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Incumplimientos, Escrituras, Desperfectos, Promotoras, Cláusulas, Ayudas, Retrasos, Urbanismo, Construcción ...

LISTA DE DEFECTOS E INCUMPLIMIENTOS CONSTRUCTIVOS!

Actualizado 03/02/2011
31967 lecturas acumuladas
87  mensajes< Anterior123456
Autor
Tema
Fecha
nov.-2009
5 mens.
Usuario Circunstancial
12/11/2009 22:04
Hola Jurista:

Soy recien llegada al foro y el motivo es pq tengo un gran problema y por el cual necesito ayuda. He dejado un mensaje en el foro pero nadie ha contestado, es por lo que apelo a su atención.

Aproximadamente dentro de 3-4 meses me haran entrega de la vivienda de VPO que hemos comprado mi pareja y yo y por la que hemos pasado 13 meses de incertidumbre, desinformación, retraso (casi un año de fecha de entrega), etc... a cuenta de procesos concursales tanto de la promotora como de la constructora.

La semana pasada hemos ido a visitarla y hemos entregao el dossier facilitado por la vendedora comercial con la lista de desperfectos de la vivienda (un folio).

Es sabido por tod@s que en los pisos de nueva construcción hay desperfectos de distinta índole pero en mi caso es que, el más "gordo" de toda la lista es que el tabique que divide el salón de la cocina está "cejado" lo cual nos hace perder casi 10 cms d cocina. Quizás no parezca un tamaño excesivo sino fuera pq tenemos una despensa en la cocina que se ha visto reducida de forma considerable; es más, el pavimentado del suelo nos alertó del mismo.

Hemos puesto en conocimiento de la directora comercial (la vendedora no pudo más que asentir con la cabeza la obviedad del mismo remitiéndonos directamente a su jefa para que ésta nos diera una solución al respecto) lo sucedido y en primer lugar nos dice que no sabe si el tabique se podrá tirar (como no se va a poder tirar?), luego nos propone una solución comercial, cambiarnos de piso (quedan muchos sin vender), la cual rechazamos de plano ya que si hemos pagado más por él es porque precisamente era el que queríamos (solo hay 5 como este, todos vendidos excepto el 1º de debajo nuestra que es superbajo). Nos dice que hablará con los técnicos haber que solución nos puede dar y que se pondrá en breve en contacto con nosotros. Hoy se han puesto en contacto con nosotros y nos ofrecen visitar mañana el piso nuevamente para ofrecernos ampliación de 7cms sólo en la despensa y de antemano la respuesta va a ser NO ya que eso corresponde a una linda chapuza por no querer tirar el tabique.

Tan sólo mi piso tiene este defecto (hablo de los iguales al mío, con lo que quiero decir que no es un fallo global del bloque). Si me pasaron el dossier para enumerar la lista de fallos y desperfectos y considerando que ese "ceje" de tabique es un fallo monumental que perjudica la estetica del interior de mi vivienda y que de no arreglarmelo antes de la entrega de la vivienda no podré amueblar mi cocina:

Como puedo obligarles a que arreglen dicho fallo antes de escriturar?
Pueden negarse a hacerlo?
Tendrían que compensarme económicamente si se niegan a hacerlo?

Agradeciendo de antemano la atención prestada y a la espera de pronta/s respuesta/s para solucionar el problema cuanto antes.

Un saludo,

Dekana.
may.-2006
565 mens.
Colaborador
13/11/2009 01:00
Estimada Dekana,

LEJOS DE TECNICISMOS Y PALABROS JURÍDICOS VARIOS, TE ENUMERARE LO SIGUIENTE:

1.- Por supuesto que están obligados a darte un producto idoneo acorde a lo efectivamente ofertado.

