La problemática de los pisos de uso turístico
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Artículo realizado por José Manuel García, Administrador de Fincas
En los últimos años, las grandes ciudades (Madrid y Barcelona) han visto un incremento notable de los pisos dedicados a uso turístico.
La administración autonómica de Madrid y el Ayuntamiento de Barcelona han tenido que regular con nuevos decretos esta situación a la que estas ciudades no estaban acostumbradas.
En la comunidad de Madrid se publicó un nuevo decreto (79/2014 de 10 de Julio) por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico, imponiendo un periodo mínimo de estancia de 5 días que no ha sido visto con muy buenos ojos por el sector. En Barcelona, después del agitado verano del año pasado, el Ayuntamiento ha suspendido la concesión de nuevas licencias de uso turístico hasta que se apruebe una nueva normativa. Tampoco está permitido el traspaso de licencias.
Tanto en una ciudad como en otra estamos hablando de pisos turísticos con licencia, puesto que los pisos que operan sin licencia son muchos más.
COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
Por lo que respecta a las comunidades de propietarios, pienso que aquí lo que se debate realmente es conciliar los intereses de los propietarios de pisos de uso turístico con el resto de propietarios de la comunidad.
Los primeros quieren aprovechar el boom turístico de las principales ciudades y obtener un rendimiento económico de su vivienda mediante su conversión en piso de uso turístico, y los segundos quieren seguir manteniendo su tranquila convivencia vecinal. Difícil equilibrio.
Realmente, los teóricos problemas de convivencia que pueden presentar los pisos de uso turístico dependen en gran medida del tipo de usuarios que los frecuenten y no tienen porque generar más problemas que, por ejemplo, un piso alquilado. No quiere decir esto que esté a favor de los pisos de uso turístico. Solo constato un hecho. (Todos conocemos los problemas generados por los pisos alquilados a estudiantes y las constantes fiestas y juergas nocturnas que no permiten el descanso de los vecinos)
Hay veces que un piso alquilado puede causar más problemas de convivencia que un piso de uso turístico, pero la percepción que tiene la sociedad, en general, es que los pisos de uso turístico son un foco de problemas y conflictos que alteran de forma notable la convivencia de la finca donde están ubicados.
Desde luego, no ayudan a mejorar esta percepción las imágenes que hemos tenido que soportar este verano pasado en el barrio de la Barceloneta de Barcelona y que incendiaron la vida del barrio. Los vecinos se echaron a la calle, hartos de soportar una situación que se prolongaba desde hace tiempo sin que nadie de la administración hiciera nada por resolver.
Ante el incremento de solicitudes de pisos de uso turístico, muchas comunidades de propietarios han optado por la creación de estatutos (o modificación si los tenían ya) a fin de incluir cláusulas que prohíban su instalación en la comunidad. No obstante, no han podido impedir la existencia de aquellos que ya tenían licencia previa antes de la creación de los estatutos. La prohibición estatutaria no tiene carácter retroactivo.
UTILIZACIÓN PARCIAL DE LA VIVIENDA
Otra de las picarescas con las que nos encontramos a veces es la utilización parcial de la vivienda como uso turístico, cuestión totalmente prohibida.
Por ejemplo (caso real), el propietario de un piso situado en la última planta de un edificio que tiene una anexo inseparable en la parte superior, debajo del tejado, destinó el mismo a uso turístico mediante licencia municipal antes de la prohibición de licencias en Barcelona. Hasta aquí todo correcto.
Ambas partes (piso y anexo superior) no se comunican interiormente y tienen un acceso propio e independiente, cada una, a la escalera.
Bien, pues este propietario lo que hizo en realidad es tener alquilado el piso a una familia y destinar el anexo inseparable superior a uso turístico, cuestión que no está permitida.
Esta anómala situación fue puesta en conocimiento de la administración municipal a fin de que tramite el correspondiente expediente sancionador.
Por otro lado, la posible existencia de molestias y alteraciones de la convivencia vecinal que puedan generar los pisos de uso turístico, se deben gestionar por parte de la comunidad de la misma forma que cualquier otro problema de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, aunque inicialmente lo correcto es hacer traslado de la incidencia o queja al teléfono obligatorio de servicio 24 horas que los pisos de uso turístico deben facilitar.
En Barcelona, y ante la especial sensibilidad municipal desde el verano pasado, la reiteración de denuncias por problemas generados por pisos de uso turístico, puede conllevar a la retirada de la licencia.
RÉGIMEN JURÍDICO
Finalmente, destacar que el régimen jurídico de la Propiedad Horizontal en Cataluña establece en su artículo 553-45, apartado 4) lo siguiente:
4. El título de constitución puede establecer un incremento en la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto en caso de uso o goce desproporcionado de forma probada de elementos o servicios comunes a consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o local. Este incremento también puede acordarlo la junta de propietarios por mayoría de cuatro quintas partes de propietarios y de cuotas. El incremento no puede ser superior, en ninguno de los dos casos, al doble de lo que le correspondería por la cuota.
Como vemos, el contenido de dicho párrafo permite penalizar con un incremento en la participación de los gastos comunes a, por ejemplo, los propietarios de pisos de uso turístico, pues parece probado que su existencia puede generar un mayor uso de los elementos y servicios comunes del edificio.
Creo que sería muy interesante la inclusión de una cláusula similar en el articulado de la vigente Ley de Propiedad Horizontal.