La supresión del servicio de calefacción en nuestra comunidad de vecinos supondría la eliminación (o no mantenimiento, como se prefiera) de la caldera comunitaria. He hecho un breve extracto de un informe jurídico sobre este tema para tratar de aclarar este punto. Por supuesto se trata de una opinión aunque basada en hechos reales.
La realidad física de los edificios está delimitada en distintos elementos estructurales cuyo régimen de propiedad, derechos y deberes, se encuentran claramente diferenciados. El sistema de derechos y deberes que confluyen en el régimen de Propiedad Horizontal tiene su justificación o razón en los intereses que estén en juego.
Los derechos generalmente atribuyen a su titular las máximas posibilidades de utilización, mientras que los deberes implican que dentro del ejercicio de esos derechos no se produzca un menoscabo en las atribuciones de los demás; sentando así las bases una de convivencia social y pacífica.
Los elementos estructurales que encontramos en los edificios se clasifican en comunes y privativos. Los elementos comunes están afectos al uso o utilización de los propietarios de las distintas viviendas, edificios o construcciones, es decir, son todos aquellos necesarios para la adecuada usanza y disfrute del inmueble. El reflejo jurídico de lo expuesto en líneas precedentes lo encontramos en el artículo 396 del Código Civil así como en la Ley de Propiedad Horizontal. En concreto el precepto civil nos dice lo que sigue:
“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
(…)”.
Estos elementos comunes que son de uso y disfrute de la colectividad de los miembros de una comunidad de propietarios han de ser rigurosamente cuidados y respetados haciendo uso de ellos en el concepto que desprendan y evitando en todo momento que se les cause un daño y desperfecto, tal y como recoge el artículo 9.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, manifestando concretamente: “Son obligaciones de cada propietarios: Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes… haciendo un uso adecuado de los mismo y evitando en todo momento que se cause daños y desperfectos”.
El elemento que pretende suprimir un sector de los copropietarios se trata de un bien estructural, por lo que al ser considerado como tal, cualquier alteración que en el mismo se produzca requiere un quórum máximo, unánime de todos los comuneros.
Esta unanimidad viene exigida no sólo por la propia Ley de Propiedad Horizontal (artículo 17), sino que reiterada Jurisprudencia del Tribunal Supremo la avala y corrobora. En este último sentido encontramos una Sentencia del Tribunal Supremo (9 de enero de 2012) en la que se establece que en cuanto a los elementos comunes “ninguno de los condueños podrá, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de dicha alteración pudieran resultar ventajas para todos”.
La sentencia aludida habla claramente de unanimidad, pero por si no fuera suficiente, es frecuente la Jurisprudencia de este alto Tribunal la que marca el criterio de la unanimidad en cuanto a los acuerdos de la Comunidad de Propietarios para con un elemento estructural común. Así pues encontramos, entre otras, las Sentencias de 5 de julio de 2011, 26 de noviembre de 2010 y 16 de julio de 2009, dicen expresamente: “la realización de obras que afectan a elementos comunes exigen para su validez el consentimiento unánime de la comunidad”.
Otro claro ejemplo del quórum exigido la encontramos en la Sentencia de 2004 de 22 de junio la cual indica que es el criterio de unanimidad el que debe regir estos problemas para la modificación o supresión de estos acuerdos instituyendo en concreto lo que sigue: “habrá que contar, para su virtualidad contractual, con quien únicamente tenía títulos bastantes para otorgar su consentimiento, cual es la Comunidad en manifestación de voluntad unánime”.
La supresión o eliminación de la caldera se debe llevar a cabo mediante la voluntad libre manifestada afirmativamente por todos los miembros de la Comunidad de Propietarios, es decir, se requiere unanimidad o mayoría incondicional de los mismos.
La unanimidad no es un criterio que tenga el origen en la voluntad de los comuneros plasmada en su regulación interna y que pueda dejarse su modificación al arbitrio futuro de unos cuantos, sino que es un requisito que recoge la legislación estatal y que es de obligado cumplimiento cuando lo que se discute versa sobre un elemento estructural común. En concreto es la Ley de Propiedad Horizontal en si artículo 17 la que establece este principio unánime y que multitud de sentencias avalan, garantizan, acreditan y confirman. (Sentencia 9 de enero 2012, 5 de julio de 2011, 26 de noviembre de 2010, 16 de julio de 2009 y 22 de junio de 2004 entre otras muchas).
Por todo ello considero, además de por sentido común, como algo demencial el sólo hecho de proponer la eliminación de un servicio básico y fundamental al que todos tenemos derecho. Un saludo a todos