2.- Pueden perfectamente negarse, sin motivo alguno y tu negarte a escriturar (OJO! EL ABOGADO DEBE SIEMPRE SOPESAR Y PARTICULARIZAR LOS ASUNTOS Y VER SI HAY MOTIVO O NO DE RESOLUCIÓN, intuyo que dada la situación que dibujas, quieres el piso y necesitas ese piso-vivienda) o proceder a su escrituración en la que seria conveniente manifestar una serie de cuestiones o proceder a la protocolización de algo que acredite el fallo y, asimismo quedaría la responsable (sin perjuicio de otros intervinientes en el proceso constructivo) obligada igualmente y notificada y requerida de antemano.

3.- EN CASO DE LA ESCRITURACIÓN/ particularmente acudiria a un gabinete especializado, EN ESTOS GABINETES, me consta porque somos uno de ellos y tenemos Departamento no sólo jurídico sino técnico (peritos judiciales, Arquitectos), se da, despues de estudio previo, una visión mas adecuada del asunto y se le ayuda al cliente a solventar un problema (PRIMERO VÍAS EXTRAJUDICIALES, que existen y las hay Y SEGUNDO LA VIA DE LOS JUZGADOS Y TRIBUNALES, al amparo siempre del ORDENAMIENTO JURÍDICO VIGENTE).

Espero haberte sido de ayuda, si piensas escriturar, como creo, asesorate bien (notificaciones a los responsables, estudio previo- asesoramiento técnico y en base a este jurídico, etc):

UN SALUDO A TODOS, A VUESTRA ENTERA DISPOSICIÓN
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
jesus@alaudaabogados.com
www.alaudaabogados.com
Contamos con la colaboración de profesionales expertos en vivienda que os ayudarán a resolver todas vuestras dudas. Si deseas formar parte del equipo de colaboradores escríbenos
sep.-2009
3 mens.
Usuario Circunstancial
  luz0
26/11/2009 00:57

Muchas Gracias por su respuesta.

Judicialmente no podemos conseguir el Libro del Edificio; el Notario, donde estaba depositado, lo ha devuelto pasado cierto plazo al promotor. Y el otro Notario, el de la escritura, sólo hace referencia a dicho depósito, no al compromiso del promotor a entregarnos dicho documento. El promotor  nos dijo que entregaría una copia en CD del libro al Administrador, pero no cumple su palabra. Además, en el Ayuntamiento no tienen una copia del libro, sólo disponen de los planos del proyecto. ¿Alguien nos puede ayudar?
Otra duda:
¿Para reclamar al promotor los reparos de las zonas comunes es necesario acordarlo en junta y recabar en una única lista definitiva y completa los desperfectos del conjunto de vecinos aunque todavía no los haya en la totalidad de los locales? El promotor es propietario mayoritario, ¿Qué podemos hacer? Se va a cumplir el año. Muchas Gracias.
may.-2006
565 mens.
Colaborador
04/12/2009 20:53

Estimada LUZ

CONSEJO: cuidado con los plazos de prescripcion de la Ley de Ordenación de la EDIFICACION vigente, el artículo 17 (ACCION PRINCIPAL, siempre en caso de aplicacion de la LOE) y 18 te habla de plazos para reclamar y garantias, MUCHO CUIDADO, 

                          ELEMENTOS PRIVATIVOS: REMITE BUROFAX CON ACUSE Y CERTIFICADO A LA PROMOTORA CONSTRUCTORA APORTANDO LISTA DE DEFECTOS E INCUMPLIMIENTOS CONSTRUCTIVOS, INSTANDO A SU REPARACION Y OTORGANDO UN PLAZO APROXIMADO DE ENTRE 7 Y 15 DIAS PARA QUE SUBSANEN CON ESO PARALIZARAS PLAZOS.

                         ELEMENTOS COMUNES: NO CUESTA NADA QUE EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD O EL ADMINISTRADOR (CUIDADO CON EL ADMINISTRADOR QUE COLOQUE LA PROMOTORA... simplemente cuidado). EN ESTE CASO ES LO MISMO PERO FIRMADO POR EL PRESIDENTE.

