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G
gganuza
23/10/2007 19:41

Engaño

¿Cómo impugnar un contrato inmobiliario por vicio en el consentimiento?

6.963 lecturas | 27 respuestas
Hola

Es la primera vez que escribo en este foro. Quisiera comentar en público mi situación por si le ha ocurrido a alguien más.

Mi novia y yo compramos un piso de 3 dormitorios. La persona del departamento comercial con que tratamos se llamaba Ana (que por lo que tengo entendido ya no está en COIVISA). En todo momento nos aseguraba que los 101 metros cuadrados contruidos que se supone tenía, eran sólo de la casa, sin incluir los elementos comunes.

Al ver la casa, nos resultó muy pequeña, y al tasarla, resulta que la casa que hemos comprado tiene 78 m2 construidos y 65 útiles.

Lo que en COGEIN me dicen es que el proyecto estaba inscrito en el Registro, lo cual no dudo. Sin embargo, me considero engañado ya que no sólo no se me dio esa información , sino que al preguntar por ella se me engañó. Sobra decir que de haber sabido los metros útiles reales, no la hubiéramos comprado.

Me he estado asesorando legalmente y la única posibilidad es impugnar el contrato por vicio en el consentimiento, solicitando la nulidad del mismo ; si bien la prueba en juicio no es sencilla.

No obstante, si hay alguien más que esté en mi situación y esté interesado, propongo nos “juntemos” para consultar a algún abogado especialista en temas inmobiliarios sobre la viabilidad de interponer una demanda.

Saludos


 
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I
Ilecara
29/11/2007 19:48
vale, pues si no te importa me informas. Yo he consultado a varias personas y me dicen que el contrato debería incluir los metros útiles y especificar qué estaban incluyendo en los metros construidos.
He hablado con la asesoría jurídica de Coivisa y me dice que cómo metros construidos están incluyendo la parte proporcional de soportales y la parte edificada de zonas comunes, es decir, gimnasio y vestuarios. Le he dicho que ya consultaré sobre si pueden incluir los soportales y que además no puedo entender como de los vestuarios y el gimnasio pueden salir tantos metros. Les he pedido que me lo justifiquen por escrito, para luego poder consultar en urbanismo.
 
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G
gganuza
29/11/2007 17:21
Hola:

Pues lo cierto es que todavía no nos han respondido, por lo que no hemos avanzado nada en el tema.
 
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I
Ilecara
29/11/2007 11:25
gganuza, ¿me puedes decir si finalmente te contestó el abogado de la OCU? es que estoy haciendo algunas comprobaciones y consultas a ver si hay algo para poder demandarles.
Gracias
 
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I
Ilecara
26/11/2007 11:26
En Coivisa me dicen que es normal incluir en los metros construidos la parte proporcional de las zonas comunes pero yo he hablado con varios arquitectos y me insisten en que no, que los metros construidos incluyen sólo la parte proporcional de escaleras, portales y cosas similares, es decir, lo que está en el edificio pero excluyendo la plaza de garaje y el trastero. Por eso, la diferencia normal entre los metros construidos que te vwnden y los útiles del piso suele ser un 20 ó 30% pero nunca un 56%, como es en mi caso. Me dicen que eso es imposible, que es una barbaridad.
La verdad es que no sé quien tiene razón pero los arquitectos a los que he consultado no tienen nada que ganar o que perder así que me inspiran más confianza. ¿alguien sabe de ésto?
Por otra parte, de los documentos que están en descarga, ¿cuál se supone que es el plano de todo el proyecto dónde pueda comprobar todas las medidas?
Yo desde luego quiero comprobarlo todo porque como les pueda pillar por algún sitio, pienso intentarlo porque en mi opinión han ido de mala fe bordeando los límites para engañar sin que les podamos demandar.
 
