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Kike-J
07/05/2010 19:24

Previsión de Costes

¿Cuál es la previsión de costes para la vivienda en Madrid en 2010?

2.778 lecturas | 27 respuestas
Previsión de costes para el año 2010.

Para los que tengan algo de dudas y vean esto como una ganga:

Año 2005:
http://www.madrid.org/cs/Satellite?blobtable=MungoBlobs&blobcol=urldata&blobkey=id&blobwhere=1119188492151&ssbinary=true&blobheader=application/pdf
 
Precio VPPL: 1.850 €/m2

Año 2010:

http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=PVIV_Generico_FA&cid=1142482898006&language=es&pageid=1207574902681&pagename=PortalVivienda%2FPVIV_Generico_FA%2FPVIV_pintarGenerico

Precio VPPL: 3.200 €/m2

Urbagesa ha pensado en pintar el muñeco algo más bonito,,,es decir,,,te ofrecemos un 20% de descuento sobre el precio máximo.

Pero alguien ha recibido los escandayos de precios y los presupuestos sobre los que se han basado???

Y los m2 de trastero, y los metros cuadrados de garaje???

Ah perdona, que antes era una plaza de garaje, ah no que eran 2,,ah perdón que es una proporción  de la parte indivisible proporcional por el número de m2 del piso sobre la superficie total urbanizable. 

Es muy impotante decir para los que tengan dudas y se hagan sus propios cálculos:

* Fachada no incluia en el precio.
* Piscina (antes no, luego sí, pero quién sabe).
* Calidades de dudosa "calidad".

Ahora va la previsión económica:

* Constructora (No contratada, a saber el precio que pide ahora).
* Materiales, en clara escalada de precios (acero, petroleo, el cemento ya ha tocado bajo y le toca subir como la espuma, etc...).
* Hipotecas. (Este año bien, el siguiente también, en 2012 y adelante la previsión es "agarrate esos machos que volvemos al 5%".
* Imponderables: Como dice la palabra no se pueden estimar, pero si no se han revisado los cálculos y están habiendo errores (vease tendederos, m2 de los pisos), surgirán y nos comeremos el colchón del 20% de descuento..

YO TENGO UN NÚMERO REALMENTE BUENO,,,,pero

Para que voy a seguir pagando entre 3 y X años de alquiler, más un precio por la vivienda a determinar en el medio plazo,,,si prácticamente por un poquito más de precio tengo piso ya construido...???

Ahora el de 4 habitaciones  que está pensado que cueste entre 335 MIL y 358 MIL, se va a poner entre 400 MIL y 450 MIL (al tiempo).

Y Valdebebas ( Megaconstrucción VPO,VPPL y Libre,,,va a tirar los precios de la vivienda por los suelos en la zona)

ME LO VOY A IR PENSANDO, pero hoy por hoy me retiro....
 
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Etiquetas
Precio VPPL
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Elduke
08/05/2010 20:52
necake dijo:

Y empiezo a entender el motivo de tantos proyectos.....

Primero nos presentan un 1P muy atractivo, un gancho. Buenos planos, buenos precios y lo que es mejor, buenas facilidades de pago...ven que hay una avalancha de gente deseosa de comprar las viviendas.

Luego hay un 2P, mismas condiciones que antes de pago pero con más m2....es decir, el coste final mayor...y ven cómo reacciona la gente... todo el mundo sigue deseoso de comprar sabiendo que les costará más y que la 1ª aportacion será mayor..es decir, la gente tiene el dinero!!

3P: hacemos el proyecto definitivo, nos olvidamos de los de 1D , es decir, de las personas con menos recursos, y cambiamos la forma de pago...¿por que? porque la gente ya les ha dicho que tienen el dinero!!! la aportacion inicial aumenta, el nº de cuotas disminuyen....saben que la gente está dispuesta...habrá bajas, pero sigue habiendo personas deseosas de darles el dinero para poder tener una vivienda dentro de X años....(JL dice 2, pero....ahora como vamos a creerle?))



