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Burbuja Inmobiliaria, Política de Vivienda, Actualidad, ... Descubre como se mueve el mercado inmobiliario

¿En el sur de Madrid no han subido los precios?

Actualizado 13/11/2006
3223 lecturas acumuladas
28  mensajes12Siguiente >
Autor
Tema
Fecha
ago.-2006
314 mens.
Usuario Frecuente
18/10/2006 23:34

Lo estupendo de estos Foros es, precisamente, que se abran temas como el presente... y que el resultado sea el que vemos: intercambio de opiniones, basadas en datos, y dentro de la mayor de las cortesías y la educación
Ahora, sigo con el tema:

Cita:
¿Le ves recorrido a la vivienda en Madrid? ¿Ves que se vaya a mantener el precio de venta en crecimientos como la inflación? (....)Yo ahora en Madrid no la veo revalorizarse, o si se revaloriza, menos de un 3% anual en segunda mano.


Va por zonas y por tipos de vivienda.
En la mía (cinturón sur metropolitano, entre las autovías de Extremadura y Andalucía), el tema en la práctica està "parado". Se vende, por supuesto, pero sólo a quien de veras tiene que comprar y a los mismos precios que hace un par de años. Lo que no quiere decir que los precios que se anuncian sean los de hace dos años: sino que el precio real a que se termina vendiendo es aquel. Por lo que hay carteles a los que se come el sol... y pisos por cuya terraza pasan carteles de media docena de agencias, a dos meses cada una... Ha desaparecido el "comprador-pequeñoinversor", esto es, el que tenía un dinerito en un fondo de inversión ó procedente de la venta de unas tierras en el pueblo, una pequeña herencia, la indemnización por prejubilación forzosa... y decidía quedarse con una vivienda y alquilarla, con vistas a "cuando mi chaval se quiera casar, tenga donde meterse. Ó podamos venderla y que se compre algo a su gusto". Eran viviendas de menos de 120.000,-€, que se podían alquilar entorno a los 450/600 Euros. Y quien compró en el 2000, por ejemplo, y a los 3 años preguntó cuanto podía sacar por su piso... resulta que había pagado doce millones de la época por algo que tres años después podía valer casi 30... Negocio redondo, si vendió entonces. Si lo hace ahora, podría sacar 32, 35... Pero si se fió de un conocido que le contó cómo por lo que en 2000 pagó 12 le dieron 26 tres años después.... y basándose en eso, compró en el 2004 por 30..., igual el negocio ya no es tan redondo...
La vivienda principal no puede plantearse en términos de inversión, porque realmente no lo es. Si se vende, es para comprar otra. Y lo que no va en penas va en lamentos: si se compra para mejorar, en la mejora se presupone un mayor precio. Eso sin contar con que la compra siempre lleva anexos una serie de gastos..., el pago de impuestos, de Notario, de Registro..., que obviamente no se recuperan. Y si se vende con la idea de comprar algo inferior... pues los gastos antes mencionados hace que los cálculos nunca sean tan bonitos como uno se los hace en el momento de proponer el cambio (hay quienes se plantean: "vendo el piso de la ciudad "X", que tiene 40 años, pero es una zona muy cotizada, y me voy a la ciudad "Y", a 10 kilómetros, donde se fue mi hija, que es más económica...". Y cuando le echas cuentas: hay que pagar el 7% a Hacienda como ITP ; el Notario cobra, el registro también. Si la vivienda que vende tiene aún cargas por cancelar, hay que hacerlo, y eso supone un gasto. Y si la idea es comprar una vivienda muy, muy similar, igual es algo más económica. Pero como la mayoría se plantea que, ya que se cambia, que el nuevo piso tenga "garaje-ó trastero-ó piscina- ó dos baños- ó menos antigüedad", a final el cambio sale "lo comido por lo servido", cuando no tiene que poner dinero... ¿Que si no hubiera comprado en su momento ahora no tendría con qué poder comprar? Obviamente. Pero eso no convierte la vivienda en inversiòn: igual podría haber tenido parte de ese dinero en Bolsa, en un Fondo de Inversión..., en una hucha
La vivienda principal sólo supone una inversión en un supuesto: el de plantearlo como herencia a dejar. Ó cuando se tiene una segunda residencia y la idea es vender "la de siempre" e irse a la otra: la venta de la vivienda principal, en mayores de 65 años, está exenta del pago de la plusvalia en el IRPF... También si se plantea la posibilidad de solicitar una "hipoteca inversa" (para completar pensiones bajas) a la hora de jubilarse es imprescindible tener una vivienda pagada...

