OPINION ARQUITECTO. Refere. ´Vecino de Hortaleza´

Estimado "Vecino de Hortaleza":

Correcto. Si es estudiante tu novia todavía y no trabaja en un estudio, disculpada.

Bueno, mira, la razón es la siguiente:

Al comentar que en el proyecto Nº 2 , presentado por OFIGEVI, lo rechazaba, entre otras razones, por no contemplar plazas de garaje en su ejecución.....

A SABER: La Comunidad de Madrid exige a todas las viviendas de nueva creación que posean plazas de garaje.
Más todavía: TODAS LA VIVIENDAS DE PROTECCIÓN DEBEN TENER 1,6 PLAZAS DE GARAJE POR VIVIENDA (ES POR LEY).

Saludos cordiales,

Domingo

P.D.: El problema está ahora en que algunas gestoras desean vender, a los que quieran su segunda plaza de garaje, a precio de mercado en vez de a precio de construcción. Es decir de pasar a costarnos esa 2º plaza unos 6000 € pasaría a unos 18000 €.
Es cierto que esa diferencia de 12000 € sería para regalárselos a todos los cooperativistas, pues quedaría en casa (en la cooperativa).
Pero ¿es justo y equitativo que la mitad de los socios regalen unos 2 millones de pts al resto de los socios que no deseen esa 2º plaza de garaje?. Bueno, hay opiniones en esto para todos los gustos. Es un tema a debatir.

* VER http://www.domingosuarez.es

[quote=domdeza>Estimado “Vecino de Hortaleza”:

¿Dónde estudió arquitectura tu novia?

Te puedo asegurar, con conocimiento de causa, que en la Comunidad de Madrid no.


Respuesta: Estudió en la Politécnica de Madrid (Universidad Pública).
Vamos, que éstá claro que para PREDECIR cosas no tienes precio, "amigo". ¿Qué te hacía pensar que hubiera estudiado fuera?

Salu2

Pidos disculpas. La pág. WEB es:

http://www.domingosuarez.es

Hola a todos.

Acabo de colgar el CODIGO TÉCNICO DE EDIFICACIÓN del año 2006, entero en:

target=_blank>http://www.domingosuarez.es

Son 1061 páginas. Está en formato PDF. Ocupa 17 Mb. Se puede leer, guardarlo en vuestro disco duro, imprimirlo, etc.

Bueno también he puesto varias tesis doctorales sobre COOPERATIVAS DE VIVIENDAS (PDF) y un documento de JURISPRUEDENCIA SOBRE VPO (WORD)

Saludos,
Domingo

Estimado “Vecino de Hortaleza”:

Por favor mi máximo respeto por tu novia arquitecto. Nunca haré sorna de nada ni de nadie en foros públicos. Pido disculpas si he podido hacerlo de forma involuntaria.

Mi equidad me lleva a no decantarme por ninguno de los 3 proyectos que presenta OFIGEVI, ni por el 1º, ni por el 2º, ni por el 3º .

Nunca se me ocurre arriesgar mi opinión en algo donde se carece de los elementos básicos objetivos para su evaluación. MENUDO RIESGO.


PREGUNTA:

¿Dónde estudió arquitectura tu novia?

Te puedo asegurar, con conocimiento de causa, que en la Comunidad de Madrid no.

Por favor, no obstante sería un placer para mí poder comunicarme por internet con tu novia, pues seguro que coincidiremos en la mayoría de las cosas.

Te dejo mi correo: domdeza@yahoo.es

Saludos,

PD.:
Mis suegros edificaron una casa en su pueblo natal (cerca de D. Benito –Badajoz-).
Se prescindió del “Anteproyecto Básico de Edificación”.
El arquitecto nos realizó a lápiz en varios folios la distribución hasta que nos gustó.
Luego confeccionó el “Proyecto Básico de Edificación”, lo envío al ayuntamiento, fue aprobado y a edificar.

Es decir no siempre es necesario el “Anteproyecto Básico de Edificación”, pero de ahí a negar su existencia... o simplemente desconocer de su necesidad en muchos casos (como CONCURSOS, etc.)...

