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carta de Premier

Actualizado 10/09/2004
2390 lecturas acumuladas
Autor
Tema
Fecha
abr.-2004
602 mens.
Usuario Muy Frecuente
08/09/2004 13:02
Gracias buidaraxa.
Tambien falta por incluir en el caso de la Caixa la comisión de subrogación por el total que queda por pagar menos el iva. Y otra cosa que no se si está bien es la comisión de cancelación parcial. Hay un 0,5% y no se si es un 1%.
Parece que tampoco hay tanta diferencia entre unos y otros. Se diluye mucho con el plazo de amortización.

A mi ahora lo que me tiene más preocupado es lo que vamos a tener que pagar de plusvalia y de provisionamiento para la comunidad. Si no sale algún concepto más.
jul.-2004
70 mens.
Usuario Habitual
08/09/2004 13:16
Nonete,
la comision de subrogación, la Caixa te la devuelve cuando llegue la primera nomina domiciliada, eso es un punto que se ha conseguido en NUESTRA LUCHA PARTICULAR DE UNOS POCOS (escritos, visitas al banco y demás).

La comision de cancelacion parcial por amortizar parte del "crédito" es del 1% en los escritos, aunque verbalmente dicen que los primeros meses no te la cobrarían si amortizaras una cantidad grande por ejemplo por vender tu casa antigua. No sé si compensará la verdad correr ese riesgo, porque si deciden despues cobrartela, a reclamar al maestro armero.

Saludos.
abr.-2004
602 mens.
Usuario Muy Frecuente
08/09/2004 13:22
pfff. Eso de que no esté escrito no se yo si fiarme. Ponte en el caso de que en cuanto que firmas la hipoteca promocionan a la directora de esa sucursal y viene uno nuevo. Ya está el lio.

Por lo que dices de la comisión de subrogación es así, no veo mucho fundamento en cambiarse de hipoteca. No se que opinais.
sep.-2003
116 mens.
Usuario Habitual
  vlady
08/09/2004 19:32

Que no se asuste nadie por la dificultad de decidirse en el tema de la hipoteca. Es un tema complejo, en el cual la decisión está condicionada a las características financieras de cada caso. Yo, que estoy acostumbrado a manejarme con cifras económicas, tampoco creais que me está resultando fácil. Intentaré resolver algunas dudas que se están planteando.

Respecto a la subrogación con Caixa Cataluña, el compromiso que obtuvimos con la directora quiénes fuimos a negociar con ella fue que la comisión de subrogación era del 0,25%, que se te hacías cliente de ellos (domiciliando nóminas, recibos, seguros, etc...) se comprometía a devolver al interesado con la primera nómina que se ingresase en la cuenta, además de que en este caso el tipo de interés del préstamo sería del euribor+0,6%. La comisión de cancelación anticipada también se quedaba eliminada en las cancelaciones iniciales que se realizasen por quiénes se hiciesen clientes de ellos y en función del objeto de la misma (p.e. por la venta de otra vivienda). Hay que dejar claro que todo el que quiera puede subrogarse en el crédito con Caixa Cataluña, aunque no hubiese adquirido este compromiso en el contrato privado de compraventa. Asimismo, la subrogación debe hacerse por el total del importe pendiente de la vivienda a la entrega de llaves (el 80% de la misma) por lo que los gastos de la misma (notaría, registro, Actos jurídicos documentados...) se calculan sobre esta cifra. Yo cuando estuve hablando con la Caixa me calcularon todos los importes, por lo que os sugiero a quiénes no lo habeis hecho que os paseis por allí y que os digan cuál puede ser importe total de los gastos de compraventa y subrogación.

Otra cuestión es determinar qué interesa más: si subrogarse con Caixa Cataluña o suscribir una hipoteca nueva. La suscripción de una hipoteca nueva lleva aparejados una serie de gastos adicionales a los de una subrogación, cuyo importe total se encuentra condicionado al crédito hipotecario que se solicite (80% del valor de la vivienda o menos, para aquellos que no necesiten esa cantidad). Se trata, por tanto, de comparar la estimación de los gastos que os proporcione Caixa Cataluña con los que os calcule la hipotética entidad financiera con la que suscribiríais la hipoteca. Como orientación os diría que con los márgenes que están jugando actualmente las entidades, lo determinante no es el diferencial sobre el euribor que os apliquen (yo he conseguido en mi entidad, que es de banca absolutamente tradicional, el euribor+0,5%) sino los gastos de constitución de la nueva hipoteca, en los que son determinantes las comisiones que os quieran cobrar y el importe del crédito hipotecario que vayais a solicitar (obviamente, cuanto más bajo, menos gastos). Como orientación sobre mi caso particular os diré que a mí me interesa continuar con mi actual entidad por dos razones. Primero porque no voy a solicitar el 80% del valor de la vivienda de crédito, porque voy a vender mi actual vivienda, lo cual hace que me ahorre una muy pequeña cantidad de apenas 1.100 euros en el total de los gasto de compraventa y constitución de hipoteca. En segundo lugar, como el diferencial del tipo de interés es prácticamente irrelevante en términos económicos, también resulta importante evitarme los trastornos de cambiar de bancos, que eso yo y mi mujer también lo valoramos.

