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Si, nos afectan las elecciones

Actualizado 27/05/2003
1223 lecturas acumuladas
3  mensajes
Autor
Tema
Fecha
abr.-2003
259 mens.
Usuario Habitual
27/05/2003 00:26
Más allá de las ideologías de cada uno, o lo bien que le venga a cada cual el programa político del partido que gobernará (PSOE), a todos como cooperativistas nos afecta el resultado de las elecciones.



El PSOE, tal y como comentaba en su programa electoral, y aún en mayor medida IU, proponían una serie de medidas destinadas a generar vivienda de VPO. Una de ellas es promover aún más suelo del que se lleva a cabo en la actualidad, pero restringiendo a los ayuntamientos que lo subasten, y con ello que puedan elevar su precio (lo cual les viene de perlas a éstos para mejorar sus ingresos). Esto sin duda generará una mayor subida de los impuestos locales, uno de los cuales, muy sustancioso por cierto, es el de las licencias de obra, tanto la de inicio, como la de obra nueva, como la de primera ocupación. Una subida del 2% en esta tasa municipal supone un coste añadido de entre 50 y 60 millones de pesetas en una obra de unos 700-850 millones, o lo que es lo mismo, de unas 100-120 viviendas, (caso al que se somete gran parte de las parcelas de la Dehesa Vieja). Esto, repercutido entre el número de viviendas supone un encarecimiento de entre 400.000 y 600.000 pts /vivienda.



Por otro lado, en el entorno de la ley del suelo actual, las medidas conducentes a limitar la subasta de suelos no pueden evitar que ese suelo comprado a un precio relativamente barato se revenda una o sucesivas veces hasta alcanzar un precio acorde con su valor REAL de mercado (el que se pagaría de haber subasta), por lo cual en cierta manera se crea una desagradable inseguridad en los cooperativistas, al desconocer éstos si la cooperativa al a que pertenecen será la que finalmente desarrolle ese suelo (dicho de otro modo, no es posible saber si será la que construya los pisos). Esto es lo que ha ocurrido en los años 90 en Sanchinarro, las Tablas y Montecarmelo en Madrid. Así pues, una medida muy encomiable como es la de evitar que los ayuntamientos se enriquezcan con el suelo, desvía ese enriquecimiento a los primeros compradores del suelo, obligando además a los ayuntamientos a elevar la presión fiscal para llenar ese hueco impositivo.



En la actualidad, esa sucesiva venta no se produce, porque los ayuntamientos, al subastar el suelo, obligan a las cooperativas a competir entre ellas ferozmente, por lo que se ven abocadas a ofrecer un precio bastante alto para asegurarse que el ayuntamiento se lo venda a ellas. Y es también por ello que en la actualidad el negocio de la promoción de VPO deja exiguos beneficios, ya que sumándole al suelo los gastos de construcción y demás apenas queda un estrecho margen. Así se explican dos fenómenos que se daban hasta hoy en la promoción de VPO:



a) No es apenas factible que ese suelo, pagado caro ya en una primera compra, se pueda vender a nadie, lo cual favorece la seguridad de saber que la cooperativa que lo compró es la que lo desarrollará.



b) Las promotoras-cooperativas, ante la tesitura de verse expuestas a perder dinero en el negocio, se aventuran a cobrar un canon de entre 2 y 4 millones de ptas por vivienda (del cual ya he hablado en otros mensajes), a todas luces ilegal y sangrante para el comprador. Si no lo hicieran, exponen, la VPO sería ruinosa, y nadie la construiria.





Y es aquí donde entra la segunda medida del Partido Socialista. Para atraer a las promotoras a la VPO, propone hacer el negocio más jugoso elevando el precio de venta vía elevación del módulo lógicamente. Con ello se pretende que las cooperativas-promotoras afronten el negocio más desahogadamente, y no se ven tentadas a cobrar ese canon al adjudicatario. Sin embargo, aunque se lograra evitar así el cobro del canon, al elevar el módulo se encarece la vivienda, por lo cual se diluye en gran medida el impacto beneficioso en primera instancia.



