Contrato inscripcion cooperativa

Hola a todos.

Yo también me he escrio y he hablado con Marisol. Le he preguntado acerca de varias cosas. Os cuento.

1.- Lo del iva no tienen claro como aplicarlo ni en hacienda, así que lo que han a hacer es realizar una consulta vinculante a la agencia tributaria y a eso nos atendremos. Tal y como ha dicho Merida27, de momento los primeros pagos los haremos contando con un iva de 4%; si en la consulta vinculante nos contestaran que es un 8% tendríamos que hacer un pequeño pago extra con la diferencia.

2.- Ya somos más de 90 reservistas. El prestamo está aprovado en el contexto de la línea de crédito que el bbv tiene con el grupo prometeo (serprogesa). El banco solo pide que esos 90 reservistas se conviertan en socios con sus pagos al día. En pocas palabras: es nuestro turno.

Le he preguntado también que pasaría si de esos noventa y pico se echasen atrás 5 o 6 (o los que fuesen). Me ha dicho que en el peor de los casos habría que esperar un mes más, pero que la promoción ya tiene suficiente cuerpo, que ya somos muchos, y que solo sería cuestión de tiempo ser los que pide el banco. O sea, me ha transmitido confianza en que esto sále seguro, y que el cuándo depende de nosotros 90.

3.- Para que se aseguren las cantidades es necesario firmar el contrato de adhesión, ya que las entidades aseguradoras lo exigen. Lo que no sé, y ahora me surge la duda, es si también debemos ser propietarios del suelo.

4.- Sobre las posibles desviaciones en el precio me ha confirmado lo que ya habíamos dicho: lo que pone en el anexo del contrato compromete a la Coopertiva con el socio, pero que, al tratarse de autopromoción, si existiesen desviaciones al alza las tendríamos que afrontar nosotros, de la misma manera si fuesen a la baja el ahorro sería para nosotros. Sobre este tema (y esto ya es cosecha mía), si se diese una desvíación sería principalmente por imprevistos en la construcción. En este caso existirá un contrato con la constructora en virtud del cual se le podría exigir responsabilidades.

Moraleja de todo esto: que nos toca. Todo depende del nivel de compromiso que aceptemos nosotros los (futuros) socios, ya que si no demostramos que creemos en este proyecto invirtiendo nuestros dineros, el banco tampoco lo va a hacer. Es lógico.

Saludos.

Nosotros por nuestro lado sólo hemos confirmado por teléfono con ellos que al menos en los pagos que hagamos este año se aplicará el nuevo IVA, lo que entiendo que hará que cambien los pagos necesarios antes de la firma, ya que el documento está hecho antes de que saliera esta ley.

Sobre el resto de dudas, ¿no se qué os parece si hacemos una recopilación de ellas y, o bien les preguntamos todos por separado y comparamos las respuestas para confirmar que a todos nos dicen lo mismo o bien mandar un correo donde estemos todos en copia con esa lista y que todos recibamos la misma contestación a la vez?

Completamente de acuerdo con Kanguro.

En el contrato debe especificar el momento y la forma en que se nos hará entrega de esos "titulos" o como se llamen: algo que indique que "fulanito de tal, socio de la cooperativa, ha entregado xxx cantidad y esta está asegurada por tal póliza de tal aseguradora,". No sé si esto funciona así, a lo que me refiero es a tener un documento firmado y sellado por la aseguradora donde diga que lo que aportemos está asegurado por ellos hasta la entrega de llaves.

El tema de los plazo y los costes es más complicado, pero habría que presionar para que en el contrato apareciese algo más concreto. Recordad que, oficialmente, la gestora es una empresa que presta servicios a la cooperativa, pero la realidad es que es un promotor "encubierto": habría que examinar el contrato firmado entre la gestora y la cooperativa (imposible mientras no seamos socios) pero, si van a comisión sobre el presupuesto (lo normal en estos casos), se puede dar el caso absurdo de que un retraso o un incremento en el coste redunde en más benecicio para la gestora. Lo dicho: habría que apretarles para que se clarifique más el tema de las fechas y los costes.

Otra cosa que ví ayer. Según la ley del iva, las plazas de garaje que no están vinculadas a viviendas tributan al 18%, no al 8%. Este es el caso de nuestra segunda plaza. El hecho es que en el plan de pagos que nos han enviado la segunda plaza también tributa un 8%. No creo que a la gestora se le haya escapado algo así, así que supongo que será porque se trata de una cooperativa (autopromoción, no compra) o algo así. En cualquier caso es mejor enterarse... no quiero que me llegue hacienda dentro de 3 años y me diga que les debo 2000 euros...

