Actualizado 08/11/2019 - 2287 lecturas acumuladas
21  mensajes12>
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Fecha
nov.-2019
8 mens.
Usuario Circunstancial
DUDA PRECIO VIVIENDA Y SEGUNDA PLAZA DE GARAJE (VPPL)
04/11/2019 21:17

Buenas tardes a tod@s:

Estamos buscando una vivienda VPPL para ser nuevos futuros inquilinos del barrio.Nos informamos en la Comunidad de Madrid sobre su adquisición, y nos explicaron los requisitos, características y precios máximos de las viviendas, teniendo en cuenta que El Cañaveral era la zona A, y que los precios son los que tienen que respetar todas las promotoras, aunque pasen años, mientras se mantengan en vigor por la Comunidad.

Fuimos a ver varias promociones en las últimas semanas, y los precios que nos daban no nos cuadraban ni en vivienda con trastero y primera plaza de garaje, ni en segunda plaza de garaje:

VIVIENDA:

Según dice la Comunidad de Madrid, habría que multiplicar los 2.425,60 €/m2 por los m2 útiles computados según indican. Es la superficie que se indica normalmente como superficie VPPL en los presupuestos de las promotoras. También habría que multiplicar 1.212,80 €/m2 por las superficies de trastero y plaza de garaje y sumarlo todo (IVA aparte).

Si hacemos esta operación, no sale lo mismo entre las diferentes promociones y siempre los precios son bastante más elevados que los obtenidos con la tabla.

Nos dijeron que la superficie de piscinas, pistas de juego, jardines...está repercutidas en los 2.425,60 €/m2 y no hay que sumar su parte proporcional a la superficie de vivienda.

2ª PLAZA DE APARCAMIENTO:

Las plazas de aparcamiento estándar tienen 5,00x2,50=12,50 m2. Según la tabla, estamos hablando de precios que oscilan entre 727,68 €/m2 y 970,24 €/m2, por lo que su precio sin IVA, ascendería a un importe entre 9.096,00 € y 12.128,00 € en el peor de los casos, para los adquirientes de una vivienda en el edificio.

Las distintas promotoras consultadas nos hablan de precios de 14.000,00 € / 15.000,00 € / 16.000,00 € con preinstalación para vehículos eléctricos. Es decir, que si nuestras cuentas están bien realizadas, se estarían vendiendo por encima de los precios que indica la Comunidad de Madrid.

 

Queremos suponer que estamos haciendo mal las cuentas, y que en algo nos estamos equivocando, por lo que necesitamos que alguien que sepa nos ayude en este asunto. Hemos leído muchos temas del foro, pero no hemos encontrado nada sobre esto, por lo que nos hemos decidido a escribir nosotros. Es la inversión más importante de nuestra vida, y no quisiéramos hacerlo “demasiado mal”. Entendemos que deberá estar bien, porque no creemos que todos los que han comprado no hayan mirado estos temas, pero con una explicación nos quedamos más tranquilos.

Muchas gracias a tod@s.

 

ago.-2018
10 mens.
Usuario Circunstancial
04/11/2019 21:47
Creo que hay que tener en cuenta los metros cuadrados comunes para el cálculo
feb.-2019
10 mens.
Usuario Circunstancial
05/11/2019 08:36

Efectivamente el problema está en los garajes, a los que se les tiene que sumar la parte proporcional de zonas comunes, hasta un máximo de 25 m2.

Vamos, que para hacer un cálculo aproximado se debe contar con una superficie de 25 m2 para cada garaje.

Saludos.

nov.-2019
8 mens.
Usuario Circunstancial
05/11/2019 20:57

Muchas gracias dalvarez125:

Hemos encontrado lo que nos indicas en el Decreto:

2.2. Se entiende por superficie útil de la plaza de garaje aquella
que, ubicándose en espacio edificado, está constituida por
la superficie conformada por la delimitación de la propia
plaza, más la parte proporcional de las superficies útiles comunes
que correspondan a viales de acceso y circulación.

