¿Qué es una cooperativa de viviendas?.
Si buscamos en la red ¿que es una cooperativa de viviendas? encontramos algo así:
“Una cooperativa de viviendas es una entidad sin ánimo de lucro, formada por un grupo de personas que comparten básicamente la necesidad de una vivienda y se unen para acceder a ella en las mejores condiciones de calidad y coste posible, por lo que las viviendas se adquieren a un precio menor que el que permite otro tipo de promoción. Es la propia cooperativa la que promociona las viviendas para adjudicárselas a sus socios a riguroso precio de coste, eliminando el beneficio del promotor como parte del precio de la vivienda. El socio de una cooperativa es a la vez promotor de la sociedad y adjudicatario de la vivienda.”
Y esto es cierto. Es un grupo de personas que se unen para auto gestionarte (en teoría) y unidos conseguir construirse una viviendaa a precio de coste, sin que un promotor saque beneficios con lo que se consigue un precio mucho más económico que si se comprara a un promotor.
¿Cómo funcionaría una cooperativa REAL y legal?
Un grupo de gente, se une y crea una cooperativa, convirtiéndose en socio de pleno derecho, estos socios aportan dinero con el que poder sufragar los gastos necesarios para llevar a término la construcción de la vivienda.
El proceso:
Pongamos que un grupo de trabajadores de una empresa grande (por poner un ejempo, puede ser un grupo cualquiera conformado, sea empresa, amigos, familiares, socios, equipo de futbol, etc...) publicita la posibilidad de crear una cooperativa para que los trabajadores consigan una vivienda barata, lo anuncian por la empresa, y la gente se une y comienza a aportar dinero.
De comienzo, buscan un terreno, y lo apalabran con el comprador, y dependiendo de número de socios que haya, pues habrá que esperar un tiempo para poder tener un número de socios suficientes que aporten dinero para poder comprar el terreno mediante una hipoteca del suelo.
Como los que componen dicha cooperativa carecen del conocimiento y la experiencia necesaria para auto gestionar es necesario buscar un gestor que se encargue del papeleo y temas legales, con lo que es necesario destinar parte de lo que se paga mes a mes a pagar un gestor que lleve el piloto automático. Esta gestora suele cobrar un % de lo que cueste finalmente la vivienda, pero hay que empezar a pagarle desde el minuto 1 que entra.
Todos los socios se reúne y del total de socios se presentan varios para ocupar puestos el consejo rector, que se encargara de trabajar mano a mano con la gestora y serán los que en nombre de los socios les darán las directrices a seguir a la gestora para que lo ejecuten en su nombre
Bien, ya tenemos representantes de los socios y quien gestiones licencias, compraventas, proveedores , etc., ahora ya podemos comprar los terrenos. El gestor dirigido siempre por el consejo rector negocia con los bancos el crédito hipotecario por el suelo a comprar, y una vez conseguido se compra el suelo a nombre de la cooperativa.
Un pasito a delante, ya tenemos suelo hipotecado, que con lo que cada mes aportan los socios irán pagando la hipoteca del mismo, ademas del resto de gastos que se generan (licencias, gestora, arquitecto).
Ahora toca, conociendo medidas de terreno, buscar un arquitecto que se encargue de realizar los planos de las futuras viviendas, con lo cual, la gestora junto al consejo rector buscar en el mercado las ofertas de arquitectos más convenientes a las necesidades de los socios, comparan precios, diseños, tiempos de entrega, etc., etc. Se elige un arquitecto y realiza el proyecto que se le ha encargado.
¡¡Tenemos planos!! Con estos planos comenzamos a buscar constructor que se encargue de levantar las casas. Más de lo mismo, se piden presupuesto a las constructoras que se desee y con el presupuesto y calidades que más convenzan a los socios, se vota y se elige constructor al gusto de todos los socios con un presupuesto económico de lo que se estima que costara levantar las casas con unas calidades acordadas (ladrillos, cemento, suelos, cables, grifos…).
Elegido constructor, para poder pagar la construcción se ha de solicitar un crédito al promotor, con el que se sufragara los gastos de la constructora (compra de materiales, maquinaria, personal, licencias, etc., etc.).
