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A kien le pueda interesar...El Mundo (Su vivienda)

Actualizado 20/04/2004
841 lecturas acumuladas
13  mensajes
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Tema
Fecha
ene.-2004
245 mens.
Usuario Habitual
16/04/2004 11:00
El propietario particular de vivienda protegida, el gran especulador
EL NUEVO GOBIERNO ESTUDIA MEDIDAS, QUE YA SON OPERATIVAS EN ALGUNAS COMUNIDADES, PARA IMPEDIR EL FRAUDE

ÁUREA FELIPE

Sorteo de viviendas protegidas de promoción pública en la Comunidad Autónoma de Madrid. / EL MUNDO



«La vivienda protegida (VPO) es un foco de fraude». Así lo ha reconocido hasta la propia Esperanza Aguirre en su discurso de investidura como nueva presidenta de la Comunidad de Madrid (CAM). Y, además, «es el segmento donde mayor especulación se produce», según Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Y son, precisamente, los compradores o adjudicatarios de este tipo de viviendas los mayores especuladores. ¿Es, entonces, la eliminación de esta figura la única solución posible para evitar el fraude, tal y como también llegó a señalar la cabeza visible de la CAM?

El nuevo Gobierno no parece estar tan de acuerdo, a juzgar por lo que recoge en su programa electoral. El PSOE ha prometido favorecer el acceso a la vivienda, a un precio asequible, en particular a los jóvenes y a otros colectivos vulnerables, reformando para ello la figura de la vivienda protegida. El objetivo es consolidar en España una oferta estable y suficiente de este tipo de casas, evitando el fraude, asegurando 180.000 pisos al año, bien en régimen de alquiler o en propiedad. De poco o nada servirán todos estos hogares si, efectivamente, no se acaba con el fraude y la especulación ; si no van a parar a manos de las personas que más las necesitan y al precio estipulado ; y si, en definitiva, la VPO no deja de ser una lotería. Para muestra del premio que puede caerle a su afortunado propietario, aunque no todos lo hacen, baste con un ejemplo. En 1994, una de las casas protegidas que se vendieron en residencial Loranca, en Fuenlabrada, costó a su propietario 57.998 euros. Hoy, su actual dueño la vende por 192.324 euros, lo que supone una revalorización de 134.326 euros en 10 años.

Pocas inversiones dan tantos beneficios en tan poco tiempo. Si lo que se quiere es un claro ejemplo de fraude, además de especulación, no es complicado encontrarlo, ya que en algunos anuncios hasta aparece la especificación directamente: Se vende «piso de 100 metros cuadrados, exterior, tres dormitorios, dos baños. 210.354 euros. Galapagar. Vivienda con protección».

La comercialización del inmueble corre a cargo de una agencia inmobiliaria, quien abiertamente explica por teléfono que, «al tratarse de una casa protegida, es necesario disponer de una cantidad significativa de dinero -114.192 euros- para pagar en negro, ya que hay que escriturar a un valor muy bajo, que es el que marca la ley». Ahí queda eso.

Esta práctica, llevada a cabo tanto por algunas compañías de intermediación como directamente por los propios vendedores, es tan frecuente y se hace con tanta convicción, que a veces hace dudar al propio comprador de su ilegalidad. Obviamente, en la mayoría de los casos se trata de una práctica fraudulenta (ver texto de la derecha).


Medidas


Pero hay algo aún más sangrante: los particulares están sacando tajada de un bien que, en principio, tiene un fin, en cierta medida, social: las VPO están destinadas a las capas de población con menor poder adquisitivo y mayor necesidad de vivienda.

Por eso, las propuestas del nuevo Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero para intentar solucionar el problema de la carestía de los pisos en nuestro país caerán en saco roto si en lo que se convierten realmente esas viviendas protegidas prometidas -tal y como ocurre ahora, sobre todo en determinadas comunidades como la de Madrid- es en una fuente de ingresos multimillonarios para algunos de sus propietarios con su venta inminente.