Espero que esto os haya podido servir de orientación.
dic.-2003
97 mens.
Usuario Habitual
09/09/2004 02:01
EStimdo vecinos:
NONETE, VLADY, JULIA, JOSEMA..E.TC y un largo etcétera: Gracias por vuestra información.
Comunicaros que Dª MARTA (CAIXA CATALUNYA), me ha dado hora de visita el ´próximo miércoles (16/09/04/, eso significa que ya nos están llamando para ir haciendo el papaleo.
NO obstante tambien me han citado o me he citado con PATAGON el próximo lunes (14/09/04).
Con los resultados ya os diré donde me quedo u por qué me quedo con uno o con otro,
saludos para todos los vecinos.
Nos vemos en casa.
juancoral
sep.-2003
40 mens.
Usuario Ocasional
  jues
09/09/2004 12:43
Buenos días:
Llevo mucho tiempo sin escribir ya que algunos de los temas que se trataban no parecían muy interesantes para mi. (No digo que no sean interesantes). En fin me he decidido a escribir para dar mi visión particular sobre el tema HIPOTECAS.

Pienso como "vlady" que lo principal es el importe que se necesita de Prestamo. En base a eso es lo que se va a pagar de IAJD en la creación de la Nueva Hipoteca. (Este gasto es el único que no aparece en la Subrogación junto con la Tasación (aprox. 180 €), aunque en la subrogación puede aparecer el de la Novación (unos 200€). Tened en cuenta como ya se ha dicho que el pago al Registro y Notario parece ir acorde con el valor de la Hipoteca por lo que si la diferencia entre el 80% del valor del piso (Importe de la subrogación con Caixa Catalunya) y lo que realmente se necesita es alto, sería una condición preferencial para cambiar. Si por el contrario se necesita el 80% y además dicha cantidad es elevada ( > 240.000 €) parece razonable aceptar la Subrogación.

En fin estudiar cuanto se necesita de hipoteca y sobre eso multiplicar por 1,5 aproximadamente y de esa cantidad se pagaría el 1% de constitución de nueva hipoteca(IAJD). Este importe es más o menos el que habría que calcular (ya que los gastos de notaria, registro y gestoria son parecidos) como a pagar inicialmente y que hay que amortizar con la diferencia de euribor, Tipo inicial durante el primer año (En algunos banco el tipo inicial es inferior al euribor+diferencial) y Gastos de Tarjetas y Mantenimientos de Cuenta entre Caixa Catalunya y el otro Banco.

En mi opinión cada uno debe realizar sus cuentas y decidir particularmente.

Un saludo y no os preocupeis que todos tendremos tiempo de arrepentirnos y de alegrarnos por la elección que hagamos.
jul.-2004
70 mens.
Usuario Habitual
09/09/2004 14:11
Jues, danos una pista ¿en qué bancos el tipo inicial es inferior al euribor+diferencial?

gracias por intervenir y dar vuestra opinion ; es mas llevadera la carga y da ideas.

Saludos
sep.-2003
40 mens.
Usuario Ocasional
  jues
09/09/2004 15:01
Buenas tardes:

Por mi parte tengo un par de ofertas en las que segun el euribor que me habian dado (2,4). Si se le aplica el diferencial del que habla Caixa Catalunya se aplicaria un 3% y "personalmente" tengo ofertas de iBanesto e iBankinter con tipos iniciales del 2,85 y 2,95 respectivamente.

Entiendo que no todo el mundo tenga ofertas, pero creo que buscando en ofertas por pertenecer a un empresa, o por ser funcionario, o por pertenecer a un determinado colectivo de ingenieros, abogados, etc... siempre se encuentra algo.

En definitiva no es que sea la panacea pero como bien se ha dicho en la hipoteca hay que rascar todo lo que se pueda.

Un saludo.
jun.-2003
37 mens.
Usuario Ocasional
09/09/2004 15:24
Hola a todos.

