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SUBROGACION A HIPOTECA

Actualizado 21/04/2006
675 lecturas acumuladas
8  mensajes
Autor
Tema
Fecha
abr.-2005
78 mens.
Usuario Habitual
19/04/2006 16:25
Vuelvo a suscitar el tema de la hipoteca y en concreto el tema de la subrogación obligatoria para los que "sólo" hemos pagado el 20% del precio de la vivienda. Y lo hago porque en otro foro de nuevosvecinos he leido lo siguiente (extraido, a su vez, de esta página web):

http://www.comprasobreplano.com/preguntas.asp

"¿ES OBLIGATORIO SUBROGARME A LA HIPOTECA QUE ME OFRECE EL PROMOTOR?

Normalmente los contratos de compraventa obligan a los compradores de una vivienda a subrogarse en el préstamo hipotecario concertado entre la promotora y el banco, dando como única alternativa la cancelación del préstamo hipotecario, con los consiguientes gastos que conlleva dicha cancelación y que, por supuesto, se suelen trasladar al comprador. Es conveniente saber que no es obligatorio subrogarse en el préstamo del promotor o constructor. Esta cláusula es contraria a derecho, y ello, por los siguientes motivos:

- Por aplicación del artículo 8.2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, “En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y la disposición adicional primera de la Ley 26/84, de 19 de julio, General Para la Defensa de Consumidores y Usuarios”.

- La disposición adicional primera, número 22, de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios establece que:

“A los efectos previstos en el artículo 10 bis, tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes:La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos de titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o CANCELACIÓN)

- Nuestro Alto Tribunal ha considerado nula de pleno derecho esta cláusula que obliga al comprador a satisfacer los gastos de cancelación de una hipoteca contratada por el promotor.

La cláusula de subrogación, perjudica de forma desproporcionada o no equitativa a los compradores, en cuanto sólo favorece al vendedor, al facilitarse una construcción mucho más económica a costa de los citados, que, por el contrario, ningún beneficio obtienen de la misma, pues han de pagar no sólo el precio de la venta, sino además, la financiación del vendedor y la propia del préstamo para satisfacer dicho precio, soportando así, en la práctica, una doble financiación, cuando la Ley ordena que la correspondiente a la construcción y los gastos de su cancelación corran a cargo del vendedor, conforme lo que establece “in fine” el citado art. 10.”

Esta sentencia afirma que si la hipoteca se contrató como garantía para financiar la construcción, fue el promotor o constructor quien negoció y acordó los términos que se ajustaron mejor a sus intereses ; por tanto, es al vendedor a quien corresponde correr con todos los gastos que se deriven de ella, incluso su cancelación, salvo que al comprador le interese subrogarse y lo haga libremente.
"

De todo esto yo deduzco que la claúsula que hemos firmado es abusiva y que no sólo no tenemos obligacion de subrogarnos sino que, en caso de no hacerlo, no tendríamos que pagar ni un duro por gastos de ningun tipo. De todas formas entiendo que subrogarse puede ser interesante porque te ahorras muchos gastos siempre y cuando la Caja Castilla La Mancha nos ofrezca unas condiciones interesantes.

Este es otro asunto que deberíamos tratar en la reunión.

Saludos a todos
may.-2005
89 mens.
Usuario Habitual
20/04/2006 10:12
Segun nos informamos esto es como lo expones:
la claúsula que hemos firmado es abusiva y que no sólo no tenemos obligacion de subrogarnos sino que ademas es demandable
Avatar BIR
mar.-2005
124 mens.
Usuario Habitual
  BIR
20/04/2006 10:30
Hola,
Nosotros lo hemos consultado con un abogado. Evidentemente es abusiva como indica explicitamente la nueva ley e incluso recogia la ley anterior. Pero sólo un juez puede declararla abusiva y para estos casos es necesario presentar demanda con abogado y procurador. Yo creo que individualmente no merece la pena meterse en estos temas pero quizá podemos hablarlo en la reunión e iniciar una demanda conjunta.
saludos
abr.-2005
78 mens.
Usuario Habitual
20/04/2006 13:38
Creo que no merece la pena demandar, como primera medida. Que tenemos razón, es un hecho. Y eso lo saben también tanto Cosarsa como Caja CLM. Por tanto saben que podemos demandar y ganaríamos y saben que no nos interesa demandar sino negociar. Así que el hecho de tener razon nos sirve para presionar y para amenazar con la demanada en caso de que intenten pisotearnos... Eso sí, uno a uno no tenemos nada que hacer. Creo que llegado el momento deberíamos ir varios (o uno con una carta firmada por muchos) a la Caja a hablar con el director de la sucursal y plantearle muy claro que, o nos ponen unas condiciones buenas o que no cuente con nosotros porque no nos vamos a subrogar y va a perder un buen número de clientes. Como dicen los abogados "más vale un mal acuerdo que un buen pleito"
mar.-2006
123 mens.
Usuario Habitual
20/04/2006 18:25
No entiendo porque tenemos que demandar en un tema en el que vamos a salir beneficiados. Estoy de acuerdo en que la claúsula es nula por abusiva, pero por eso no vamos a tirarnos piedras sobre nuestro tejado.