+1

Añade a todos los demás. A todo el mundo le ha subido el precio.



 
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Elduke
08/05/2010 20:50
A mi es que me daría tanta rabia retirarme..... no sé por que me tengo que ir yo, que pagué la semana misma que esto se puso en marcha.

Que se pire el que vino después!!!

Que bien! Llegan los últimos, claro, no les conviene lo que les toca, así que a ladrar para decir que todo está muy mal, que es inaceptable, que han hecho el proyecto a toda prisa, que si salones de paso (sigue hbiendo salones de paso), que si los pisos no son pasantes (sigue habiendo pisos a una fachada, como es lógico), y bla bla.

¡¡¡¡Y van y cambian el proyecto!!!!!! Y ahora, el resultado es:

- los primeros que se apuntaron descontentos, e incluso saliendo de la cooperativa

- se nos ha echado el tiempo encima poniendo en riesgo la compra misma de la parcela

Porque en 5 días no se asignan 191 pisos..... y menos esta gente.
 
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Juliette
08/05/2010 20:32
Melkor dijo:

SOBRE PLANO!!!!!


Toma precios sobre plano, http://www.idealista.com/pagina/promocion-obra-nueva-precios?codigopromocion=000057215

Ojo, que en la primera fase se hanquejado mucho porque esos precios no se han cumplido y les han subido mucho más. Los de 3d son mucho más pequeños que los de urbagesa
 
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Melkor
Melkor
08/05/2010 20:29
SOBRE PLANO!!!!!
 
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J
Juliette
08/05/2010 20:23
?Y un detalle más, la ubicación de esta cooperativa es de los mejor de Sanchinarro, no como Villamagna,eso sóolo tiene el metro ligero y lejos. Nosotros, si al final tenemos la suerte de vivir alli, tendremos el cercanías que estan terminando para este año (finales 2010) a 5 minutos andando, cuya siguiente parada es Chamartín. Autobuses en la puerta que llevan a plaza castilla y el metro ligero virgen del cortijo. La zona es inmejorable porque hay cada zona en Sanchinarro...
 
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J
Juliette
08/05/2010 20:18
Esto son precios de vivienda libre de segunda mano en Sanchinarro, están por orden de más bajo a más
caros....Son estos los precios de la cooperativa?en algunos casos los doblan.

Lo de Villamagna lo estuve mirando,eso si que era un robo...pero es vivienda libre y había que soltar unos 120.000€ al principio, que yo veo no son los 40.000 de los más caros de Urbagesa.


http://www.idealista.com/pagina/listado?zona-madrid-pisos=V:V:28-079-07-001-16-168:::2:3#V:V:28-079-07-001-16-168:::2:3&sort=planta&direccionOrden=0
 
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arcangel_747
arcangel_747
08/05/2010 20:12
En residencial Villamagna (Sanchinarro norte) me pedían 297000 euros por un piso de 55m² de dos dormitorios...

Creo que siguen buscando cooperativistas. Si a alguno le interesa, estarán encantados de atenderle.

Salu2
 
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Juliette
08/05/2010 20:07
Melkor dijo:

Pinta mal, a ver quien paga una vivienda de VPPL en plano casi al mismo precio que una Libre, vaya tela!


Melkpr, sabes acaso cuanto cuesta una vivienda de segunda mano en Sanchinarro de 2 dormitoios libre???Más de 400.000€ !!y si quieres uno de 3d como muchos de aqui, se pasan los 500.000 o rozan, así que me parece que los precios de la cooperativa no son precios de vivienda libre, sobre todo porque estos que te digo de 3d no llegan a los 90 útiles en muchos casos!!!y los de la cooperativa son muchos más metros y más baratos. Informemonos antes de hablar.
 
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Melkor
Melkor
08/05/2010 19:51
Pinta mal, a ver quien paga una vivienda de VPPL en plano casi al mismo precio que una Libre, vaya tela!
 
