CERRAMIENTO DE TERRAZA DE ATICO Y ESTATUTOS.

Hola UnaiB, busca en google maps vistas áereas de tu edificio, hay puedes encontrar fotos en donde se vea el cerramiento desde hace años y podrás demostrar que ya estaba cerrado hace más de cuatro años.

Hola, en mi edificio tenemos aprobados los cerramientos desde el 2012 por unanimidad, hay un cerramiento desde el 2013 y yo he seguido el mismo criterio estético que este y las normas de los estatutos de la comunidad. Pero el ayuntamiento ante llamada de un vecino ha intervenido paralizando la obra aunque está ya estaba acabada la estructura y nos queda terminar de realizar instalaciones de luz y muebles. Como puedo actuar frente al ayuntamiento para “legalizar” o que no actúe sobre mi el mismo para quitarlo. Se trata de un cerramiento de aluminio y cristal anclado a la fachada. 

Buenos días,

panama100, ¿conseguiste permiso del ayuntamiento para realizar la instalación que comentabas con paneles y cristales? Acabo de pasar por el ayuntamiento y me comentan que está prohibido cualquier tipo de cerramiento, aunque sea móvil, permitiendo únicamente el uso de toldos.

Muchas gracias.

Un saludo.

Me he expresado mal. Al igual que las fachadas, toldos, ventanas, salidas de calderas o cualquier elemento que sea visible al exterior, no se puede modificar de forma individual dado que modificas la homogeneidad del edificio, aunque en el título constitutivo de la Comunidad de propietarios refleje que es de tu propiedad, tanto el uso y disfrute, como la conservación y el mantenimiento, sin servidumbre de paso alguna.

La norma urbanística regula el conjunto edificatorio, es decir, la morfología del edificio de forma completa.

En cuanto a la prescripción, al tratarse de una falta administrativa, su prescripción se produce a los 4 años. Ahora bien, eso no te protege dado que el ayuntamiento no pediría a tí que quites tu terraza u a otro vecino que quite el a/a, sino pediría a la Comunidad de Propietarios (titular del edificio) un proyecto de homogeneización de fachada o retirar los elementos desarrollados de forma anárquica.

A veces, si el vecino que denunció no sigue con la reclamación, dejan el requerimiento aparcado sin necesidad de entregar nada. En otras ocasiones, entregando el proyecto de homogeneización junto con su aprobación en junta de propietarios (es un requisito que te exigen), sin que el vecino siga denunciando, se acaba el problema. Es decir, el técnico no comprobará su cumplimiento. Ahora bien, con este proyecto de homogeneización no existe prescripción. Si alguien en un futuro vuelve a denunciar, el ayuntamiento exigirá que se cumpla dicho proyecto.

Cabe destacar que el proyecto de homogeneización debe cumplir con todas las normas urbanísticas. Es decir, que si se reclama un cerramiento de terrazas anárquico, el proyecto de conjunto no solo definirá las terrazas, sino también los a/a, toldos, ventanas, salidas de caldera, etc... Y de continuar el vecino con la reclamación, todos los propietarios estarán obligados a adscribirse a dicho proyecto y hacer las modificaciones oportunas para dejar el edificio en su estado original.

Normalmente, no se llega a este extremo porque en cuanto el vecino denunciante vé que su reclamación afecta a una gran parte de vecinos, desisten de seguir reclamando por una cuestión de convivencia. En un caso que tuvimos en un edificio de 140 viviendas, 108 tenían que realizar modificaciones. Estamos hablando de la reclamación de un propietario a otro por la salida de caldera que acaba afectando a otros 107. Había vecinos que les suponía 12.000 € de obra dejarlo en su estado original.

En tu caso, lo que vas hacer es irregular pero habiendo tantos incumplimientos, no deberías tener problema, aunque siempre existe un riesgo. Yo me enteraría, a través del conserje, del administrador o de otro vecino, si otros propietarios que hayan hecho modificaciones visibles de su terraza han solicitado algún tipo de permiso. De no haberlo hecho,lo modificaría sin pedir permiso. En caso contrario, solicitaría que se incluyera como punto a tratar en la próxima junta.

Suerte!

Lo primero muchísimas gracias por tu contestación. Sólo una pregunta sobre lo que dices que las terrazas son elementos comunes, la terraza de mi casa está en las escrituras, es decir pertenece a la casa no a la comunidad, ¿se aplicaría la misma norma? ¿El proyecto que pide el ayuntamiento afecta a instalaciones que teóricamente han prescrito? Mi urbanización es un zoo, aires acondicionados colocados anárquicamente, salidas de humo modificadas, terrazas de tendederos cubiertas, y estas sí que son comunes....

en fin, ya te diré si nos atrevemos ... Muchas gracias por tu ayuda!!!

Gracias de nuevo

El PGOUM prescribe lo siguiente:

Artículo 6.10.6 Modificación de fachadas (N-2)
1. En edificios no catalogados, podrá procederse a la modificación de las características de una fachada existente de acuerdo con un proyecto de edificación adecuado que garantice un resultado homogéneo del conjunto arquitectónico y su relación con los colindantes.

2. Se podrá autorizar el acristalamiento de terrazas existentes de acuerdo con las determinaciones de un proyecto del conjunto de la fachada, que deberá presentar la comunidad o el propietario del edificio. En casos justificados, podrá el Ayuntamiento hacerse cargo de la elaboración de este proyecto de diseño de conjunto de la fachada, repercutiendo su coste en las licencias correspondientes.
En ningún caso podrán cerrarse zonas de terrazas que no estén actualmente cubiertas. El acristalamiento será siempre con superficies verticales.

