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Guía del comprador de casa: La subrogación en una hipoteca de promotor
Próxima entrega: ´La entrega´. Con la colaboración de Adeprovi (Asociación de Defensa del Propietario de Vivienda). Teléfono: 902 362 952.
www.adeprovi.com. Actualizada el 04/02/2004 a las 19:22(CET)
En los contratos de compraventa de viviendas de nueva construcción existe una cláusula claramente ilegal pero sorprendentemente frecuente: aquella por la que se impone al comprador la obligación de subrogarse en la hipoteca que el promotor contrató para financiar la construcción. Si algún osado comprador decide no subrogarse en dicha hipoteca, se le obligará a pagar los gastos para cancelarla.
Hemos de dejar claro que si el comprador, libremente, decide subrogarse en la hipoteca que grava la vivienda de nueva construcción que va a adquirir, nada hay de ilegal en ello: nos referimos a los supuestos, muy habituales, en que no se permite al comprador negociar. Estos casos se detectan fácilmente: absolutamente todos los compradores de una promoción tienen la misma cláusula de subrogación o, en su defecto, de abono de los gastos de cancelación.
Lo que dice la ley. La Ley 26/1984, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, entre otras, prohíbe expresamente este tipo de cláusulas y los tribunales dan la razón de forma casi unánime al comprador cuando reclama judicialmente que se le devuelva lo que ha pagado para cancelar la hipoteca del promotor y ello, como dice una sentencia de 17 de octubre de 2002 de la Audiencia Provincial de Pamplona, porque resulta ´carente de fundamento y justificación que los compradores asuman unos gastos relativos a una hipoteca ajena a los mismos y de la que ningún beneficio obtuvieron´.
Utilizaremos ahora las palabras de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, que el 9 de mayo de 2000 dijo que ´la cláusula que impone, con carácter general, el pago en la primera venta de viviendas, al comprador de los gastos de cancelación de la hipoteca en su día suscrita por la promotora para financiar la construcción´, excluye ´la buena fe y el justo equilibrio de las contraprestaciones y, en consecuencia (...) serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas´.
En otras palabras: nadie paga los gastos de cancelación de una hipoteca de otro, salvo que le obliguen. Muchos compradores dudan a la hora de reclamar, pensando que si fuera cierto que ley y tribunales consideran tan claramente que la cláusula obligatoria de subrogación es ilegal, las promotoras no las pondrían en sus contratos.
En Adeprovi estamos convencidos que si los compradores reclamaran de forma generalizada la devolución de lo pagado, la cláusula desaparecería rápidamente.