Constitución de una Comunidad de Propietarios
El conjunto de titulares de los pisos y locales de un edificio, constituyen la Comunidad de Propietarios.
La necesidad de constituir una Comunidad, radica principalmente en que de no ser así, cada vecino o propietario podría realizar cualquier tipo de modificación, que pudiera afectar al conjunto del edificio. Un ejemplo de ello, sería que los vecinos instalaran toldos en sus ventanas, siendo todos distintos entre sí, dependiendo del gusto del propietario. La fachada del inmueble acabaría teniendo diversidad de tipos y colores de toldos, dando una imagen muy lejana a la uniformidad.
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Requisitos
Para poder crear una Comunidad de propietarios, es imprescindible que:
El edificio se encuentre dividido en viviendas y/o locales independientes entre sí, o sea un Complejo Inmobiliario Privado.
Que pertenezcan dichas viviendas o locales a distintas personas.
Que se esté en posesión del Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal.
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Procedimiento de Constitución
Los pasos a seguir para constituir una Comunidad de Propietarios de nueva creación, son los siguientes:
PRIMERO.- Solicitar una copia del Título Constitutivo.
Acudir al Registro de la Propiedad en el que se encuentre inscrita la finca, y solicitar una copia del Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal del inmueble.
SEGUNDO.- Adquirir un libro de actas para la Comunidad.
Se puede adquirir en cualquier papelería. Puede ser tanto un libro de actas previamente encuadernado en el que se transcribirán las actas manualmente, como un libro de actas con hojas móviles numeradas correlativamente, pudiéndose transcribir las actas por medios mecánicos.
Todas las actas de las reuniones de la Junta de Propietarios, se transcribirán a este libro.
TERCERO.- Legalizar el libro de actas. (Real decreto 1936/1992 de 13 de noviembre sobre diligenciado de libro de actas)
Los libros de actas deben diligenciarse antes de su utilización, por lo que se presentará dicho libro completamente en blanco, en el Registro de la Propiedad en el que se encuentre inscrita la Comunidad, junto con una instancia de solicitud.
No podrá diligenciarse un libro nuevo, mientras no se acredite la integra utilización del anterior, salvo en el caso del primero que bastará con que el solicitante manifieste bajo su responsabilidad, que no existe libro anterior.
La diligencia será extendida en un plazo de 5 días ó 15 si hubiera justa causa, en la primera hoja del libro de actas, conteniendo la fecha, datos de identificación de la comunidad, número de libro diligenciado, número de hojas de que se componga y que todas ellas tienen el sello del registrador. Si las hojas son móviles además cada hoja incluirá la fecha para dejar constancia de que pertenecen a ese libro. Esta diligencia será firmada por el Registrador.
Este trámite lo realizará el Presidente de la Comunidad o el Administrador previa autorización.
CUARTO.- Convocar la primera reunión de la Junta de Propietarios.
Aunque esta primera reunión puede ser convocada por cualquier propietario, debido a que no se ha nombrado Presidente, generalmente es el Promotor quien realiza la convocatoria, en la que se constituirá y se pondrá en marcha la Comunidad. Éste podrá presentar o proponer a algún Administrador de Fincas para la gestión de la misma.
Si son los vecinos los que convocan, se deberá recoger las firmas de al menos el 25% de las cuotas de participación o la cuarta parte de los propietarios, para lo cual es necesario conocer el coeficiente de participación de las viviendas, que figurará en el Título Constitutivo (art. 16.1 LPH).
QUÓRUM DE SOLICITUD DE CONVOCATORIA DE JUNTA DE PROPIETARIOS
Un edificio presenta la siguiente distribución:
* EL 25 % DEL COEFICIENTE DE PARTICIPACIÓN (100%):
2 vecinos por ejemplo 1º A y 1º B (11% + 15%) ó 3 vecinos por ejemplo 3º A, 3º B y 2º C ( 8%+8%+12%).
* LA CUARTA PARTE DE LOS PROPIETARIOS:
9 vecinos / 4 = 2,25 por lo que redondeando a un número entero, sería necesario para convocar la Junta 3 propietarios, independientemente de su cuota de participación.
También cabe señalar que si todos los propietarios se reúnen aún sin convocatoria y deciden realizar la reunión de la Junta de Constitución, ésta se considerará válida (art. 16.3).
Si el Promotor-constructor no convocó la reunión y los propietarios no han llegado a tal acuerdo, cualquier vecino o grupo de ellos podrá dirigirse por escrito a un Juez y solicitar su celebración obligatoria.