En referencia al e-mail de Domdeza:
Mi "novia-arquitecto" como comentas tú (no sé si con cierta sorna) te dice esto, en referencia a sobre lo que dices de "hablar con propiedad".


Comenzaré diciendo que definir los documentos de proyecto como “dossier” y “dossier gordo…” no es hablar con propiedad. Para hablar con propiedad hay que tener conocimiento (en nuestro caso de las fases que requiere un proyecto de arquitectura), y con la ley en la mano (y si se ha participado en alguno, comenzando por los trabajos previos, levantamientos topográficos, desarrollo del proyecto, visado, etc… mejor): Este es un extracto del Código Técnico de la Edificación (CTE) aprobado el 17 de marzo de 2006. Para los que quieran consultarlo:

http://www.coam.org/pls/portal/docs/PAGE/COAM/COAM_AYUDA_PROFESIONAL/PDF/060328_REAL_DECRETO_314_2006.PDF


3. A efectos de su tramitación administrativa, todo proyecto de edificación podrá desarrollarse en dos etapas: la fase de proyecto básico y la fase de proyecto de ejecución. Cada una de estas fases del proyecto debe cumplir las siguientes condiciones:
a) El proyecto básico definirá las características generales de la obra y sus prestaciones mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Su contenido será suficiente para solicitar la licencia municipal de obras, las concesiones u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para iniciar la construcción del edificio. Aunque su contenido no permita verificar todas las condiciones que exige el CTE, definirá las prestaciones que el edificio proyectado ha de proporcionar para cumplir las exigencias básicas y, en ningún caso, impedirá su cumplimiento ; y
b) El proyecto de ejecución desarrollará el proyecto básico y definirá la obra en su totalidad sin que en él puedan rebajarse las prestaciones declaradas en el básico, ni alterarse los usos y condiciones bajo las que, en su caso, se otorgaron la licencia municipal de obras, las concesiones u otras autorizaciones administrativas, salvo en aspectos legalizables. El proyecto de ejecución incluirá los proyectos parciales u otros documentos técnicos que, en su caso, deban desarrollarlo o completarlo, los cuales se integrarán en el proyecto como documentos diferenciados bajo la coordinación del proyectista.

Como ven la ley no contempla el anteproyecto (de ahí el tema de las servilletas…) ni tampoco el anteproyecto básico de edificación, algo que ni siquiera existe y que jamás he escuchado ni el la Escuela de Arquitectura, ni en mi vida profesional, y que además, de tratarse de un “dossier gordo”, me pregunto qué documentos tiene que tener para que se diferencie de los que ya contempla el CTE.

Para que definitivamente quede claro estos son los documentos que deben tener cada uno de ellos
PROYECTO BÁSICO
- memoria
- planos (plantas, alzados y secciones a escala)
- presupuesto (por capítulos)

PROYECTO DE EJECUCIÓN
- memoria (más detallada que en el básico)
- planos (los mismos que antes pero con instalaciones, proyecto de estructura, detalles constructivos y carpinterías)
- pliego de condiciones
- mediciones
- presupuesto
- estudio de seguridad

Vuelvo de nuevo a insistir que tienen una propuesta, que es más que un anteproyecto pero no llega al nivel de proyecto básico porque no tienen los documentos que manda el CTE.

Bueno en definitiva, cuando vamos a saber como van a ser nuestras casas?, esto es desesperante, nos muestran diapositivas de como va el proyecto para que veamos que se estan moviendo y ponernos la miel en la boca, para que nos callemos,pero es increible que tengamos que esperar tantos años para poder acceder a una vivienda, en la que nos prometieron que nos iban a entregar hace ya algunos años.

Esto es increible.
Un saludo

No se, pero me temo que es perfectamente impugnable (y ganable) lo elegido en la asamblea general si lo que se presenta a votacion no cumple con la ley o viola contratos previos (y la publicidad que nos dieron es valida como un contrato!!!) y por tanto no hay que acatarlo a no ser que se quiera. Si resulta muy sangrante (y para mi un piso prefabricado lo es, sobrepasa con mucho lo tolerable), se puede impugnar.

