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Hipoteca con BSCH

Actualizado 08/02/2007
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Autor
Tema
Fecha
oct.-2006
165 mens.
Usuario Habitual
10/10/2006 17:30
Hola de nuevo!!!

Por lo que he leído, a cada uno nos ha tocado con un banco distinto. En nuestro caso es con el BSCH, el otro día nos llamaron para darnos las condiciones y aun estamos esperando la respuesta de su estudio detallado. Ya os contaré, pero vamos, en principio como todos, te tienes que "casar" con ellos para que te den unas condiciones medio decentes, las cuales son como mínimo EURIBOR + 0,50 en el mejor de los casos.
Compré un M1 en el Sector 9 parcela UH10, alguién más en el mismo caso????
sep.-2003
168 mens.
Usuario Habitual
  agar
10/10/2006 22:01
Hola cris06,

nosotros también tenemos un m1 en esa parcela, pero el BSCH aún no nos ha llamado.
ago.-2006
65 mens.
Usuario Habitual
11/10/2006 00:13
Nosotros.
Hablamos con ellos pero al final, nos sale mejor cancelando y solicitando una nueva Hipoteca en el banco que estamos actualmente. Creíamos que no podíamos hacerlo (inocentones que somos), pero al final hemos visto que no hay problema. Hablamos con un comercial de Hercesa y he de decir que nos trató muy bien. Lo que no nos terminó de confirmar (quedamos en llamarle, pero aún no lo hemos hecho) es si han llegado a un acuerdo con BSCH para las cancelaciones, aunque hasta donde se, creo que no pueden nos la pueden cargar.

En cualquier caso, la persona de BSCH nos dijo lo mismo. Como mucho llegan a 0,5 y fidelizandote por completo.


Saludos.
oct.-2006
165 mens.
Usuario Habitual
11/10/2006 08:57
Hola cuatrogatos!!!!

Te importaría explicarme mejor lo de la cancelación de la hipoteca con el BSCH????? Sí se puede hacer, claro, pero la historia es que para hacer una hipoteca con el BSCH, los gastos son 4.000 € aproximadamente, y si te cambias de banco son el doble, precisamente por eso, casi nadie cambia la hipoteca, a no ser que tenga una super oferta, claro!!!!

Con quien vais a hacer vosotros la hipoteca???
Avatar SSC
sep.-2003
1189 mens.
Usuario Asiduo
  SSC
11/10/2006 13:45
yo fui a bsch de paracuellos sin que me llamasen le di todos los papeles y despues de este puente ire a ver al director que por cierto abra venido de luna de miel me dijo osea que le pillare "" suavessssitooo """"
Ya os contare
ene.-2006
24 mens.
Usuario Ocasional
11/10/2006 14:56
Hola Vecinos ;

Nosotros tb tenemos la hipoteca con BSCH, nos han llamdo y este fin de semana iremos a verlos, pero como ya suponia sus condiciones son bastante malas. Según me han dicho sale mejor pagar los gastos de la cancelación y hacer la hipoteca en otro banco con un interes mas bajo, a la larga sale mejor. De todos modos nosotros aún tenemos que estudiarlo.
Creo que nos ha tocado el peor banco, lo que no entiendo porque cada uno tenemos bancos diferentes con condiciones muy diferentes...

Seguimos en contacto . saludos
jun.-2003
186 mens.
Usuario Habitual
11/10/2006 16:02
Xacto Rulileti, no se por qué cada uno tenemos banco diferentes.
Pero el peor banco es La Caixa que no te deja subrogarte a nada de nada.
oct.-2006
165 mens.
Usuario Habitual
11/10/2006 16:22
Hola de nuevo!!!

Yo he estado consultando en varias cajas y bancos y en todos es lo mismo, te tienes que hacer un monton de tarjetas y contratos con ellos para que te lo bajen al mínimo, que suele ser EURIBOR + 0.50, + 0.49 en el mejor de los casos, a no ser que nos vayamos a la banca por internet, en cuyo caso, los intereses bajan sí, pero sigue siendo banca por internet.