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daugu
08/05/2010 15:45
La verdad es que en urbagesa o son unos mantas o aquí hay gato encerrado porque hay muchas cosas que no cuadran:
  • No es normal hacer tres proyectos que ademas habrá que pagar al arquitecto para no contentar a nadie como a pasado finalmente. Supongo que ellos deberían tener experiencia ya en ello, no sabian de ante mano que siempre va a haber gente descontenta y con cada cambio al final no sacan nada?, se supone que tienen experiencia?.Para que tanto proyecto?.
  • Curiosamente cada proyecto es más caro. Lo de hacer tanto proyecto no es acaso un truco para subir los precios?,  y para dejar correr el tiempo, primero enganchan a la gente y cuando ya la tienen pillada suben los precios.
  • Como puede ser que se les haya ido el tiempo de esta manera. En una semana cualquiera sabe que no da tiempo a que todos elijamos piso y a constituir la cooperativa y crear organos de gobierno, etc.  Ellos deberían de saber que el tiempo es insuficiente, como han dejado pasar tanto el tiempo, de manera que ahora estemos en esta situación. Tengo dudas razonables que esto sea aposta para q no se pueda formar la cooperativa y sea urbagesa la que compre el terreno y no la cooperativa, eso si con nuestro dinero, o que los organos de gobierno los formen urbagesa y commac porque por falta de tiempo y organización ningun cooperativista puede formar parte de la misma y así ser ellos los que lleven finalmente las riendas de todo, eso si con nuestra pasta.
No se aquí hay muchas cosas que me hacen desconfiar , y de  las dos opciones que me planteo para explicar lo que ha pasado no me gustan ninguna:
  • opción 1: En urbagesa son unos incompentes: Si es así mal vamos porque se supone que son ellos los que van a dirigir todo esto, y entonces nos podemos eternizar hasta que nos den los pisos, los pueden hacer mal o vete tu a saber, podemos acabar como el rosario de la aurora....
  • Opción 2: En urbagesa no son unos incompetentes sino que todo lo que han hecho lo han hecho por algún motivo para ir dejando correr el tiempo y así no llegar a tiempo al día 15 con la cooperativa constituida, poque motivo?, ellos lo sabran.
 
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julian999
08/05/2010 11:56
Seria bueno saber si alguien ha ido al banco directamente y le han dado sus 6000 euros, porque yo tambien me retirare si no cambia la cosa, y como no va a cambiar...
 
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rafa16277
08/05/2010 09:50
Yo no es que crea o deje de creer. Lo que veo muy complicado es la compra del terreno, y eso se tiene que hacer esta semana. A partir de ahí ya veremos si dudo o no, pero lo que realmente veo difícil es el primer paso

Saludos
 
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arcangel_747
arcangel_747
08/05/2010 02:48

Supongo que en una situación así es normal que cunda el nerviosismo.

De todas formas me parece que no estáis siendo objetivos. Es normal que haya dudas y cosas que queden por aclarar, pero algunos comentarios me parecen exagerados.

Estoy con rafa en que se está metiendo un miedo irracional a la gente...
 
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Sofial
08/05/2010 01:53
necake dijo:

Creo que me planto..desde ayer llevo dandole vueltas al tema
...

De aqui al domingo me doy de plazo para pensarmelo, pero cada vez lo veo más claro.....



Pues si que hemos perdido la confianza en esto, si hasta necake que irradiaba optimismo se planta.

opino lo mismo, no tiene ningun sentido que el jueves se compre la parcela, quien?? acaso vamos a meter nuestra pasta en la cuenta en 2 dias con todo esto sin clarificar???
 
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fex
08/05/2010 01:08

El precio que pueden aplicar como dije es el que estuviera vigente cuando se obtenga la calificación provisional, la cual se obtiene cuando se presenta el proyecto a la comunidad y luego ésta concede la licencia de obras, esto será previsiblemente antes de 2011, por lo que en principio el precio se regirá por el decreto vigente en la actualidad con el precio y coeficientes que indiqué.


