Duda sobre las hipotecas

Esta va para Nico_Carmen.
La verdad que entiendo tu agobio por lo del tema de la hipoteca y más si firmo tu suegra... Es broma.
En serio, yo ese día estuve bastante tiempo con Esteban de la Paz (915860229) y aunque yo ya llevaba clara la idea de NO firmar lo que me ofrecían (sobre todo por ser CajaMadrid), me aseguró que siempre había marcha atrás. Mientras tú ese día (como decía en mi otro mail, para mediados/finales de octubre visita previa y a firmar en Noviembre) lleves el resto del IVA y lo que te quede de capital, a ellos como si firmas con la Caja de Ahorros de Formentera...
Ah¡ Si llego a tiempo mira el tema de préstamos multidivisas. Yo hoy mismo he empezado a mirar el tema (¡acababa de recibir el chivatazo de la entrega un mes antes de lo previsto) y te puedes ahorrar casi 200€ /mes... en francos suizos que es más estable.

Por si acaso, pido que os informeis bien y no en Ferrovial, si no con algún asesor, abogado o defensor del consumidor, porque ´legalmente´ no estamos obligados a subrogarnos a la hipoteca que ofrece Ferrovial, aunque esté firmado en contrato, por ser una cláusla abusiva.

Hay precedentes de sentencias en contra de las constructoras que incluyen entre las cláusulas firmar con el banco que ellos proponen. Según me han comentado, es posible deshacer esta cláusula sin que os cobren nada, pero, eso sí, hacerlo rápido, antes de que Caja Madrid empiece a gestionar las hipotecas, porque, entonces, sí tendréis que pagar los gastos.

Por favor, informaros bien antes de nada porque, a lo mejor no lo estoy explicando bien, porque a un amigo le ocurrió lo mismo con otra constructora y pudo anular esta cláusula del contrato. Nosotros insistimos al firmar el contrato de compra venta que no queríamos subrogarnos, para evitar líos luego. Consultarlo con algún experto, por favor, y luego se lo comentais al resto de perosnas que están en vuestro caso.

Os copio una noticia de Internet, en la que la OCU habla de este asunto.


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La cláusula referente al abono de los gastos derivados de la cancelación del préstamo hipotecario en caso de no subrogación es una cláusula abusiva –lo cual implica su nulidad y que se tengan por no puesta- de conformidad con la Disposición Adicional Primera. V. 22 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (B. O. E. nº.: 176, de 24 de julio).
Esta ley considera abusivas las cláusulas que cargan al consumidor los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor, refiriéndose en particular a las hipotecas para financiar la construcción de la vivienda, así como los gastos derivados de la cancelación de la misma (siendo, por tanto, gastos que corresponden por ley al vendedor, en caso de que sea la primera transmisión de la vivienda).

Por lo que se refiere a los “impuestos, arbitrios, gastos notariales y registrales y la plusvalía”, la ley permite que se haga pacto para que los abone el comprador.


OCU





Subrogación a la hipoteca del promotor



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hola sagyfran y nico
mi opinion es que en principio no es economicamente viable un cambio de entidad ya que solo con tener que pagar el IAJD te supone un gasto adicional del 1% de tu hipoteca ( o sea, si pides 300.000 euros unos 3.000 euros ) y todo para mejorar un diferencial en 25 puntos que te supone unos 30 euros al mes por lo que tardarias 100 meses en amnortizar el cambio casi 9 años, vamos que los primeros 9 años son rentables en cajamdrid.
ademas una vez pasen los primeros años o solo el primero pides una novacion de la hipoteca para mejorar condiciones y como lo vamos a hacer todos pues no les quedara otra que aceptar la mejora si no quieren perder unas 80 hipotecas.
te ahorras tambien la tasacion del piso, unos 300 euros.
yo creo que no merece la pena gastarse 3300 euros de mas para conseguir ahorrar 30 euros al mes, no crees?
saludos.