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I
Ilecara
20/11/2007 17:42
Pues ahora me queda claro dónde está la diferencia entre construidos y útiles porque yo he ido esta mañana a ver mi casa por primera vez, y hay una diferencia de 1.56 que he consultado y me han dicho que es una barbaridad, aunque calro, si en los metros construidos del contrato incluían lo de las zonas comunes sí cuadra. El tema es que según me han comentado a mí, los metros construidos no incluyen habitualmente las zonas comunes así que si esa es la práctica habitual, deberían haber especificado en el contrato que en ese caso los metros construidos incluía los comunes. Pero de ahí a que se pueda denunciar por estafa..., yo por lo pronto voy a llamar a Coivisa y presentar una queja, y a ver qué respuesta nos dan si es algo generalizado.
Otra cosa, los pisos no están para finales de Noviembre ni de broma. Que desesperación!
 
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C
crismax
20/11/2007 09:34
Hola,
conozco algo el tema de tasaciones y hay 3 conceptos diferentes:
- superficie útil
- superficie construida
- superficie construida con comunes.

Lo que nosotros entendimos que ponía en contrato era la superficie construida, que suele ser como mucho un 30% más que la útil, por lo que, un piso con 100 m2 de superficie construida tendría como mínimo 70 m2 de superficie útil, por lo que a nosotros tampoco nos cuadraba nada.
Lo engañoso es precisamente eso, la ambiguedad del contrato, que lo que citan como superficie construida es en verdad ´superficie construida con comunes´, por lo que la diferencia de lo que figura en contrato a los metros útiles es muchísimo más grande.
No sé si realmente se puede hacer algo al respecto.

Un saludo,
 
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M
mar29
19/11/2007 22:42
En mi correo anterior me refería a 56% y 27% sobre superficie útil. Sobre la superficie construida serían 34% y 21%.
 
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M
mar29
19/11/2007 21:54
Estoy de acuerdo en que la diferencia entre superficie construida y superficie útil es enorme en nuestra urbanización (56%). En tu caso 27% y en el piso que yo he vendido no llegaba al 10%. Supongo que depende de la extensión de las zonas comunes ; y precisamente una de las cosas que más me gustaron fue lo enorme que parecía la zona de piscina, padle y juegos.

Cuando digo que no voy a pleitear es porque desde el primer momento vi lo pequeño que es el piso (llevo un año dibujando sobre un plano la ubicación de mis muebles), y analizando lo que he firmado temo que, al menos en mi caso, sería pleitear para perder tiempo, dinero y salud.
 
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M
machimbarrena
19/11/2007 20:42
mar29 dijo:

Siento tener que hacer de abogado del diablo:

Yo compré mi piso en marzo 2006. Al poco tiempo descubrí este foro y alguien con nick cmenor decía que había puesto en descargas documentos y planos sobre la urbanización. De uno de ellos "Superficies Viviendas" saqué esta información de mi vivienda de 2 dormitorios:

Comunes + Instalaciones + Soportales:
Superficie construida: 94,16 m2
Comunes+Instalac+Soportales: 8,07 m2

Comunes + Instalaciones:
Superficie construida: 86,09 m2
Comunes+Instalaciones: 17,70 m2

Superficie Privativa: 68,39 m2
Superficie útil: 60,12 m2

Por otra parte, a la derecha del plano que me hicieron firmar viene claramente la escala: 2,5 cm. = 1 m.

El jueves pasado vi mi piso por primera vez y, olvidando mi desesperación con los radiadores, se ajusta a las medidas del plano ... Con estos datos yo no me voy a meter en pleitos.


Mar29 , la superficie construida representa un 20% mas sobre la superficie útil.

Es decir un piso de 100 m2 útiles son 120 m2 construidos
Esto es lo normal. y en micaso así fué.

Mi piso tiene 96 m2 útiles y 122 m2 construidos.