Abrir una hipoteca nueva nos va a costar mas del doble que el subrogarnos a la hipoteca actual. Los gastos de subrogación según me han informado son inferiores a 2.500 € incluyendo el 0,5 % de subrogación mas la escritura de la casa, mientras que abrir una hipoteca nueva los gastos, dependerá del importe a hipotecar, pero en cualquier caso superaran los 6.500 €. El abrir una hipoteca nueva lleva aparejado el tener que hacer dos escrituras una por la vivienda y otra por la hipoteca, por lo que evidentemente el gasto se duplica. Si nos subrogamos todo se hace en la misma escritura.

He hablado con la CCM y las condiciones que dan no son malas, por supuesto que se pueden mejorar pero la diferencia es muy pequeña.

Las condiciones que me han dado son:
Gastos de subrogación 0,5% del importe en el que te subrogues.
Euribor + 0,50
Revisiones semestrales
Cancelación parcial 0
Cancelación total 1%

Quedaba saber el tipo de interés inicial, pero todavía no pueden decir nada porque dependerá de como esté el Euribor cuando nos entreguen la vivienda.

Para mí estas condiciones no son malas, podemos intentar hacer presión para que nos baje a Euribor + 0,45% pero en la reunión que yo mantuve con el director lo tenía muy claro que de ese diferencial no iba a pasar. En cualquier caso nos interesa mucho mas subrogarnos y después irnos a otro banco, que el concertar con otra entidad una hipoteca nueva y eso ellos también lo saben y jugarán su baza.

Esta es la información que me han facilitado en la CCM hace poco mas de un mes, si alguien tiene alguna noticia de que esto no sea verdad, que lo diga y obraremos en consecuencia.

may.-2005
375 mens.
Usuario Frecuente
21/04/2006 10:05
Hola yo hablé con el director de CCM antes de S. Santa y me dijo lo mismo que de 0.50 no baja. Pero tenéis razón que por supuesto interesa subrogarse. Lo que no tenía ni idea era lo de la comisión por subrogación. O sea que por quedarnos con ellos hay que pagar el 0.50 del importe que pidamos?? yo creía que eso ya no existía vamos... De todas formas convendría que esto lo tratáramos también en la reunión, no?. Saludos.
may.-2005
89 mens.
Usuario Habitual
21/04/2006 10:58
Olmaser, desde mi punto de vista una cosa no quita la otra:

nosotros debemos recibir los avales y no por ello si se retrasan tenemos derecho a pedir que se les sancione

nosotros podemos subrogarnos (si nos interesa, somos nosotros quienes debemos decidir) pero no por ello deben abusivamente imponer en el contrato que lo hagamos- recuerda que por ello algunos de nosotros pagamos el 30%
mar.-2006
123 mens.
Usuario Habitual
21/04/2006 23:01
Estoy de acuerdo contigo que estamos en nuestro derecho de exigir y de demandarles, pero creo que motivos no nos van a faltar para "pelearnos" con COSARSA, por lo tanto para que luchar en un tema en el que nosotros salimos beneficiados.

A mí, mas que la subrogación a la hipoteca me preocupa mucho mas la fecha de entrega de las viviendas.

En el tema de los avales os agradezco muchísimo a todos los que os movistéis, a mi me entragaron el aval en un plazo razonable, es decir ; yo firme el 28 de Julio y me entregaron el aval a mediados de septiembre, si tenemos en cuenta que el mes de agosto es nulo me dieron el aval inmediatamente, aunque reconozco que si no es por los que os movísteis en su momento es probable que todavía no lo tuviéramos.
sep.-2008
807 mens.
Administrador

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