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Vivienda Obra Nueva Vivienda Obra Nueva

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Incumplimientos, Escrituras, Desperfectos, Promotoras, Cláusulas, Ayudas, Retrasos, Urbanismo, Construcción ...

CONSEJOS PRÁCTICOS (reedición)

Actualizado 27/01/2010
15472 lecturas acumuladas
Autor
Tema
Fecha
may.-2006
565 mens.
Colaborador
30/11/2006 01:15
Estimada Angeles, espero que este artículo pueda sacarte de dudas,

Un saludo, saludos a todos.
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
jesus@alaudaabogados.com
www.alaudaabogados.com
Contamos con la colaboración de profesionales expertos en vivienda que os ayudarán a resolver todas vuestras dudas. Si deseas formar parte del equipo de colaboradores escríbenos
dic.-2006
4 mens.
Usuario Circunstancial
28/12/2006 11:15
Muy buenas jurista, en Nov-2005 compré una vivienda libre sobre plano, en el contrato de compraventa privado figuraba como fecha prevista de entrega mayo-2006, pero la parte vendedora se reservaba un margen de 3 meses para declarar la finalización de las obras, y posteriormente un margen de dos meses desde la finalización de las obras para entregar la vivienda, hemos firmado la escritura publica el pasado viernes 15-12-06, nos dijeron que teniamos la documentacion y garantias de los electrodomesticos en la casa, que faltaban los boletines del gas para poder dar de alta el suministro,,,y unas cuantas cosas mas que posteriormente hemos comprobado que eran mentira, de hecho hemos puesto en marcha la caldera sin estar en posesión de las instrucciones de la misma, estamos pensando ponerles una demanda porque los acabados, materiales,... no se ajustan a la memoria de calidades ni a la publicidad que nos aportaron/firmamos, además las dimensiones de nustra plaza de garage no se ajustan a las del plano que firmamos en el contrato privado, mi pregunta es si podemos incluir en la demanda los gastos ocasionados por la demora en la entrega, a pesar de no haber informado previamente a la parte vendora (mediante burofax o similar) de los gastos que nos estaban generando,
muchas gracias de antemano, o si es interesante contactar con otros vecinos para realizar una demanda conjunta ya que las zonas comunes tienen también bastantes faltas...
may.-2006
565 mens.
Colaborador
28/12/2006 15:13
Estimad@ Malkut,

CREO CONVENIENTE DIFERENCIAR DOS CUESTIONES:

1.-DE UN LADO, el denominado concepto de bien privativo, es decir todo aquello relacionado con tu vivienda (incluida la llamada "mora en la entrega" de la vivienda que es perfectamente subsumible en la acción que pudiera proceder)/ en lo concerniente a estos elementos privativos quien posee la última palabra y, por tanto, la decisión de interponer demanda ante los Juzgados de Primera Instancia del fuero que corresponda, es el dueño de la vivienda.

2.- DE OTRO, TENDREMOS EL CONJUNTO FORMADO POR LOS VARIADOS ELEMENTOS COMUNES (Comunidad de vecinos), en ese caso la decisión será tomada por todos los vecinos en Junta y a través de voto (dejando constancia, por supuesto, en el libro de actas)y siempre según normativa de Propiedad horizontal.

Por lo tanto mi consejo es el siguiente:

1.- BIENES PRIVATIVOS: puedes perfectamente acudir a un especialista en la materia. Lo normal es que se de una primera visita a la vivienda por parte de éste, que evalúe la procedencia o no de acciones por incumplimientos, que te asesore acerca de plazos, costas,pasos a seguir..procedimiento en general,etc (y que te desengañe en el caso de, como siempre digo, "nos vaya a costar más el collar que el perro")/ EN LA MISMA DEMANDA PLANTEADA, DADO EL CASO, SE PUEDE RECLAMAR ESE INCUMPLIMIENTO EN LA ENTREGA DE LAS VIVIENDA (entre otras y muy diversas cuestiones a tener tambien en cuenta).