El propio nuevo Gobierno es consciente de ello. De ahí que ya en el programa acompañe sus promesas de diferentes medidas cuyo objetivo es evitar el fraude y la especulación.

Así, recoge que «la VPO para venta mantendrá durante toda su vida útil un precio máximo actualizado cada año y sólo podrá venderse, en las segundas y posteriores transmisiones, a demandantes de VPO inscritos en un registro público».

¿Será suficiente con esto? Para conocer la respuesta habrá que esperar ; pero, a priori, lo que está claro es que habrá que aplicar las medidas a rajatabla. Éstas, y quizás algunas más, tal y como ya se hace en otras comunidades autónomas y por parte de determinadas entidades e instituciones públicas, donde ya se han puesto en marcha numerosas iniciativas en esta línea, algunas muy similares, e incluso idénticas, a las que ahora propone el PSOE.

Así, la Empresa Municipal de la Vivienda (EMV) de Madrid, por ejemplo, para evitar el fraude con sus viviendas de promoción pública, cuenta con 10 inspectores que controlan que los titulares de las casas y los que las ocupan sean los adjudicatarios. Además, en caso de segundas y posteriores transmisiones, ejerce el derecho de tanteo y retracto.


Políticas existentes


El País Vasco es más contundente. En la actualidad lleva a cabo uno de los modelos más completos para luchar contra las malas costumbres con la VPO. Su política se basa en que la vivienda de protección oficial «es un bien financiado con fondos públicos destinado a atender las necesidades sociales», explica Javier Burón, director de Planificación y Gestión Financiera de la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno vasco.

Por este motivo, «la calificación es permanente -es decir, la vivienda es protegida durante toda su vida-, y no se produce una venta, sino una adjudicación del derecho de superficie de la casa durante 75 años -o sea, el adjudicatario no tiene un derecho de propiedad, sino de uso durante ese periodo ; transcurrido el plazo, la vivienda vuelve a ser del Gobierno vasco-», explica Burón.

Para adjudicar casas protegidas existe un registro de demandantes de este tipo de inmuebles. Éstos cumplen los requisitos de no disponer de otra vivienda, estar empadronados en Euskadi y ganar entre 3.000 y 33.000 euros. Estos datos son comprobados uno a uno. Actualmente existen 68.812 personas en esta lista de demandantes, esperando el sorteo de VPO.


Visado


Este sistema de adjudicación es denominado Etxebide. «El promotor no elige a su comprador, sino que sale de esta lista, y nadie que esté apuntado en ella va a pagar sobreprecios», comenta Burón.

En el sorteo, existen colectivos que tienen más posibilidades de ser los que se lleven uno de los pisos más baratos, como son los menores de 35 años o los discapacitados, entre otros.

Pero, ¿qué ocurre cuándo un adjudicatario de VPO quiere venderla? «A diferencia de los que sucede en comunidades como Madrid, donde, en muchos casos, se escritura por los precios obligatorios y luego se paga el resto en negro, en el País Vasco, para realizar esta transacción hay que pasar por la Delegación, quien examina, tanto que el vendedor la enajena al precio establecido, como que el comprador cumple los requisitos exigidos».

Una vez que esto está en regla, la delegación concede un visado. Un documento que exigirá el notario al realizar la operación de compraventa, al igual que el registro. De esta forma, si no hay visado, no hay escritura pública. El resultado, según el director de Planificación: «fraude cero».

Aparte de esta intervención del notario y el registro, existe un tercer control mediante el ejercicio del derecho de tanteo y retracto. «Si en 1994 la Administración llevó a cabo este método en dos casos, en 2004, lo hizo en 75 ocasiones. Los ciudadanos, al conocer que esta práctica es habitual, venden la vivienda directamente a la Administración».

La efectividad está probada, pero la cruz de esta moneda es que el ejercicio del derecho de tanteo y retracto supone un coste para la Administración. Y es que, según Burón, para solucionar el problema de la vivienda «hace falta voluntad política, dinero y personal».