Hola de nuevo, después de leer el borrador enviado os resumo los puntos que a mi me resultan más conflictivos:

1) AVAL o SEGURO sobre las cantidades entregadas. Considero que es imprescindible que se cuente con el correspondiente seguro de caución. Es más, supongo que nos darán copia de la póliza colectiva y, con posterioridad del certificado individual. El trámite de la póliza con no es nada largo y “al final” somos nosotros (la cooperativa) los que sufragamos el coste. Además, creo que esto debería venir también recogido en el contrato de inscripción, para que quede bien claro (cuenta intervenida, con la finalidad de adquirir el suelo, etc).

2) PLAZOS. En mi opinión el tema más importante es que en el contrato no se establece ningún plazo no solo de entrega sino de adjudicación de las viviendas y del ejercicio de la opción de compra. Así, en el caso de “dificultades” o “nuevas exigencias” del banco para financiar la operación nos podríamos ver en el escenario nada agradable (en el que por cierto ya se encuentran muchas cooperativas) de haber desembolsado del orden de 33000 eur y con pagos mensuales obligatorios sin que se “mueva nada”. Para evitar esto debería establecerse un plazo máximo (pongamos de 2 ó 3 meses), transcurrido el cual podría un socio “salirse” del proyecto….. Hasta ahora no habíamos dado más que una señal… pero…

3) Responsabilidad de la gestora. Como ya han dicho otros “foreros” la gestora debería asumir/compartir ciertos riesgos ya que para eso cobra…. A estas alturas cuando releo el contrato lo único que me queda meridianamente claro es que se pueden producir “pérdidas” y que las deberemos asumir…. ¡De retrasos ni hablamos!

En fin, por resumir y no hacer muy largo el tema creo que el punto 1 tiene que estar resuelto (hoy día todas las cooperativas medio serias disponen y pagan estos seguros) y el tema 2 y 3 los veo ciertamente más complicados, habrá que hablar con ellos y que nos aclaren las dudas.

La única salvedad y diferencia de peso con otros proyectos es el apoyo del BBVA (por la necesidad de dar salida a su suelo) y la solvencia y experiencia de la gestora…Creo que esto marcha… pero me gustaría saber más detalles sobre la tramitación del préstamo, ejercicio de la opción de compra y condiciones reales exigidas por el BBVA.

Saludos
 

Ahora que acabo de volver de vacaciones, he visto que lo único quie he recibido es la carta donde indicaban los retrasos y la situación, pero nada sobre fecha de firma ni contrato. ¿Habéis recibido entonces dos cartas entre julio y agosto?.

Para la duda sobre lo que es el afianzamiento que alguien preguntaba:

http://www.e-grial.net/broker/PRODUCTOS/prod_afianzamiento_cantidades.htm

"Se trata de una modalidad del seguro de caución en la que el tomador es la persona física o jurídica que realiza una promoción de viviendas, y los asegurados son los compradores de dichas viviendas.

Según determina el Decreto - Ley 2114/1968 y la Ley 57/1968, todas las personas físicas o jurídicas que promueven viviendas, garajes y trasteros vinculados, de Protección Oficial, a Precio Tasado o de Renta Libre, deberán suscribir una póliza de seguro de caución por la que se garantice a los compradores que las cantidades que éstos van a entregar a los promotores, con anterioridad a la entrega de las viviendas, garajes y trasteros, les serán devueltas en caso de no efectuarse la construcción de las mismas, o si esta construcción se realizase en plazos distintos a los pactados entre las partes en el contrato de compraventa.

La LEY 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (fecha de entrada en vigor 6 de mayo de 2000) recuerda al promotor inmobiliario la obligación de garantizar la devolución de las cantidades que perciba anticipadamente a la entrega de las viviendas."

De momento en esta misma página he encontrado esto:

http://www.nuevosvecinos.com/info/9804_guia_cooperativas.html

Creo que aporta mucha información útil.

Hola a tod@s,

estoy de acuerdo que deberían de organizar algún tipo de reunión (al menos por grupos ya que si vamos los 80 o 90 a la vez necesitarían un auditorio :-) )  para informar de todos estos temas y que se puedan hacer preguntas al respecto de las que todos nos beneficiemos.

Por nuestro lado la verdad es que un poco "acojonados", como decía algún compañero antes, sí que estamos por un lado por ese desconocimiento y dudas que surgen en este momento crítico del proyecto  y por otro por cómo se están poniendo cada vez peor los temas económico/laborales a nivel global..

Pero bueno... a ver si a la vuelta en septiembre entre lo que nos ayudemos/contemos entre todos en el foro más pensando en que desde la empresa nos aclaren temas, solventamos la situación.

