Artículo de una conocida cadena de supermercados.
Para que a nadie le pille de sorpresa.
Prestad atención al penúltimo párrafo, el que empieza con b)
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La licencia de primera ocupación
Al escriturar la compra de una vivienda nueva merece la pena, por cautela, asegurarse de que el promotor ha satisfecho sus obligaciones con el Ayuntamiento y exigirle que exhiba la licencia de primera ocupación.
Tras meses de espera viendo como se construye la vivienda soñada llega por fin la fecha de acudir al notario donde, tras escriturar la compraventa y el préstamo hipotecario, se entregan al comprador las llaves de la misma. Pero, a veces, la espera puede prolongarse porque, cuando el adquiriente pretende habitarla, se puede encontrar con que no le suministran agua, teléfono, gas, etc. Todo ello obedece a que la vivienda carece de la licencia de primera ocupación. ¿Qué se puede hacer al respecto?
Lo primero, se deben tener en cuenta los siguientes puntos:
- El escriturar ante notario la compraventa simplemente implica que se ha producido la declaración de obra nueva de nuestra vivienda y que por lo tanto es transmisible. Es decir, que la vivienda "nace" para el mundo jurídico, y por ello podemos adquirirla. Ello se produce en el plano meramente jurídico civil y registral.
- Pero, además, el promotor tiene contraídas con las administraciones públicas determinadas obligaciones. Por regla general, con los ayuntamientos, por ejemplo obligaciones en lo tocante a la urbanización del entorno, en cuanto a la reparación de los daños causados en el dominio público como consecuencia de la obra (deterioros de aceras, viales, luminarias, etc.). Hasta que dichas obligaciones se concluyan definitivamente el Ayuntamiento no procede a la concesión de la licencia de primera ocupación.
- Tal y como señalamos anteriormente, esto puede implicar que el propietario no se pueda dar de alta en los suministros básicos: agua, electricidad, teléfono, gas, etc., e incluso que no pueda empadronarse en la vivienda adquirida.
- Si la situación se prolongara demasiado podría suponer que, de forma irregular, y con la "vista gorda" del municipio el usuario procediera a habitar la vivienda con agua, electricidad, etc. "de obra". Es decir, que el suministro aún constara a nombre del promotor y no al suyo.
- El problema podría agravarse aún más si se encona la relación entre el Ayuntamiento y el promotor. No obstante, el cumplimiento de las obligaciones contraídas compete al promotor, mientras que los adquirentes resultan terceras personas en relación con el expediente administrativo.
- Los ayuntamientos exigen a los promotores avales, antes de iniciar la edificación, que aseguren el cumplimiento de sus obligaciones. Pero, a veces, son tales los incumplimientos de los promotores que la cuantía de los avales no cubre para la reparación definitiva de los daños causados, con lo cual la situación de indefinición se podría prolongar en el tiempo.
A la vista de lo expuesto, exponemos dos apuntes útiles para el adquirente de primera vivienda:
a) Que se perfeccione la transmisión ante notario no impide que surjan otras problemas de futuro, como los ya señalados, aunque los aspectos civil y registral son muy importantes, por otra parte.
b) Por ello, por cautela, se debe exigir al promotor, en el mismo momento de la compraventa, que exhiba copia de la licencia de primera ocupación otorgada por el Ayuntamiento correspondiente. Ello nos evitará futuros disgustos.
Hemos de asegurar que la adquisición de una vivienda, el principal acto de compra que realizan la mayoría de los usuarios, por lo menos en su cuantía, se lleve a cabo con las mayores garantías posibles.