Un saludo
 
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G
gganuza
19/11/2007 14:01
Hola:

Creo que nos pongamos de acuerdo en el foro porque si cada uno tira por su lado no creo que podamos llegar a buen puerto.
Me he estado asesorando legalmente y lo más viable es demandarles por estafa:
La ventaja de una demanda penal por estafa es que aunque perdiéramos, no cargaríamos con las costas del proceso de la otra parte y podríamos pedir a la vez la responsabilidad penal y civil (indemnización).
Además, es una medida mucho más firme de cara a que aceptaran negociar.
Es verdad que tenemos todos una cláusula que dice que hemos examinado el proyecto de ejecución. Es cierto que todos la hemos firmado, pero si somos muchos los que hemos sido engañados y sufriendo un vicio en el consentimiento es mucho más verosímil.
Si lo denuncia uno, puedo interpretarse como negligencia por nuestra parte, pero si somos muchos, es muy poco probable que el juez pueda defender a la constructora.

De hecho, no consta en ningún sitio ninguna copia firmada por mí del proyecto de ejecución al que ellos hacen mención.
 
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J
jars01
19/11/2007 11:42
Está clarísimo. Los metros útiles son los que están dentro de las cuatro paredes exteriores de tu casa, descontando lo que ocupan los propios tabiques de separación de las distintas dependencias de la misma.
 
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M
mar29
19/11/2007 10:55
Siento tener que hacer de abogado del diablo:

Yo compré mi piso en marzo 2006. Al poco tiempo descubrí este foro y alguien con nick cmenor decía que había puesto en descargas documentos y planos sobre la urbanización. De uno de ellos "Superficies Viviendas" saqué esta información de mi vivienda de 2 dormitorios:

Comunes + Instalaciones + Soportales:
Superficie construida: 94,16 m2
Comunes+Instalac+Soportales: 8,07 m2

Comunes + Instalaciones:
Superficie construida: 86,09 m2
Comunes+Instalaciones: 17,70 m2

Superficie Privativa: 68,39 m2
Superficie útil: 60,12 m2

Por otra parte, a la derecha del plano que me hicieron firmar viene claramente la escala: 2,5 cm. = 1 m.

El jueves pasado vi mi piso por primera vez y, olvidando mi desesperación con los radiadores, se ajusta a las medidas del plano ... Con estos datos yo no me voy a meter en pleitos.
 
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I
Ilecara
19/11/2007 09:46
Una pregunta porque voy mañana por primera vez a visitar mi piso y la verdad es que me estoy asustando con lo que estoy leyendo. Yo siempre entendí que los metro útiles son los que realmente voy a disfrutar dentro de las paredes de mi piso, porque los contruidos son los que incluyen también los de las zonas comunes, pero ahora que estáis diciendo que hay muchos menos metros útiles en los pisos, ya no sé si yo estaba equivocada.
Tampoco tengo el contrato aquí para mirar qué pone exactamente, lo miraré esta noche y en caulqueir caso, ¿alguien sabe si existe normativa que diga qué se entiende por metros útiles?
Yo voy a hacer una consulta a ver si me aclaran algo
 
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J
jars01
17/11/2007 08:02
En los contratos de compraventa, por lo menos en el mío, en ningún caso hace referencia a los metros útiles, siempre habla de metros construidos . Por lo tanto, supongo que Coivisa nos va a vender metros construidos, que entiendo que coincidirán con los que aparecen en el contrato. No se si cabe una reclamación judicial, cuando Coivisa nos va a vender los mismos metros cuadrados construidos que los que aparecen el en contrato de compraventa.
 
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T
tabla
16/11/2007 21:51
Los metros cuadrados construidos incluyen casi siempre las zonas comunes, los útiles nunca. Por tanto si tienes en contrato más metros cuadrados útiles que los reales pide una rebaja de precio o al juzgado. Da lo mismo que en el proyecto del Ayuntamiento coincidan, tú firmaste un contrato y te dieron unos planos con metros cuadrados útiles que no son los reales. Otra cosa es si te han dicho de palabra que los metros cuadrados construidos no incluyen las zonas comunes... ahí no hay nada que hacer
 
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E
estafatotal
16/11/2007 17:17
Buenas tardes,

