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¿Qué son las liquidaciones provisionales de Funcovi?
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05/12/2006 - LIQUIDACIONES PROVISIONALES
Estimados Socios, hoy Funcovi ha comenzado a enviar las liquidaciones provisionales tal y como se os informó ayer, con la única salvedad de que la previsión que os comunicamos es de 150.000 euros y no de 120.000 como así se indicó por error.
Os adelantamos nota explicativa elaborada por el Departamento Económico de Funcovi de los diversos aspectos a tener en cuenta a la hora de estudiar e interpretar las valoraciones económicas y las diferentes alternativas que cada uno de vosotros podéis tomar, según cada caso.
SALUDOS A TODOS.
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EXPLICACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN ECONÓMICA TRC3B
Diciembre de 2006
Una vez realizada la recepción de la obra por la Cooperativa y una vez cerrada la negociación económica final con la constructora, se ha procedido al cierre provisional de la promoción y a la elaboración de las liquidaciones para los socios de la misma, con el resultado de una variación a la baja respecto a las fichas firmadas en la elección de vivienda de 2003, que recogían el coste total de la promoción antes de producirse los ingresos por adjudicación de las plazas de garaje no vinculadas ni los ingresos derivados de la venta de las participaciones de Villa Paz Constructora S. L., de 1.127.740 euros distribuidos entre los socios en función de su coeficiente promocional.
Para dicha liquidación se ha tenido en cuenta el importe de gastos que, por encima del presupuesto establecido, se ha ocasionado por las circunstancias de terminación de la promoción, principalmente los precios adicionales abonados a la constructora que ascienden a 824.000 euros, así como la previsión de gastos financieros por 648.000 euros suponiendo la entrega de viviendas antes de finales de febrero del año 2007 (esta partida agotó su margen en febrero de 2006 y supone un incremento de, aproximadamente, 54.000 euros por mes) ; la desviación en coste y plazo ha supuesto un incremento en las primas de los seguros de afianzamiento de cantidades y del seguro decenal, calculado en 150.000 euros.
Es preciso señalar que en esta liquidación provisional se ha tenido en cuenta una previsión de gastos (150.000,00 euros), por ser su importe efectivo aún desconocido, para los requeridos técnicos tanto de Gerencia de Urbanismo por Licencia de Primera Ocupación, como por la Comunidad de Madrid para la obtención de la Calificación Definitiva.
Todo ello ha supuesto un desvío del presupuesto cercano a los 1.950.000 euros que se ha reflejado en las liquidaciones junto con los ingresos provenientes de la venta de Villa Paz Constructora S. L.( 786.082,60 euros) y los de las plazas de garaje no vinculadas (2.291.658,53 euros), dando como resultado la reducción neta indicada más arriba.
El documento de liquidación económica provisional para la entrega de las viviendas recoge el saldo pendiente de cada socio con la Cooperativa cuyo pago será previo al acto de escrituración y entrega de llaves de las mismas.
En dicho documento se recogen los conceptos que a continuación se detallan y sus importes correspondientes particularizados para cada socio y su vivienda, así como el resto de elementos que la Cooperativa le va adjudicar.
El primer dato es el precio máximo legal de adjudicación de las viviendas y anejos inseparables de trastero y plaza de garaje, de acuerdo con la Calificación Provisional concedida por la Comunidad de Madrid.
En el caso de que el socio haya elegido una primera plaza de garaje no vinculada aparece su precio, que asciende a 12.621,25 euros.
Después se recogen los importes de la segunda y sucesivas plazas de garaje adjudicadas al socio a los precios antes citados y que se separan de la anterior porque tributan a un IVA del 16%.
Los siguientes conceptos se refieren a los IVAs que son de aplicación, es decir, el 7% sobre el precio de escrituración de la vivienda y anejos, así como la primera plaza de garaje no vinculada, en su caso, y el 16% sobre el valor de las plazas de garaje no vinculadas segunda y sucesivas.
Por último aparece la aportación definitiva del socio al déficit de la promoción, según el cierre económico actualizado de la misma, basado, a su vez, en la actualización final del presupuesto y el estudio económico, aprobados en las Juntas de Fase y Asamblea de Delegados celebradas en el mes de junio de 2003, con un I.V.A. del 0%, según acuerdos del Consejo Rector en sus reuniones de los días 20 y 21 de octubre de 2005 y 23 de febrero de 2006 acerca de los criterios para elaborar la presente liquidación.