3. En edificios en que se hubieran realizado cerramientos anárquicos de terrazas, el Ayuntamiento podrá requerir para la adecuación de las mismas al objeto de ajustarlas a una solución de proyecto unitario.

4. En edificios existentes, no cabrá autorizar la instalación de capialzados exteriores para persianas enrollables, o toldos, salvo que exista acuerdo del conjunto de propietarios del inmueble, para colocar idéntica solución en los huecos.
 

En cuando a la solución del cerramiento finlandés, más que móvil, es desmontable y discreto. Por otro lado, las fachadas de los edificios y sus terrazas son elementos comunes y no se puede actuar de forma anárquica, sino con un proyecto de homogeneización para todos. Es normal que no te concedan licencia, aparte que desconozco el grado de protección de tu edificio.

Lo que te puedo decir es que los técnicos del ayuntamiento no actúan de oficio, solo en caso de que haya una denuncia. Lo normal es que si a nadie le va a molestar tu cerramiento, no pase absolutamente nada. Ahora bien si te denuncian, el técnico pedirá un estudio de conjunto o proyecto de homogeneización, que competerá no solo el cerramiento de tu terraza, sino la homogeneización de ventanas, toldos, lugar de colocación de aparatos de a/a, salida de calderas, etc... 

Es decir, no se irá exclusivamente contra tu terraza, sino contra todos los elementos del edificio que no sean de origen. Nos hemos encontrado con estas situaciones y cuando algún vecino va a denunciar, se lo advierten los propios técnicos... van a por todos los incumplimientos urbanísticos que existan en el edificio. Eso hace que muchos se echen para atrás.

También tienes que tener en cuenta, que en el peor de los casos, no será difícil quitar el cerramiento finlandés en comparación con tener que cambiar las ventanas o quitar el a/a de la vivienda en otros casos.

Lo normal es que no tengas problemas y lo único es, según sea tu comunidad y otros situaciones similares que haya sucedido, decidir pedir permiso a la Comunidad o realizarlo directamente sin consultar. Eso según veas. Que tengas autorización de la Comunidad o no que carece de competencia en urbanismo le va a dar igual al ayuntamiento. 

Suerte!

Buenas tardes, 

Queremos poner un cerramiento finlandés, móvil totalmente incluso el techo, en una terraza que es de nuestra propiedad, y cual es mi sorpresa que el ayuntamiento de Madrid no me da la licencia, porque no se trata de un toldo, y que aunque sea un elemento móvil no tiene nada que ver.

Les lleve fotos de mi comunidad, con techos en tendederos que sí que son elementos comunes, aires acondicionado colgados .... Pero no me dan la licencia. 

No se sí hacerlo, y si me denuncian ir a juicio, o si esto implica multa y tener que quitarlo. 

Muchas gracias. 

A que te refieres con que "han tocado estructura"?

No hay ninguna indefensión porque la obra del resto no te impide hacer lo mismo a tí.

Y en cuanto a la dvisión horizontal y no poder reflejar las modificaciones realizadas, tampoco sé en qué punto le puede perjudicar. Lo único que no se haya definido correctamente las obligaciones de conservación y mantenimiento, que suele traer problemas futuros.

Puedes solicitar una cita previa con técnico municipal llamando al ayuntamiento y llevarle imágenes de los cerramientos realizados. Lo importante para el técnico municipal será el impacto visual.

También podrás explicarle la "modificación estructural" realizada para que te aclare tal punto.

Saludos

Y que pasaría si de 12, 9 han cerrado y de esos 9, 6 han tocado estructura.

existe una clara indefensión al que no ha cerrado por no poder hacer lo mismo y porque no han modificado la división horizontal.

que medidas te quedan en defensa de tus intereses?

Si es móvil, sin problemas. Adelante.

Buenos días:

GRACIAS por tu rápida respuesta.

Efectivamente las normas urbanísticas municipales no permiten ningún cerramiento, pero siempre hacen la vista gorda en caso de que la comunidad de vecinos no ponga problemas, así ha sido siempre hasta ahora.

El cerramiento que yo pretendo hacer es "movil", con aluminio, nada de obra ni ladrillo.

Saludos.

El estatuto te lleva a error:

Las ordenanzas urbanisticas siempre prohiben los cerrmientos fijos y anárquicos en fachadas.

Si quieres comprobarlo, solicita una consulta con el informador urbanistico que tenga tu junta municipal o ayuntamiento.

Si lo haces y pasan más de 4 años (conserva facturas) con el cerramiento, la falta urbanistica prescribe. Si hay alguna denuncia de un vecino hacia tí, o a cualquier otro (por ejemplo a/a en fachada que tambien esta prohibido) antes de los 4 años, tendrás un requerimiento instándote a que devuelvas la fachada a tu estado original.

Si la denuncia se efectua posteriormente, suelen solicitar un proyecto de conjunto de fachadas (unos 1200 - 2000 € según tu fachada) que deberá abonarlo la comunidad. Aunque te harás enemigos donde vives por eso...

Tú verás... pero si lo haces entiende el riesgo.Somos un estudio de arquitectura y nos llegan un montón de casos como el tuyo. Hablo desde la experiencia. Solo puedes plantearte cerramientos móviles.