Otros modelos


El modelo vasco de control de la VPO se completa, al igual que se hace en la EMV de Madrid, con la comprobación de que quien ocupa la vivienda es el adjudicatario, otro de los fraudes comunes.

«Para ello es imprescindible realizar inspecciones». El personal de la delegación se ocupa de ellas, pero no es suficiente. «Pronto tendremos el apoyo de servicios externos, aparte de otras posibilidades que se barajan», concluye Burón.

Por último, otra de las comunidades que pone especial énfasis en perseguir el fraude es Cataluña. Recientemente, la consellería de Medio Ambiente y Vivienda de la Generalitat ha anunciado que los nuevos pisos de protección oficial que se construyan a partir de ahora formarán parte del parque público de por vida, y sus propietarios no los podrán vender a precios del mercado libre.

Los mecanismos que se aplican o están previstos llevar a la práctica para acabar con el fraude y la especulación en la VPO, como se puede observar, se repiten y trasladan de una comunidad a otras.

Pero lo deseable sería un plan global para poner fin a este mal que afecta a todo el país. El nuevo Gobierno de Rodríguez Zapatero tiene la pelota en su tejado.




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El precio: lo que marca la ley

Uno de los principales fraudes en vivienda protegida se da en los precios. Algunos de sus vendedores, tanto en primeras transmisiones -realizadas por promotores, gestoras de cooperativas...- como en segundas y posteriores -llevadas a cabo por particulares-, a la hora de fijar su precio lo hacen por encima del máximo legal permitido. A saber.

En el Real Decreto 1/2000 se establece un precio básico a nivel nacional por metro cuadrado de superficie útil -fijado recientemente en 648,98-, y que sirve como referencia para determinar los precios máximos de venta y renta de las viviendas acogidas al Plan de Vivienda 2002-2005.

Las comunidades autónomas podrán fijar las cuantías máximas de dichos precios de venta para las distintas zonas, inferior o superior al mencionado precio básico, sin que en este último caso dichas cuantías máximas de precios puedan superar 1,56 veces el precio básico a nivel nacional vigente. La Ley también se refiere a los garajes y trasteros.

Éstos son los baremos por los que se rigen los precios en las primeras transmisiones. Para segundas y sucesivas ventas hay que tener en cuenta, además, otras consideraciones. En la Comunidad de Madrid, la vinculación al régimen de protección dura 25 años a partir de su calificación definitiva ; si hay préstamo cualificado, el plazo entonces es igual al plazo de amortización del préstamo. Si se desea descalificarla para poder venderla a precio libre antes de este tiempo, tendrán que haber pasado 15 años y el interesado deberá restituir el importe de la totalidad de las ayudas percibidas y bonificaciones tributarias, con intereses en ambos casos, además de conseguir que la CAM le conceda la descalificación.

De no cumplir esto, no se pueden hacer segundas o posteriores transmisiones, a no ser que la venta se realice al precio establecido en el módulo.

No obstante, si hay préstamo cualificado, aún para vender al precio que marca el módulo, es necesario que hayan transcurrido cinco años, e igualmente se necesita la autorización de la CAM y reintegrar todas las ayudas percibidas. Además, se perderá la condición de préstamo cualificado, según explican el bufete Echeandía & Alevito y el abogado José Francisco Carballo.

Avatar vbg
dic.-2003
331 mens.
Usuario Frecuente
  vbg
19/04/2004 09:52
Leedlo detenidamente, no tiene desperdcio.
Me gustaría saber que opinan ahora los que decian que nos nos iban a revirar las condiciones y que no nos iban a quitar los pisos.
Lo han dejado bastante claro: acoso y derribo del adjudicatario de VPO por si acaso comete fraude.
Solo es mi opinión.

