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usuario22
01/12/2006 12:05

IMPORTANTE - Cobro dinero locales de Montecarmelo

¿Se cobrará la parte proporcional de la venta de 3 locales en Montecarmelo?

1.880 lecturas | 28 respuestas
Segun acabo de leer en el foro de las parcelas de Montecarmelo, parece que les han indicado que se cobrara la parte proporcional de la venta de lo 3 locales que parece se han vendido a final de este mes.

¿Alguien sabe algo del tema? ¿Estan al dia y al habla nuestros representantes con la administradora de las otras finacas (creo que era quien estaba gestionando las ventas)?

Si tenemos eso este mes, nos vendra muy bien a todos la sorpresa.


Lo podeis leer aqui:

http://www.nuevosvecinos.com/elfresno/mensaje.asp?id=1141140

Y segun ponen:

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Autor: julio_m
Tema: COBRO POR VENTA DE 3 LOCALES

Según me han dicho para finales de mes cobraremos la parte proporcional a la venta de tres locales de la parcela 5.4.
Feliz Navidad y no compreis turrón muy duro ?
Salu2.

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Etiquetas
Venta de locales Cobro proporcional
flipaoman
flipaoman
15/01/2007 16:01
El caso es que yo cada vez lo entiendo menos, por lo que veo hay que declararlo en la sigiente declaracion de la renta como incremento patrimonial, pero realmente no deberia ser así, puesto que si los hubieramos vendido todos al mismo tiempo junto con los anteriores no estariamos obligados.
 
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Arroyo
14/01/2007 12:07
Creo que la opinión de Zerimar es acertada, me explico:

- Los ingresos de la cooperativa salen de las aportaciones, mas las hipotecas, mas los importes de la venta de los locales, (menos el IVA de la venta de locales que se ingresa a hacienda)

- El IVA es un porcentaje del importe de la venta, cuanto mayor sea el importe, mayor es el IVA

- Los cooperativistas hemos COMPRADO (con IVA) los locales no vendidos al precio de tasación a fecha 24/11/2004. Precio que se ha sumado a los gastos de la cooperativa y repartido a cada cooperativista por cuota de participación

No pretendo cuestionar ahora si debiera haberse bajado el precio de tasación o no. Si es verdad que se autorizó a bajar ese precio para la venta un 20 %, entiendo que se debiera haber bajado el precio de venta a la cooperativa en ese porcentaje, pero eso no tiene vuelta a tras.

Mi REFLEXION es que las dos ventas de los locales nos afecta económicamente, me explico:

- Si el precio de compra de los cooperativistas hubiese sido igual al precio de venta, nos hubiéramos ahorrado el IVA de la diferencia y ahora no tendríamos incremento ni minusvalía de patrimonio. Entiendo que la diferencia del importe del IVA se nos habría incrementado a la cantidad recibida en la liquidación en función de la cuota de participación de cada uno.

Supongo que no hace falta explicar que habría pasado si el precio de compra hubiese sido inferior al precio de venta, ahorro de más IVA a repartir, incremento patrimonial en declaración de la renta y su correspondiente pago en junio 2007 al tipo correspondiente a cada uno, (no olvidar que el IVA lo pagamos en junio 2006).
 
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Zerimar
Zerimar
12/01/2007 10:36
Tampoco estoy muy seguro, pero creo que para calcular dicho decremento hay que partir del precio de compra con el IVA incluido ya QUE este impuesto, como particulares, no nos lo podemos deducir.

Losiento por el lapsus
 
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Zerimar
Zerimar
12/01/2007 10:33
Yo de todas formas tengo algunas dudas:

-Como dice usuario22, el IVA por la factura de la comisión y demás gastos, lo tenemos que pagar los propietarios por lo que se nos descuenta de la liquidación de la venta.

