Responsabilidad civil y penal del Presidente de una Comunidad de Propietarios
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Artículo realizado por Miguel Fernández, Administrador de Fincas
El art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), dice que el Presidente es uno de los miembros de gobierno de la Comunidad; que el nombramiento del mismo será obligatorio y que ostentará legalmente la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecta.
Los diferentes derechos que le aporta la LPH al Presidente, le generan paralelamente una serie de responsabilidades que debe cumplir, ejemplo:
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Debe de cumplir de forma diligente, aquellos mandatos o acuerdos que se hayan adoptado en la Junta de Propietarios.
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Debe de realizar aquellos trabajos u obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, de sus servicios e instalaciones comunes.
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Debe de dar el visto bueno a las certificaciones de estar al corriente de pago de un propietario, corresponsabilizándose junto con el propietario de la exactitud de los datos.
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Puede y debe proponer a la Junta de Propietarios la iniciación del procedimiento monitorio contra aquellos propietarios que no cumplan con sus pagos a la Comunidad, y así un largo etc.
Todos estos derechos y obligaciones conllevan a que el Presidente debe de actuar de forma diligente, no extralimitándose en la ejecución de los acuerdos tomados o incumplir la ley.
El incumplimiento puede venir dado frente a los propios copropietarios o frente a terceros, ejemplo (proveedores).
La Responsabilidad del Presidente de la Comunidad, es considerada una responsabilidad contractual. Hay varios artículos del Código civil que habla de la misma y que se trascriben íntegramente por su importancia: Artículo 1.101 “Quedan sujetos a las indemnizaciones de los daños y perjuicios causados, los que en cumplimiento de sus obligaciones incurrieran en dolo, negligencia o morosidad, y lo que de cualquier modo contraviniera al tenor de aquellos”; art. 1.902, en relación a las obligaciones que nacen de culpa o negligencia dice “ El que por acción u omisión, causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño”. El art. 1.726 habla sobre las obligaciones del mandatario y dice “El Mandatario es responsable, no solamente del dolo, sino también de las culpas que deberá estimarse en mas o menor rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido”.
Por lo expuesto anteriormente, la Responsabilidad del Presidente puede exigirse por una actuación culpable o negligente en su ejercicio como Presidente de la Comunidad.
Para exigir responsabilidad al Presidente, lo primero, es solicitar una Junta General Extraordinaria para reflejar en el orden del día, el punto con la propuesta de denuncia y se adopte el acuerdo de emprender acciones judiciales, exigiéndole al Presidente la responsabilidad que pudiera corresponderle. Los propietarios no podrán hacer acciones individuales contra el Presidente, debe de realizarse a través de la Junta de Propietarios. Solo cabe realizar una acción individual por el propietario afectado, si la Junta no realiza las correspondientes acciones.
Ejemplo de acciones contra el Presidente por su Responsabilidad Civil:
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No realizar o materializar los acuerdos adoptados en la Junta o bien realizarlo de forma inadecuada dando lugar a un perjuicio a un tercero o a otro propietario.
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Cambio de contratación de un seguro, de un cambio de operador de la luz, de un contrato de mantenimiento de un ascensor, etc. Resolviendo los contratos anteriores de una forma unilateral sin el acuerdo previo de la Junta de Propietarios.
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Retraso en la emisión del certificado de deuda con perjuicio para el vendedor, etc.
También se le puede exigir al Presidente una Responsabilidad Penal en algunos casos como:
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Delito por apropiación indebida de dinero.
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Delito de estafa.
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Delito de coacciones al obligar a otro propietario o a un tercero a realizar algo que no quisiera, sea justo o no.
Por último y antes de terminar el artículo quisiera recordar a los/las Presidentes/as de las Comunidades que hoy en día es necesario que en el Seguro Multirriesgo de las Comunidades de Propietarios se incluya al menos una cobertura para la Responsabilidad del Presidente y se le dé la adecuada protección jurídica y soluciones mediante clausulas especiales y particulares independientes si es necesario del propio seguro.