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Burbuja Inmobiliaria, Política de Vivienda, Actualidad, ... Descubre como se mueve el mercado inmobiliario

Tumor inmobiliario

Actualizado 15/06/2006
1153 lecturas acumuladas
3  mensajes
Autor
Tema
Fecha
mar.-2006
412 mens.
Usuario Frecuente
13/06/2006 13:16
Este señor, José García Montalvo, es Profesor del Departamento de Economía y Empresa de la Universitat Pompeu Fabra y escribe regularmente en El Pais, Expansión, La Vanguardia, etc...

"Supongamos que nota la aparición de un tumor. El médico lo primero que harán es un diagnóstico preliminar sobre la base de la situación del mismo, su tamaño, su estado general y algunas pruebas simples. Sin embargo, hasta que el laboratorio no proporcione los resultados de la biopsia no será posible saber si el tumor es benigno o maligno (canceroso).

La economía española tiene un problema similar: le ha crecido un tumor inmobiliario. Ante el rápido crecimiento de los precios de la vivienda los economistas intentamos hacer un diagnóstico. ¿Es un tumor benigno o canceroso? Desafortunadamente, la ciencia económica, que ha avanzado enormemente en el último siglo, no es capaz todavía de realizar una biopsia a un tumor inmobiliario. Los economistas tenemos que guiarnos a partir de indicios y pistas para realizar un diagnóstico preliminar. Para saber definitivamente si es canceroso solo se puede esperar a que el paciente viva o muera (en nuestro caso sería el pinchazo de la burbuja). En estos momentos no hay biopsia posible por mucho que algunos economistas puedan esforzarse en intentarnos convencer de lo contrario.

Con todo un diagnóstico informado del tumor inmobiliario, aunque no incluya una biopsia concluyente, es muy útil. ¿Hay signos de que en España existe un tumor inmobiliario canceroso? Si, muchos.

Primera pista: coja los precios de la vivienda y trate de explicar su evolución utilizando cualquier factor que pensemos que es importante (evolución demográfica vegetativa, inmigración, tipos de interés, desempleo, crecimiento de la renta, etc.) No será posible, por muy complejo que sea el modelo utilizado, explicar más del 60 o 65% del cambio en los precios. El otro 35-40%, no explicado por estos factores, se conoce por el nombre de burbuja inmobiliaria. Esta parte inexplicada no se reduce por mucho que algunos analistas se empeñen en decir que todos los europeos del norte quieren venir a jubilarse a España (no tienen en cuenta que muchos compradores extranjeros son simples inversores que venderán cuando vean que pueden obtener mejores rentabilidades en otros países) o que los inmigrantes compran casas de 300.000 euros.

Segunda pista. Calcule la ratio PER de la vivienda (precio sobre alquileres). Dado que el Banco de España señala que la rentabilidad por alquiler es del 2% la ratio PER de la vivienda en España está actualmente en 50. En los mercados de acciones ratios PER de 50-55 son los que había en Wall Street en 1929 o durante la fase álgida de la burbuja tecnológica de finales de los 90.

Tercera pista. Mire a una promoción nueva y calcule cuantos carteles de “Se vende” aparecen en el momento en que se pone la última piedra. Y cada uno tiene un número de teléfono (vendedor) y color diferente. Al abrigo de unas rentabilidades enormes (comprar sobre plano adelantando una señal ha generado en el pasado hasta un 800% de rentabilidad antes de impuestos). En esta situación muchos españoles han decidido dejar de hacer el primo y participar en la burbuja (como muchos decidieron participar en el chollo de los sellos con las consecuencias que hoy en día todos conocemos). De hecho un 94,5% de los compradores recientes de vivienda creen que esta está sobrevalorada (un 40% cree que la sobrevaloración es superior al 50%). Sin embargo, estos mismos encuestados señalan que esperan que el precio siga subiendo al 20% en los próximos años. Es difícil encontrar un análisis que proporcione mejores indicios de tumor canceroso que estas cifras.

Cuarta pista. ¿Cuántas conversaciones recientes con amigos o conocidos han versado sobre el elevado precio de la vivienda o las ganancias de algún conocido en una compra-venta? O incluso, ¿cuántas veces ha comentado lo que valdría su vivienda si la vendiera ahora en comparación con cuanto valía cuando la compró? Ese sentimiento de haber acertado, de ser un lince de los negocios y de pensar que uno es más rico, tiene consecuencias importantes sobre la economía. El tumor inmobiliario tiene estas cosas. Es como un tumor en la pituitaria de los que fabrican hormona del crecimiento, cuando de nacimiento eres de baja estatura. Te hace más alto, lo que en principio puede alegrarte, aunque a largo plazo puede llegar a matarte.

Algunos analistas nos dicen que el tumor es benigno y que se reducirá por sí mismo con algunas medicinas de política económica o con el mero paso del tiempo. Sin embargo los síntomas que se observan en el mercado inmobiliario español hacen que el diagnóstico indique con cierta claridad que la burbuja inmobiliaria es un tumor canceroso. Por desgracia el doctor House no pasa consulta esta semana."

Más artículos suyos en: http://www.econ.upf.es/~montalvo/nvivienda.htm
mar.-2006
412 mens.
Usuario Frecuente
15/06/2006 12:23
Se me olvidó comentar que este artículo es de Cambio 16. si hubiera sido de Epoca ya alguien hubiera dicho que esta sesgado.
sep.-2005
71 mens.
Usuario Habitual
15/06/2006 18:11
Mi modesta opinión la reflejo en un ejemplo práctico. Un español de clase media de 60 años, cuando tenía 35, tenía familia numerosa y piso en propiedad y pagado.
Hoy, un joven de 35 de clase media, intenta conseguir un piso que pagará con una hipoteca a 20,25 o 30 años.
Que ha cambiado? Simplemente que somos un país donde el tener una vivienda en propiedad es una de nuestras prioridades, cueste lo que cueste.
Y de ello se aprovechan los de siempre.
Un saludo
sep.-2008
807 mens.
Administrador
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