Igual que se negoció con los bancos el crédito para la compra de suelo, ahora la gestora supervisado siempre con el consejo rector han de negociar el crédito al promotor con el banco, el banco estudiara la petición de este crédito y si ve que es viable la cooperativa, fuerte y que llegara a término, prestara el dinero para la construcción.
Ya tenemos terreno, planos, y constructora y crédito al promotor. Es el momento de solicitar la licencia de obras al ayuntamiento para que revise toda la documentación que ha generado la gestora en forma de licencias, y los planos técnicos del arquitecto para que nos dé permiso para meter máquinas y arrancar.
Tras un tiempo de estudio de documentación por parte de ayuntamiento se concede la licencia y la constructora comienza las obras dando un tiempo de construcción que ronda los 24 meses.
Pasados los 24 meses, las casas terminadas tienen que pasar las revisiones de rigor para conseguir las licencias de primera ocupación, y si el terreno esta recepcionado por parte del ayuntamiento después de haber pagado todo lo que se tiene que pagar por la junta de compensación, se conceden las licencias y se entregan las casas, momento en el que se escrituran y se hace la hipoteca de la casa, con lo que cada socio recibe individualmente el crédito hipotecario por su casa con el cual se puede cancelar el crédito al promotor, y el crédito del terreno.
YA tenemos casa, la gestora ha cobrado su % final, el banco ha cobrado por el crédito de los terrenos y por el crédito al promotor que concedido, y todos felices con sus casas y con una hipoteca a X años con el banco, se procede a la disolución de la cooperativa porque no ha habido bajas y todas las casas se han vendido sin problemas con lo que cada socio ha aportado lo que le correspondía y está todo cubierto.
FIN.
Esta sería la historia más o menos, si todo fuera rodado, legal y no estuviéramos en el país de la pandereta, pero lamentablemente, el concepto cooperativa actual no es el mismo y pasa por lo siguiente en el 90% de los casos:
Una gestora/promotora decide generarse trabajo por unos cuantos años y pingües beneficios mensuales, por lo que como tienen terrenos en propiedad comprados años tras en desarrollos en crecimiento y conocimientos de cómo funciona el mundo inmobiliario, decide crear una cooperativa ( o si no tiene los terrenos conoce a alguien con quien ya ha negociado comprarle los terenos).
Para ello se apuntan ellos mismos (la gestora), familiares, o conocidos a la cooperativa como socios aportando unas cantidades, ya que necesitan gente para que los que vengan interesados por la fabulosa oferta, vean que hay gente interesada en el mismo proyecto que ellos y eso les de seguridad a los nuevos interesados para integrar dicha cooperativa.
Se publicita en los medios viviendas baratas de próxima construcción, con precios muy competitivos, en régimen de cooperativa, con lo que mucha gente que ve los anuncios deciden apuntarse al corro de casa barata y se hacen socios, comenzando a aportar dinero.
Como toda cooperativa hay que designar un consejo rector, este consejo, en el inicio normalmente suele estar formado por los socios fundadores, que suelen estar totalmente condicionados por la gestora, y dirigen y orientan las decisiones y votaciones para llevar al resto de socios a que voten lo que la gestora considera oportuno. Por ejemplo, compra-venta de terrenos, gestión del capital de la cooperativa, elección de arquitecto y constructora, calidades…. Lo que vienen a ser marionetas de la gestora
Cuando el número de socios llega a completarse o está a punto de hacerlo porque la demanda de plazas es alta, la mayoria de los socios fundadores de la cooperativa (pertenecientes a la gestora), abandonan la misma, recuperando sus inversiones iniciales, que recuperan con las aportaciones de los socios que entran en su lugar, aunque a veces suelen dejar a algún peón que sea el que dirija al consejo rector y tenga mano para poder tener bajo control la cooperativa.
Dicho todo esto, hay que dejar claro, que la gestora debería ser elegida por los socios, y como servicio que presta se podría prescindir de sus servicios en cualquier momento y cambiarla por otra del agrado de los socios, pero lo normal es que esta gestora haga firmar al consejo rector que controla un contrato por el cual si les dan la patada antes de terminar todo, que se lleven un buen cachazo de bizcocho, con lo que se blindan para que no los puedan cambiar.