Cita:
no entiendo por qué se sigue invirtiendo en vivienda.


Es que no se está invirtiendo en vivienda... por lo ya comentado: actualmente, ya no se plantea el que quien tiene 300.000,-€ compre pisos como inversión, para alquilarlos y vender cuando suban, ó para arreglarlos un poco y revenderlos en unos meses.... Más que nada, porque con ese capital apenas se tiene para una vivienda (y con los gastos de comprarla, resulta que no compensa como "inversión" a corto plazo. Y como a medio no se preveen las subidas de los últimos años...)
La compra de la primera vivienda no se debe plantear como inversión. Y en es eso en lo que digo que plantearse el alquiler no debe entenderse como que esa persona es de "segunda división". Creo que todos conocemos a gente que vive de alquiler... en un piso precioso y desahogadamente, y a propietarios con dos buenos sueldos... que van retrasando lo más posible el irse de casa de sus padres, porque van a estar apuradísimos. Y, también, a quienes no tienen más remedio que irse de alquiler a un auténtico zulo... porque lo de comprar ó buscar un alquiler mejor ni se plantea...
Lo importante es valorar qué es lo que se puede hacer con el dinero que se tiene, el sueldo del que se dispone y la idea de vida con que se cuenta: si uno está pendiente de aprobar una oposiciones que igual significa estar rotando por varias provincias en unos años, es absurdo empeñarse en comprar para vivir: el alquiler es la opción válida. Si una pareja tiene la duda de si lo que quieren es piso ó chalet, ó no encuentran lo que buscan en su barrio de toda la vida, ó la aspiración pasa por comprar algo nuevo, pero también quieren empezar una vida en común cuanto antes..., pues lo mismo: mejor un alquiler e ir buscando la vivienda propia que desean, antes que comprar cualquier cosa con la idea de "cuando encontremos lo que buscamos, lo vendemos y ya está": he conocido hasta separaciones por esa razón. También hay quienes desean tener su propio negocio, y prefieren no embarcarse en más gastos que los derivados por éste: de momento alquilan, y si el negocio da frutos, ya comprarán...(tanto el local como la vivienda propia).Pero si con lo que se cuenta es con una buena entrada por ahorro personal, el trabajo es fijo tanto en contrato como en localización geográfica y se encuentran viviendas en la zona que se ajustan a nuestros gustos y deseos: indudablemente, es mejor comprar.
No hay normas generales: lo que sirve en un caso concreto, es un absurdo en otro. Lo único fundamental es ser consciente de qué capacidad de pago tenemos y cual se prevee que vamos a tener los próximos años. Y no calcular por cuánto nos sale una vivienda financiada a 40 años ó qué rentabilidad nos va a dar un fondo a 50... porque las matemáticas son ciencias exactas y eso les hace no entender de imprevistos, que son más humanos.
Saludos
jun.-2006
1332 mens.
Usuario Asiduo
  nemo4
19/10/2006 09:46
Que sabias palabras
oct.-2006
766 mens.
Usuario Muy Frecuente
19/10/2006 16:18
primero, que en el mercado han salido los inversores y que ya no sube tanto como antes, deacuerdo.

en lo que no estoy deacuerdo es en la recomendación de alquilar, porque el mercado no es tan amplio, a los 5 años no se sabe que var a ser de tí, y por el coñazo de algunos caseros.

que tiene de malo el comprarse un piso? cuando en muchos casos se aproxima la letra de la hipoteca a un alquiler, yo no lo veo tan malo.
está claro que hay que buscar y mirar bién, y deacuerdo con tus ingresos actuar en consecuencia.