2.- ELEMENTOS COMUNES-COMUNIDAD DE VECINOS// supongo que el Presidente estará al corriente, no obstante lo suyo sería comentarselo y a través de él acudir a un especialista en este campo del Derecho, que realice visita a todas las zonas comunes y os saque de dudas (en el caso de que procedan y sean recomendables dichas ACCIONES POR DEFECTOS E INCUMPLIMIENTOS CONSTRUCTIVOS, ES LA COMUNIDAD QUIEN, POR MEDIO DE JUNTA Y POR MAYORÍA, Y EN LA PERSONA DE SU PRESIDENTE QUIEN PODRÁ PROCEDER A ENCARGAR EL ASUNTO AL BUFETE O PROFESIONAL QUE CORRESPONDA.

Espero haber aclarado tu situación, no obstante, si necesitaras cualquier aclaración adicional u orientación puedes ponerte en contacto conmigo a través del email (abajo indicado).

FELIZ SALIDA Y ENTRADA DE AÑO A TODOS, siempre a vuestra entera disposición,
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
jesus@alaudaabogados.com
www.alaudaabogados.com
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ene.-2007
1 mens.
Usuario Circunstancial
08/01/2007 20:10
Hola!

Con respecto a los consejos prácticos, ya se nos plantea una duda en el primer punto (hemos estado buscando y se la plantean distintos usuarios en este foro):

¿Tiene la promotora obligación LEGAL de enseñarnos el piso antes de escriturar?

Hemos estado buscando al respecto y no lo dice de manera explícita ni en la LOE, ni en el RD 515/1989, ni en la legislación de nuestra comunidad autónoma (comunidad valenciana).

La promotora argumenta que no tiene ninguna obligación pero la verdad es que nos parece imposible tener que escriturar algo que no hemos visto.

Muchas gracias.
may.-2006
565 mens.
Colaborador
18/05/2007 00:31
Para elbercial y todo aquel que este perdido en el tema, espero os pueda ser de ayuda.

Un saludo a todos.
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
jesus@alaudaabogados.com
www.alaudaabogados.com
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may.-2006
565 mens.
Colaborador
30/05/2007 21:32
PARA TODOS AQUELLOS QUE ME PREGUNTAIS, este artículo está a vuestra disposición.

Un saludo
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
jesus@alaudaabogados.com
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nov.-2005
102 mens.
Usuario Habitual
  OkuPa
04/06/2007 22:53
Jurista dijo:

Aqui hay gente que se anuncia sin más, y me parece un medio de entre tantos para captar clientes. En mi caso no ocurre lo mismo, es cierto que trabajo en un Bufete que consta de varios departamentos entre los que está el de Responsabilidad Civil en la construcción. Pero, tambien es cierto que mi participación por aquí viene motivada por una cuestión personal (yo tambien he sufrido defectos e incumplimientos en mi vivienda, y a mi quisieron tomarme el pelo).

Creo que lo más importante es resolver dudas, informar a la gente. Y creo que cada uno debemos aportar nuestro granito de arena en pos de una sociedad mejor...(no está bien aprovecharse de la desinformación de la gente)

Vecino de Valderribas, vivo de valorar mi trabajo, Y mi participación en el foro, o resolver alguna duda no lo es, por lo que no cobro de ello (creo que mucha gente de este y otros foros en los que tengo a bien participar, puede dar fé de esa colaboración).

Mi trabajo está relacionado con este sector (también con otros) pero me ocupo de defender de manera activa los derechos e intereses de los perjudicados, y de, junto con el trabajo de todos mis compañeros pues actuamos en equipo, RESOLVER O AYUDAR A RESOLVER LOS PROBLEMAS DE LA GENTE---ese es mi trabajo, del que vivo.

Puedes volver a preguntar lo que precises, si el tiempo me lo permite, tendrás una respuesta clara, concisa y espero que a tiempo.(vuestra colaboración es esencial puesto que un foro sin preguntas es tambien un foro sin respuestas)

Un saludo, a tu disposición.
Jesús Martín



Gracias por la enorme labor que realizas,eres de gran ayuda para todos los que andamos perdidos en este mundillo de la vivienda.
Mucho ánimo con la página y gracias de nuevo.
may.-2006
565 mens.
Colaborador
05/06/2007 01:16
Gracias a todos vosotros, por servir de ayuda a tantos otros perdidos en estas lides...