Haciendo el supuesto que una plaza se vendiera a 15.000,00 €, y teniendo en cuenta que es la segunda plaza, no vinculada a la vivienda y que la compra un adquiente, saldrían de parte proporcional de superficie útil de zona común un 65% de la superficie de la plaza stándar. Nos parece mucha superficie de zona común.

Hacer una suposición de 25,00m2 para el cálculo, supone la misma superficie de pp de zona común que de plaza. En un garaje pequeño podría ser, pero en un garaje de una promoción nos parece demasiado.

No obstante, muchas gracias por la ayuda.

Si alguien puede aportar más datos, sería de gran ayuda.

Un saludo

 

nov.-2019
8 mens.
Usuario Circunstancial
05/11/2019 21:27

Muchas gracias Rumpolska:

Hemos encontrado también este caso en el Decreto, y difiere de tu opinión:

c) Los jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y
de recreo y, en general, los anexos o cualquier otro elemento
que no constituya la vivienda propiamente dicha. No podrá
cobrarse precio alguno al adquirente por tales anexos o dependencias,
reputándose que su coste de construcción queda
incluido en el precio de la vivienda y, en su caso, anejos a los
que se refiere la letra anterior.

Por lo que sólo cuenta la superficie útil VPPL de vivienda, no hay que sumarle nada de zona común, ni interior, ni exterior, definiendo esta superficie útil como:

1.3. Se entiende por superficie útil de la vivienda, la del suelo de
la misma, cerrada por el perímetro definido por la cara interior
de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas
y locales o zonas de cualquier uso. A estos efectos, el
método para calcular dicha superficie consistirá en tomar
las cotas desde paramentos terminados y a distancias equidistantes
de los planos verticales y horizontales que conforman
el espacio a determinar. Asimismo, incluirá la mitad
de la superficie útil de los espacios exteriores de propiedad
privada de la vivienda, tales como terrazas, tendederos, balcones
u otros. El cómputo de la superficie útil de los espacios
exteriores se verá limitado al 10 por 100 de la superficie
útil interior de la vivienda, cuando la mitad de la
referida superficie útil de espacios exteriores supere el
mencionado porcentaje del 10 por 100. Todas las terrazas,
balcones u otros espacios exteriores de las viviendas situadas
en un mismo nivel de planta deberán tener la misma
consideración en cuanto a su titularidad, bien sea este privativo
o común. Los tendederos de las viviendas serán
siempre de titularidad privada.
Del cómputo de la superficie útil queda excluida la superficie
ocupada en planta por las divisiones interiores de la vivienda,
fijas o móviles, por los elementos estructurales verticales
y por las canalizaciones o conductos con sección
horizontal superior a 1 decímetro cuadrado, así como la superficie
de suelo con una altura libre inferior a 1,50 metros.

Muchas gracias no obstante.

Un saludo

jun.-2006
598 mens.
Usuario Frecuente
05/11/2019 21:46

En mi promocion “PUERTA DE VICALVARO” con 142 vecinos, y 290 plazas de garaje las plazas tiene una superficie de 28.92m2 con una superficie util de 25.85m2.

 y no es de las promociones mas pequeñas.

Avatar E_D
may.-2018
341 mens.
Usuario Frecuente
Usuario  E_D
05/11/2019 22:50
Buenas! Si te das cuenta en el decreto hablan de las zonas comunes de uso y disfrute sin hacer referencia a los garajes. En la superficie del garaje no sólo están computadas los m2 de las plazas anejas a la vivienda, sino las zzcc del propio garaje: rampa de acceso, carriles, márgenes... se reparten de manera proporcional a cada vivienda según los m2 útiles de cada una, hasta un máximo de 25m2. La primera plaza computa al 50% del módulo y la segunda, al 40%. Puedes confiar en que los promotores no se están saltando la ley al marcar los precios de las vpp, otra cantar son algunos de los particulares que venden o alquilan sus viviendas protegidas... pero por lo que dices, no es vuestro caso.
Avatar E_D
may.-2018
341 mens.
Usuario Frecuente
Usuario  E_D
05/11/2019 22:58
Por poner un ejemplo, imagina que la vivienda consta de 80m2 y tiene anejos 2 plazas de garaje y un trastero de 6m2: 80×2425,60€= 194.048€ + 25×1212,80€=30.320€ 25x970,24€=24.256€ 6x1212,80€=7276,80€ Precio vivienda= 255.900,80€ Espero haberte ayudado
jun.-2010
643 mens.
Usuario Muy Frecuente
05/11/2019 23:12
Ostias han subido los pisos 75.000 euros en 3 años?
ago.-2017
454 mens.
Usuario Frecuente
06/11/2019 08:15