Buenas tardes, a pesar de no haber podido recoger la carta del buzón (estoy de vacaciones) sí me hago una idea del contenido por vuestros comentarios. Coincido con todos en la necesidad de información, pero, creeo que efectivamente se han dado pasos muy importantes, el mayor de todos la solicitud de licencia en el Ayuntamiento (con un coste de unos 400 mil euros) que indican la seriedad de la gestora. En mi opinión el hito más importante es la compra del suelo, ya que , en ese momento ya estará el prestamo promotor concedido y los avales sobre las cantidades aportadas. Supongo que en el periodo que media entre la aportación de los 30000 eur (sin duda es una exigencia del banco que como bien decis necesita socios, no reservistas) se contará con un seguro de caución....(¿Duda?)

Con respecto a la constructora  no creo que ahora mismo sea relevante (ahora mismo las constructoras están más bien "tiesas" y los precios presionan a la baja).

En resumen, y a falta de leer la cartita creo que los pasos son los previstos con la salvedad de garantizar las cantidades y de aportar transparencia sobre la fecha efectiva de firma y las condiciones impuestas por el banco.

Buenas.

Por ejercer un poco de abogado del diablo: en un email que nos pasaron a mediados de julio nos decían textualmente "Preparado proceso para ejercer la opción de compra, fijado para el mes de septiembre". Entiendo que la gestora da por hecho que, para cuando firmemos, la compra del terreno se habrá hecho efectiva o será cuestión de días.

Alguien dijo aquí hace unas semanas que el banco pide socios, no reservistas (cosa lógica). Es problable que nos hayan convocado a firmar precisamente por eso, porque lo único que falta es nuestra adhesión. El hecho de hacernos socios es un trámite formal que debemos cumplir sí o sí si queremos esas casas. Qué pasa, que es un trámite de treintamil pavos y hay que hacerlo con cuidado. Yo también tengo que consultarles ciertas cosas que no tengo claras, pero no veo que la situación haya cambiado a peor desde julio. Más bien al revés: va para delante.

Respecto al envío de los contratos, a mí personalmente me ha parecido genial que nos los hayan envíado con mes y medio de antelación. Prefiero mil veces esto que tener que leerlo a la carrera el día de la firma.

Saludos.

Hola,

Nosotros también hemos recibido el contrato a primeros de agosto y la verdad es que no estamos muy satisfechos con la gestión que se está realizando.

    No entendemos las prisas que han entrado ahora para enviar los    contratos a principios de Agosto, cuando tanto ellos como la mayoría de la gente está de vacaciones.

Se pretende que a principios de Septiembre se haga el primer pago, cuando todavía faltan cosas y, bastante importantes desde nuestro punto de vista, por concretar.

- No se ha realizado la compra del terreno, o no tenemos notificación al respecto.

 - No sabemos qué tanto por ciento va a exigir el BBVA para la compra del terreno. Hace un año, era de un 70%, y ahora vamos ya por un 90. Quien dice que no van a pedir el 100%. Si se hace el desembolso ahora, y el BBVA pide el 100%, entonces la construcción se retrasará por tiempo indefinido. En este punto decir, que lo que nos preocupa principalmente es, firmar el contrato, estar pagando todos los meses, y que la construcción se retrase sin fecha.

 - El inicio de las obras, ya se ha retrasado de Septiembre a Diciembre, pero no hay fecha segura de comienzo.

 - Todavía no conocemos la constructora, ni los detalles concretos de las viviendas. Únicamente disponemos de la información básica.

 - En el contrato enviado, se proporciona una ccc para hacer los pagos, pero no se hace mención alguna a que estén avaladas dichas cantidades, y desde hace unos años esto es OBLIGATORIO por LEY, aunque hablando con ellos cuando firmamos la reserva, si nos dijeron que todos los pagos estarían avalados.

 - Por último, creo que lo suyo hubiese sido, hacer una reunión conjunta donde todos pudiésemos exponer nuestras dudas, que creo que son bastantes, que no ir uno por uno, que siempre se pasaran cosas.

Un saludo.

Hola,

Nosotros tambien hemos recibido el contrato, queriamos informanos de alguna duda que tenemos personalmente pero el horario que tienen es un poco malo.

La duda mas importante que tenemos es al respecto del aseguramiento mediante algun tipo de seguro de las cantidades que aportaremos en estos meses, alguien ha preguntado y tiene informacion al respecto?

saludos

fernando

Hola!!, nosotros estamos en la cooperativa pero cuando llegamos ya no había áticos (creo que solo hay 3) con lo que a lo mejor estaríamos interesados en uno de los 2 áticos pequeños (hay uno que tiene demasiada terraza, ¿cual es el vuestro?