Por eso no comparto el comentario de usuario22 cuando afirma que realmente no descontaban nada. Al adjudicarnos los locales al precio de tasación, el IVA correspondiente a dicho valor ascendió a más de 400.000 euros (casi 70 millones de pesetas). Ese IVA se paga a Hacienda, no lo recuperamos nosotros y, además, no nos lo podemos desgravar.
Si se nos hubiesen “vendido” los locales con una rebaja del 30% (si no se habían podido vender con un 20% sería lógico bajar aún más el margen) el IVA a ingresar sería de 20 millones menos.

Incluso si se hubiesen logrado vender más caros de lo nos “costaron” a nosotros y se hubiese generado alguna plusvalía, yo hubiese preferido pagar cuanto más tarde mejor en vez de, como hemos hecho, adelantarle el dinero a Hacienda.

Como lo que ha ocurrido ha sido todo lo contrario y hemos sufrido un decremento, no estoy muy seguro de lo que voy a decir ahora, se puede compensar en el IRPF durante los cinco años siguientes con posibles incrementos en nuestro patrimonio, no con rendiemientos del trabajo.

Tampoco estoy muy seguro, pero creo que para calcular dicho decremento hay que partir del precio de compra con el IVA incluido ya este impuesto, como particulares, no nos lo podemos deducir.

Como veis, más dudas que certezas.

Saludos
 
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usuario22
11/01/2007 11:40
Arroyo, el IVA (ITP al ser una segunda transmision), lo pagara quien haya comprado cada local. Pero la factura por honorarios que nos hagan a "nosotros" en concepto de la comision de venta y demas gastos lleva su iva, como toda
factura.

Me temo que tal como lo indique lleve a error. No era el IVA/ITP de la venta de los locales (que seria mucho mas que todos los gastos nuestros juntos).

De los que nos descontaron, hemos de acordarnos que realmente no descontaban nada. Lo que descontaban era el precio de adjudicacion de los locales (bueno, y las mejoras que no pagamos y se asumieron por el sobrante). Si el precio de adjudicacion hubiera sido mas alto, habriamos tenido "mas dinero" (teorico) a repartir, pero como se nos adjudicarian a mas caros, nos descontarian mas importe (de forma directamente proporcional). Si se hubiera puesto como precio al adjudicarnoslos un importe menos, habria sobrado menos dinero y habrian descontado igualmente menos.
Resultado, que lo que se cobraba de la liquidacion de la cooperativa en liquido es lo mismo pongas lo que pongas en lo que nos nos costaban y descontaban, porque el que pagaba y luego recibia ese "dinero" (realmente apuntes contables) eramos los mismos.

Si "nos" hubieramos adjudicado los locales a 330 €, entonces no nos habrian "descontado" mas que 1 € aprox. a cada uno, porque "habria sobrado 1 €" de cada uno en total. Pero el liquido a cobrar seguiria siendo el mismo. En este caso si tendriamos un lio con hacienda ya que habrias recibido por decirlo asi 2 o 3 mil euros por algo que te habia costado 1, y la plusvalia seria brutal.

La parte "mala" de la adjudicacion a coste alto, es que la cooperativa pago "de mas" a hacienda, ya que visto que se han vendido mas baratos, podriamos haberlos adjudicado un poco mas bajos y seguiria sin generar ganancias en la renta del 2006.
 
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Arroyo
10/01/2007 23:46
Adelanto, que tal vez mañana disponga de toda la información, (tributaria, precio de adjudicación etc.) y la pueda poner.

Pero no me resisto a escribir un comentario PERSONAL

Si la comisión es alta o baja es opinable y difícil de llegar a un consenso, a mí me parece alta

El IVA lo paga quien compra y lo ingresa en hacienda el vendedor, creo que es así, y si es así, no debe figurar como un gasto en ninguna parte

Claro que me viene bien el importe que me corresponda, pero hay algo IMPORTANTE que no debemos olvidar, y es que ese importe ha salido de nuestros bolsillos, no olvidéis que nos lo descontaron en la liquidación del exceso de aportaciones más el importe de la hipoteca, o sea que a mi me tenían que haber devuelto siete mil y pico euros más, si los locales se hubieran vendido a precio de tasación.

