HIpoteca con otros bancos.

Perdonad mi parrafada, sé que esto sí que es infumable, pero entiendo que lo debía decir para que nadie se llame a engaño y por lo que he estado hablando con muchos de vosotros no todas estas cosas que he dicho están claras.

En resumen, que hay posibilidades mejores que la que os están planteando, que podéis y debéis mirar otras alternativas antes de casaros 25 años ( o 30 si lo deseáis en mi caso) con una entidad, que mi teléfono (913135505) y mi oficina (Calle Suecia , 45) esta abiertas para vosotros para enseñaros lo que os ofrezco y discutir de la forma más transparente posible hasta la hora que sea necesario (¿verdad Antonio y Julia?) que no os pido ningún compromiso ni ningún pago previo, que estamos justos de tiempo dado que debéis entender que tras la entrevista con vosotros y de que me deis vuestra documentación hay mucho trabajo administrativo detrás y que quedar con tantas personas es un lío si no lo organizamos bien.

Muchas gracias otra vez a los que ya habéis venido y llamado y a los demás, espero que entendáis que para hacer las cosas como es debido y no hacer chapuzas que en último término os hagan perder el tiempo a vosotros y coherencia profesional a mí, y a mi Entidad, debemos hacer esto con previsión y tiempo.

Eso si queréis, si os apetece, si pensáis que puede ser interesante...

Saludos.
Eva Navacerrada.

COMISIÓN DE SUBROGACIÓN, GASTOS, CANTIDADES ENTREGADAS Y CARTA DE LA COOPERATIVA.

Este punto no esta del todo claro. Algunos me habéis dicho que hay un 1% de comisión de subrogación y otros que no lo tenéis claro. Es decir, que por subrogaros en la hipoteca de la Caja Madrid os cobran un 1% del nominal de vuestra hipoteca.

Digo que no esta claro porque en la carta que tenéis de la Cooperativa donde se desglosan los gastos, impuestos, cantidades entregadas a vivienda, garaje, trastero, hipoteca concedida… hay una serie de puntos que no están desglosados.
Yo lo entiendo así:

Todos habéis hecho unas entregas a la cooperativa durante todo este tiempo de unos 28000- 30000 euros. Todos tenéis fijado ya el precio final de la vivienda.(sin IVA. El IVA es el 7%)
El dinero que queda por pagar A LA COOPERATIVA es:

Precio final de la vivienda – cantidades entregadas + IVA . (ESE SERIA EL IMPORTE QUE HABRIA QUE DARLE A LA COOPERTIVA EL DIA DE LA FIRMA)

Para calcular la hipoteca en la Caja o en otra entidad, además de esos valores hay que tener en cuenta los gastos de la operación de compraventa (EXCLUIDO EL IVA QUE SE LE PAGA A LA COOPERATIVA- esta incluido arriba) y los gastos de la operación hipotecaria. A gastos me refiero al Notario, al Registrador, a la Gestoría, a Hacienda… y acaso mas dinero adicional para amueblar la casa o similares.

El hecho es que en la carta que la Cooperativa os ha hecho llegar, LAS CANTIDADES ENTREGADAS A ELLA LOS 28-30000 EUROS), las desglosa así: (cantidades redondas):
12000 al la vivienda, trastero y garaje,
11000 al IVA y
4800 a Gastos a Justificar (que en la nota de abajo pone que serán devueltos si hay exceso después de la tramitación).
Por tanto, el IVA ya lo habéis pagado de los 28-30000 euros por lo que no habrá que hacer entrega al final. Lo que le debemos a la Cooperativa entonces es
Precio final incluido IVA – cantidades entregadas (precio final + 7%) – (28/30000)

Las dudas surgen en cuanto a esos 4800 euros de gastos. Algunos decís que esos 4800 euros es la provisión de fondos de Caja Madrid (el Notario, Registro…) y que YA los habéis desembolsado. Por eso, los que llegáis a Torre Europa os dicen que no os tenéis que preocupar de los gastos porque ya están pagados.
Otros dicen que esos gastos son gastos que vosotros, por ser cooperativistas, debéis pagar. NO a Caja Madrid, sino a la Cooperativa. De ser así, no me queda claro en qué concepto tenéis que pagar 4800 euros.