Un saludo,
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
jesus@alaudaabogados.com
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may.-2006
565 mens.
Colaborador
20/06/2007 11:38
Estimado Giller y Leo espero que este articulillo te oriente ya que reo que andas bastante perdido, con dudas en la escrituración de tu vivienda.

Un saludo cordial para todos los foreros.
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
jesus@alaudaabogados.com
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may.-2006
565 mens.
Colaborador
04/07/2007 01:41
Para Antonio y compañía, solo quiero indicaros que el foro tiene mas artículos interesantes y no sólo en la página uno (no cabemos todos).

Un abrazo.
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
jesus@alaudaabogados.com
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Avatar cbb
ago.-2007
2 mens.
Usuario Circunstancial
  cbb
16/08/2007 14:26
buenos días, gracias por adelantado .... solo una pregunta : me proponen la firma sin ver el piso ¿esto es normal? ¿puedo negarme hasta que la haya visto?
may.-2006
565 mens.
Colaborador
10/09/2007 19:47
Estimados amigos,

Os animo a todos a rebuscar en este portal, hay artículos y consejos muy interesantes en todas las páginas...

Un saludo a todos
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
jesus@alaudaabogados.com
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Avatar gsu
feb.-2007
27 mens.
Usuario Ocasional
  gsu
11/09/2007 13:50
Hola,
Primero agradecer a Jurista la ayuda que nos proporciona, no hay mucha gente que se comporte así.
Después, ¿en las últimas respuestas no soy capaz de encontrar los enlaces a los artículos? ¿alguien me puede indicar cómo encontrarlos?

Muchas gracias
sep.-2007
3 mens.
Usuario Circunstancial
11/09/2007 20:45

gracias por ayudarnos a aclarar nuestras dudas,no se si me puedes ayudar,quisiera saber si es normal que una cooperativa pida dineo adelantado para construir ,si tiene un suelo rústico bajo planeamiento ,segun ellos falta la aprobacion de urbanismo,pero dicen que tiene ya aprobado el plan de pormenorización por parte del ayuntamiento.gracias por la respuesta

1º.- Antes de firmar la escritura, ver la vivienda de forma detallada, y si hay graves desperfectos, no firmar la escritura hasta que no estén rectificados. ( lamentablemente, esto no ocurre, aunque debería funcionar asi. Las promotoras-constructoras tienen mucha prisa por escriturar/ a la hora de cobrar todo son sonrisas y buenas intenciones, una vez que el comprador cumple, empieza la desagradable y deficiente fase de postventa donde el comprador queda en el más absoluto desamparo)

2º.- Leer detenidamente la escritura de compra, y si hay datos no correctos, pedir al notario que los rectifique.

3º.- Recibida la vivienda, deben pedir al promotor que les entregue el LIBRO DE LA EDIFICACIÓN. Con toda la documentación que debe contener ( art.7 de la LOE, y 13 de L. de calidad de la edificación C.A.Madrid), que en resumen son principalmente:

- Planos de obra.

- Todos los INTERVINIENTES en el proceso de EDIFICACIÓN.

- Anotaciones importantes del LIBRO DE ÓRDENES.

- Normas de instrucción y conservación de materiales e instalaciones.

- Calidades de materiales y garantías de los mismos.

- Normas de actuación en caso de siniestro.

- Certificado final de obra y acta de recepción del edificio o vivienda.

- Compañías aseguradoras de la obra y los agentes de la edificación.



4º.- Las reclamaciones deben hacerse en los dos primeros meses, y el usuario debe quedarse con justificante de haber realizado las reclamaciones.



5º.- Si no son atendidas,O BUSCAN DILATAR PLAZOS, deben tener en cuenta que las fechas en la LOE son importantes.