Yo ya he empezado a gestionar con Ibanesto, donde ofrecen un euribor + 0,41.
Pero ahora me ha surgido una pregunta que creo que no me ha quedado clara. Si nos subrogamos con Caja Cataluña, ¿nos evitamos el pago de los gastos de constitución de hipoteca? ¿Son estos los llamados "actos jurídicos documentados?.
En el simulador de Ibanesto estos últimos se abonan tanto como constitución de hipoteca como en la compraventa.

Agradecería me indicárais qué está ofreciendo Caja Cataluña.

Gracias anticipadas y saludos a todos.
sep.-2003
40 mens.
Usuario Ocasional
  jues
09/09/2004 17:02
El Impuesto de Actos Juridicos Documentados (IAJD) se paga en Compra-Venta y en constitucion de nueva hipoteca.
Precisamente el ahorro de la subrogacion es que solo se pagaria el IAJD para la compra-Venta ya que la subrogacion no lo paga.
En ambos casos el importe a pagar es el 1% del valor de compra-Venta y de la Responsabilidad Total Hipotecaria respectivamente. Siendo este ultimo aproximadamente el 150% del valor de la hipoteca solicitada. Por este ultimo motivo cuanto menos dinero se pida de Hipoteca mas "barato" sale cambiarse a otro banco y no subrogarse.

Espero haber resuelto las dudas.

Un saludo.
abr.-2004
602 mens.
Usuario Muy Frecuente
09/09/2004 17:12
Pues si os parece sumarizamos un poco toda esta información. Espero que ahora si esté todo correcto.

Lo que diferencia al resto de hipotecas con la de Caixa Cataluña es:
-Gastos de constitución
-Interes aplicado
-Comiciones de cancelaciones parciales.

En lo relativo a los gastos de constitución, y siguiendo con el mismo ejemplo de antes, en el piso de 300.000 euros de los cuales 280.000 serían la base aplicable y el resto sería IVA, y de los 280.000 queda por pagar un 80%, osea 224.300 €.
CAIXA:
-Notaria: 727
-Registro: 318
-Gestoria: 300
-Novacion: 200
TOTAL: 1.545 €
OTRO banco, para 30.000€ de credito: 1.596
para 60.000€ de crédito: 2.143
para 90.000€ de crédito: 2.662
para 120.000 € de crédito: 3.165
para 150.000 € de crédito: 3.736

Para comparar los ahorros por intereses utilizar el simulador hipotecario de la sección de descargas. Los intereses totales están en la celda amarilla de la fila 10 y las comisiones se calculan multiplicando por 0,01 lo que salga en la celda amarilla de la fila 9 (en el caso de la Caixa, y por la comisión que aplique para el otro banco)

Un saludo, que ya queda poco.
may.-2004
20 mens.
Usuario Circunstancial
  mgmu
09/09/2004 18:09
Una cosita en el caso de la subrogación ¿Es seguro que hay que pagar notaría, registro y gestoría para la parte
de constitución de la hipoteca? Yo tenía la idea
que lo único que se pagaría sería la novación para obtener
el nuevo diferencial de 0.60 Sobre el tema de la comisión
por cancelación parcial ¿Sigue siendo el 1% o se ha eliminado?
Avatar prh
sep.-2004
65 mens.
Usuario Habitual
  prh
09/09/2004 18:41
quizá parezca tonta, pero me podeis decir si para una hipoteca de 120.000€ a 20 años, me interesa subrogarme o hacerlo con Pátagon (euribor + 0,40 y 0 en comisiones)?, estoy echa un lío y cada vez queda menos para decidirnos.

Gracias,
abr.-2004
602 mens.
Usuario Muy Frecuente
09/09/2004 19:05
phr, a ver si te puedo ayudar.
Si las cuentas de los gastos de constitución de hipoteca estan bien, ahi tendrías que pagar 1.620 € mas ahora en Noviembre con Patagon, y por contra, te ahorras 2.868 en los 20 años suponiendo que no haces cancelaciones parciales. Si las haces, te ahorrarias menos.
El diferencial es 1.248. Pero el dinero va perdiendo valor a lo largo de los 20 años del crédito, osea que a valor actual podría ser en torno a los 900€ lo que te ahorras.
jun.-2003
37 mens.
Usuario Ocasional
09/09/2004 19:22
Gracias a todos por la información.

Otra preguntita. ¿Además de estos gastos, no hay también que liquidar el 7% de IVA?

Saludos.
sep.-2008
817 mens.
Administrador

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