Además, y en segundo término, al haberse eliminado la subasta (y con ello favorecerse las sucesivas transmisiones del suelo), bastaría con que el adjudicatario, al vender el suelo conseguido a un segundo (que lo desarrollaría) incrementase el precio de venta para absorber la mejora del negocio del segundo, con lo cual se habría elevado el modulo (=precio de la vivienda) inútilmente.



Es decir, el que promueve (y por tanto vende) las viviendas puede venderlas más caras porque se eleva el módulo. Esto en teoría le evitará la tentación de cobrar el canon. Sin embargo, al no ser ya este promotor el adjudicatario del suelo, por las razones que he esgrimido antes, ha tenido que comprar el suelo antes, y lo habrá hecho al precio que le haya marcado el adjudicatario primero del suelo, que es el que se lo vende. Este precio, lógicamente, es el peor posible (el mas caro) para el promotor final. Consecuentemente, el promotor final no sólo aplicará el incremento del módulo, sino que no eliminará el cobro del canon, pues se verá en las mismas dificultades que antes al haber comprado el suelo muy caro.





Pero entonces, es consecuente y lógica esta cadena de consecuencias? Y aún mas, ¿Como romper este circulo vicioso?



Empezando por lo primero, SI, es bastante lógico: Si se ofrece más suelo, se aumenta la oferta, por lo cual el precio de venta final baja automáticamente. Al bajar el precio, empeora el margen del negocio, es decir, alguien deja de ganar dinero. En este caso los damnificados son los ayuntamientos, que no pueden vender el suelo al precio que les parezca.



Y respecto a como frenar este círculo, lo lógico sería aumentar el precio de venta de VPO (el módulo), tal y como propone el PSOE, pero sin eliminar la subasta municipal, aunque para limitarla se debería fijar una subida máxima del precio final respecto del inicial. Y por encima de todo ello, SE DEBERIA OBLIGAR AL ADJUDICATARIO DEL SUELO A SER EL QUE LO DESARROLLE, BAJO PENA DE FUERTE MULTA. Esta es la única manera de atraer a las promotoras a la VPO, a la vez que se mantiene la confianza en la cooperativa elegida, eliminando de paso la posibilidad de revender el suelo, y consiguiendo así que, al ampliarse el margen de negocio, las cooperativas se vean tentadas a aplicar el ´canon´.



Lamentablemente, y aunque el PSOE pueda contemplar esta batería de posibilidades, ya que encajan perfectamente con una ideología intervencionista de izquierdas (y lo digo sin matiz peyorativo alguno), el precio que ha de pagar por el apoyo de IU y que aún está por ver, puede dar al traste con ello. Y es que IU ha comentado por activa y por pasiva que obligará a los promotores a ajustarse a unas estrictas medidas en la promoción de VPO, medidas que son prácticamente incompatibles con la obtención de un beneficio empresarial. Ello solo puede acarrear tres posibilidades igualmente desagradables:



a) Que los promotores privados no hagan VPO ante el incierto negocio que supone.

b) Que al ausentarse estos, la VPO la desarrolle exclusivamente la administracion, pero al ser un negocio deficitario aumente el gasto publico enomemente

c) Que aparezcan cooperativas que decidan aventurarse a este negocio, lo cual inevitablemente supondrá que algunas de ellas no lo puedan llevar a buen puerto, resurgiendo así el fraude de las cooperativas (léase PSV o CPV).