Por hacer un ejemplo bastante alejado de lo racional y posible: ¿si la asamblea votase el no pagar ni a la gestora ni a los obreros que van a construir las casas?, ¿si la asamblea aprobase que la altura de nuestros pisos sea de 1,50m?. Pues esos acuerdos (aunque sean por mayoria absoluta) no serian validos y podrian ser impugnados (eso si por via judicial).

Hola, aclaro unas cosillas sueltas:

1.- Yo sólo he abierto el melón del “ANTEPROYECTO BÁSICO DE EDIFICACIÓN” (ABE).

2.- Los comerciales de los estudios de arquitectura ofrecen sus servicios a promotoras, gestoras, etc. para abrirse mercado.

3.- Conviene hablar con propiedad para no crear confusión:

3.1.- PROPUESTA: papel de servilleta.

3.2.- ANTEPROYECTO BÁSICO DE EDIFICACIÓN (ABE): dossier.

3.3.- PROYECTO BÁSICO DE EDIFICACIÓN (PBE): dossier gordo que debe ser aprobado por urbanismo para poder edificar.

3.4.- PROYECTO DE EJECUCIÓN (PE): también llamado “Proyecto de Obra”, co “Dirección Facultativa del Proyecto”.
Casi siempre suelen ir juntos en el contrato los proyectos PBE y PE (3.3 y 3.4).

3.5.- Más adelante podemos hablar del “ACTA DE REPLANTEO”, “INICIO DE OBRA”, “SEGUIMIENTO DE LA CALIDAD TÉCNICA”, “LIBRO DE ÓRDENES”, etc.

4.- Ha dicho la novia arquitecto de “Vecino de Hortaleza”: ¿Tratándose de Promoción Pública, son ustedes quienes realmente van a elegir la propuesta que se construirá?

RESPUESTA:

Toda cooperativa de vivienda (ya sea de protección o renta libre) es, por ley, una empresa democrática: un socio, un voto. Podemos, debemos y estamos obligados (por ley) a elegir, votando en asamblea general, un modelo de vivienda que sea de nuestro gusto.

En este enlace podéis ver un modelo de urbanización de viviendas de protección pública, realizadas en régimen de Cooperativa:

http://www.domingosuarez.es

Saludos

Hola. Buenas a to2. Mirad, os adjunto el archivo que me envía mi novia a colación de la pregunta que nos hace Domingo "domdeza"
Espero que os sirva.Un saludo y buen fin de semana

1.- ¿Ha visto alguna vez un "Anteproyecto Básico de Edificación"?.
No he visto uno, he visto muchos. En servilletas de papel y el trabajo correspondiente a una tarde descansada en el estudio entre otros ejemplos. De hecho, un anteproyecto no tiene por qué llevar cotas, ni divisiones interiores, ni mucho menos distribución de mobiliario, ni escala (podría estar deformado para que nadie mida…). Suele ser una planta, una sección y una volumetría (unos cubitos en 3D, nada de materiales, ni sombras, ni personitas, ni arbolitos, es más, nada de renders…). Y si el está sobrado el proyectista, igual un minialzado. Como ya he mencionado he visto anteproyectos en servilletas de cafetería. No valen para nada. Uds. tienen más que un anteproyecto, por eso se llama PROPUESTA: no llega al nivel del proyecto básico ( faltan las plantas generales de los edificios, secciones y alzados generales, definición de materiales… entre otras cosas…) pero tienen plantas de los distintos tipos de viviendas en función de su superficie, particiones interiores, posible distribución de mobiliario y escalas (¡incluso a 1/50, que es la escala que pide mayor desarrollo en papel del proyecto!)