La suma de todas estas cantidades, denominada "VALORACIÓN TOTAL" constituye el valor de todos los bienes que la Cooperativa adjudica al socio.. De esa valoración total y para calcular el "RESULTADO DE LA LIQUIDACIÓN ECONÓMICA”, que es lo que el socio debe a la Cooperativa antes de recibir su vivienda hay que descontar las aportaciones (IVA incluido) pagadas por el socio hasta el día de la fecha, incluidas las que hayan sido ingresadas en la cuenta de la Cooperativa el día 30 de noviembre de 2006, por un lado, y por otro, las hipotecas concedidas por Banesto en las que el socio puede subrogarse como opción menos costosa.
De esta forma se obtiene la cantidad a liquidar por el socio para recibir de la Cooperativa su vivienda y las plazas de garaje no vinculadas, en los casos que corresponda.
El saldo pendiente así calculado deberá ser abonado por el socio mediante su ingreso en la cuenta corriente de la Cooperativa NO AHORA sino, una vez se remita la liquidación para escriturar (ya con el importe de cierre) y con antelación suficiente a la firma de la adjudicación ante Notario de la vivienda. No obstante, dado que el socio puede optar, para hacer frente a dicho pago mediante la ampliación de la financiación en cualquiera de las opciones que BANESTO ofrecer6 a tal cfccto, pueden darse dos circunstancias:
(1) Que el socio opte por financiar el total del saldo pendiente mediante una segunda hipoteca con Banesto. En este caso no efectuará ningún ingreso previo, ya que la firma de dicha ampliación se realizará simultáneamente a la de la escritura de adjudicación, por lo que el abono del saldo pendiente lo tramitaría Banesto por cuenta del socio con cargo a la cantidad concedida y firmada en ese momento.
(2) Que el socio opte por financiar sólo parcialmente el saldo pendiente. En este caso deberá ingresar en la cuenta de la Cooperativa la cantidad que haya decidido ingresar y el resto que haya decidido financiar, se hará efectivo por la vía expuesta en el párrafo anterior.
Es importante no efectuar ingreso alguno en concepto de "resultado de la liquidación económica" hasta el envío de la liquidación previa a la escrituración.
En cualquier caso deberán entregar a la mayor brevedad posible la documentación que esta Entidad les solicitará en su visita a sus oficinas de Sanchinarro cuya dirección y teléfono se indica en la carta de presentación que adjuntamos, para abrir una cuenta en esta entidad bancaria en la cual se domiciliarán los recibos de las hipotecas. En la entrevista que el socio tenga con las personas de contacto en la oficina de Sanchinarro de esa entidad, podrán concretarse los extremos referidos a la forma de abono de los saldos de la liquidación económica a la Cooperativa, ya que en dicha sucursal tendrán una copia de las liquidaciones que se les han enviado a los socios. En la liquidación previa a la escrituración que recibirán más adelante se indicará el importe de la provisión de fondos para la escrituración que facilitará la gestoría designada por Banesto para tramitar las escrituras de adjudicación. También, y con carácter orientativo, se indicará el incremento en dicha provisión para el caso de acudir a la ampliación de financiación con Banesto.
La subrogación en el préstamo concedido por Banesto no es obligatoria, por lo cual, el socio puede optar por constituir hipoteca con otra entidad bancaria. Ello conllevaría unos gastos (tasación, comisión de estudios, etc ...) que esa entidad deberá indicarles, a los cuales hay que añadir los de la cancelación registral del préstamo de Banesto actualmente existcntc, cuyos gastos le indicará el propio Banco que hayan elegido, al calcular la provisión de fondos de la operación.
En cualquier caso, como se ha venido reiterando, los gastos de la cancelación registral de los préstamos son de cuenta del socio, si bien el planteamiento una vez entregada toda la promoción, es otorgar una sola escritura de cancelación de todos los préstamos que los socios hayan decidido no subrogar de cara a obtener un ahorro significativo en esos costes individuales.
No obstante, le recordamos una vez más que, como la liquidación puede sufrir alteraciones debidas a cambios en los costes de obra una vez valorados definitivamente los requeridos que han solicitado tanto el Ayuntamiento de Madrid como la Comunidad Autónoma o por gastos financieros por cambios en la fecha prevista de escrituración, recibirán con carácter previo a la escrituración y junto con la convocatoria a la misma, una nueva liquidación con las cifras finales los plazos para el ingreso de los saldos, así como una nota referida al acto en sí de la firma de las escrituras que contemple la explicación de las dudas más comunes que se plantean en la Notaría.
En esa futura liquidación para escriturar ya aparecerán reflejadas para el cálculo del ingreso a realizar, las opciones señaladas por el socio en la correspondiente ficha de datos económicos, adjunta a la presente, respecto a las hipotecas dc Banesto, es decir, si se subroga en todo, en parte, cancelación, etc ...
Para cualquier duda o aclaración referente a la presente liquidación económica provisional, así como acerca de los procedimientos a seguir, pueden contactar con el departamento económico de FUNCOVI S. L. en el teléfono 915.479.389.