En otras palabras:

Estaría MUY satisfecho si me devolvieran más de lo que me descontaron, que ya sabemos no es así

Estaría satisfecho, si me devolvieran el importe descontado, que me temo tampoco es así

y nada más, felices sueños
 
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fitus
10/01/2007 14:24
o sea que quedan tres (3). Gracias
 
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usuario22
10/01/2007 12:05
Pues locales, creo que eran 6 en total y hay 4 vendidos.....
Matematicas de barrio sesamo.
 
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fitus
10/01/2007 07:56
Sabeis decirme cuantos locales quedan por venderse. Gracias
 
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csr
09/01/2007 13:34
Creo que sí. Yo he preguntado por María Teresa Vallejo, el nombre que viene en la carta.
 
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atletico
09/01/2007 13:24
esta sra.es mayte?porque es la directora..y para venderte una hipoteca..si era muy simpática..pero por lo que veo..luego cobraa por un cheque..cuando dijo que no iba a cobrar nada....
 
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csr
09/01/2007 13:02
Se me olvidaba. Si preguntáis por esta Sra. y decís que sois de Vitra, va a estar ocupada y no se podrá poder al teléfono.
 
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csr
09/01/2007 12:59
¡Menudo morro los del banco!
Acabo de llamar para que me digan cuándo podemos pasar a recoger el talón, y me dice que ya nos llamarán por teléfono uno a uno para decirnos cuándo podemos pasar.
Calculan que atenderán unos 100 por semana pero todavía no tenían los teléfonos de todos.
¡Claro que tener tantísima pasta unas semanas y casi un mes les reportará bastante beneficio! ¡Y encima son tan usureros que nos cobran 1,29 € por talón! No tienen calificativo.
 
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atletico
09/01/2007 12:31
Por lo que se,estos administradores cobraban más,pero se les regateó y creo que bajamos 2 puntos..o sea..que encima..hay que estar agradecidos..pero me parece muy fuerte...deben ser millonarios...no?
 
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usuario22
09/01/2007 12:12
Parece ser que se ha vendido otro local mas y se va a cobrar tambien junto con este.

Esta aclarado de donde salen los gastos.

Lo que se firmo segun me dicen por los apoderados (no se quienes de los 9 autorizados), era un 4% de comision, lo que sumandole IVA supone un 82% de los gastos totales de la venta. Del resto segun parece es notarios y demas, de donde nos devolveran algo mas tarde por la provision de fondos.

Sinceramente como comision me parece salvaje, ya que depende mucho de lo que se vaya a vender. Lo normal que conozco es de un 2 a 3%, siempre dependiendo de lo que se vaya a vender (normalmente se apura a la baja cuando los importes van a ser elevados). Por eso un 4% teniendo en cuento el total de lo que se vende, me parece un poco subido de tono. Pero si esta firmado por quienes apoderamos (los presidentes, vicepresidentes y secretarios iniciales que elegimos en la junta de la cooperativa donde constituimos las comunidades), pues....

Es decir, noticia buena, que se ha vendido otro mas. Mala, que vaya palo nos han metido a mi entender. A cada uno no nos supone mucho, pero el importe total es un pellizco realmente majo. Cierto que con el lio de notificaciones y propietarios, tienen mucho trabajo administrativo pero no se si para meter un 1 o 2% mas de comision (tampoco he visto un caso real donde existieran 300 y pico propietarios).
 
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usuario22
07/01/2007 19:04
El porcentage de gastos y honorarios, realmente a priori bastante alto. No me acaba de cuadrar (no es que no pueda cobrarse eso, por poderse), pero si de eso solo la parte de impuestos/registro/notario es pequeña, serian a mi entender altisimos.

Respecto a lo que comentas Arroyo, sobre la liquidacion, no te vale como guia a mi entender. El valor que se nos asigno al hacer la liquidacion era el de tasacion, lo que si se han vendido mas bajos de ese precio hasta nos viene bien de cara a impuestos. En la propia junta cuando aun eramos cooperativa, se aprobo poder venderser con hasta un 20% menos de ese valor, y no se consiguio. Hemos de recordarlo.

