imdemnizaciones sobre retrasos en fecha de entrega
¿Qué hacer cuando la entrega de una vivienda se retrasa?
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Esto es algo que he encontrado navegando por la red, por si interesa. Nosotros por lo pronto desde diciembre estamos de prestado, y en enero nos tendríamos que buscar un alquiler, que nos quieran alquilar por meses, y un guardamuebles ...
Qué puede usted hacer cuando su casa «no llega»
ITZÍAR ECHEANDíA y
ROSA ALEVITO
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El plazo es un elemento esencial en la compraventa. Su determinación en el contrato no puede quedar indefinido ni dejarse al arbitrio del vendedor-promotor. Lo que sí suele ser habitual es que la fecha de entrega se haga depender del cumplimiento de algún requisito objetivo que quede al margen de la voluntad de las partes.
Al respecto, cuando de la redacción del contrato se infiera que la fecha de entrega depende de la voluntad del vendedor o simplemente no está suficientemente definida, los Tribunales pueden considerar que dicha cláusula es nula.
En los contratos de compraventa de viviendas, también suele ser habitual que se incluyan, a modo de estipulación, las consecuencias del incumplimiento del plazo de entrega (a modo de penalización económica). Puede entenderse que esa pena pactada sustituye a la indemnización por daños y perjuicios (en este caso, no hace falta acreditar los perjuicios y valorarlos). La indemnización será la que resulte de aplicar la cláusula penal.
Establecida con suficiente precisión la fecha de entrega de la vivienda, para que el retraso pueda ser causa de resolución del contrato o de exigencia de daños y perjuicios, tiene que tratarse de un retraso culpable e imputable al vendedor. Es decir, los Tribunales, por regla general, examinarán en cada caso cuál ha sido la causa del retraso y actuarán en consecuencia.
Sobre este particular, los tribunales habrán de examinar si se han dado causas de fuerza mayor que hayan imposibilitado el cumplimiento del plazo de entrega, aun a pesar de la actuación diligente del vendedor. Cada caso habrá de ser objeto de análisis, ya que no existen normas objetivas que nos conduzcan a dilucidar en qué supuestos existe fuerza mayor y en cuáles no. Así, por ejemplo, las inclemencias meteorológicas podrán determinar en algunos casos la justificación de un retraso en la entrega. Sin embargo, si no se tratara de circunstancias excepcionales que pudieran quedar fuera de la capacidad de previsión del vendedor, no podrán considerarse exculpatorias.
De igual modo, en cada caso los tribunales examinarán la duración del retraso. Así, para que el mismo pueda ser causa de resolución o de reclamación de indemnización, se entiende que el retraso debe ser «grave», esto es, suficiente para frustrar las legítimas expectativas de la parte cumplidora en cuanto al fin del contrato.
ACTUACIONES JURÍDICAS
Contando con las premisas anteriores, ante el retraso en la entrega de la vivienda, el comprador tiene dos opciones en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.124 de nuestro Código Civil:
v Exigir el cumplimiento de la obligación, es decir, la entrega de la vivienda. Esta opción incluye la reclamación de daños y perjuicios. En caso en que el contrato no incluya una cláusula penal en la que ya se pacte dicha indemnización, tal y como hemos expuesto anteriormente, los daños y perjuicios han de ser reales y cuantificables. Respecto de esta cuestión, será interesante que el comprador se encuentre en posición de acreditar el pago de alquileres, gastos de mudanzas, abono de hoteles...
v La resolución del contrato, con la consiguiente reclamación de indemnización por daños y perjuicios en los mismos términos anteriormente expuestos.
En todo caso es aconsejable que, sea cual sea la decisión adoptada, se intente, en primer lugar, llegar a un acuerdo entre las partes y que la cuestión no sea llevada a pleito. Sin embargo, frustrado este intento, deberá solicitar amparo en los tribunales.
Respecto de las viviendas en construcción, los vendedores-promotores tienen obligación legal de que las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de viviendas se encuentren avaladas o sean objeto de seguro. Cumplido este requisito, las posibilidades de solucionar el problema serán mayores ya que, en caso de incumplimiento por retraso grave imputable al vendedor, el comprador podrá exigir la devolución de sus aportaciones con el correspondiente interés. Al respecto, nuestra opinión es que ello no excluye la posibilidad de reclamación de daños y perjuicios si éstos son reales y cuantificables.