Soy consciente de que mi información es la que me vais dando vosotros, y salvando esto, todo cuadra. No obstante, apuesto a que esos 4800 euros son la provisión de fondos de Caja Madrid y que esa cantidad no esta desglosada.
Para empezar hay que concretar si son o no la provisión de fondos de la Caja. Y hay que concretar como se desglosan esos gastos. Y hay que ver cuanto se esta pagando de Notario, de Hacienda, de Gestoría, si hay o no comisión del 1% de subrogación (1% del nominal de la hipoteca)…
Y sobre todo, hay que tener claro que esos 4800 euros son gastos que provisiona el Banco. Para quien lo vaya a hacer seguro con la Caja, si le vale que no se los desglosen, estupendo, pero para quien este mirando otras alternativas (como es el caso de aquellos a los que os estoy estudiando la operación) tened en cuenta que estos 4800 euros son cantidades entregadas A LA VIVIENDA y no a Caja Madrid.
Vuestra hipoteca conmigo se calcula de la siguiente manera:

-Precio final
-28400 euros ya entregados a la vivienda
+ IVA (7% de precio final)
Esta es la cantidad del cheque bancario que habrá que darle a la cooperativa el día de la firma.

A este dinero habrá para quien lo necesite (porque hay personas que tiene dinero ahorrado) que sumarle los gastos que MI gestoría provisione de Compraventa e hipoteca y en cada caso la suma que vosotros me digáis para amueblar la vivienda.
Y en el peor de los casos, si esos 4800 euros de gastos los tenéis que pagar por ser cooperativistas a la Cooperativa habrá que sumarlos debajo del IVA.
Igual da si el IVA se toma ya de las cantidades entregadas o si se paga al final. Igual da precio final -28400 +11000 que precio final – 17400, pero no da igual si esos 4800 son de gastos de la cooperativa o de la provisión de fondos. Si son de la cooperativa, están bien imputados a las cantidades entregadas y después hay que sumar los gastos de la provisión. Si son de la provisión de fondos esos gastos debe de calcularlos el banco donde lo vayáis a hacer y por tanto esos 4800 hay que destinarlos a la vivienda que, por otra parte es lo lógico, dado que vosotros no habéis contratado nada con Caja Madrid, ni todavía muchos habéis visto otras opciones como la mía en la que se mejoran las condiciones y en la que se mejora el plazo.

FORMAS DE AMORTIZACIÓN O REEMBOLSO.
- Sistema de amortización francés. (es que utilizan la mayor parte de las Entidades )
- Sistema de cuota creciente (cuotas que crecen progresivamente en la vida del préstamo con una progresión entre el 1 y el 2 % anual –con reparto de capital e intereses atípico. Empezareis pagando menos, pero en unos años estaréis pagando mas que la mayoría)
- Sistema con carencia de capital durante el primer año (el primer año solo se pagan intereses difiriendo el pago de capital)

Para quien le pueda surgir la duda de si es o no más interesante el primer sistema de amortización, os invito a que pidáis en la entidad un cuadro de amortización con los tres tipos de formas y veáis cual es la más interesante. Con las dos segundas, se pagan muchos mas intereses, porque con ambas se posterga el pago de capital, que es sobre los que se calcula el pago de intereses.

PLAZOS
La subrogación que os piden (que no que os obligan, por favor) firmar es de una hipoteca que ya esta vigente entre la Cooperativa y Caja Madrid, que lleva viva desde octubre de 2003 (el tiempo aproximado que la Cooperativa ha tardado en construir la vivienda). Durante todo ese tiempo la Cooperativa ha ido haciendo disposiciones y pagos de efectivo para construir vuestras viviendas mediante certificaciones de obra. EL resto de las cantidades que hay prestadas son las cantidades en las que vosotros os subrogareis (proporcionalmente por el precio de vuestras viviendas) o las que se cancelarán mediante la entrega de un Cheque Bancario a nombre la Cooperativa de vuestra cuenta en otra entidad. El dinero del cheque Bancario lo obtendréis del abono en vuestra cuenta de la hipoteca que formalicéis en otro Banco.