***** TAMBIEN, SI VES QUE NO HAY ORDEN, TENGO A BIEN INFORMARTE DE OTRA CUESTION: " puedes ser tu misma quien solicites en el mismo burofax sobre elementos privativos quien de manera ordenada clara y precisa les instes para que subsanen todos y cada uno de los defectos e incumplimientos constructivos de las llamadas zonas comunes en las que participas por coeficiente LE PUEDES HACER UN GRAN FAVOR A LA COMUNIDAD, YO OPTARIA POR ESTA VÍA.

EN CUANTO A LA DEMANDA POSIBLE: si una vez asesorada (asesorate antes) proceden determinadas acciones por incumplimientos hay dos cuestiones a tener claras:

                 1.- Elementos privativos: la demanda es eleccion exclusiva del propietario de la vivienda.

                  2.- Elementos comunes: en este caso la demanda se debe plantear y el ejercitar acciones se debe decidir en virtud de Ley sobre Propiedad Horizontal mediante mayoria (en segunda convocatoria, mayoria entre asistentes OJO!).

UN SALUDO A TODOS, ESPERO HABERTE AYUDADO

A VUESTRA ENTERA DISPOSICIÓN

D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
jesus@alaudaabogados.com
www.alaudaabogados.com
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dic.-2007
6 mens.
Usuario Circunstancial
05/01/2010 09:16
Hola Jurista.
Mi pregunta es la siguiente, en mi edificio (6 pisos) hay un único tubo común para la salida  de humos y todas las campanas sobre todo la del piso de abajo dan a mi baño. El olor es nauseabundo e insoportable.
Voy a reclamar a la constructura, pero mi pregunta es:
¿pueden los vecinos negarse si han de picar o hacer obra en sus pisos?
feb.-2010
2 mens.
Usuario Circunstancial
18/02/2010 17:26
hola atodos  necesito de su ayuda he comprado en piso en el año 2006 y han aparecido humedades por  condensacion ya que un metro de mi piso es una terraza comunitaria pero de uso exclusivo del atico ... ya he avisado por burofax a la promotora-constructora, he puesto un perito y este sostiene que el problema es por una mala aislacion termica, el constructor-promotor vino a mi piso y con mucha falyta de respeto y educacion, elevando el tono de la voz me dijo que el problema era por mi culpa porque no ventilaba que tenia que tener el piso abierto de las 9 a las 12 del mediodia ........ me queria poner pladur ... una "chapuzada" les dije que no .... mi pregunta es ¿ya pasaron los limites para reclamar  en una demanda?   porque segun el peritaje hay que levantar la terraza y aislarla correctamente.    desde ya muchas gracias por su ayuda
feb.-2010
1 mens.
Usuario Circunstancial
  Gatso
24/02/2010 10:40
Hola Jurista:
En caso de defectos constructivospero  que afecten zonas comunes: si la comunidad no apoyara la decisión de reclamar y hay por ejemplo un vecino más directa o gravemente afectado por el problema, ¿hay algo que ese vecino pueda hacer?
may.-2006
565 mens.
Colaborador
27/03/2010 20:31
Estimado amigo,

Una vez reclamado vía burofax todos los defectos e incumplimientos constructivos, sin perjuicio de otros, los plazos quedan paralizados. No obstante, mi recomendación es que acudas a un especialista o grupo de especialistas con toda la documentación incluido el informe de parte que tienes en tu poder, la obra que tienes entre manos es lo suficientemente grave como para ello.

A partir de ahi, el especialista sabrá que hacer y sobre todo te desengañara en el supuesto de que no mereciera la pena es decir, como diría el castizo : " NOS VAYA A COSTAR MAS EL COLLAR QUE EL GALGO..."

No obstante, sin prisa pero sin pausa, no pierdas mas el tiempo y acude a un especialista en defensa de tus intereses.

