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COMO FUNCIONA LO DEL MODULO....

Actualizado 22/11/2004
1885 lecturas acumuladas
8  mensajes
Autor
Tema
Fecha
abr.-2003
259 mens.
Usuario Habitual
18/11/2004 13:18
Buenos dias a todos.

Escribo este mensaje para comentar, a aquellos que no lo sepan aún, como influye la subida del modulo en el precio de nuestros pisos, y si es bueno o no que lo suban.

En teoría, el precio de una vivienda de VPP (Vivienda de Proteccion Publica, la VPO ya no existe), se obtiene de multiplicar su superficie util por el valor del módulo vigente. Este modulo lo fija la Comunidad Autonoma, y depende de la zona de dicha comunidad en que se ubique el municipio sobre el que se levanta la vivienda.

Así pues, si compramos una vivienda de VPP de 100 m2 utiles, y el modulo de 2004 está (por poner un caso) en 980 Euros, el precio de la vivienda será de 98.000 Euros. A esto habrá que añadirle el precio de los anejos (trastero y plaza de garaje) y a todo ello el IVA.

Sin embargo, nos encontramos que, si sumamos lo que cuesta el suelo, más lo que cuesta la construccion, más lo que cuesta financiar una obra, más lo que cuesta el arquitecto, las licencias, las tasas, etc, es imposible vender casas de 100 m2 a 98.000 Euros y ganar dinero.

Ante ello solo hay dos opciones.

1) PRIMERA OPCION: Mantener ese precio de venta aunque signifique pérdidas. Esto solo lo hacen las empresas encargadas de promover vivienda en régimen público, que son la EMV (ayuntamiento) y el IVIMA (C.A.M.), ya que las perdidas las enjuagan con una subvencion cargada a los presupuestos municipales o autonomicos, según corresponda.

2) SEGUNDA OPCION: Inflar el precio de venta para no perder dinero. Esto en teoría es ilegal, pero es facilmente soslayable con artimañas como incluir en la promoción locales comerciales de precio libre, segundas plazas de garaje no sujetas a proteccion, etc... Este precio final es simplemente el resultado de hacer una cuenta económica, sumando todos los conceptos citados anteriormente (suelo + construccion + otros gastos), cuenta que ES TOTALMENTE INDEPENDIENTE DEL VALOR DEL MODULO. Es decir, si sube el modulo, la casa legalmente costará más, pero realmente, seguirá costando lo mismo, puesto que el suelo costará lo mismo, la construccion lo mismo, etc...

Entonces, en que nos afecta la subida del modulo?? A nosotros en NADA. Si acaso, nos afecta (positivamente) a la hora de pedir la hipoteca, tal y como se ha comentado antes. Y es que la hipoteca se solicita sobre el precio de venta LEGAL de la vivienda, por lo que si esta sube, podremos pedir más hipoteca, y por tanto pagar menos cuotas hasta el momento de formalizarla.

Por tanto a los unico que afecta es a quien ha obtenido una vivienda publica pero promovida por EMV o IVIMA, ya que ellos si que cobran el precio LEGAL y no el real, como se ha comentado más arriba. Igualmente afecta a Ayuntamiento y CAM, que recaudan más por el mismo numero de viviendas, puesto que las cobran más caras.

Ciñéndonos a la realidad del mercado y/o a la justicia de la subida, yo creo que es justisima la subida, y que incluso debería subirse hasta que el precio legal se equipare al precio real, puesto que no me parece de justicia que una persona pague por un piso protegido igual que el mio, teniendo ambos el mismo nivel de ingresos, 98.000 Euros cuando a mi me cuesta 145.000, solamente porque el suyo lo construya el ayuntamiento y el mio una empresa privada. O lo que es lo mismo, ganamos lo mismo, pero yo le subvenciono la casa.

Por otro lado, equiparando el precio real con el legal la CAM si que tendrá motivos para poder perseguir a aquellos que se excedan de dicho precio (lease LABARO), cosa que ahora es dificil, puesto que LABARO se escuda (y no sin razon) en que "en mayor o menor medida, todas las cooperativas inflan el precio).

Espero que os haya ayudado y que no os haya resultado pesado. Un saludo.


Ultimad at PARQUEVALLE.
oct.-2004
20 mens.
Usuario Circunstancial
18/11/2004 17:53
Estoy totalmente de acuerdo, la subida del MODULO, no nos afecta en NADA,la subida que bamos a tener es la del IPC SOLAMENTE, esto es lo que me han confirmado desde mi PROMOTORA, y ba a ser la unica.

Espero tranquilizar a mas de uno que insinuaba que le subian el precio mas de 30000 euros.