Cualquier cosa que se aprobara tener en cuenta que ya no vale de nada. Lo unico necesario para venderlos es que 3 personas de las 9 que autorizamos por poder notarial firmen la venta (eran los presidentes, vicepresidentes y secretarios elegidos inicialmente en las 3 comunidades si no me acuerdo mal). Eso es si no estoy equivocado lo que se firmo, no habia ninguna clausula o condicion especifica en el poder si no estoy equivocado.

Ya no es ni la cooperativa ni nadie parecido quien esta con ello, somos nosotros directamente los dueños.

Lo que si doy por hecho es que esta claro que al precio que se pedia no era viable venderlos (si en 2 años a traves de la coopetativa no se consiguio, por algo sera cuando con el resto de locales no hubo pegas). Desconozco cuales son exactamente los locales, pero es como locales de los que estan en las plazas interiores de las parcelas cercanas a las nuestras, les esta costando venderlo muchisimo, lo que es logico porque solo por zona cualquiera se mete antes en el resto de locales que tenemos cerca. Ya si tienen sus pegas de "diseño" no hablemos.

Personalmente no desconfio como primera idea del precio, porque con la trayectoria que han seguido entiendo (sin siquiera conocerlos) que se hayan tenido que ajustar, pero efectivamente no estaria nada de mas que nos aclarasen esos gastos (que tendran su logica, o no pero ahora mismo si que no hay quien la sepa). Lo hecho si se ha firmado por 3 de las 9 personas que debian (entiendo que asi es o en el notario no se habria realizado la venta), hecho esta. Pero si resulta que no estamos de acuerdo con esos gastos, que al menos podamos intentar no suceda con los 3 restantes si estamos a tiempo y asi lo queremos.

Pero todo esto de nuevo, es desde la suposicion y con bastante desconocimiento.

De pedir cualquier cosa es al administrador/a de la parcela de Montecarmelo que ha llevado la venta, entiendo yo.
 
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Arroyo
07/01/2007 13:03
Me parecen muy interesantes algunas de las opiniones expresadas anteriormente y que me hacen reflexionar sobre este tema

Creo que debemos exigir una explicación exhaustiva del importe de los gastos de notaria y profesionales 58443.36€, el 5.59 % del importe de venta, toda vez que para alguno de los locales me consta que el contacto inicial ha venido por GPS, y supongo que no se llevarán comisión

He revisado mi liquidación individual, y compruebo con estupor que en su día se me descontó 7806.26 por 6 locales, si ahora por la venta de tres se me retorna 2564, puedo caer en realizar una cuenta fácil, producto del desconocimiento de los datos (superficies de los locales y situación de los vendidos y del resto) y suponer que si se venden los otros tres recibiré aproximadamente una cantidad similar, lo que supone una minusvalía de 2678 € un 34 % de lo descontado en la liquidación (2564 x 2=5128, 7806-5128), que si la hipótesis no es muy descabellada a mi me parece una pasada

Con relación a la tributación de la renta, me apunto a la teoría de considerarlo una venta patrimonial de un bien inmueble que ha estado en mi propiedad menos de un año, con lo que se considera renta Regular junto con el trabajo, intereses etc.

En principio, y a falta de las correspondientes aclaraciones, en mi opinión se nos genera una minusvalía que alguien nos deberá cuantificar.

Habrá que revisar la ley del IRPF para ver como se compensan estas perdidas, esperemos que se puedan compensar con rentas regulares y no solamente con ganancias patrimoniales, ya sean regulares o irregulares.

El lunes, si no me olvido y tengo tiempo, lo consulto.

Buen año para todos
 
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Tablerone
Tablerone
07/01/2007 10:18
de todo esto de si hemos ganado o perdido con la compra y tanto segun nuestro coeficiente ¿nos dará alguien información? para asi saber cuanto y como poner en la declaración.

Se lo podriamos pedir al administrador.
 