Un saludo!
dic.-2003
187 mens.
Usuario Habitual
19/04/2004 11:00
Hola!
Pues oye, acoso y derribo al defraudador a mi personalmente me parece una medida excepcional. Si son viviendas para un determinado nivel de renta, si no se cumple ese nivel ... pues que no puedas acceder a ellas y no puedes disfrutarlas. Deberían haber empezado hace mucho tiempo con ésto, y no sólo que haya 8 o 9 personas que revisen estas viviendas.
Y si consigues una VPP en compra y la quieres vender, me parece fantástico que sólo la puedas vender al précio que diga la ley, y no al precio de mercado.
Como siempre digo, es mi opinión. Y si yo mismo en algún momento me paso en los límites que marca la ley para poder alquilar VPP, pues significa que en teoría puedo acceder a viviendas a precio de mercado (otra cosa es si el mercado ofrece precios a los que yo pueda acceder con 3,5 veces el SMI. Imagino que a 200 Kms. de Madrid si que podré conseguir algo para alquilar).
Quizá en el famoso pueblo ese que está al lado de Guadalajara dónde habrá una estación del AVE, y que curiosamente gran parte de los terrenos pertenecen a ... uuuyy me estoy metiendo en otros berengenales, que rápido se echa a llorar, es muy sensible.
dic.-2003
187 mens.
Usuario Habitual
19/04/2004 11:13
O si no le podemos pedir al alcalde, bueno, mejor a la concejala Ana Botella, que ponga la sede de la Concejalía de Servicios Sociales a 200 Kms de Madrid, que ella tiene coche oficial y la pueden llevar y traer, para así poder destinar esa bonita sede del Barrio de Salamanca a unas 130 viviendas de protección oficial. (según venía en prensa son 8.000 m2, y si con unos 60 m2 nos conformamos, pues a lo mejor unas 130 familias podrían tener una casita en una calle tan bonita como es Ortega y Gasset).
Avatar vbg
dic.-2003
331 mens.
Usuario Frecuente
  vbg
19/04/2004 13:30
con lo de "acoso y derribo del adjudicatario de VPO" me refería a que ahora vamos a ser todos sospechosos de cometer fraude.
dic.-2003
187 mens.
Usuario Habitual
19/04/2004 17:29
Perdona,
es que me bajáis la muleta y embisto como un Victorino!!!
Me pone muy de mala leche todos esos temas, como la gente se aprovecha de lo que son todo este tipo de ayudas, y se me hincha un poco la vena. No te lo tomes a mal conmigo, y espero que lo de ser ´sospechosos´ sirva para evitar el fraude, aunque a nosotros nos tengan fritos a revisiones.
Avatar vbg
dic.-2003
331 mens.
Usuario Frecuente
  vbg
19/04/2004 18:19
Lo entiendo, a mi me pasa exactamente lo mismo.
Pero me temo que con esto, al igual q con otras muchas cosas, siempre acaban pagando justos por pecadores.