Efectivamente desde el 2005 a hoy, la vivienda protegida ha subido mucho en madrid, el gran punto de inflexión fué en abril del 2008 cuando se actualizó el precio del módulo con un incremento aprox del 30% respecto al anterior, desde entonces el precio del módulo no ha subido, sólo han cambiado los porcentajes de los anexos (plazas de garaje, terrazas).
 

 
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Melkor
Melkor
08/05/2010 01:01
Claro que necesitamos al Banco, el terreno cuesta 16 millones, poniendo el 10% del valor final de las casas es como una meadilla en el mar
 
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esthercasa
08/05/2010 00:59
buenas kike,
para la compra del terreno necesitamos un prestamo bancario, a nombre de la cooperativa, como podemos comprar nada si no esta formada? el terreno iria a nombre de la gestora y no al nuestro

los plazos de fecha no me cuadra ninguno, pues no hay tiempo para nada, al menos q sea lo q tu dices
 
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Kike-J
08/05/2010 00:32
esthercasa dijo:

hola, buenas noches
antes de dar el primer pago habra q formar la cooperativa, no es asi?
Y una vez formada la cooperativa podemos avalar las cantidades, aunque jose luis estuvo hablando en la reunion de las maravillas de no hacerlo.
¿q opinais?


La fórmula elegida por la gestora en el papel (y siempre en el papel), es buena, una cuenta cerrada.

La cooperativa se formará después de la compra del suelo. Es decir habrá que hacer el desembolso "gordo" antes de la constitución de la cooperativa. (eso sí el nombre ya está reservado).

Habrá que formar los órganos de decisión etc...y eso lleva tiempo de tal forma que entre gestora y órganos de decisión se tomen las decisiones importantes...con lo cual las aportaciones que hagas a futuro tendrán el respaldo de gente como tú y como yo...a no ser que los órganos de decisión sean a su vez representantes de la comercializadora COMMAC por el alto número de viviendas que tengan.....
 
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esthercasa
08/05/2010 00:21
hola, buenas noches
antes de dar el primer pago habra q formar la cooperativa, no es asi?
Y una vez formada la cooperativa podemos avalar las cantidades, aunque jose luis estuvo hablando en la reunion de las maravillas de no hacerlo.
¿q opinais?
 
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Kike-J
08/05/2010 00:05
fex dijo:



Un último apunte, como sabéis los precios fijados para la vivienda de protección pública los determina la comunidad de madrid, pudiendo actualizar los coeficientes y precio de módulo cuando saca un nuevo decreto, que obviamente invalida al anterior, ante esto si te pilla a medias con un cambio de decreto como a mi me pilló en otra cooperativa, el precio del módulo y coeficientes a aplicar es el que estaba vigente en la fecha en la que la parcela obtuvo la calificación provisional.

Un saludo




Esto significaría que si el módulo sube en el año 2011 (aunque no es de preveer), se podría encarecer más aún la vivienda dentro de la legalidad?

Es buen apute Fex lo del precio máximo VPPL (aún así desde el año 2005 la subida ha sido importantísiam, y luego pasa como la gasolina,,,que nunca baja de precio),,,

Creo que la gestora nos debe dar sus cálculos lo antes posible........A mí me dejaría muy tranquilo ver como han calculado, ya que si se han equivocado al no poder pasarse del precio máximo reducirían de calidad o dirían que lo que ponía en las calidades era orientativo....

El resumen es ese,,,una buena gestión equivale a buena calidad a buen precio,,una mala gestión una mala calidad a un precio caro.
 
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cuchipan
cuchipan
07/05/2010 23:01
Elduke dijo:

Una pregunta. Veo que en el programa de pagos que nos han mandado debemos pagar 20,93% entre la aportación inicial  y las cuotas, y sin embargo la hipoteca es del 80%.