Desde mi punto de vista, vamos a firmar un solo contrato en el cual se nos daran los anexos III y IV donde constaran las calidades y el plano de la vivienda. Sobre la fecha de entrega no creo que haya nada, aunque si podrían poner a titulo orientatativo que se "estima la entrega para una determinada fecha". Pero en lo que estoy totalmente de acuerdo contigo  es el hecho que el BBVA está detrás,eso me da tranquilidad , pues tal cual están las cosas ya tendrá los cabos bien atados para que todo salga bien y se entreguen los pisos en la fecha que nos dijerón( A nosotros nos dijeron en el último trimestre del 2013).Pero al igual que vosotros hay cosas que no tengo claras asi que llamaré para que me las aclaren que es lo mejor.

Hola, hoy hemos recibido el contrato de inscripción en la coperativa y tampoco nos queda claro si cuando vayamos en septiembre firmaremos un segundo contrato en el que se especifiquen las calidades y plazo de entrega.

Además, tambien nos preocupa que en el penúltimo párrafo de la carta dice que están en trámites con bbva para la solicitud de afianzamiento de calidades entregadas. ¿Esto significa que la cantidad de entrada de vivienda que exigen no está avalada? Mañana llamaremos a ver si nos lo aclaran.

Aun así confio en que al estar bbva detrás, esto se esté llevando como se debe.

Saludos.

Un par de comentarios a los puntos que mencionais:

1) siendo la cita para la firma del contrato de adhesion a la cooperativa, como se indica en la carta, no entiendo que se vincule esta firma al pago de la entrada de la vivienda y menos sin mediar antes la firma de la documentacion de la vivienda. como bien decis, son dos temas independientes.

2) efecto es una cooperativa pero la gestion de la "auto"-promocion esta delegada a una promotora que por tal hecho, obtiene unos beneficios y en mi opinion tambien alguna obligacion. por eso no entiendo que no se fije algun tipo de fecha de entrega o plazo de ejecucion con un margen de demora que es un minimo en un contrato de compraventa.

http://www.aeade.org/corte/arbitraje/index.php?len=es&pag=contratos_inmobiliario

http://www.i-hipotecas.es/escrituras/contratos-privados/compra-vivienda-nueva.html

de todas formas, reconozco que tengo que investigar las condiciones de la compra en regimen de cooperativa mas alla del tema coste aproximado u otros que ya hemos comentado en este foro.

Buenas, nosotros también hemos recibido el contrato de inscripción. Yo de las cooperativas no tengo mucha idea, más bien ninguna, pero en el caso de fijar una fecha para la entrega me parece que al ser una cooperativa de viviendas no se podrá concretar por que¿a quién vas a indemnizar ?si somos nosotros los que construimos las viviendas, somos indemnizados e indemnizantes a la vez, no sé no le veo mucho sentido,pero lo digo desde el desconocimiento absoluto. Por eso cuando nos inscribimos en esta cooperativa nos informamos mucho de la seriedad de la gestora, y del respaldo del BBVA para  que nos diera una cierta seguridad dentro de los riesgos que supone las cooperativas, ya que la mayor  parte del riesgo se traslada a los cooperativistas. Asi que no nos queda otra que confiar en la profesionalidad  y seriedad de la gestora a la hora de gestionar la cooperativa. Yo espero que para finales del 2013 esten entregados, plazo para ello hay de sobra todavía (siempre y cuando se inicien las obras en este año) . Respecto a la vivienda, se supone segun señala la clausula tercera que nos daran un memoria de calidades y los planos de la vivienda. 

Hola.

Yo también lo he recibido. Es un contrato de adhesión "normal" (lo digo porque se parace mucho a otros que he visto). Se hace una referencia a la promoción que se va a llevar a cabo, pero básicamente es un contrato en virtud del cual te haces socio de una cooperativa, nada más.

Más adelante sí que tendremos que firmar otro de adjudicación de vivienda. En este último entiendo que se detallará con detalle cada una de las viviendas y garajes, y es posible que ya aparezca alguna fecha, aunque no lo sé.

En cualquier caso ya hemos dicho que en cuestión de fechas no hay nada seguro, no por que la gestora no quiera asegurar nada, sino porque no puede: hace una semana hemos visto como la fecha prevista de inicio de obras se retrasaba un par de meses por temas burocráticos ajenos a la cooperativa. Nadie nos puede garantizar, por ejemplo, que este invierno no va a ser lluvioso (lo que retrasaría algo las obras). Ya digo, no creo que garantizen nada sobre fechas, lo que no quita que harán todo lo pisible para cumplir: a ellos también les interesa.

Un saludo.