Un saludo!
dic.-2003
158 mens.
Usuario Habitual
20/04/2004 10:07
"Hola!!
La verdad es que alucino contigo, amago45, imagino que en tu caso no tienes miedo del famoso 3.5, porque si no no entiendo como puedes decir que nos hagan todas las revisiones que sean necesarias para evitar el fraude. Fraude es comprarse otro piso, el vender el que tengas de VPO y cosas así, pero el "mejorar" económicamente... Claro, que según tus comentarios, mi caso es el de
esas personas que nos podemos "permitir" comprar un piso, sólo porque he mejorado en mi curro (ya no soy becaria) y mi pareja está también trabajando. y en vez de pagar 350 euros, "puedo" permitirme pagar una letra de 1000. ja.ja! Y
si no me paso este año, "espero" poder pasarme antes de diez, porque si no, no voy a poder ni tener un hijo.... Y claro que sabía a lo que me atenía cuando pedí el piso, pero entiendo que hay otros temas que sí son fraude. ¿Acaso hacen revisiones a los de vivienda en compra?, ¿Te parece justo que una persona solacuente en cuanto a salario igual que dos?. El caso es que espero tengas suerte, y no tengas que irte con la cocina a cuestas dentro de unos añitos, porque a mi parecer el
requisito económico que nos piden mantener me parece una putada. Y como tú dices: "es mi opinión y espero que a nadie le ofenda".
dic.-2003
533 mens.
Usuario Frecuente
  PICK
20/04/2004 10:31
Comparto tu opinión e indignación Silvia y espero que la EMV se de cuenta
dic.-2003
404 mens.
Usuario Frecuente
20/04/2004 11:46
Totalmente de acuerdo con tu opinión Silvia. Muy acertada.
Saludos.
dic.-2003
187 mens.
Usuario Habitual
20/04/2004 12:34
Hola !!
del 3,5 no tengo miedo, tengo miedo a no llegar a fin de mes, ese es mi miedo. Que 3,5 veces me parece escaso para una unidad familiar, pues quizá si, pero los que viviremos en apartamentos sólos también tenemos problemas. Voy a tener que pagar el alquiler, los enganches, la comunidad, el seguro, si puedo mantener el coche, pues el coche, amueblar minimalistamente la casa ... lo único que pago igual que una unidad familiar será la comida, la ropa, el consumo de suministros, el transporte público ... del resto pagaré el doble que una unidad familiar.
Y ojalá que no me despidan y me quede sin paro, porque si en una unidad familiar despiden a una persona, por lo menos les queda más o menos la mitad de los ingresos si la otra persona trabaja dignamente, pero a mi no me quedará nada. No podré vivir con nadie porque mi unidad familiar no se adapta al tamaño de la casa, tener hijos ... ni me lo planteo claro porque tendrían que vivir con los abuelos.
Creo que yo también voy a tener problemas, pero porque no llegaré a fin de mes. Ojalá que me acerque a los 3,5 veces de ingresos, ojalá!!!

Pero bueno, por mi genial que se proponga a la EMV que iguale las condiciones de unidades familiares de dos personas o más a las de una persona. Así podrán optar a una VPO de ALQUILER unidades familiares que ganen menos de 54.000 euros al año (9 millones, no?). En vez de 70.000 personas, se presentarán 140.000 para las mismas viviendas

Todo el mundo debería poder optar a VPP, lo pone en la Constitución, es un derecho básico el tener una vivienda digna, y el Estado deberá preocuparse de ello. Que haya existido este boom de precios es lo que se debería haber evitado, pero bueno, había otros intereses que defender.
dic.-2003
187 mens.
Usuario Habitual
20/04/2004 12:47
pero si salen pocas viviendas en alquiler, habrá que regularlas de alguna manera, y filtrar a los que de verdad necesiten alquilar esas viviendas y a los que no, y tratar que una vez concedidas, se evite el abuso.
Que la normativa se ha quedado obsoleta porque 3,5 no es la cifra, eso seguro, pero es lo que hay, lentejas.
Creo que no voy a poner ningun tipo de opinión porque lo único que consigo es, primero comerme más el tarro y re-plantearme seguir con mis padres para no meterme en líos, y segundo porque no quiero cabrear a nadie con mis comentarios, que desde luego es lo último que pretendo pero que por desgracia he conseguido más de una vez.
ene.-2004
316 mens.
Usuario Frecuente
  MAAN
20/04/2004 15:31
PUES YO LO QUE CREO, ES QUE AUNQUE NOS PASEMOS DEL 3.5 ESE, NO NOS PODREMOS COMPRAR UN PISO TAL Y COMO ESTÁN AHORA LOS PRECIOS... ASÍ QUE NOS QUEDARÍAMOS SIN PISO DE ALQUILER Y EN LA CALLE, PORQUE NO PODRÍAMOS TENER NADA... SÓLO ES UNA HUMILDE OPINIÓN...
sep.-2008
807 mens.
Administrador

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