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escriturara sin licencia de 1ª ocupación

Actualizado 17/06/2005
423 lecturas acumuladas
5  mensajes
Autor
Tema
Fecha
mar.-2003
386 mens.
Usuario Frecuente
  Mac1
10/06/2005 09:30
Nuestra necesidad por la vivienda empieza a rayar la desesperación, supongo que como a muchos de vosotros. Mirando por internet he encontrado esta consulta que debe hacernos pensar. No puedo daros mi opinión porque estoy confusa debido a las prisas que me corren por tener el piso. Os la transcribo tal cual:

Te recomiendo que consultes en esta página
http://www.notariado.org/preg_frec/consultorio/

En Capitán Haya, 66 puedes llevar los documentos que hayas firmado e ir a la asesoria juridica que es gratuita. Ahí podrán informarte de tu caso en particular.

Este es un ejemplo de pregunta y respuesta de la web de notarios:

Compra de vivienda

Pregunta acerca de: Condiciones de entrega. IVA

He comprado una vivienda nueva en construcción a un promotor. La fecha de entrega inicial era Mayo 98. Después de sucesivos aplazamientos en la entrega por diferentes motivos (últimas lluvias, retraso en realizar los repasos, retrasos en las pruebas de presión del gas), ayer me indicaron en la Promotora que nos llamaran para firmar ante el Notario los próximos días 17 o 18.09. Ante mi pregunta de si ya tenían la cédula de habitabilidad y los boletines de Agua, Luz y Gas que debían entregar en la firma de la escritura, me indicaron que no disponían de la Cédula de habitabilidad y que la firma se iba a hacer con el Certificado de fin de Obra. Respecto al tema del Gas me dijeron que aunque la prueba de presión realizada por Gas Natural había finalizado el día anterior correctamente, que el Ministerio de Industria debía realizar otra prueba (tardaría 10-15 días) y que por tanto la entrega de la vivienda sería sin gas.

Como ya no me fío de la Promotora debido a todas las veces que no me han dicho la verdad, les ruego me contesten a las siguientes preguntas :
- ¿Es posible la firma de la escritura de compraventa sin la cédula de habitabilidad? ¿Sería suficiente con el Certificado de fin de Obra del que hablan? ¿Es normal esto? ¿Hay alguna implicación?
- ¿Es posible la entrega de la vivienda sin gas cuando esta es la energía utilizada para el agua caliente y la calefacción? ¿Me puede afectar en algo firmar en estas condiciones?

A lo mejor estas preguntas les parecen insignificantes pero se basan en la enorme desconfianza que me inspira actualmente la empresa promotora, después de tantas medias verdades.

En otro orden de cosas, me gustaría hacerles otra pregunta. Una parte del precio de la vivienda la he pagado al promotor mediante una serie de letras y la otra parte es mediante la subrogación en el préstamo hipotecario del vendedor. Me gustaría saber como se paga el IVA correspondiente a esta última parte del precio de la vivienda. La parte del promotor la he ido pagando incluido en cada letra.
Respecto al IVA correspondiente al importe en el que me subrogo ¿Hay que llevar un cheque y entregarlo al notario en el mismo acto de la escritura o es posteriormente? ¿De ser un cheque, tiene que ser conformado¿? ¿Quien lo liquida ante Hacienda?

Sin otro particular y dándoles sinceramente las gracias por su contestación, les saludo atte.

P.S. Debido a la premura de tiempo, les ruego contesten lo antes posible.

Respuesta:

Estimado amigo: Lo encuentro con muchas tribulaciones en su problema, que desgraciadamente es más frecuente de lo que puede suponer, sin que ello implique que se deba obligatoriamente paralizar el tráfico jurídico inmobiliario mediante el no otorgamiento de escritura, aunque SI ES INELUDIBLE adoptar y exigir algunas cautelas en orden a preservar nuestros derechos. 1) La que usted llama cédula de habitabilidad, ya denominada Cédula de 1ª Ocupación, como su nombre indica supone el acreditamiento oficial de que la vivienda adquirida puede ser ya ocupada y disfrutada por su adquirente, suponiendo que cuenta con los requisitos mínimos para ello y de que se han cumplido los requisitos exigidos al otorgar la licencia de obras. En algunas localidades o Comunidades es precisa dicha Cédula para poder contratar algunos servicios con los que vaya a contar la vivienda (gas, por ejemplo, o energía eléctrica). Y esto es lógico, pues a veces los Ayuntamientos retienen la concesión de la Cédula de 1ª Ocupación hasta que los promotores cumplen todas sus obligaciones urbanísticas. Entre los incumplimientos habituales, los más frecuentes son que la Promotora no termine las obras de urbanización de calle ocupada por la edificación, el asfaltado de la misma, o las aceras, arbolados, etc, e incluso desperfectos o destrozos que las obras hayan causado en alguna zona, ya urbanizada, en la que posteriormente ha edificado el Promotor. Algunas de estas terminaciones o realizaciones son requisitos exigibles en las licencias de obras para alguna promoción constructiva determinada. De modo que, si el Promotor no cumple, el Ayuntamiento retiene la concesión de licencia para presionar. 2) Jurídicamente no existe inconveniente en escriturar una vivienda sin que disponga de la Cédula de 1ª Ocupación, aunque es evidente que la falta de la misma puede originarle disgustos posteriores, si la promotora es reincidente en incumplimientos anteriores. Normalmente, al querer la Promotora otorgar escritura sólo con el Certificado de Fin de Obra, lo que busca es obtener rápidamente el total rendimiento económico de su Promoción y venta, pues al otorgar escritura, normalmente se le paga al Promotor el total del precio. Nuestro Código Civil presume que el OTORGAMIENTO DE ESCRITURA EQUIVALE A LA ENTREGA Y POSESION DE LA vivienda, y ésto hay que entenderlo en el sentido de que se supone que se ha recibido la misma en condiciones normales para ser vivida y disfrutada, aunque el propio Código establece que ello sólo será así si DE LA MISMA ESCRITURA NO RESULTARE O SE DEDUJERE CLARAMENTE LO CONTRARIO. Si usted acepta el otorgamiento de escritura, guardando silencio sobre las deficiencias o falta de Cédula, Boletines de gas, agua, energía eléctrica, etc., luego RECAERA EN USTED LA PRUEBA DE LA FALTA DE AQUELLAS. Esto significa que, en caso de aceptar usted que le otorguen escritura, debe pedir al Notario que le incluya alguna cláusula que salvaguarde sus derechos frente al Promotor. Por ejemplo, exigir que conste en la escritura una cláusula en la que se detallen claramente los elementos que faltan en la vivienda, la obligación que asume el Promotor de cumplirlas, la aclaración expresa de que la escritura no supone la posesión completa de la vivienda al faltar elementos esenciales en la obligación de entrega del vendedor, y establecer una fecha tope para cumplir todo ello el Promotor. También puede añadir un pacto o cláusula de penalización a cargo del Promotor, con una cantidad importante a favor de usted para el caso de que el Promotor no cumpla sus obligaciones en la fecha tope marcada. Aunque la mejor manera de asegurar el cumplimiento del Promotor es retenerle, del precio aún debido, una lo suficientemente importante como para que se encuentre forzado a cumplir sus obligaciones, declarando en la escritura que se retiene dicha cantidad para el caso de que el Promotor no cumpla en una fecha determinada, y pactándose incluso que de dicha cantidad puede quedar definitivamente en favor de usted una parte de la misma (fijar su cuantía) en concepto de penalización por el cumplimiento fuera de la fecha pactada. Créame, la mejor manera de asegurarse frente a una Promotora incumplidora es retenerle una cantidad que sea verdaderamente representativa y que ello conste en la propia escritura. Y por supuesto, en la escritura debe constar entonces que los gastos de la nueva escritura y los gastos de Registro de la Propiedad que se originen para acreditar documentalmente que la cantidad retenida por usted en concepto de garantía frente al Promotor ya la ha pagado a éste, porque al final éste haya cumplido, serán a cargo de éste. 3) En cuanto al pago del IVA, éste recae sobre la totalidad de lo que a usted le reste por pagar, aunque lo vaya a efectuar mediante la subrogación por usted en un préstamo hipotecario. Por ejemplo, si le quedan por pagar 5.000.000 ptas y esta cantidad se va a pagar mediante subrogación en un préstamo, el IVA recaerá sobre esos 5.000.000 ptas, y como se trata de entrega de vivienda el IVA será el 7% de los 5.000.000. Pero el IVA de la compraventa no se le entrega usted al Notario, sino al Promotor que es por Ley el sujeto pasivo obligado a repercutir el IVA al comprador, y es el Promotor el obligado a su ingreso en Hacienda en los plazos legales. No se preocupe de que el Promotor ingrese o no ese IVA dentro de plazo. Ya se ocupará de hacerlo por la cuenta que le trae, pues usted quedará liberado si en la escritura consta que usted ha pagado dicho IVA. Para ello, lleve usted un cheque bancario nominativo a favor del Promotor, por el importe exacto del IVA. Y a pesar de que en la escritura se hará constar por el Notario que usted ha pagado ya el IVA total de la operación, exija al Promotor que le entregue la factura de ese IVA, pues la Ley obliga a ello al Promotor, aún en el caso de que ya conste el pago del IVA en la propia escritura. Espero haberle servido en calmar sus preocupaciones. Gracias por su confianza. (FJCL)
nov.-2003
162 mens.
Usuario Habitual
13/06/2005 08:49
Hola a todos:
Nosostros tampoco sabemos si firmar escrituras en esas condiciones.Por un lado,si no firmas en julio,tienes que pagar intereses por el prestamo.He hablado con Tau ,les he dicho que si nos dan por escrito ,en caso de escriturar ,las condiciones en que se entrega,me han dicho que si,de ese modo quien quiera escriturar,no creo que tenga problemas.Me han comentado,aunque no asegurado,que probablememte tendriamos luz de obra por quien quiera ir haciendo cosas,pero habria que confirmarlo.
Si no estas cuando te citen para escriturar(sera en julio y a muchos pueden estar de vacaciones),puedes enviar a alguien ,teniendo tau previamente un poder notarial.
Saludos
nov.-2003
162 mens.
Usuario Habitual
17/06/2005 11:54
Hola a todos:
He hablado con tau y no saben nada del centro de transformacion.Si nuestra direccion es Isabel Clara Eugenia 49(creo que si),salio ayer publicado en el boletin de la comunidad.Tiene que estar publicado 20 dias habiles,y despues pasa a industria,dan el visto bueno y se coloca.Con un poco de suerte¿ finales de julio?.
¿sabe alguien el resultado del recuento de la votacion?
Saludos a todos y buen fin de semana
feb.-2003
70 mens.
Usuario Habitual
17/06/2005 13:38
Hola a todos,

