Eso es, los arquitectos te dan la superficie construida, bueno los arquitectos y todos, inmobiliarias, etc, por una sencilla razón, te venden un piso de en tu caso 97m², pero esos metros son construidos. Reales, utiles tendran pues los 10m² que tu dices de menos, porque son los tabiques exteriores que no se cuentan. Tu duplex en tu caso pues tendra la suma de las superficies independientes que te vienen.
Yo tengo un 2º de 118m² construidos pero utiles son casi 108m².
Saludos.....