Esta misma mañana he ido a ver mi casa y me ha ocurrido lo mismo, la tal "Ana" nos vendió 67m construidos y 59 útiles y resulta que mi vivienda tiene 40m, indicándome en COIVISA, que el resto son zonas comunes, sin embargo, en el contrato no lo refleja, y añade que el contrato incluye zonas comunes pero no lo refleja en los metros del piso.
Me voy a informar con una abogada con la que trabajo, para ver cómo podría solucionarlo porque pienso tomar medidas legales.
Si quieres ponerte en contacto conmigo mi email es natalyanton@hotmail.com
Saludos
 
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G
gganuza
11/11/2007 20:03
Hola:

Ya tuvimos la entrevista con el abogado de la OCU, pero lo cierto es que no hemos avanzado mucho.

A pesar de que en ningún momento se nos enseñó el famoso proyecto de ejecución, una de las cláusulas del contrato que firmamos dice que lo hemos examinado y que lo conocemos. Por ello, es dificil demostrar que no lo vimos (aunque sea la verdad).

Rellenamos una hoja de reclamaciones explicando la situación y se han comprometido a contestarnos en torno a un mes y medio.

La única posibilidad convincente que se me ocurre es que lo denuncie más gente para que sea evidente que muchos de los que firmamos el contrato (con dicha cláusula)no lo vimos en realidad. En mi caso, no es que no la leyera ; simplemente la respuesta que me dieron al preguntar por el proyecto del que hablaban fue que eran los planos que estábamos firmando.

Un saludo
 
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M
mosqueo
11/11/2007 01:39
Hola gganuza, disculpa por el retraso. ¿Habéis tenido ya la cita con el abogado de la Asociación de Consumidores y Usuarios? ¿Os han dado alguna solución?
 
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G
gganuza
30/10/2007 12:03
Ayer estuvimos con el asesor jurídico de Vivienda de la Comunidad de Madrid y nos explicó que es obligatorio por ley que el contrato de compraventa recoja el número de metros construidos y útiles del piso (al margen de los elementos comunes), y que sólo con ello, el contrato sería rescindible.

Lo que está claro es que de poco nos sirve rescindirlo ahora, porque lo que queremos es tener nuestra vivienda y las casas se han encarecido desde que la compramos. Se trata de que nos indemnicen por los daños y perjuicios ocasionados.

El siguiente paso el llamar al 010 y pedir cita con el abogado de la Asociación de Consumidores y Usuarios. Nos la han dado para la semana que viene.

Agradecería que cualquier avance que consigáis nos lo comuniquéis, ya que juntos podemos lograr mucho más.
 
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F
FlorentinoPerez
25/10/2007 23:23
gganuza, yo estoy en la misma situación que tú. Cuando vayas a la Comunidad de Madrid podrías informar de lo que te han dicho. pluyopluyo@yahoo.com. Gracias.
 
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M
machimbarrena
25/10/2007 21:03
Buenas noches , mira mosqueo , si te sirve de referencia. mi piso tiene 122.95 M2 construidos y 96.10 útiles.

No se si te puede servir de referencia, estamos en una urbanización cerrada y las zonas comunes son piscina y jardines.
Cuando vinimos a ver los defectos yo medí el piso y esa era le medida de los planos, me parece indignate lo que te a pasado.

Un saludo
 
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G
gganuza
25/10/2007 18:17
Hola. Siento no haber contestado antes:

Hemos llamda al 012 (información ciudadana) y preguntando por el departamento de vivienda de la comunidad de madrid, nos han dado cita para entrevistarnos con un asesor jurídico de la comunidad de Madrid la próxima semana (llevando toda la documentación).

No sé si nos darán la razón, pero una cosa está clara: cuanta más gente de la misma promoción lo denuncie, más en serio se lo tomarán y más posibilidades tendremos de que se haga justicia.

Hay una cosa que dije que no es correcta: las viviendas están inscritas en el Registro desde enero/07 (según nota registral de la tasación) porque no se puede inscribir hasta que se edifican. Por tanto no figuraban en el momento de la compra.