Ese 0,93% son los honorarios del de Commac?


no es asi :) no se cuanto se llevará nacho de comision... seguro q se llevara un muy buen pellizco,  pero es urbagesa quien deberia pagarle a el, no nosotros. forma parte de la gestion de urbagesa. me pareceria mal q no fuera asi

el 80% de hipoteca no es del precio final que tenga el piso, si no del precio maximo que puede tener una vppl, así puedes pagar parte del iva o todo con la hipoteca.

por si alguno no lo sabe, los bancos no suelen dar mas del 80% del valor de tasacion del piso, pero sin contar siquiera el iva o el impuesto de trasmisiones patrimoniales, ni escrituras notarios y demas "aliños" con lo que, o tienes un 30% del precio final del piso ahorrado, o necesitaras un buen aval y/o enchufe para que te concedan la hipoteca

otra cosa, calculad que por lo general, en los bancos suelen poner pegas para darte una hipoteca que quede una letra de mas de un 30-40% de los ingresos familiares, y ahora posiblemente, con los tipos tan bajos, den menos. Sin intencion de anunciar nada... en la web de un banco naranja podeis hacer simulaciones
 
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Elduke
07/05/2010 21:14
Una pregunta. Veo que en el programa de pagos que nos han mandado debemos pagar 20,93% entre la aportación inicial  y las cuotas, y sin embargo la hipoteca es del 80%.

Ese 0,93% son los honorarios del de Commac?


Estoy viendo que mi 2D se va a ir a los 250.000. Es un precio similar ya al de las viviendas de precio concertado. Un poco caro, la verdad. Aunque a mi no me asusta el precio, me asustan estos tíos de Urbagesa. Si han liao la que han liao antes siquiera de empezar..... ¿que no harán durante la construcción?






Editado por Elduke 07/05/2010 21:18
 
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fex
07/05/2010 20:54
Kike, estoy de acuerdo en muchas cosas que has puesto y en el sentido general de tu mensaje respecto a como se está encareciendo la vivienda protegida, es cierto, pero lo que has puesto de :

2010  Precio VPPL: 3.200 €/m2


No es así.


Eso como bien dice el enlace que has adjuntado , no se refiere a la VPPL sino a la vivienda LIBRE de precio concertado, lo cual es otra cosa muy distinta.

El tema de los precios de VPPL y VPPB es algo que tengo muy trillado por haber estado en más de una cooperativa con el plan de precios cerrado y por haberme asesorado en la oficina de la vivienda hasta la saciedad.

Los precios por los que se rige la VPPL a día de hoy (Mientras no se derogue el actual decreto, actualizando los precios y condiciones de acceso, cosa que pueden hacer cuando quieran) son los siguientes :

Para la zona A (que es a la que pertenece Sanchinarro) :

2.425,60€ m2 sobre la superficie útil cerrada de la vivienda
  • Computación del valor (2425,60) para los ANEXOS :
(Sobre metro construido , no sobre metro útil)
  • 1ª plaza de garaje : 50% y con un límite de metros computables de 25 (aunque tuviera más de 25 cosntruidos se computarián sólo 25)
  • 2ª plaza de garaje : 40% y con un límite de metros computables de 25 (aunque tuviera más de 25 cosntruidos se computarián sólo 25)
  • Trastero :50% y con un límite de metros computables de 8 (aunque tuviera más de 8 construidos se computarián sólo 8)
  • Terraza : 50%, computando como máximo el 10% de la superficie útil, es decir si el piso tiene 100 m útiles y la terraza tiene 12 metros, el cómputo se haría sobre 10 metros y no sobre los 12.
Todo esto, por supuesto con el límite de 150 metros construidos que fija la ley para la VPPL, lo tienen que respetar cualquier cooperativa que quiera construir sobre suelo calificado como VPPL y JAMAS lo pueden sobrepasar.