como ves es otro punto de vista.
sep.-2006
242 mens.
Usuario Habitual
19/10/2006 16:32
Ya, pero esque en Madrid aunque el precio de los alquileres también es un auténtico abuso, por unos 800 euros puedes encontrar algo bastante apañao, mientras que habría que ver qué te compras pagando ese mismo dinero al mes de hipoteca. O por 200 euros más, da igual. Eso de que la letra de la hipoteca se aproxima a un alquiler hace mucho tiempo que dejó de ser cierto.
feb.-2005
96 mens.
Usuario Habitual
19/10/2006 18:40
Cerca de donde yo vivo, concretamente en las Rosas (Madrid) han puesto en alquiler pisos de 2 y 3 dormitorios a estrenar, es un edificio nuevo que yo he visto construir, me fui a enterar y por 3 dormitorios, piscina, garage y trastero cobran 1.000 € (todo incluido), pues sabeis lo que está haciendo la gente que tienen pisos viejos de 30-35 años, con menos metros, sin ascensor, sin piscina, garaje etc. han alquilado los suyos a emigrantes les cobran 400-600 € y por muy poco más disfrutan de todas estas ventajas además siguen teniendo en propiedad su piso
y no se meten en pisos que por esa zona están 60-70 millones de pelas.
oct.-2006
766 mens.
Usuario Muy Frecuente
19/10/2006 19:39
perdona pero depende de la zona, si te quieres comprar piso en chamartin claro, pero si estas dispuesto ha comprarlo a 30km, de la capital tienes bastantes pisos nuevos, amplios, de 2 o 3 habitaciones por un poco más de 40 millones, serían unos 1100 euros al mes.

mirar por la zona sur, y el corredor del henares, esos son los precios.
sep.-2006
242 mens.
Usuario Habitual
19/10/2006 19:52
A lo que hay que sumar el mantenimiento de dos coches y gasolina, porque a esos precios que dices no encuentras nada en ningún pueblo que esté mínimamente bien comunicado por trasporte público, hablo de pisos como los que tú dices, nuevos y amplios.
Ejemplo: piso de 80 m2 3 dormitorios en quijorna: 42 millones de pesetas, es lo que les ha costado a unos amigos míos hace apenas 3 meses.
Por lo que yo se en quijorna o tienes coche o te mueres del asco.
dic.-2005
1410 mens.
Usuario Asiduo
  saida
19/10/2006 21:04
Si que encuentras si... por lo menos cerca de barcelona a 20 minutos en tren, con trenes cada 5 minutos en horas punta para ir a trabajar a la capital (Barcelona) y si por 40 millones. (más que nada es mi caso jejeje).
oct.-2006
766 mens.
Usuario Muy Frecuente
19/10/2006 21:50
dicenporahi dijo:

A lo que hay que sumar el mantenimiento de dos coches y gasolina, porque a esos precios que dices no encuentras nada en ningún pueblo que esté mínimamente bien comunicado por trasporte público, hablo de pisos como los que tú dices, nuevos y amplios.
Ejemplo: piso de 80 m2 3 dormitorios en quijorna: 42 millones de pesetas, es lo que les ha costado a unos amigos míos hace apenas 3 meses.
Por lo que yo se en quijorna o tienes coche o te mueres del asco.


bueno eso lo dices tú, por la zona (arganda, loeches, velilla, campor real etc) donde yo vivo a 20-30km de Madrid, 10-15 minutos por la R-3, se llega a veces antes desde mi pueblo que desde un barrio de Madrid, ahora aparco facilmente, y disfruto de una mayor calidad de vida.

respecto a precios: depende del pueblo pero pisos de 90 metros nuevos o con pocos años, entre 40 y 50 millones.