2.- ¿Realmente se pueden evaluar 3 distintos "Anteproyectos Básicos de Edificación" con sólo un 5 % de los datos totales de cada "Anteproyecto Básico de Edificación"?.
Francamente, para evaluar con proyecto con el 100 % de los datos ni siquiera les serviría el proyecto de ejecución ya que en obra y durante la marcha, se modifican muchas cosas. En cualquier caso ya he comentado que lo que uds. tienen es más que un anteproyecto. Para mí es muy valorable ver que un estudio al menos se ha esforzado en cumplir con todos los objetivos… eso demuestra el nivel de compromiso y seriedad (algo que hará mucha falta a la hora de ejecutar la obra). Otros parecen haber sacado sus propuestas de un archivo, han fotocopiado y han presentado (por cierto, presentación más que lamentable)… poco costaba (2 minutos) al menos, haber dibujado unas pistas de padel o de tenis… La respuesta es depende: ¿quieren saber si los inodoros serán de Roca o dónde van las tomas de televisión y teléfono? Entonces no. ¿Quieren saber aproximadamente como será la distribución de sus viviendas? Entonces sí, pero con “peros” porque SIEMPRE habrá cambios al realizar el proyecto de Ejecución (más aún si las plantas del edificio completo están sin desarrollar y veo que sí, porque uds. no las tienen…). Y un último detalle: siempre habrá más cambios (y más sorpresas) en propuestas poco desarrolladas que en las que han intentado llegar más lejos…

3.- ¿Existe algún impedimento legal que impida enviar a los socios el 100 % de los 3 "Anteproyectos Básicos de Edificación?.
Si existe o no lo desconozco. Yo he participado en varios concursos de promoción pública. Te presentas, (pagando a veces una cuota, por cierto), trabajas en el proyecto como una bestia durante una semana sin cobrar un duro (noches de fines de semana incluidos y bastantes horas extras) y esperas que el jurado te elija para que te adjudiquen la obra. Por cierto, el jurado no era la comunidad de propietarios… Pero actualmente desconozco cómo va el tema, ya que por mi salud física y mental me he apartado de los concursos. Preguntaré a colegas y facilitaré una respuesta lo antes posible.

4.- ¿Es normal que no nos den los nombres de los 3 distintos estudios de arquitectura que han presentado gratuitamente nuestros "Anteproyecto Básicos de Edificación?.
Bueno, tratándose de promoción pública yo personalmente no los daría. En los concursos “legales”, el equipo o estudio se presenta bajo un lema. La relación del nombre y el lema van en un sobre sellado y no se abre hasta el fallo del jurado. Evidentemente se hace así para evitar tráfico de influencias. Y si fuera yo el estudio, no me gustaría tener que atender peticiones de propietarios pidiéndome (o exigiéndome…) más información a título personal (que no es más que la que he presentado). Nadie trabaja de gratis, sólo los arquitectos con vocación, pero ninguno más de la cuenta…

Espero que estas respuestas les sirvan de ayuda. Yo en su lugar trataría de enterarme si la elección de esas propuestas es a través de un concurso, quién las ha seleccionado, por qué si había decenas y decenas de propuestas, no les han ofrecido más y sobre todo, cómo es posible que todas las demás propuestas rechazadas fueran más lamentables que la número 1. Y lo más importante de todo: ¿tratándose de promoción pública, son uds. quienes realmente van a elegir la que se construirá? Un saludo.

Estimado Arkeost:

Muchas gracias por todos tus consejos. Son muy útiles.

Tenemos definidas, concretadas y amarradas las parcelas, sus medidas, ubicación, etc.

Sólo queda registrar la parcela a edificar a nombre de la cooperativa (queda meses, y depende de trámites de la Junta de Compesanción). En el Cañaveral muchas cooperativas saben cuales son sus parcelas exactas (según me ha dicho).

Después queda registrar -en el registro propiedad urbana, o como se llame pues no recuerdo bien el nombre- el "PROYECTO BASICO DE EDIFICACIÓN" (no el ANTEPROYECTO), para poder empezar las obras, y para ello nos piden:

- Permisos varios de Urbanismo.
- El Proyecto Básico de Edificación (ya visado por urbanismo).
- Otros papelajos.

Etc, etc,...