Un último apunte, como sabéis los precios fijados para la vivienda de protección pública los determina la comunidad de madrid, pudiendo actualizar los coeficientes y precio de módulo cuando saca un nuevo decreto, que obviamente invalida al anterior, ante esto si te pilla a medias con un cambio de decreto como a mi me pilló en otra cooperativa, el precio del módulo y coeficientes a aplicar es el que estaba vigente en la fecha en la que la parcela obtuvo la calificación provisional.

Un saludo

 
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Elduke
07/05/2010 20:49
A mi lo que me intranquiliza es que se pueda organizar un sarao como el que nos toca en 5 días. Además, no me parecen precisamente muy expertos. Francamente creo que la fecha que dieron no es cierta, se habían tomado un margen, porque si no tampoco creo que hayan permitido que transcurran 3 semanas desde la reunión.

¿No sería lógico que hubieran currao este finde para adelantar?


Kike-J dijo:



Elduke, quita 20.000 euros por plaza y 12.000 euros por trastero para el cálculo del precio por metro cuadrado.




Jeje, pues vaya precios. A 20.000 lauros más de uno preferirá que solo le den una plaza de garaje.

Kike-J dijo:



Sobre los pisos,,,que primero 195, que luego 170 porque todo el mundo quiere de 4hab, que si finalmente 191 (con más tipos que plantas), nos han engañado como a principiantes....EL SR. DE COMMAC tiene que tener sus "pisos escoba" para su comisión de venta.....y con 170 obtenía poco beneficio....





Reconozco que no me cuadra. Como dijo alguien en otro hilo, ahora se va a ver qué cartas lleva realmente cada uno.






 
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rafa16277
07/05/2010 20:30
Creo que con todo esto estáis metiendo miedo a la gente, no se si también será una estrategia para que la gente se vaya y ganéis puestos. Si alguien se creía que esto iba a ser un camino de rosas estaba muy equivocado. No conozco a nadie que haya estado en una cooperativa y no haya sufrido.
Ahora, cada uno tendrá sus motivos. Yo iré a hablar con ellos, que me expliquen todas las dudas y luego ya veremos.
En cualquier caso que no se os olvide que aún queda la primera premisa y piedra angular de todo, que escomprar el terreno. Si el día 15 no se hace efectiva la compra ya podemos decir misa que el proyecto se quedará atrás

Saludos
 
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Kike-J
07/05/2010 20:00
Hola Elduke.

La fachada (que si blanca, que si de prefabricado, que si a determinar por los socios cooperativistas)

NOTA: La información NO es de carácter contractual. Es decir no hay un papel que de manera contractual ligue el precio de compra a un alcance de suministro. ESTO COMO BUEN ABOGADO LO HA PUESTO EL SEÑOR DE URBAGESA PARA EVITAR LÍOS DE "OBSCURIDAD"   CONTRACTUAL.

O lo que es lo mismo, que llegaremos al máximo legal VPPL y luego andaremos con derramas superando ese máximo + IVA.

Elduke, quita 20.000 euros por plaza y 12.000 euros por trastero para el cálculo del precio por metro cuadrado.

Sobre los pisos,,,que primero 195, que luego 170 porque todo el mundo quiere de 4hab, que si finalmente 191 (con más tipos que plantas), nos han engañado como a principiantes....EL SR. DE COMMAC tiene que tener sus "pisos escoba" para su comisión de venta.....y con 170 obtenía poco beneficio....
 
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Elduke
07/05/2010 19:42
Por qué dices que la fachada no estaba incluída en el precio? Eso es así?

Por cierto, que hablando del precio. Joder, yo el día de la reunión apunté 2400 €/m2. Ahora echo cuentas y todos están por encima de los 2700 €/m2. No lo entiendo.

Francamente pienso que hay tipos que costará encasquetar:

- Bajos de 335.000 € que entre pitos, IVA y flautas se va a ir por encima de los 400?
- Pisos 2D de 90 m2 que pasarán los 300.000? a que quiere uno que compra un piso de 2D un salon de 30 m2? Es contradictorio no? Hay otro similar de 2D.


 
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