Pues bien, la hipoteca inicial que la Cooperativa firmó tiene un plazo de 336 meses. De esos meses, los primeros 36 han sido de preamortización (el tiempo en que la Cooperativa ha estado construyendo y donde solamente están ella y Caja Madrid.) y los 300 MESES- 25 AÑOS siguientes son de amortización donde entráis en juego los propietarios.
Aquí podéis elegir dos formas de amortizar:
1. Plazo máximo de 300 meses donde se empiecen a pagar capital e intereses desde el mes siguiente a la firma
2. Plazo máximo de 300 meses con cuota 0 el primer año, es decir, el primer año es de carencia de capital e intereses (no se paga nada el primer año) y se empieza a pagar todo al año siguiente. Esto aunque puede resultar atractivo en un inicio, solo hace que postergar el pago y aumentar la cuota a partir del primer año. Salvando casos muy concretos, no os recomiendo esta posibilidad.
A partir de ahí tenéis dos opciones:
A) os subrogáis en la parte proporcional de vuestra vivienda (por ejemplo 200000 euros) al préstamo hipotecario de la Cooperativa (o dicho de otra manera , “os cambiáis como deudores por la Cooperativa en 200000 euros que corresponde a vuestra vivienda y la Cooperativa deja de deber ese dinero y pasáis a ser vosotros los deudores”) en cuyo caso pasáis a tener una hipoteca CON UN PLAZO MAXIMO DE 25 AÑOS CON LAS CONDICIONES DE INTERES ANTES ESPECIFICADAS O
B) Hacéis una hipoteca con otra entidad, la diseñáis a vuestro gusto con un tipo de interés mejor, por un plazo superior o inferior o igual y el día de la firma la otra entidad emite un cheque Bancario de vuestra cuenta a nombre de la Cooperativa para que sea ella quien pague la parte proporcional de vuestro piso (los 200000 por ejemplo) y así libere de cargas vuestra vivienda. O sea, que vuestra vivienda esta gravada con una hipoteca con Caja Madrid, la Cooperativa esta obligada con Caja Madrid al pago de esa deuda, y vosotros, o bien os subrogáis en la posición de la Cooperativa por el importe correspondiente a vuestra vivienda adecuando vuestra hipoteca a las condiciones ya pactadas con Caja Madrid o hacéis la hipoteca con otra Entidad , en la que podréis fijar las condiciones de interés y plazo libremente, entregando el día de la firma las cantidades pendientes de pago a la Cooperativa (restando el dinero que ya la habéis entregado) y que ella cancele el préstamo que ha contraído con Caja Madrid.

TIPOS DE INTERES

1. los futuros propietarios podrán subrogarse en la parte del préstamo e hipoteca con la que resulta gravada su vivienda y podrán ELEGIR entre los siguientes tipos de interés:
- INTERES FIJO.
A) Euribor + 4 si el plazo de la operación es inferior a doce años (2.33 + 4 = 6.33) B) Euribor + 4.5 si el plazo es superior a doce años (2.33 + 4.5 = 6.83)

- INTERES VARIABLE
a) Tipo Fijo de Euribor + 0.50 (2.33 + 0.50 = 2.83) durante los 12 primeros meses
Resto periodo variable según opciones a continuación
b) Tipo Fijo de 6.75 durante los primeros 12 meses
Resto periodo variable según opciones a continuación.

