5+1 meses).

- En el contrato no figuran las calidades, metros ni planos, al menos en el que me han mandado a mi. Lo que yo supongo es que esa información la adjuntarán al contrato en el momento de la firma.

Con respecto a lo demás no me queda claro porque, como ya digo, desconozco bastante el campo inmobiliario. De todas formas ya hemos puesto el contrato en manos de abogados profesionales que nos asesoren. En cuanto nos digan algo os informaré.
Entiendo que no es intención de la inmobiliaria el negarse a hacer cambios en el contrato a los que tenemos legalmente derecho, pero si así fuese, como apuntáis, lo mejor es que estemos unidos y hagamos reclamaciones comunes. Quizás no les importe entrar en conflicto con alguien aislado, pero con varios de sus compradores ya es otra cosa.

Muchas gracias de nuevo por toda la información.
Seguimos informando...

Un saludo.
nov.-2005
29 mens.
Usuario Ocasional
20/12/2007 12:47
Hola de nuevo,

efectivamente, nos acaban de mandar también el contrato individualizado, pero igualmente sin planos ni memoria de calidades.

También intentaremos encontrar a algún experto que nos lo pueda revisar, en cuanto sepamos algo os lo digo.

Por otro lado no se que os parece la idea de intentar quedar unos cuantos uno de estás días y poner ideas en común sobre el contrato y la firma, podría ser productivo y así estar todos alineados y saber que decir de forma unida.

Un saludo y gracias.
jul.-2005
11 mens.
Usuario Circunstancial
20/12/2007 14:31
Buenas,

Todavía no me han enviado el contrato individualizado. Esta tarde iré a ver al abogado con la plantilla del contrato. Iré con otro comprador de nuestra promoción que no está en el foro, os comentaré todo lo que me digan.

¿Sabeis algo acerca de la inscripción del terreno en el registro? supongo que no les habrían dado la licencia de obras sin estar inscrita la finca a su nombre. En el borrador aparece como "pendiente de inscripción".

Me parece bien lo de intentar quedar un día antes de la firma del contrato, e incluso ir a firmar de forma conjunta.

saludos
sep.-2007
10 mens.
Usuario Circunstancial
21/12/2007 08:05

Hola

Me mandaron ayer el borrador del contrato personalizado. Sigue con irregularidades.

- Sigue poniendo la Calle D (Calle Ernest Hemingway)
-Las formas de pago de la entrada queda fijada por ellos, y no a la que nos atenemos nosotros, de las tres opciones del contrato de reserva.

- El tema del I.B.I. lo prorratean entre ambas partes al mes de la firma.

- También hay que abonar una provisión de fondos para pagar el IBI y cambios de titulares.

En fin seguimos...

dic.-2007
1 mens.
Usuario Circunstancial
23/12/2007 13:01
hemos estado analizando el contrato que me han enviado y mis dudas son las siguientes:
1-pendiente de inscripcion en el registro ¿ el terreno?.
Deberia estar si ya tienen la licencia.

2-alguien tiene los planos de la vivienda y garaje?

3-si se refieren a que conocemos el estado de cargas de las fincas, al hecho de tener una hipoteca con la Caixa, sí lo conocemos pero no tenemos constancia de otra cosa.

4-las formas de pago que figuran en el contrato de reserva no estan en el presente contrato, en el cual solo tenemos una opción y no es la que queremos.

5- ¿alguien tiene las condiciones subrogantes del prestamo hipotecario que según ellos están adjuntos en este contrato, o es que lo haran en el momento de la firma?

6-referente al abono de intereses dicen que si ponen a nuestra disposicion la vivienda sin otorgar la escritura los compradores tenemos que correr desde ese momento con los intereses que se generen del prestamo, ¿si no tengo firmada la hipoteca porque tengo que pagar sus deudas? es abusivo y no lo pienso aceptar.

7-las variaciones en el importe del prestamo no las entiendo, pero me parece que se aprovechan y que nos la van a liar por ahi.