En fin, que sea lo que sea, esperemos que el partido socialista tenga la cabeza fría, sopese bien las posibilidades, y tome, finalmente, la decisión correcta, que es la que todos deseamos. Un saludo, y espero no haberos aburrido mucho. Nos vemos en el foro y en ultimad.
may.-2003
395 mens.
Usuario Frecuente
27/05/2003 09:38
Ultimad, me gustaría preguntarte lo siguiente:



1) ¿La posible victoria segura en la CAM del PSOE e IU, nos afectará en parte, teniendo en cuenta que en el Ayto. de Sanse gobiernan en coalición como en la anterior legislatura PSOE, IU e II?

2) ¿Crees que con un gobierno del PP se lograría una mayor protección pública para la finalidad de nuestros pisos? Yo creo que aunque la dirección política de la CAM cambie, las gestoras que administran las cooperativas, se sacarán siempre su margen de beneficio?.

3) ¿No crees que una mayor intervención en la política de viviendas de protección oficial garantizaría menos fraudes? (Ejem: Como bien sabes, hechos como la venta lucrativa de la opción de compra en una VPO, ó la venta de pisos de VPO nada más adquirirse, se podrían evitar con una mayor vigilancia)

4) ¿Aumentarán las ayudas públicas a la financiación de las VPO con un gobierno de Izdas.?.



Gracias, y saludos. (PD: No soy de ningún partido, pero me preocupa que influyan negativamente en nuestras viviendas)



abr.-2003
259 mens.
Usuario Habitual
27/05/2003 18:27
Hola Pacolarv.



Lo primero de todo, me gustaría decirte que todo lo que he comentado en el mensaje de arriba es una opinión mía, y no tiene porqué coincidir con lo que realmente vaya a pasar.



Una vez aclarado esto, te diré que al menos en teoría, una ideología de izquierdas suele ser en la mayor parte de los casos, buena para el apoyo a los temas sociales. Lo malo es que, con un sistema urbanistico como el que existe en España, y con una estructura de VPO como la actual, esa intención corre el riesgo de caer en saco roto, e incluso de atraer al fraude al sector.



Y es que hoy por hoy es imposible controlar que se vendan opciones de VPO en dinero negro, ya que se cuenta con la complicidad de notarios, registradores y gestorias. Una de las pocas medidas que se pueden aplicar es la de impedir la venta en los N primeros años desde la entrega de la vivienda, pero sin la ayuda del registro, que podría ser el encargado de denunciar esa venta, es muy difícil llevarla a la práctica. Y lógicamente, una vez ejecutada la venta, al ser la diferencia entre el precio legal y el realmente pagado, dinero negro, es imposible para la administración detectarlo. Además, choca con el concepto de la propiedad privada que delimita el código civil, ya que una vez que es tuya nada te puede impedir destinarla al fin (uso o venta) que prefieras. Caso distinto es cuando la vivienda se encuentra sobre suelo cedido (lo que se conoce como Derecho de superficie), ya que ahí ´comerciamos´ con un bien que no es nuestro (el suelo), sino que sólo lo disfrutamos. Así visto, no creo que el fraude vaya a disminuir, pero es solo mi opinión.



Respondiendo a si aumentarán las ayudas, te puedo decir que seguramente sí, pero igualmente te aseguro que se endurecerán los requisitos para acceder a ellas, lo cual es lógico si se quiere llegar a mas gente con los mismos o unos pocos más de fondos (mas que nada, que porque, a menos que se suban los impuestos, no hay mas).



Respecto a si las cooperativas seguirán sacando su beneficio, te aseguro que así será, y más cuando ya están metidas hasta el fondo en la promoción en curso. De todo lo que exponía en el mensaje anterior, caso de llevarse a cabo, es dificil precisar qué nos alcanzará a nosotros, y qué nos pasará de largo.



Espero haberte sido de ayuda. Permiteme que no me moje mucho más. Ademas, como supongo que la pregunta clave es: ´¿Es mejor o peor para nosotros como cooperativistas que gobierne el PSOE en vez del PP?´, y a esa no sé ni puedo responder, prefiero quedarme de momento en el análisis a distancia.



Un saludo.
sep.-2008
808 mens.
Administrador
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