Si se opta por el tipo de interés fijo con un variable posterior, cuando acaban los primeros 12 meses, la revisión del tipo variable es SEMESTRAL.
Para determinar el tipo variable se puede optar por tomar como referencia los siguientes tipos:
- Tipo medio de los prestamos hipotecarios a mas de tres años para adquisición de vivienda libre de CAJAS DE AHORRO + 0 (3.41+ 0=3.41)
- Tipo medio de los prestamos hipotecarios a mas de tres años para adquisición de vivienda libre de BANCOS + 0 (3.26+ 0= 3.26)
- Tipo medio de los prestamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre de CONJUNTO DE ENTIDADES + 0 (3.34+0=3.34)
- Tipo Interbancario EURIBOR a un año + 0.70 (2.33 + 0.70= 3.03)

Los tipos que he recogido están tomados de la pagina del Banco de España http://www.bde.es/tipos/tipos.htm y son solo para hacernos una idea numérica de los intereses. Eso no significa que vaya a ser exactamente el interés a aplicar dado que esos tipos varían mensualmente, son publicados por el Banco de España en el BOE y su computo exacto habrá que realizarlo en el momento de de la firma y de las futuras revisiones. Eso es aplicable a todos los tipos de referencia Lo único que se mantiene inalterable durante toda la vida del préstamo es el diferencial.
Por ejemplo, para la opción tipo fijo del Euribor + 0.50 durante los primeros 12 meses y posteriormente variable al Euribor + 0.70 (que es la opción mas beneficiosa en la actualidad y que es la que la mayoría estáis eligiendo) se tomara el Euribor de referencia para el día de la firma, se le sumara el 0.50 y después, dado que es revisión semestral el Euribor cada seis meses y se le sumará el 0.70.

Para empezar y ser justos, lo primero quiero dar las gracias a Bea y David, a Miguel Angel y a Manolo por difundir entre vosotros mi existencia y la posibilidad de estudiar conmigo una segunda opción a la hora de hacer la hipoteca. La afluencia de llamadas y visitas esta siendo más que aceptable y lo cierto es que, casi en su totalidad, es gracias a vosotros.

Algunos de vosotros estáis planteándome cuestiones que creo que ha llegado el momento de plasmar aquí para hacer una puesta en común. Pensaba que sólo había 11 personas registradas, pero dado que hay más de 80 lecturas entiendo que muchos de vosotros leéis la información pero no os registráis. Por ello, para las registradas y para los lectores quiero decir un par de cosas que dividiré en post para diferenciarlas.

Me habéis comentado que la nota simple extensa que os han dado junto con la nota simple de vuestra vivienda es para muchos infumable. Esa nota recoge el préstamo de los muchos millones de euros que hace 36 meses la Cooperativa firmó con Caja Madrid para construir vuestras viviendas El leer y entender esta nota es muy trascendente puesto que en ella también se recogen gran parte de las posibilidades de los primeros adquirentes/ adjudicatarios que se subrogaran en la parte correspondiente de los 22 millones de euros de la Cooperativa., es decir, todos aquellos de vosotros que habéis decidido subrogaros con Caja Madrid y que en esta semana y la que viene iréis a Torre Europa a llevar documentación para que os aprueben la hipoteca.
Me la he leído detenidamente y para empezar os resumo su contenido.

Tras conversaciones con Eva, hemos llegado a la conclusión que nos van a meter presiones varias para firmar cuanto antes y no tener así tiempo para revisar otras ofertas. Por tanto es conveniente, pedir ya estudios a las diversas entidades bancarias para que en el momento que nos metan prisa con el tema de firmar ante notario las escrituras (finales de mes, sobre el 20...) tengamos ya algo con lo que orientarnos.

saluditos

Me parece aceptable lo que está proponiendo el anterior post. Yo ya he comentado esto con varias personas que viven en esta promoción, para ver si juntamos a mas gente y hacemos presión.

Hola, en vista de las malas condiciones que está ofreciendo Cajamadrid podríamos intentar organizarnos y juntarnos un grupo más o menos numeroso (pero rápido lo de organizarse porque no hay mucho tiempo) para intentar conseguir unas mejores condiciones. Si vamos varios será más fácil conseguir un buen tipo, ¿qué os parece? Pero también planteadlo a la gente que no tiene acceso a este medio (yo lo voy a hacer) para darle la mayor repercusión posible. Un saludo.