puedes verlo en fotocasa.
sep.-2006
242 mens.
Usuario Habitual
20/10/2006 18:01
¿solo 40-50 millones? ¿y a solo 30 km? Joder, qué equivocada he estado todo este tiempo.
Fuera de coñas, no pongo en duda lo que me dices (esa parte de madrid no la controlo en absoluto), pero de todas formas no podría pagarlo, y si pudiera, tampoco lo haría, no por nada, eso ya es cuestión de gustos y yo soy bastante urbanita.
¿y cuánto piden de alquiler en ese tipo de pisos?, porque estoy segura de que no piden los 1200 euros que mínimo costaría una hipoteca de unos 40 millones.
Aunque sí te reconozco que la diferencia entre alquiler-letra hipoteca es menor en esos sitios, ya que en algunos barrios de madrid puede llegar a duplicar la letra al alquiler.
oct.-2006
766 mens.
Usuario Muy Frecuente
20/10/2006 21:37
alrededor de 900 euros, y si lo comprases me imagino que la letra sería de 1200, hay gente que tiene algo ahorrado y le sale lo comido por lo servido.
y los precios están ahí, yo mismo tendré que vender mi piso y lo pondré en esa orquilla, 101m2 y 3 habitaciones, 2 años de antigüedad,
ago.-2006
314 mens.
Usuario Frecuente
09/11/2006 12:35
Otro interesante comentario de nuestra querida NAMAR...
^
Cita:
Hola a tod@s:
Por desgracia, he conocido la historia que cuenta IGNATIUS... unas cuantas docenas de veces en los primeros años 90, así que para mí el imaginario Pepito Relámpago tiene nombre y apellidos... Sad
Y una cosa que IGNATIUS no cuenta es que la diferencia que no se cubre en subasta recae sobre la vivienda de los avalistas. Si simplemente es un aval "solidario", no pasa nada: simplemente si un día los avalistas quieren vender, tendrán primero que liquidar esa deuda (por avalar una vivienda no se subasta la otra, si la primera sale a subasta: eso sólo pasa en algunas series malas y películas indocumentadas, que alguna vez lo he visto).
Y por eso me dan pánico estos préstamos a 40, 50 años (la BBK ya los da a ese plazo, no he querido ir a la sucursal que conozco a que me lo expliquen). Como los escalofrios que me dan los anuncios de refinanciación de deuda ("si paga 750,-€ por su Hipoteca, 500 por el crédito del coche, 300 por las tarjetas y además se quiere ir de vacaciones a Ibiza todo el mes de agosto: !con nuestra propuesta pagará sólo 600,-€ por todo y además tendrá para celebrar la Comunión de los mellizos en el Palace!!!". Y resulta que los endeudados tienen ya la Hipoteca a 35 años, ganan 2.000,-€ no fijos entre los dos y tienen a toda la familia avalándoles y dando de comer a los mellizos, y si se les funde una bombilla, tienen que esperar a cobrar a ver si en el chino se la pueden comprar). Y no digamos ya los de "Hasta 6.000,-€ en 24 horas con sólo una llamada...": he tenido clientes que tenían seis, siete préstamos de esos "inmediatos": con cada uno nuevo intentaban poner al día todo lo demás: la hipoteca, el personal del coche, las cuatro Visas que les "regalaron" (el primer año, y de las que no han podido deshacerse) ; deben a la familia lo que les prestó para pagar parte de los gastos de la Escritura y tienen otros préstamos de muebles, electrodómesticos...Tuve una clienta que tenía !!!16 préstamos!!! con treinta años (en ese caso sí se pudo "refiananciar": vendió el piso, se canceló todo y se financió el 100% del nuevo que compró, porque para las Escrituras les quedó). Todavía no he entendido cómo podían pagarlo todo...
Hay gente que, si les sube en Euribor un 0,25, no pueden pagar el piso. Lo tengo perfectamente claro.
Cuando los Bancos daban un máximo de 15 años para pagar, yo calculaba los créditos a 10 (por cierto, el interés estaba al 18% y no se daba por encima del 80%, siendo siempre imprescindible tener avalistas). Siempre he recomendado a los clientes que se dejasen ese margen de 5 años (ahora que se dan a 35, y más, está por llegar el préstamo en que yo medie que firmen a más de 30 años). Si me dicen que quieren financiarlo todo, incluso los gastos, les pregunto que si porque no tienen esa diferencia de 18.000/22.000,-€... ó porque lo tienen pero prefieren intentar "quedárselo". Si el razonamiento es este último, que como el dinero está "barato" prefieren financiar el máximo posible, les explico que es mejor financiar la mínima cantidad posible (es pagar intereses de más, embarcar