Siguiendo la línea de pekoso… un vppl está al mismo precio prácticamente que una libre? Me parece una burrada. Sin ir más lejos a mi el mío libre con las 2 plazas fueron 261. Una diferencia de 6.000€ me parece, con perdón, pauperrima. Vamos no se como será, pero 80m2 útiles no es precisamente grande para 3D. Ha subido muchísimo la vppl, no se si habrá subido tanto la vppb, porque como haya subido podemos tener un problema

feb.-2019
10 mens.
Usuario Circunstancial
06/11/2019 09:07

acrp12 dijo:

Siguiendo la línea de pekoso… un vppl está al mismo precio prácticamente que una libre? Me parece una burrada. Sin ir más lejos a mi el mío libre con las 2 plazas fueron 261. Una diferencia de 6.000€ me parece, con perdón, pauperrima. Vamos no se como será, pero 80m2 útiles no es precisamente grande para 3D. Ha subido muchísimo la vppl, no se si habrá subido tanto la vppb, porque como haya subido podemos tener un problema

Los pisos de protección en el Cañaveral ya se están vendiendo al precio máximo. Los libres en los últimos meses están subiendo mucho. Yo comencé a mirar en Febrero de este año, y promociones que podías encontrar de 3 habitaciones a unos 240k, ahora no bajan de 260-265. Están subiendo muy rápido los precios.

Saludos.

may.-2019
9 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  FJGV
06/11/2019 13:54

Creo que los pisos de VPPL y VPPB todavia no están siendo vendidos a tope de módulo, el valor máximo por m2 al que pueden ser vendidos. 

Es por ello que todavía no han llegado a su precio máximo al que podrían ser vendidos en los primeros 15 años. Una vez queden libres pues ley de oferta y demanda. Pero en los primeros 15 años los VPP (VPO) deben ser vendidos a lo que marca la ley, y ofertados a las personas que puedan cumplir los requisitos.

Saludos.

 

nov.-2019
8 mens.
Usuario Circunstancial
06/11/2019 20:38

Muchas gracias E_D:

Estamos de acuerdo con tu formulación, pero no con la superficie aplicada a cada plaza de garaje. 25 m2 es una barbaridad por cada plaza. Es la superficie de 2 plazas, y en garajes de muchas plazas esto no ocurre.

Un saludo

nov.-2019
8 mens.
Usuario Circunstancial
06/11/2019 20:43

Muchas gracias Asociado:

En tus escrituras se refleja la superficie útil y construida, pero….no se refleja la p.p. de zonas comunes. Aunque con ese dato lo tienes muy fácil de comprobar:

Si mides tu plaza de garaje, a mitad de raya delimitadora, descuentas pilares si hubiera en tu plaza, y sacas esa superficie…tendrás la útil de tu plaza. Si hay diferencia con la útil de tus escrituras...esa debería ser la p.p. de superficie útil de zonas comunes.

Un saludo

Avatar E_D
may.-2018
341 mens.
Usuario Frecuente
Usuario  E_D
06/11/2019 20:47
En esos 25 metros están computadas las zonas comunes del garaje que sí cuentan a la hora de hacer el cálculo del precio. He computado el max permitido, considerando 25m2/plaza ya que hasta que no firméis contrato no sabréis si son 20, 22 o 24,75m2/plaza. Lo que quiero decir es que las promotoras te van a dar un precio correcto y bien calculado, sin exceder el máximo de módulo. Podeis hacer vosotros el cálculo según los metros utiles de los que disponga el piso y el trastero (si no conocéis los del tratero calculadlo en base al máximo computable:8m2), y veréis que el precio es similar al que os da la promotora.
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