Un saludo a todos, a vuestra entera disposición
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
jesus@alaudaabogados.com
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ago.-2009
7 mens.
Usuario Circunstancial
  samra
28/03/2010 04:29
Buenas noches jurista:
Querría su consejo. Estoy a punto de escriturar una casa de obra nueva comprada sobre plano. LLevo cinco años desde que vi la promoción, retraso en el inicio de las obras, retraso en la finalización de la obra y cuando ya estaban para entregar le hacen una anotación preventiva de embargo al promotor sobre mi casa (de las siete que componían la promoción, sólo afectó a la mía), como verás un suplicio. Al final después de 8 meses casi se ha solucionado lo del embargo y ya podría escriturar pero en estos meses que ha llovido han aparecido humedades en la casa y garaje (es individual y comunicado a la casa en la misma planta), le comenté a la promotora que hasta que no estuvieran arregladas no escrituraba, ellos me indican que hay que darse prisa porque tienen miedo que les entre otro embargo, lo que yo veo que han hecho es raspar y pintar encima, de hecho en algunas zonas se nota aún la pared difernte. En el garaje hicieron un desnivel debajo de la puerta que era por donde entraba el agua de cemento bastante cutre, para que no entre el agua. Las terminaciones de la casa no termino de verlas bien, el piso del garaje es de cemento pulido, con grietas, la parte trasera de la casa tiene un porche, el muro sin rematar y "macarrones" colgando para el jardín. Además durante el transcurso de la obra cosas raras... en la memoria de calidades inicial cuando hice la reserva ponía piso de parquet, luego la cambiaron cuando el de compraventa privada porque dijeron que como era una zona muy húmeda... luego ofrecieron si queríamos poner parquet pero pagándolo nosotros.. lo pagamos pero no lo puesto una empresa de parquet sino los mismos obreros y cuando pisas hay zonas como huecas en las que se hunde,  por el techo del salon hicieron una columna feísima porque dice que tenian que dejar un desnivel para las tuberias de los baños de la planta superior... nos cobraron el muro medianero de los jardines porque iban a poner alambrada, en la infografia de la promoción aparecian rejas en la fachada de la casa que no pusieron, la puerta del garaje con una separación que cabe mi hijo y se escaparía a la calle a menos que yo la tape (claro, de mi bolsillo), etc, etc. Me veo en la tesitura de tener que escriturar sin estar conforme con el estado de la casa, en consultado con un abogado amigo y me aconsejo un informe técnico de un aparejador del estado de la vivienda y de los materiales... no se si eso será muy caro? Además me piden el proyecto de la obra que se lo he pedido a la promotora y me da largas, hay alguna otra forma de conseguirlo, me lo deberían dar? Te agradezco tu consejo
may.-2006
565 mens.
Colaborador
29/03/2010 23:05
Estimado amigo forero,

INTENTARÉ SER BREVE Y CLARO, VA POR TODOS:

Mi recomendación:

1.- ACUDE A UN ESPECIALISTA O BUFETE DE ESPECIALISTAS EN MATERIA, normalmente uno que ademas tenga un departamento tecnico (peritos) para evaluar los posibles defectos e incumplimientos en cuestión.

2.-PREVIO A  FASE ESCRITURACIÓN.- Asegurate de que está inscrito el llamado "ACTA DE FIN DE OBRA". Esa cuestión puede y debe ser evaluada por tu especialista. En ese cuerpo encontraras el CERTIFICADO FINAL DE LA OBRA, la existencia de SEGURO DECENAL, e incluso el LIBRO DEL EDIFICIO.

3.- FASE DE ESCRITURACIÓN, con independencia o no de la existencia de un informe tecnico ( te recuerdo que a veces o no es posible o si la visita se permite, lo único con lo que contamos es con una sencilla lista de defectos e incumplimientos elaborada por el futuro propietario) podemos tener una lista de defectos elaborada por el futuro propietario, en ese caso podemos adjuntarla e incluir algún tipo de condición o pacto que normalmente es aceptado por la promotora

ejemplo de contenido: " se aporta lista de defectos e incumplimientos constructivos detectados el dia........... en el que se giro visita por parte de la hoy compradora, se pone en conocimiento de la promotora vendedora y esta misma se compromete a subsanar- reparar, solucionar dichos defectos en el plazo máximo de un mes. Una vez transcurrido dicho plazo el hoy comprador podrá encargar a un profesional o profesionales de su elección, la subsanación de los mismos siempre a costa del promotor- constructor "vendedora""