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usuario22
05/01/2007 13:17
Los ingresos que se declaran en la renta es la diferencia entre valor de adquisicion y compra como dices, que se pagaria al tipo marginal de cada uno.

La exencion que dices creo que no es apliable. Existe la exsencion que yo sepa cuando se vente tu vivienda habitual y lo reinviertes en la compra de tu nueva vivienda habitual.
Desde luego solo puede ir destinado a la compra de vivienda habitual, y me suena que el origen ha de ser el que comento, no de cualquier otra cosa (esto ultimo si que tendria que asegurarme de ello, no lo digo al 100%, aunque me suena que si).

Lo que si es seguro es que si elijes/puedes hacer esta exsencion, el importe que pones como exento no puedes desgrabartelo tambien en la deduccion por compra de vivienda (donde te desgrabas lo que pagas de hipoteca). Es o una u otra, y segun las cantidades sale mejor hacerlo por un metodo o por otro.

Pero si como decia Atletico, se han vendido los locales a precio menor que el de tasacion (que creo es al que se declaro en Hacienda la adjudicacion), lo que tenemos es una perdida, no habria ganancias. Al contrario, con suerte puedes compensar con esa perdidad algun otro tipo de ingreso en el IRPF de 2006
 
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Tablerone
Tablerone
05/01/2007 12:55
respecto a lo de pagar a hacienda.... hablo sin tener ni idea pero lo que yo creia es que se paga por lo que ganas, es decir. Si un local te costó 50 y lo vendes por 57 has ganado 7 y por eso tienes que pagar lo que llaman plusvalia.

a no ser que esos 7 que has ganado los inviertas en el pago o mejora de otra vivienda.

¿no es asi?

muy bien, pues yo esos 1000€ de plusvalia que he ganado con mi parte de los locales los pienso utilizar para pagar la hipoteca de mi casa, asi que no tengo que pagar plusvalia.

¿se puede hacer esto?
 
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usuario22
05/01/2007 12:26
Atletico, desconocia esa informacion.

Respecto a los importes, no veo descabellado que nos cobren. Los bancos si cobran por emision de cheque o transferencias. Si donde nos pagan es a su vez el dueño de uno de los locales (el cobro es de 3 locales diferentes), seria un detalle que se hubieran estirado. No se si habra sido por abrir mucho la boca y a la hora de la verdad.... Pero vamos, personalmente no veo raro el que cobren por emision de cheque. Si hubieran hecho transferencia (para eso tendrian que habernos pedido a todos la cuentas, y es un lio para la administradora de Montecarmelo por el tema de proteccion de datos), supongo que nos habrian cobrado tambien comision.

El que sea menor o mayor no lo se. 1,29 € por emision de cheque no esta nada mal, pero no es decabellado.

Respecto a que se han vendido a menos del valor de tasacion, interesa saberlo y tener los datos correctos, porque entonces esa parte se cuenta como una perdida en el IRPF (ya que el valor de adjudicacion, creo, fue entonces mas alto). Es posible que algunos lo puedan compensar en su renta entonces. Desde luego es logico que si ha costado mucho mas venderlos sea por algo como explicas.

Respecto a lo que cobra la administradora (no me fije en cifras, pero lo mirare luego), no se cuanto es. Si ha hecho de "agencia inmboliaria" y ha localizado los compradores habra cobrado su % tipico supongo (normalmente sobre 1%) como comision de venta. No se como se ha gestionado exactamente la venta (si ha sido por agencia de algun tipo o como ha ido el tema). Si alguno teneis a mano la carta podeis calcularlo.
 