El artículo 17 de la LOE dice que LOS AGENTES QUE INTERVIENEN EN LA EDIFICACIÓN son responsables de los daños materiales ocasionados en el edificio en los plazos siguientes:



a) Durante 10 años, de los defectos que afecten a la cimentación, vigas ,muros de carga, en general “ defectos estructurales que afecten a la seguridad del edificio.”

b) Durante 3 años, por vicios o defectos de los elementos constructivos que afecten a su habitabilidad: estanqueidad, salubridad, conducciones eléctricas, sanitarias, gestión de residuos, protección contra el ruido , ahorro de energía y otros aspectos fundamentales que permitan un uso satisfactorio del edificio.

c) Durante 1 año, defectos o vicios que afecten a los acabados del edificio: pintura, remates de madera, suelos mal barnizados, etc.



Con la LOE son muy importantes los plazos y las reclamaciones deben hacerse dentro de los plazos previstos, en caso contrario pueden prescribir los derechos, sin perjuicio del plazo de prescripción para las acciones contractuales o personales, transmisibles con el contrato de compraventa del que forma parte inherente el proyecto de ejecución de la vivienda cuando la misma hubiese sido adquirida sobre plano o proyecto.



6º.- Si a pesar de requerimientos fehacientes a la promotora-CONSTRUCTORA y demás agentes de la construcción no son atendidas sus reclamaciones, y los vicios y defectos son de suficiente entidad (SU ESPECIALISTA O Departamento de especialistas evaluarán defectos e incumplimientos y le aconsejarán la reclamación si merece la pena) dirigirse a un bufete de abogados especialistas en reclamaciones de estas características. Donde le orientaran como proceder por la vía judicial oportuna, si es que procede, y le ayudaran a solventar ESTE PADECIMIENTO INJUSTIFICADO.

UN SALUDO,

Jesús Martín
Responsabilidad Civil en la Construcción


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jun.-2007
21 mens.
Usuario Ocasional
19/09/2007 11:40
Buenos días Jurista.
En primer lugar agradecerte tu ayuda y colaboración desinteresada. Me parece increible que todavia existan personas así, dado que ni el abogado de nuestra mancomunidad ha sido capaz de ayudarnos como lo haces tú y eso que éste si cobra por ello.
Te comento mi problema por si puedes aclararme algunas dudas que tengo. En breve nos van a hacer entrega de nuestra nueva vivienda, ya tenemos la Calificación Definitiva de la Comunidad de Madrid y estamos esperando la Licencia de Primera Ocupación por parte del Ayuntamiento, según la promotora la entrega de llaves está prevista para la 2ª quincena de Septiembre, aunque al día de hoy todavía no tenemos ninguna noticia. Pues bien, cuando fuimos en el mes de Junio a ver los fallos de la vivienda nos dimos cuenta que el hall de nuestra casa nos lo habian quitado y lo habian dado como zona común aunque de uso y disfrute nuestro, puesto que habian obligado a la constructora a realizar una serie de vestibulos o pasillos con puertas paraincendio previas a las entradas de las viviendas. El problema es que en mi casa está el hueco del ascensor y no tenían forma de realizar ese vestibulo con lo cual sin informarnos de nada decidieron hacer ese vestibulo previo a mi vivienda con los m2 del recibidor de mi casa. La cuestión es que llegamos a un acuerdo con el abogado y la constructora (aún de forma oral)en que nos iban a volver a introducir esos m2 a mi vivienda y para cumplir la normativa contra incendios nos iban a colocar una puerta blindada paraincendio. Mi pregunta es si puedo entrar a vivir en mi casa antes de que esto se subsane ya que ellos dicen que esa puerta paraincendio está encargada pero que tarda 1 mes en hacerse o si por el contrario debería esperar a que mi vivienda esté totalmente restablecida tal y como yo firmé los planos, y en ese caso, si hay demoras por esta cuestión ellos deberían hacerse cargo de los gastos que me produzca esta demora.
Perdona si me he enrollado un poco, pero creo que deberia anticipar una serie de datos para que se pueda entender mejor.
Muchas gracias de antemano.
Saludos.
sep.-2008
817 mens.
Administrador

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