Cierre de un presupuesto parcial, ya

¿Cómo afectan los costes financieros en la construcción de viviendas?

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Buenas,

Tras leer todo lo que se ha dicho sobre costes, presupuesto y elección de propuestas, creo que hay que hacer unas cuantas reflexiones:

a) Valorando la parte económica, efectivamente el coste financiero es un factor a tener en cuenta durante la construcción de las casas, porque puede suponer una diferencia en el precio final de la misma más o menos relevante. Sin embargo, quizá ahora lo que más no interesa preguntar son qué partidas adicionales va a cargar Dimora sobre la cooperativa y en concepto de qué. En los datos del 2.005, los costes financieros fueron de unos 700.000 euros, y los que cargó Dimora fueron unas 5 veces más (no recuerdo los datos con exactitud).
Una vez escogida la constructora, deberíamos disponer de una estimación clara y detallada de los costes que vamos a tener en la construcción, detallando por qué servicios vamos a pagar qué cosas. Menos rollo de "activación de existencias" como nos dijeron en la junta, y más transparencia en este sentido. No estamos diciendo que se trate de datos privados que queramos publicar, sino de los datos de nuestra promoción en concreto que, una vez elegida la constructora y como socios de la cooperativa que promueve la construcción de las viviendas, nos pertenecen.
Cualquier otra alternativa, lo único que hace es dejar la puerta abierta al cobro de "servicios arbitrarios" (que no se interprete esto como una acusación, sino como la mera enunciación de la posibilidad) hasta ajustar los costes finales a lo que diga el módulo activo en cuestión. En otras palabras, que mientras no nos cierren una hoja de costes, van a poder ajustar el coste de todos los servicios al máximo que marque la ley de vivienda protegida del momento, que es el techo máximo al que pueden ceñirse. El cuento de que como ha subido el módulo no pasa nada porque se puede asumir en la hipoteca no es válido: si le debemos 150.000 euros al banco no es lo mismo que si le debemos 180.000 euros, independientemente del número de años en que lo vayamos a pagar.
En resumen: debemos solicitar que se nos cierre un presupuesto con los servicios que van a ser necesarios y el coste estimado. Lo demás serán desviaciones a gestionar sobre el presupuesto original, pero al menos no iremos a ciegas como ahora.

b) En cuanto a la historia de los costes financieros, ahora en se debería solicitar la concesión de un préstamo hipotecario promotor a alguna entidad bancaria para la construcción. No se si se hará con las mismas entidades con las que se ha concedido la línea de financiación para la compra del suelo, o si se tratará de nuevas disposiciones sobre los préstamos ya existente, pero esa es otra decisión que nos debería interesar.
Si bien las condiciones de financiación de la promoción no van a variar sensiblemente entre una y otra, cuando se entrega la promoción a los cooperativistas, se subroga la hipoteca, o sea, se pasa el trozo de hipoteca correspondiente de la casa de cada uno a cada particular. El concepto es: se tiene una hipoteca muy grande para construir todo el bloque y luego se hacen pequeñas porciones de esa hipoteca a las que se cambia el titular.
En esos casos, cuando la hipoteca se subroga con el mismo banco que concedió el préstamo promotor, no suele acarrear costes adicionales. Sin embargo, cuando se lleva la hipoteca a otro banco, hay que pagar unos costes de subrogación. Si bien estos costes de subrogación se le suelen colar al usuario final, CREO que segun la ley actual se puede obligar a la sociedad promotora (o sea a la cooperativa, o sea a nosotros) a asumir estos costes de subrogación. Por lo tanto, si en la elección del préstamo promotor elegimos una entidad que luego nos conceda las hipotecas con un diferencial de EURIBOR+2%, pues al final todos tendremos que cambiar el banco al subrogar la hipoteca, y pasar al ING, por ejemplo, para que sea EURIBOR+0,45%. De un modo u otro, y tanto si lo tiene que pagar la cooperativa como si lo tiene que pagar cada persona, no nos interesan bancos que luego nos obliguen a cambiar a todos.
En resumen: Si el préstamo promotor será diferente del concedido hasta la fecha, deberíamos interesarnos por el banco con el que se concede. Si el préstamo se hará con el mismo banco, debemos empezar a enterarnos (o a acordar si es posible) quién paga los costes de subrogación, si la cooperativa o el propietario, según la actual ley española.

c) Por último, y como detalle numérico de cara a cómo debería haber afectado en la decisión el coste financiero de la promoción, imaginemos los siguientes datos:
Una obra de 60 viviendas con un precio medio final por vivienda de 180.000 euros requeriría un préstamo de 10.800.000 euros.
Si ese préstamo se concediese por su totalidad y a un 4% (condiciones menos favorables de las reales), eso supondría un coste de intereses en 4 meses igual a 144.000 euros. Esa debería ser la valoración entre la diferencia por coste financiero entre una oferta de 16 meses y una oferta de 20 meses de duración en la construcción. Es más o menos un 1,33%, o sea muy poco para ser determinante frente a la calidad.
Así que con estos cálculos de regla de tres, pongamos cara y magnitud a los costes financieros de los que siempre se nos habla para valorarlos en su justa medida si hay que tomar futuras decisiones.

Nada más en cuanto a datos económicos. No somos exactamente expertos en estas cosas, y seguramente haya alguna cosa no del todo correcta en todo lo que hemos dicho, pero si podemos aportar alguna cosa, pues será un placer pasar a tener un papel algo más activo en el foro.

Un saludo,
Fernando y Celia

PD: Jessie, esto fue lo que te comentamos por encima...