* EN CASO DE NO HABER GIRADO VISITA Y DESCONOCER EL ESTADO DE LA VIVIENDA ANTES DE LA ESCRITURACION, ES IMPORTANTE HACER CONSTAR DICHA CUESTIÓN ANTE NOTARIO CON UNA SIMPLE MANIFESTACIÓN ACERCA DE QUE NO SE NOS HA PERMITIDO O SIMPLEMENTE EL COMPRADOR MANIFIESTA NO HABER VISTO LA VIVIENDA QUE ADQUIERE O RECEPCIONA DESCONOCIENDO, POR TANTO SU ESTADO..."

RECLAMACIONES POR DEFECTOS E INCUMPLIMIENTOS CONSTRUCTIVOS

           A.- EXTRAJUDICIALES.- Es preciso estar legitimado para ello, es decir, SER PROPIETARIO o estar  autorizado- apoderado por el mismo, para poder reclamar extrajudicialmente estas cuestiones. Se hará (RECOMENDADO) VIA BUROFAX CON ACUSE DE RECIBO Y CERTIFICADO DE TEXTO***

         B.- JUDICIALES.- En caso de reclamacion por defectos e incumplimientos que afecten a elementos de índole o caracter privativo, será el propio propietario o persona autorizada por el quien podrá interponer ( a traves de Procurador y Letrado) la correspondiente demanda ante el Juzgado de Primera Instancia que deba conocer de los hechos. SERÁ NECESARIO INFORME DE PERITO ARQUITECTO (RECOMENDADO ARQUITECTO SUPERIOR).

             En el supuesto de estar ante DEFECTOS-INCUMPLIMIENTOS CONSTRUCTIVOS QUE AFECTEN A ELEMENTOS COMUNES (COMUNIDAD DE PROPIETARIOS), Se tendrá que someter a votación en junta de propietarios y una vez aprobado- incluido en acta de juntas el encargo se hará por el presidente de la comunidad ( normalmente via poder notarial) al abogado y procurador correspondientes. ( También es necesario, salvo excepciones, INFORME PERICIAL DE LAS PATOLOGÍAS O DEFECTOS ENCONTRADOS FIRMADO POR UN PERITO CON EXPERIENCIA ARQUITECTO SUPERIOR...)


UN CORDIAL SALUDO A TODOS, INFORMAOS, SOBRE TODO INFORMAOS A TRAVÉS DE ESPECIALISTAS CON EXPERIENCIA PROBADA... SEREIS MÁS LIBRES, REALMENTE LIBRES, A LA HORA DE TOMAR DECISIONES...

A VUESTRA ENTERA DISPOSICIÓN
D. Jesús Martín Vázquez
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may.-2006
565 mens.
Colaborador
21/04/2010 18:30
 para los perdidos en estas lides, animaos y meteros por todos los rincones de este interesante portal que haceis posible

www.nuevosvecinos.com
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
jesus@alaudaabogados.com
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ene.-2011
3 mens.
Usuario Circunstancial
03/02/2011 20:53

Para Jurista:

 Le cuento mi caso. Vivienda nueva con finalización de obra, pero no le han concedido LPO  a la promotora   y pueden pasar, perfectamente, 5 ó 6 meses hasta que se la concedan. 

Preguntas

1ª Si me llama la promotora para revisar la vivienda y hacer lista de defectos. Mi intención es negarme. Alegando que la vivienda no tiene habitabilidad plena y que cuando la tenga, y previo a la escritura, no tendré inconveniente alguno en visitarla. ¿Es correcto ? ¿ Estoy actuando bien?.

2ª La garantía del constructor es de 1 año. ¿Pero desde cuando comienza a contar?. ¿Desde la entrega de la vivienda del constructor al promotor? o ¿desde la entrega de la vivienda con LPO del promotor al vendedor.?

3ª Me puedo negar a escriturar hasta que todos los defectos no se hayan arreglado.  

P.D. La promotora tiene muchos problemas de liquidez.   

 

Muchas gracias

sep.-2008
817 mens.
Administrador

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