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atletico
05/01/2007 11:44
pues a mi esto de los locales me tiene muy mosca.
Primero,a los que preguntáis que por qué dinero se han vendido,me consta que a menos q la tasación,porque era imposible vender unos locales con tantos muros de carga..
Por lo demás,en una reunión q estuve personalmente con la administradora de fincas,dijo que ,para q no nos cobrase el banco al ir a por el cheque,nos lo ingresarian en la cuenta q tiene el administrador..y como podéis ver,a parte de los gastos notariales y lo que se ha llevado la administradora..q es una barbaridad,nos cobra el santander por recoger el cheque.
Me parece fatal,a parte de porque se dijo,también,y para el que no lo sepa,la directora de ese santander,es propietaria del local,con lo cual,también una vecina más de montecarmelo,y por eso,se ofreció a darlo sin gastos,para coger clientes...a parte q ya ha ido ofreciendo hipotecas con mejores condiciones,etc...
bueno,no se si me he explicado..pero me parece q deberíamos de haber cobrado más...yo como no entiendo mucho de esto..pues lo que digáis..pero de lo que os he dicho..estoy seguro,porque yo estaba delante.
 
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usuario22
05/01/2007 10:30
Buenos dias.

Una pregunta por si lo sabeis.
Segun indican, el ingreso por la venta de los locales es computable para la renta de 2006 (supongo que habran firmado la venta en Diciembre).

De cara a renta, sin no me equivoco se ha de indicar la diferencia entre el valor de adquisicion de los locales (el coste de adjudicacion que se dio, que era el mismo que la ultima tasacion) y el de venta. ¿Sabeis si se han vendido a ese mismo precio?. Si es asi, el incremento seria nulo y si no me equivoco no nos toca pagar por ello en la renta. En caso de que haya de meterse completo, pues cada cual que calcule, pero si hay que contar descontar entre un 18 y un 30% (cada cual tendra su base e ingresos), pues son entre 400 y 700 € a pagar a hacienda en la renta de este año.

Segun me acuerdo de cuando se hizo la junta de liquidacion, creo que el caso es el primero o casi (que se habia asignado el valor de tasacion alto para que no nos "apretara" mucho hacienda al vender).

De la venta de los otros locales (los que se vendieron antes de disolver), lo que nos correspondia en la liquidacion de la promocion ¿ha de imputarse tambien en la renta? Eso si seria mas gravoso.
 
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psykiss
04/01/2007 17:12
Sip a mí tb me ha llegado la carta pero a la dirección antigua y he llamado al banco pero hasta la semana que viene no tienen los cheques e irán llamándonos para ir a recogerlos....
 
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usuario22
03/01/2007 00:17
Nosotros no somos tan afortunados. Supongo iran llegando estos dias.....

A ver si nos la dejan Los Reyes el sabado de madrugada....
 
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Tablerone
Tablerone
03/01/2007 00:12
a mi , como supongo que a muchos mas ya me ha llegado la carta con el importe que me van a devolver,

dicen que en enero nos daran un cheque que tenemos que ir a recojer a un banco.

el importe son al rededor de 2500€

¡que vienen los reyes! ¡que vienen los reyes! ¡que vienen los reyes! ¡que vienen los reyes! ¡que vienen los reyes! ¡que vienen los reyes! ¡que vienen los reyes! ¡que vienen los reyes! ¡que vienen los reyes!
 
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Nieves7
05/12/2006 11:28
Es una buena noticia, alguien sabe cuanto nos puede tocar aproximadamente a cada uno? Supongo que el que lo sabrá será el administrador......
 
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usuario22
01/12/2006 15:18
Y por lo que me acaban de responder en el foro de Montecarmelo:

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Autor: julio_m
Tema: RE: COBRO POR VENTA DE 3 LOCALES

No se puede confirmar totalmente, pues no depende de mi. Solo se que hoy (1-12-06) se firma la hipoteca de compra del tercer local y seguramente mañana estará ingresado el dinero en el banco. Los dos locales anteriores se han cobrado en efectivo?.
También me han confirmado que un 4º local está apalabrado y es posible que en 15 días esté vendido.
El cobro será casi seguro en cheque y con el papeleo que hay que hacer, es posible que todos no podrán cobrarlo antes de fin de año, pero si todo va bien algunos si. Tendrán que ver a cuantos pueden atender cada día y ver si lo hacen como lo hizo VITRA.
Saludos.

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Fin del hilo
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