Lo que no se puede exigir al comprador es que tenga los conocimientos técnicos de un experto en la materia (yo no soy arquitecto ni aparejador y no tengo por qué saber la existencia de un proyecto de ejecución del cual no se me ha informado y que no se me ha mostrado al preguntar si los 101 metros construidos son del piso cuyo plano firmé.

En cuanto a los metros comunes que están imputando, volví a llamar a COEGIN y me comnetaron que se compone de vestíbulo, pasillos, pista de padel y piscina.

Saludos
 
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M
machimbarrena
24/10/2007 23:01
Buenas noches vecinos,
Estoy absolutamente perplejo de lo que dicís en este post
Supongo que firmaríais un contrato con la constructora y en el diría los M2 útiles y construidos , y si no es así denunciarlo por incumplimiento de contrato.
No entiendo muy bien cuando decís que Ana me dijo que el piso tenía tantos metros, por el amor de Dios esas palabras tienen poco valor legal.
Yo firmé un contrato con mi cooperativa y en el me especificaron los m2 útiles, también tuve los planos desde el momento que se presentó el proyecto, nos dijeron que habría alguna variación en mas o en menos m2, porque hubo una modificacón del proyecto original, que en mi caso fué de 1 m2 , que cuando se liquide la cooperativa me tiene que abonar, así se lo informé al notario cuando firmé la escritura.
Yo pensaba que la gente mas informal y mas chapucera eran la gestora de mi cooperativa y dragados pero ya veo que a todo hay quien gana.
Nosotros también pasamos lo nuestro que si me pongo a contar necesito seis páginas, pero vamos en lo de los m2 al menos en mi caso y los que conozco fué lo que nos dijeron.
Si encima de lo que cuesta un piso te estafan pués apaga y vámonos.
Un saludo
 
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M
May34
24/10/2007 17:58
Si si, yo llamé para pedir los datos registrales y como dice cris1, el registro de la propiedad es el número 35 de Madrid.

 
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I
Ilecara
24/10/2007 11:53
desde luego es increible pero si en el contrato privado aparece una superficie distinta a la que ahora tiene, entiendo qe sí podréis reclamar porque una cosa es que en el contrato diga "superficie aproximada" y otra es la diferecia de metros que estáis comentando.

También me preocupa mucho lo de que todavía no esté inscrito nada, ¿dónde habéis preguntado? lo digo porque otro engaño puede ser que nos llamen a escriturar y luego si no hay licencia de primera ocupación no podamos contratar el agua, luz etc

 
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FlorentinoPerez
23/10/2007 23:05
¿Que se considera como superficie total construida?
 
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M
mosqueo
23/10/2007 22:43
Hola vecinos. A nosotros también nos ha pasado. Nosotros somos del portal 3, piso 6º. Nos vendió el piso una tal Ana, que nos informó de los metros construídos (121,86, lo cual concuerda con lo que aparece en contrato) y de los útiles, que según ella serían aprox. 90 m. El día de la visita mi marido y yo nos mirábamos intentando sacar los metros de alguna parte, ya que teníamos como referencia el anterior piso que tenía 85 útiles. Fijaros bien la faena: vendo uno para, entre otras cosas cambiarlo por otro más grande y resulta que es más pequeño: 77 m.
Tal fue nuestra indignación por el engaño que hablamos con el Jefe de Ventas y su respuesta fue que en nuestra mano estaba el haber visto el proyecto antes de firmar y que no había ninguna solución al respecto, es decir, que eran "lentejas". Por otra parte, el piso nos gusta pero eso no quita la indignación que sentimos ante tal engaño!!! Además todo fue verbal, no tenemos nada por escrito. Ya se cuidó ella de no escribir nada que no fuera cierto. No hay derecho a que jueguen con la buena fe de la gente. A mí ya se me ha acabado.
En cuanto al registro te informo que ayer fue mi marido para solicitar una nota simple informativa y le han dicho que del proyecto de la C/ Grañón no tienen nada aún.
 
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Fin del hilo
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