Efectivamente, sale en el BOCM de ayer:

-----------------------------------------------------------
Consejería de Economía e Innovación Tecnológica

DIRECCIÓN GENERAL DE INDUSTRIA, ENERGÍA Y MINAS

Resolución de 10 de mayo de 2005, de la Dirección General de Industria, Energía y Minas, por la que se somete a información pública la petición de instalación de una línea subterránea a 20 kV y un centro de transformación de tipo interior de 400 kVA a instalar en calle Isabel Clara Eugenia, número 49, del término municipal de Madrid, solicitado por “Iberdrola Distribución, Sociedad Anónima Unipersonal”.
De acuerdo a lo previsto en la Ley 54/1997, de 27 de noviembre, y en el Real Decreto 1955/2000 (“Boletín Oficial del Estado” de 27 de diciembre de 2000), se somete a información pública la solicitud de autorización administrativa de la instalación de una línea subterránea
y un centro de transformación, cuyas características principales se señalan a continuación:
05ILE173 y 05ICE124
a) Solicitante: “Iberdrola Distribución Eléctrica, Sociedad Anónima Unipersonal”, con domicilio en la calle Ruy González Clavijo, sin número, 28005 Madrid.
b) Ubicación de la instalación: Calle Isabel Clara Eugenia,
número 49, del término municipal de Madrid.
c) Objeto de la instalación: Suministrar energía eléctrica a los usuarios de la zona.
d) Características principales:
— Instalación de una línea subterránea (05ILE173), de simple circuito, a 20 kV, de 49 metros de longitud, constituida con conductores de HEPRZ1, 12/20 kV,
de 150 milímetros cuadrados en aluminio, con origen
en empalme con línea procedente de CT Sanchinarro,
número 23 hasta CT Sanchinarro, número 20 y final
en CT proyectado (05ICE124), y los reglamentarios elementos
de protección y seccionamiento.
— Un centro de transformación (05ICE124), de tipo interior,
de 400 kVA de potencia a 20.000/230-420 V, con
alimentación mediante acometida subterránea y protecciones
de ruptofusibles.
e) Presupuesto total: 39.699,57 euros.
Lo que se hace público para que puedan ser examinados los
proyectos de las instalaciones en esta Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Comunidad de Madrid, sita en Madrid, calle Cardenal Marcelo Spínola, número 14, edificio F-4, y formularse al mismo tiempo las alegaciones por duplicado que se estimen oportunas en el plazo de veinte días, contados a partir del siguiente al de la publicación de este anuncio.
Madrid, a 10 de mayo de 2005.—El Director General de Industria, Energía y Minas, Carlos López Jimeno.
(02/7.078/05)
-----------------------------------------------------------

O sea, para el 7 de Julio ya puede volver a Industria, esperemos que allí no se retrase mucho.

Saludos
nov.-2003
162 mens.
Usuario Habitual
17/06/2005 15:26
Hola Ramon:
Lo importante es que se publicase en el boletin.Con los de industria hablo Eduardo y no tardaran mucho en hacerlo.Saludos
sep.-2008
807 mens.
Administrador

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