Saludos.
dic.-2003
237 mens.
Usuario Habitual
19/11/2004 11:14
Seamos realistas por favor!!
subir el módulo implica q si antes te "pedían" 5 millones más entre 2 plaza, locales, mejoras...ahora te van a pedir esos mismos 5 millones más pero sobre un precio superior.
Conclusión: se va a pagar 5 millones más por la misma casa (pongamos esa cantidad como subida media para cada piso) y sino ya veréis como las cooperativas q todavía no tienen la calificación provisional, aplican el precio máximo q les permite ahora la CAM.
Salu2
jun.-2003
46 mens.
Usuario Ocasional
  GENE
20/11/2004 21:42
Saludos a todos, simplemente quiero reflejar mi perplejidad ante los que leo en este foro no entiendo eso
de que si un piso antes me valia 20 kilos y ahora me valdra 25 es una noticia "cojonuda", como voy a dar saltos de alegria si antes de esta "maravillosa" subida tenia que pedir 16 o 17 kilos y ahora tendre que pedir un 30% mas.
Tambien queria dar mi opinion sobre que no se pueden hacer casas baratas, esa milonga que cuentan los constructores,
por que lo que se paga es ladrillo, suelo, mano de obra y especulacion mucha especulacion osea humo.Los ayuntamientos
disponen de suelo publico que podrian utilizar para hacer
vivienda "accesible", ejemplo: El Plan Joven de Alcobendas.
may.-2003
123 mens.
Usuario Habitual
20/11/2004 23:42
Vamos a ver Ultimad, nos estás tomando el pelo o es que nos has visto cara de tontos!. Me importa tres pares de narices que no hayas podido conseguir un piso de protección, si no te lo han dado será por algo, es decir que lo puedes pagar o que te lo pagan o algo por el estilo.
Como puedes decir que se pierde dinero a la hora de entregar pisos de protección?!!. Hace no más de 7 u 8 años, se hacían pisos de renta libre a precios de protección de hoy en día!!, lo que quiere decir que no se perdía dinero, sino, no se construiría ninguno!. Pero como puedes entender estos precios abusivos??

Para el resto de la gente de esta promoción. Solamente deciros lo que nos han confirmado nuestras cooperativas, que la subida de la Comunidad para los precios de protección es de un 29% a partir del 15 de Noviembre (ya subió en Marzo de este año otro 7%). No se si todas vuestras promociones tienen ya la calificación de los terrenos, si no es así, os pillaría...
Nosostros, Parla Este estamos organizando una manifestación para finales de este mes o principios de Diciembre, animaros!!!...es indignante!!
abr.-2003
259 mens.
Usuario Habitual
21/11/2004 00:31
A ver, Nuriavid, ni te estoy tomando el pelo, ni te he visto cara de tonta (no te conozco). Y agradecería que te dirijas a los foreros o al menos a mi en particular, con identica educacion a la que yo muestro contigo.

Me deja indiferente que te "importe tres pares de narices que no haya podido conseguir un piso de proteccion" (textual), por lo que supongo que te importará exactamente lo mismo que si lo haya conseguido. Eso solamente es asunto mio.

Respecto al tema que nos ocupa, digo que se pierde dinero al hacer pisos de VPP porque se pierde. Te doy cifras.

En la C.A.M. construir un piso con calidad VPP o 4 (hay 6 calidades reconocidas por la orden ECO del Ministerio de Economia, siendo 1 la más barata) vale unos 600 Euros el m2. Eso solo la construccion. Las licencias, arquitecto, tasas varias, costes de financiacion, indirectos y personal de gestion suponen unos 300 Euros más cada m2. Eso ya suman 900 Euros/m2. Pero resulta que si solo se pueden vender a 960 Euros/m2 (módulo 2004 para Sanse), nos quedan unicamente 60 Euros por m2 para gastárnoslo en comprar el suelo. y resulta que este vale cerca de 600 Euros el m2. Eso el de titularidad municipal. El suelo libre vale casi el triple.

Por tanto es evidente que es IMPOSIBLE GANAR DINERO PROMOVIENDO VPP. La unica solución sería conseguir el suelo a 60 Euros/m2. Asi de sencillo. Pero claro, los ayuntamientos NO QUIEREN vender ese suelo a 60 Euros/m2 cuando pueden venderlo a 10 veces su valor. Eso es un hecho evidente. Y has de entender que las promotoras no pueden exigir al ayuntamiento que les venda el suelo al precio que ellas quieren. Resumiendo, en VPP, el primero que especula es el ayuntamiento, y es a el a quien debes pedir cuentas. Sin embargo, y una vez asumida que la situacion actual es la que es (que los ayuntamientos se forran con el suelo publico), te aseguro que la subida del modulo es una noticia neutra o si acaso buena, pero no mala.