a la familia...), pero si se empeñar, se intenta (si la tasación no sale como desean, sé que tienen ese margen para poder entregar la diferencia). Si me dicen que no tienen nada ahorrado, terminamos la historia ahí mismo. Les explico que por ahí sí les van a sacar el préstamo: el 100% más gastos, más comisiones varias. Hipotecando el piso que compran, el de sus respectivos padres y/ó pagando comisiones disparatadas para que el tasador se enamore del piso y anote como "testigo" un chalet de mega-lujo de precio sobrepasado y el Director de alguna Sucursal siniestra mire para otro lado... Evil or Very Mad , pero que el piso se lo venden y el préstamo se lo sacan...
...Y cuando les revisen el interés, que vayan a preguntar a la agencia porqué ahora no pueden pagarlo, y ya verán qué respuesta van a recibir...
Sé lo que es que me vengan a preguntar por pisos incluso más baratos que la media en la zona (lo de no trabajar las cosas fuera de precio y no encarecer comisiones es lo que tiene), preguntar al interesado antes de enseñarle nada qué condiciones de compra tiene: ahorro para la entrada aparte de los gastos de escritura, que se deben tener, disponibilidad de avalistas, ingresos en nómina y totales (por lo del dinero "B"), tipo de contrato, antigüedad... y a tenor de las respuestas tener que decirle que sintiéndolo mucho, no les puedo enseñar pisos, porque no los pueden comprar. Y razonarles porqué no lo pueden comprar (porque, a veces, surge la sorpresa: "si me gusta mucho, mi familia me ha dicho que ellos me prestan 10 millones a cuenta de la herencia", me dijo una vez uno. Y no les prestaron 10 millones: les compraron el piso al contado).Algunos, la mayoría, lo entienden y se van muy agradecidos (algunos han vuelto al año, ó han enviado a amigos recomendados). Pero otros no: te dicen que por ahi no les están poniendo ninguna pega. Y yo les explico porqué, cómo les van a sacar el préstamo... y les deseo mucha suerte.
Bien. A alguno (más bien a sus madres, que muchos vienen acompañados) me los he llegado a encontrar dos, tres meses después y me han dicho que se terminaron comprando un piso. Yo les doy la enhorabuena. Alguna madre ha llegado a decirme "y mucho más caro del precio que tú dijiste que no podían pagar". Les he vuelto a felicitar y a desear que tengan trabajo y salud para pagarlo...
Y varios han vuelto al año por la oficina. Con sus padres. Contándome que no pueden pagar la letra. Que embarcaron a toda la familia en la compra. Que el piso les costó 2, 5, 10 millones más que los que yo tenía cuando vinieron a verme, y que no eran mejores que los que yo les informé. Que cuando echaron cuentas de qué comisiones habían pagado..., en fin, "a lo hecho pecho, y que tenían piso, que es lo que querían y ya estaba"... Pero que venían a ver si se podía poner en venta, si yo conocía a alguien que se lo quedase por la deuda... que sus padres había suscrito una doble garantía sobre sus pisos y estaban empezando a recibir cartas, y que lo primero que iban a embargar los del Banco era el piso de los padres...
A veces me han venido sólo las madres (aquellas tan orgullosas) y se me han echado a llorar...
Y lo peor, lo peor, es que la Hipoteca sobre el piso era tan alta que ni por la deuda era factible vender. Que se había financiado al plazo máximo, calculando como cuota para sacar el ratio de endeudamiento la oferta preferencial de algunos bancos durante los 6 primeros meses (hubo uno que, cuando el interés estaba al 10%, daba el 6%... durante 3 meses. Hubo desaprensivos que, con la connivencia de algún Director de Banco, tomaron esa cuota baja inicial para calcular hasta dónde se podía endeudar el cliente en base a su sueldo...Imaginaros qué pasaba cuando llegaba el recibo del séptimo mes).
Sé de padres que han puesto dinero para rebajar la Hipoteca total de sus hijos y que éstos pudieran vender el piso. De algunos que se quedaron con las dobles garantías sobre sus casas, ó que las hipotecaron para que los hijos pudieran salir del atolladero...
Básicamente, hablo de los años 90. Luego, como las subidas de precios han sido tan desquiciantes, quien no podía pagar y tenía que vender, sí cubría la deuda por alta que fuese con la venta. Otros, como los Bancos prorrogaban los plazos máximos, se iban acogiendo a esto para ir cubriendo el problema. Además, con los intereses variables y a la baja, y las ligerísimas subidas de sueldo, mal que bien... Rolling Eyes