Hola Takeda!! bien venido. Te veo con las pilas cargadas je, je!! Hay temas importantes para los próximos meses a tratar y cada cual más crucial para el resultado de nuestras viviendas. Me voy de vacaciones la semana que viene hasta el 20 pero el 17 ya estaré operativo, hasta entonces no quiero saber nada de vosotros.
Domdeza®, aunque soy de otra cooperativa que no gestiona Ofijevi te voy a dar mi opinion con el temas de los planos, dicha opinion viene fundada por las idas y venidas a distintos arquitectos y por el propio colegio de arquitectos que tiene una ventanillas de atención al ciudadano que que os atenderán gustosamente. Mi opinion es que lo de los planos a parte de ir preparando el terreno y llevaros por donde ellos quieren es un caramelo para manteneros contentos y mostraros que algo se esta moviendo ilusionando a la gente, pero lo cierto es que un arquitecto no puede realizar un diseño hasta que no sabe con que parcela cuenta, vamos a ver por poderlo hacer lo puede hacer, pero sin fundamento. Por nuestra experiencia ningún arquitecto te dibuja un plano ni anteproyecto ni nada y luego tu eliges el más bonito, sin que ellos sepan el suelo resultante que tengas y mucho menos gratuito. Otra cosa es que una vez que cierras un contrato con un arquitecto y sabiendo la parcela resultante pueda hacer varios planteamineto y elegir el que más os guste. Un buen arquitecto además te asesora y te expone las ventajas y desvantajas de cada uno de los proyectos posibles y luego se elige. ¿ Cómo se sabe si piscina o piscina no que si tal y tal, si no se sabe si la parcela se comparte con otra cooperativa ? Porque si se comparte igual interesa piscina, por tamaño y porque el gasto queda repartido, pero si no se comparte parcela, te queda una piscina ridicula, más caro de mantener y a lo mejor lo resta de otros espacios más importante dentro del propio edificio. Esto es solo un mero detalle de todos de los que se podrían hablar, por eso tened cuidado y que no os tomen el pelo y que no jueguen con las ilusiones, emplead la razón aveces es doloroso pero merece la pena el resultado final.

Hola Takeda.

Todavía no se ha hablado nada, nada de peseta (bueno €).
No obstante, tenemos a muy buenos expertos en la "Comisión de Seguimiento de Obras", para mirar con lupa el tema de los costes, cuando llegue el momento claro.

Saludos

Hola Takeda:

Efectivamente.

OFIGEVI (cuyo dueño es el Sr. Torralbo) que posee en el Cañavaeral unas 4-5 cooperativas.

GESPOZUELO (cuyo dueño es el hijo del Sr. Torralbo y que comparten sede y personal) otras más.

OFIGEVI presenta a todos los socios de las distintas cooperativas del Cañaveral, el mismo "Anteproyecto Básico de Edificación".

Pero ahora bien, esto se lía más en mi cooperativa puntual. Como no entramos todos en la misma manzana, compartimos un 20 % de viviendas con la manzana de otra cooperativa OFIGEVI. ¿.....? ¿que diseño tendrán las viviendas de ese 20 % de socios? ¿La que ellos elijan o la que elijan la cooperativa que comparten?

Saludos

P.D.: El aparejador de OFIGEVI (D. Francisco) no es quien ha realizado los “Anteproyectos Básicos de Edificación” que se han presentado. Sí que asesora y supervisa.

Estimado Takeda:

Efectivamente. Por un “Anteproyecto Básico de Edificación” los estudios suelen cobrar unos 2000 €. Es mucho el tiempo, papel, etc. que se requiere.

Ahora bien: en el caso de OFIGEVI, que va a realizar unas 2500 viviendas en el Cañaveral, los “Anteproyectos Básicos de Edificación” han sido gratuitos (dicho por ellos).

Más todavía: OFIGEVI HA RECHAZADO DECENAS DE “Anteproyectos Básicos de Edificación” GRATUITOS, DE DISDTINTAS EMPRESAS DE ARQUITECTURA. TODO ESTO CONFIRMADO POR ELLOS.

Saludos,

P.D.: Lo normal, cuando es un montante tan alto de viviendas, es CONVOCAR UN CONCURSO PUBLICO de “Anteproyectos Básicos de Edificación”. Presentan sus Anteproyectos los estudios gratuitamente y nosotros elegimos uno.
Cuando propuse dicho CONCURSO se negaron, ¿por qué? .....
Conviene saber que los estudios de aquitectos cobran luego por vivienda construida (no es lo mismo un ANTEPROYECTO de 60 viviendas -que deja poquito-, que unos de 2000 viviendas)