Buenos dias,

Efectivamente las condiciones de la hipoteca de Caja Madrid son las que comentas. Los gastos de la cancelación serían el 1% del importe total de la hipoteca más gastos de notaria y registro (creo que éstos no son una cantidad demasiado grande). Ahora bien, por la nueva hipoteca además tendrás que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (1% del importe de la hipoteca) y de nuevo gastos de notaria y registro, más gastos de apertura (algunos bancos no te cobran esta comisión)
Vamos, que si por ejemplo te hubieses subrogado en 100.000 euros con Caja Madrid, sin tener en cuenta los gastos de notaria y registro, el hecho de cancelarla y contratarla en otro banco ya supondría unos gastos de 2000 euros (1000 de cancelación y otros 1000 de apertura de la nueva).
Respecto a la subrogación se puede hacer cuando se quiera, por eso entiendo que pasado el primer año si se ve que compensa cambiar a otro banco se podría hablar con Caja Madrid para que o bien mejore las condiciones o sino que cambias la hipoteca a otra entidad, no pueden impedírtelo. Supongo que Caja Madrid al ofrecer el primer año sólo +0.15 y luego ya pasar a +0.7 lo ha hecho para que la mayoria de nosotros nos subrogemos, ya que las condiciones del primer año son inmejorables, y pasado el año ante posibles cambios de entidad casi seguro que ofertarían mejoras en la hipoteca para que no se vayan aquellos que les ofrezcan mejores condiciones en otra entidad.
Respecto a la oficina que fuimos, es la de Lopez de Hoyos 35, si quieres hablar con ellos, pregunta por Esteban de la Paz (915860229) que es quien lleva nuestra promoción, es muy amable, aunque poco puede hacer una vez que el contrato esta firmado con la claúsula de la subrogación ; en cualquier caso llamadle sobre todo si al final decidis que vais a cancelar la hipoteca, para que lo tenga en cuenta a la hora de preparar los papeles en el momento de la firma.
Por último, lo que os aconsejo es que vayais al banco donde quereis hacer la hipoteca y les espongais el caso, haber que fórmula os proponen, sobre todo en cuanto a cambiar la hipoteca de Caja Madrid a esta entidad (lo mismo estan dispuestos a asumir algunos de los gastos de la subrogación).

Disculpa por ser tan pesado "sagyfran". Te voy a hacer una pregunta ¿a qué oficina de Ferrovial fuiste para informarte de todos este tema?

Muchas gracias

Muchas gracias por contestar "sagyfran". La verdad es que me has aclarado muchas cosas pero tengo alguna dudilla más y si no te importa te las digo haber si me puedes decir:

- Lo que nos ofrece la hipoteca en Caja Madrid es euribor + 0,15 el primer año y después euribor + 0,7 ¿no? Lo que yo tengo seria euribor + 0,4 pero constante. No se de cuanto hablo económicamente pero seguro que me convendría cancelar la hipoteca. ¿Sabes cuánto dinero más o menos es cancelarla (1% + gastos registrales)?

- Me dijiste que también hay una opción de hacer la hipoteca con Caja Madrid y luego traspasarla a otro banco. En este caso sería un 0,5% + gastos registrales ¿no? Sería menos gastos pero ¿cuánto tiempo habría que mantener la hipoteca con Caja Madrid como mínimo? Claro, lo ideal sería aguantar hasta el primer año ya que sería euribor + 0,15 y luego dar el cambio. Pero no tiene mucha lógica que te dejen. A lo mejor es que yo me estoy liando.

- Por último comentaste que pasado el primer año (que tenemos buenas condiciones) se puede negociar con Caja Madrid o cambiar de banco. Pero ¿ellos pueden tratarte de forma diferente que al resto de clientes?

MUCHAS GRACIAS de nuevo y disculpa las molestias

Hola,
Nosotros tenemos exactamente el mismo caso. Cuando firmamos el contrato nos subrogamos a la hipoteca de Caja Madrid. El caso es que ahora querriamos hacer la hipoteca con otra entidad y fuimos a informarnos a Ferrovial y nos comentaron que al estar firmado ya en contrato habría que pagar los gastos de cancelación de la hipoteca (1% + gastos registrales). Hay otra opción que es hacer la hipoteca con Caja Madrid y luego traspasarla a otro banco, en este caso los gastos de subrogación son del 0.5% más los gastos registrales.
Es cuestión de hacer números ya que entre el gasto de cancelación más el gasto de constitución de una nueva hipoteca es difícil muy buenas condiciones tiene que tener la otra hipoteca. Quizás lo mejor sea coger el préstamo de Caja Madrid ya que os habeis subrogado a él, además que durante el primer año tiene buenas condiciones (euribor + 0,15) y luego negociar con Caja Madrid o traspasar la hipoteca a otro banco.