Conformada la cooperativa con un suficiente de socios y con capital creciente ahora ya pueden hacer y deshacer a su antojo, jugando a las promotoras encuviertas, ganando un buen dinerito por la gestión, sin jugarse un duro, de esta manera sin invertir nada, tienen una ganancia brutal, y si algo se tuerce la gestora con retirarse y cobrar su parte como proveedor tiene de sobra, dejando el problema a los socios que son los que responden por todo.
Lo más común es elegir un arquitecto que la gestora como experta en estos temas recomiende, así como la constructora, con quien ya ha pactado anteriormente (si no es que eran socios desde un comienzo), con lo cual, los terrenos que son suyos (o negociados), los vende al precio que quiere, impone arquitecto y constructora, y todo queda en familia (es un decir), pero los socios votaran lo que la gestora proponga si o si porque el consejo elegirá bien y todos confian en su consejo rector (consejos rectores que por cierto, por estatutos suele tener un buen sueldo asignado, con lo cual por ser consejo rector se pagan gran parte de la casa o ganan un buen dinerito al mes con las aportaciones de los socios…)
Llegados a este punto es cuando suele surgir las sorpresas: que si el vendedor del terreno pide más pasta o perdemos el terreno, que si el arquitecto ha detectado que tiene que hacer otro proyecto y subirá, que si la constructora a la hora de hacer el estudio del suelo no vio que tenía que hacer mayor cimentación y ahora tiene que reevaluado el riesgo y te pide X miles más por casa para poder terminar, o no se termina…
Tienen la sartén por el mango, y el detonante para que la gente no se raje es: si se da mucha gente de baja, no podremos seguís haciendo pago de los gastos de los créditos al banco, y el banco se queda con todo, perdiendo todo lo invertido, y posiblemente, teniendo que afrontar la deuda con más capital de los socios para pagar toda la deuda que hay en ese momento, así que de esta manera, se meten derramas y se asumen como normales al precio, haciendo que el precio que se anunciaba en un principio, no se parezca en nada al final, y el precio crece y crece con el temor de que si te retiras del juego, todo se va al carajo y te arruinas.
Y aquí, ¿la gestora pierde algo? Ni un céntimo, al contrario, si la cosa se hunde ellos reclaman su contrato y si se retiran tendréis que indemnizarles, RIESGO ZERO.
Si se da el caso de que se asuman los imprevistos que surjan que incrementan el precio, se tiene que tener en cuenta si los terrenos están ya recepcionados por el ayuntamiento, y si se ha pagado todo lo que se tenía que pagar para conseguir este hito, pero puede darse el caso, de que se haya realizado una simultaneidad de las obras de construcción de las viviendas y que la Junta de Compensación se haya comprometido a tener urbanizado todo en X años y eso no se haya cumplido porque el resto de propietarios del suelo no hayan pagado su parte para poder terminarlo (sobre todo si hay socios que sean propietarios de más del 50% de los terrenos y no tengan capital para terminar todas las obras de urbanización que den paso al 100% de la recepción del barrio por parte del ayuntamiento y se puedan entregar las viviendas construidas).
Un arma que utilizan mucho para captar es: “si en un momento dado te quieres ir de la cooperativa, te vas y recuperas tu dinero”.
Lo que no dicen es que si te vas, y no hay nadie que entre a ocupar tu puesto aportando todo el dinero que lleves invertido (en 5 años tal vez 40.000 € o más), puedes tardar más de 5 años en recuperarlo (si lo recuperas), porque todo el dinero que metes mes a mes, no va a una cuenta de banco a sumarse, está invertido en pagar créditos a bancos para pagar licencias, suelo, arquitectos, constructoras, y sobre todo Gestora. De modo que no hay dinero físico como tal para devolver a no ser que alguien lo aporte como nueva incorporación.
Como consejo, antes de meter un duro en una cooperativa contratar un seguro por las cantidades aportadas, de este modo al menos estaréis cubiertos si se tuercen las cosas como para que vuestro capital esté en riesgo.
Con este ejemplo quiero dejar claro lo que son hoy las cooperativas de viviendas, que a no ser que se trate de colectivos con fuerza que se unan, cuando son las gestoras las que las crean dan un poco de miedito, porque ellos no se pringan nada y todo el riesgo lo sufren los socios que componen la cooperativa.