8-el tema del notario, te iforman de tus derechos para incumplirlos.

9-los plazos de entrega empiezan a contar desde la fecha de expedicion del certificado final de obra del arquitecto, por lo que nos podemos olvidar de los 3 años,será mas tiempo.

10-SEGURO DECENAL. no podemos aceptar bajo ningun concepto que nos cobren un seguro que estan obligados a pagar ellos, este seguro lo tiene que hacer la constructora por los posibles daños que puedan surgir en el edificio precisamente por ser de nueva construccion, en el plazo de 10 años. HAY QUE NEGARSE A PAGARLO NOSOTROS.

11-sobre el listado de los desperfectos tienen que ser mas flexibles porque al arreglar lo primeno nos pueden fastidiar otra cosa y como no esta escrito desde el primer dia no se hacen cargo.

12-IBI. me he estado informando y la respuesta es la misma: LO PAGA LA PERSONA QUE FIGURA COMO PROPIETARIA DEL PISO A DIA 1 DE ENERO DEL AÑO EN CURSO DE LA FIRMA DE LAS ESCRITURAS. me negare a firmar lo contrario.

13-COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, nos quieren arañar dinero de donde sea de esto tenemos que informarnos.

14- alguien ha visto los planos del proyecto básico.

dic.-2007
12 mens.
Usuario Circunstancial
  Abeja
28/12/2007 14:59
Hola, Por mi parte me llamaron a primeros de diciembre para ir a firmar a el contrato. Les dije que me lo enviaran primero. De momento me enviaron por correo un modelo borrador que he estado revisando y sobre el que he comentado con ellos bastantes puntos con los que no estoy conforme entre ellos no dan fecha de terminación de la obra, dan 30 meses para acabar cuando en la licencia de obras el ayuntamiento les ha concedido 24 meses (les he pedido que pongan 24 meses con prórroga de 3 meses y no de 4), faltan datos de la subrogación, faltan datos de los avales y del seguro con la compañía Asefa, la clausula de que pueden rescindir el contrato unilateralmente devolviendo al comprador sólo 18,000 euros me parece muy peligrosa, etc.

En fin, les pasé hace casi quince días mis comentarios y estuve hablando con ellos, pero a 28 de diciembre todavía estoy esperando a que me envíen el contrato actualizado para volverlo a revisar. Hasta que no este totalmente de acuerdo con el mismo no firmaré nada ni pagaré nada.

El Proyecto básico lo estuve consultando en sus oficinas durante una hora. Si se lo pedís os lo dejan, no hay problema.

Lo que me parece raro es que no tengan ninguna prisa en enviarme el contrato actualizado y personalizado con mis datos, etc, ni en firmarlo. Ha pasado casi ya un mes desde que me llamaron para firmar.
¿Ha firmado ya alguien el contrato?
¿Habéis podido modificar clausulas del mismo sin mucha dificultad?
sep.-2007
10 mens.
Usuario Circunstancial
04/01/2008 13:37
hola, hoy he estado con Jesus del Rio aclarando temas en los que no estoy de acuerdo, IBI ha dicho que lo iba aconsultar(porque lo tienen que pagar ellos), el tema de luz y agua de obra, lo del seguro decenal, los desperfectos...
He investigado y me han comentado que los gastos de cambio de nombre en el registro tampoco lo tenemos que pagar nosotros.
Esta mañana me llamo la atención el hecho de salir al pasillo a buscarle y me dijo la secretaria que estaba por alli que o esperaba en la sala o me dirijiera a la entrada, me parece que no quieren dar opcion a que pudieramos coincidir allí. os dejo mi correo por si quereis que comentemos lo que sabemos cada uno.
Me tienen que enviar un contrato nuevo con las correcciones y si estamos de acuerdo fijaremos dia para firmar, segun el, muchas cosas de las que le apunté tenian un error de redaccion A SU FAVOR! saludos. avirtudes84@yahoo.es
sep.-2008
818 mens.
Administrador

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