Las razones de porque me parece correcto que suba el modulo las he expresado arriba con suficiente claridad como para que si quieres entenderlo lo hagas. Comprendo que puedas estar enfadada, pero esto son lentejas...

Por cierto, si hace 7 años se hacia vivienda libre al precio de la protegida de hoy (y se ganaba dinero con ello) es simplemente porque entonces el suelo era MUY barato. Resumiendo, la subida de los pisos de estos años se debe en un 95% al suelo. Y los ayuntamientos se han subido al carro de esa escalada de precios. Aqui no hay nadie inocente.

Un saludo, espero que te haya respondido adecuadamente.
abr.-2003
95 mens.
Usuario Habitual
22/11/2004 09:52
Si con estos precios ya se va a poder promocionar vpp sin perder dinero, supongo que se podrá castigar más duramente a todos aquellos promotores que quieran cobrar sobreprecios.De esta manera habrá sido una buena noticia como dice Ultimad. Pero si seguimos en las mismas y se sigue cobrando más de lo que corresponde, entonces ...
may.-2004
32 mens.
Usuario Ocasional
22/11/2004 13:13
Ultimad tiene razón y lo explica perfectamente, voy a intentar sin embarullar mucho poner un ejemplo que aclare la situación:
Si se realiza el desarrollo de una promoción VPP por el sistema cooperativo, el precio final de la vivienda es la suma de todos los conceptos (suelo urbanizado, construcción, seguros, licencias, intereses financieros,proyectos, honorarios de gestión..), como la cooperativa no tiene ánimo de lucro estos costes son los estrictos, es decir no hay beneficio industrial para nadie.

El precio máximo legal de venta lo fijan los módulos y los anejos (vivienda + garaje+trastero)en función del municipio donde se haga la promoción. Y vamos con un ejemplo concreto numérico concreto:
1)Precio máximo legal de venta de una VPP con sus anejos:
100.000 euros, este sería el precio que, para entendernos, figurará en las escrituras.
2)Se calculan los costes intrínsecos de la construcción,es decir las cosas a precio de coste (suelo urbanizado, construcción, licencias etc.) y salen 130.000 euros. Ante esta situación no se podrían hacer las viviendas pues habría unas perdidas de 30.000 euros.
3)Ante esta situación hay posiciones golfas y totalmente ilegales, como pedir la diferencia en negro, esta situación siempre hay que denunciarla y hay actuaciones honestas que resuelven el problema dentro de la legalidad, por ejemplo, haciendo derramas que cubran el deficit o ampliando el Capital Social de la cooperativa en una cantidad igual al deficit y se puede desarrollar la vivienda protegida ya que el precio final sigue siendo muy atractivo con respecto a la libre y ahora viene lo interesante sobre las subidas del módulo y el engaño que pretenden algunos.
4) Ya vemos en el ejemplo que la vivienda y sus anejos a precio de coste cuesta 130.000 euros, de los cuales:
a)100.000 e. figuran en escritura, que es el precio máximo legal, y
b)30.000 e. figuran en documento aparte, bién como ampliación del capital social o bién como derrama.
La subida del módulo supongamos que es de 20.000 euros, como la vivienda a precio de coste sigue siendo de 130.000 euros que ocurrirá, que en en escritura figurarán 120.000e. y en el otro documento figurarán 10.000 e.pero el precio final es inalterable.

Algunos, según leo en el foro, van a intentar que si el precio era de 130.000 e.añadirle los 20.000e. de subida, pasando la vivienda a 150.000 e.Para evitar estas prácticas abusivas siempre digo lo mismo, LOS COOPERATIVISTAS SOMOS LOS DUEÑOS DE LA PROMOCIÓN y a través del Consejo Rector o de la Asamblea deben controlar la gestión económica.
Otros que no han pedido todavía la Calificación Provisional van a aplicar los nuevos precios y es legal, pero intentarán añadir a esto las desviaciones ficticias que se inventen. Digo esto porque me sorprendió mucho algunos comentarios de foristas sobre Martinsa, en que los precios que estaban barajando me parecian escandalosos y por supuesto ilegales para VPP.además si pagaron el suelo a precio del anterior módulo y aunque no hayan pedido la Calificación Provisional, como quieren a la vivienda aplicarle la subida, ojo que Martinsa no es Cooperativa, si no promotor privado y a poco que se le controle no lo va a poder hacer.

sep.-2008
809 mens.
Administrador
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