La convocatoria se formalizará mediante un escrito en el que figurará:
El título, "Convocatoria de Junta de Constitución" de la Comunidad de Propietarios.
Lugar, día, hora en la que se celebrará en 1ª convocatoria o en 2ª convocatoria.
El Orden del Día en el que se especificarán todos los asuntos que se estime tratar.
Firma del convocante o convocantes.
Boletín de autorización de representación. En este escrito el propietario que no pueda asistir a la Junta, autorizará a otra persona para que le represente con voz y voto en la reunión. La persona autorizada presentará este boletín en la reunión, firmado por el propietario.
Una vez confeccionado este escrito, se remitirá a cada vecino en el domicilio designado, en el que corresponda a su propiedad en el inmueble, o mediante colocación en el tablón de anuncios de la Comunidad.
No existe plazo previo en la ley para esta primera convocatoria, pero sí será necesario que llegue al conocimiento de todos los propietarios.
CONVOCATORIA DE CONSTITUCIÓN POR PARTE DEL PROMOTOR DEL EDIFICIO
QUINTO.- Celebrar la primera reunión de la Junta de Propietarios.
La primera reunión de propietarios llamada "Junta Constituyente o de Constitución", tiene como finalidad constituir formalmente la Comunidad.
En ella tras constituir la Comunidad de Propietarios, se darán a conocer nombre, apellidos y coeficientes de participación de cada propietario, además de los temas que figuren en la convocatoria, que pueden ser entre otros:
El nombramiento por elección, presentación voluntaria o por sorteo, de la Junta Directiva compuesta por el Presidente, el Secretario y el Administrador. Pudiendo estos dos últimos cargos recaer en la misma persona o contratar a un Administrador de Fincas para dichos cargos. También se acordará los turnos rotatorios de estos cargos para los próximos años.
Presentación y aprobación de los Estatutos de la Comunidad, si los hubiera.
Aprobación del presupuesto de gastos previstos, de una cuota para los gastos ordinarios, y una derrama para contribuir a la creación del Fondo de Reserva.
Autorización al Presidente para abrir una cuenta bancaria a nombre de la Comunidad de Propietarios.
Contratación de determinados servicios imprescindibles para la puesta en marcha de la Comunidad tales como:
El suministro eléctrico de la Comunidad o cambiar su titularidad si ya hubiera sido dada de alta anteriormente por constructor-promotor del inmueble.
El agua comunitaria y gas relacionados con el suministro de agua caliente sanitaria y calefacción.
Contratación de un seguro comunitario,... etc.
Así como cualquier otro tema o sugerencia propuesta por los vecinos, como la solicitud de presupuestos de limpieza, jardinería, extintores...
Al dar de alta el suministro eléctrico de la Comunidad, las zonas a las que se aplicará este suministro serán siempre zonas comunes, tales como los portales, trasteros, en ningún caso las viviendas.
La reunión constituyente, se formalizará en un acta, en la que se recogerá:
1º
Fecha y lugar de celebración.
2º
Hora de inicio y finalización de la reunión.
3º
Indicación de Junta de Constitución y su celebración en primera o segunda convocatoria.
4º
Nombre y apellidos de los asistentes, así como de los propietarios representados, y sus coeficientes de participación.
5º
Orden del día de la reunión, que será el indicado en la convocatoria.
6º
Contenido de los asuntos tratados y acuerdos tomados.
7º
Firma del Presidente y del Secretario.
El quórum o requisito mínimo de asistencia para que la Junta se celebre en primera convocatoria, es la presencia de la mayoría de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación. De no concurrir la reunión se podrá celebrar en segunda convocatoria sin necesidad de dicho quórum. art 16.2 LPH.
Se remitirá una copia del acta a todos los propietarios, al domicilio designado por ellos o al piso o local de su propiedad en el edificio, pudiendo exhibir una copia en el tablón de anuncios de la Comunidad.
ACTA DE JUNTA CONSTITUTIVA
SEXTO.- Solicitar el Número de Identificación Fiscal de la Comunidad (NIF).
Este trámite se realizará en la Delegación de la Agencia Tributaria correspondiente. En ésta se cumplimentará un impreso censal (Modelo 036), que deberá ser firmado por el Presidente y se adjuntará:
1º
Copia de la primera página del Libro de Actas de la Comunidad, que es la diligencia del libro por parte del Registro de la Propiedad.(Entregando esta copia se exime de presentar copia y original del Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal)
2º
Copia del acta en la que se nombró al Presidente.
3º
Copia del DNI del Presidente.
4º
Libro de actas de la Comunidad para la compulsa de las copias entregadas del mismo.