Pero he vivido toda aquella época y tengo buena memoria. Y la actual me está empezando a recordar mucho, cada vez más a aquella. NO es que la gente no pueda comprar vivienda, claro que puede. El problema es que quien tiene ingresos para un préstamo de 180.000,-€, a pagar en 30 años y con el aval normal de la familia, se compra un piso de 240.000,-€, lo fianancia a 40 años y el ahorro, en vez de pagar los gastos, lo invierte en tirar el piso y hacerlo nuevo: hidromasaje, pintura lisa, cambia la fontanería aunque el anterior dueño le haya enseñado las facturas de que se cambio todo hace dos años y, con lo que sobra, se compran el plasma y cambian de coche. Financiándolo, claro, pero cambian. Y el que puede comprar el de 240.000,-€, quiere el que cuesta 300.000,-€. Y vienen chavales de 25 años, con contratos en precario, sin querer pedir a la familia que les avale, pagando coche...y te preguntan si les puedes enseñar el ático de 360.000,-€. Y no entienden que les digas que no, que por sus condiciones no lo pueden comprar: te dicen que les han enseñado uno que valía 420.000´,-€, y que en la agencia les han dicho que si les gusta, ellos se lo venden.
Como el interés suba un punto, todos los que se han metido en préstamos a 40 años, el 100% más gastos... no van a poder pagarlo. Hay padres que tienen sobre su casa no solo la hipoteca propia (casi pagada), sino que han "avalado" a los dos hijos con una doble garantía. Sé de gente que está ganando, entre los dos sueldos, 1.500,-€, y pagan una mensualidad de 1.000,-€. Como la chica se quede embarazada (aún mucha trabajan sin nómina en el servicio doméstico ó como "falsas autónomas" en aseguradoras y similares, ó muy en precario, en cadenas de moda donde se "renuevan" contratos cada 3 meses cambiándolas de marca cada dos contratos: esto es la zona sur de Madrid), no pueden pagar el piso.
Como digo, el relato de IGNATIUS para mí tiene nombres y apellidos. Mi zona es eminentemente VPO, y hasta hace nada se financiaba muy por encima del valor máximo VPO. Sé de Directores de Banco que se están negando a dar préstamos por encima de 30 años (por mucho que la Entidad dé hasta 40). Que están endureciendo requisitos. Que no van a prestar ni un céntimo por encima de la VPO. ¿Por qué, si su trabajo y su negocio es vender créditos? Quizá porque ellos también han tenido madres llorando cuando al hijo le hicieron la revisión del interés..., y porque si empiezan a venir prèstamos impagados en masa y volvemos a las subastas (desde hace años aquí no las hay, ni una, cuando en los 90 salían docenas semanales)...a algunos Directores hoy optimistas vendedores de Hipotecas se les va a poner el pelo blanco en una noche.
En mi caso, no es pesimismo ni ganas de asustar: es que tengo mucha experiencia y muy buena memoria... Laughing
Espero equivocarme... pero empiezo a ver las cosas un tanto "chungas". ¿Consejo general? No meterse en plazos de financiación máximos ni comprar por encima de las posibildades. Que si las cosas mejoran, ya habrá tiempo para comprarse el piso con el baño de mármol, el ático seminuevo ó el chalet.
Saludos y hagamos lo que esté en nuestra mano (es poco, pero Laughing )
oct.-2006
766 mens.
Usuario Muy Frecuente
09/11/2006 21:29
vaya ladrillazo, pero que pone?
ago.-2006
314 mens.
Usuario Frecuente
09/11/2006 22:34
Leelo cancerbero, que lo ha escrito una profesional (honrada)que se dedica a la venta inmobiliaria.

Digamos que podría ser una proyección del pasado al futuro, en pequeña escala, de lo que va a ocurrir.
dic.-2005
1410 mens.
Usuario Asiduo
  saida
09/11/2006 22:51
1.500 euros entre dos??? pues son 750 euros netos cada uno, es algo precario y nada comun la verdad! y yo no conozco a nadie que se haya mietido en un piso y cobre esa porqueria, porque vamos... eso lo cobrara gente que empiece a trabajar ahora sin experiencia.
Y cobrar 750 euros y meterte en una hipoteca con una cuota de 1.000 euros, dudo mucho que cualquier banco se la conceda, ademas ni me lo creo que le hayan concedido la hipoteca que dices!
sep.-2008
808 mens.
Administrador
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