Yo opino que son todos iguales, ni mejor ni peor, a todos los que he ido me piden las mismas condiciones.

Un saludo.
ago.-2006
65 mens.
Usuario Habitual
12/10/2006 12:10
Hola.
Respondiendo a lo que pregunta cris06.
Por lo que he podido investigar en el foro esto se ha hablado en numerosas ocasiones.
Si hay algo en lo que no estoy acertado, os ruego que me corrijáis, pero el asunto, hasta lo que conozco, es como sigue:
Hercesa en su día contrata para cada casa unas hipotecas con diversos bancos y con unas determinadas condiciones.
Entiendo que la intención de Hercesa es poder asegurar ciertas condiciones de hipoteca para cada comprador en el momento de contratarla, evitando sorpresas. Esta hipoteca que se va pagando mensualmente con nuestras aportaciones hasta que nos entrgan la casa, momento en el que la hipoeca deja de ser de Hercesa y pasa a ser de cada uno de nosotros por medio de la subrogación. Con este mecanismo, además, los compradores nos podemos ahorrar gastos (básicamente los Actos Jurídicos Documentados, que no es poco dinero).

Para "cubrir el riesgo" de alguna manera, en el contrato que firmamos cuando escogimos casa, existe una cláusula por la que el comprador se compromete a pagar los gastos de la cancelación de esa hipoteca en caso de decidir no subrogarse a la misma.

Esta cláusula ha generado una gran polémica en las entregas de sectories anteriores, ya que por lo que parece la cláusula puede ser considerada como abusiva según la ley:
http://www.nuevosvecinos.com/bMiramadrid/mensaje.asp?id=721125

Cuando hablé con el comercial de Hercesa, me informó que habían llegado a un acuerdo para las cancelaciones de hipotecas con la mayoría de los bancos, pero con BSCH al ser nuevo con estas entregas, aún no se conocía si definitivamente el acuerdo estaba cerrado o no.

Al fin y al cabo, en mi opinión la subrogación a la hipoteca de Hercesa, no es una mala oportunidad, por el ahorro de gastos, pero siempre que los años y la cantidad de la hipoteca que firmó Hercesa encajen en los planes que uno tenga. En nuestro caso, que deseamos cancelar una parte de la hipoteca con el beneficio de la venta de nuestra casa actual, nos obliga a cancelar la de Hercesa, y abrir una nueva con todos sus gastos, y además si para subrogarnos a la de Hercesa no tuviéramos el dinero en líquido, también habría que pagar más gastos por ampliación de la misma para cubrir los gastos de subrogación. En definitiva, mal negocio.

La hipoteca que hemos conseguido (si al final llegamos a buen puerto con todo esto) es la hipoteca joven de Cajamadrid (euribor + 0,39). Hipoteca a la que se puede acceder abriéndola nueva, no es válida para subrogaciones.

Por último dejo un enlace de la asociación, también sore el asunto de la conflictiva cláusula del contrato:
http://www.avmiramadrid.com/hipotecas_informe.html
(por cierto, gracias a la asociación por toda la información que nos porporcionáis)


Saludos.
jun.-2003
332 mens.
Usuario Frecuente
12/10/2006 23:28

Hercesa no puede cargarte ninguna comisión de cancelación de la hipoteca que tenga suscrita con cualquier entidad ya que esa hipoteca es de Hercesa y no tuya. Aunque esté en el contrato de compraventa se trata de una cláusula ilegal y por tanto es como si no estuviera.
Si te interesan las condiciones de otro banco y no las del Banco que Hercesa te presenta, tendrías que pagar, adicionalmente a los gastos de COMPRA-VENTA (absolutamente inevitables y nada que ver con los gastos por apertura de un préstamo hipotecario) los gastos e impuestos correspondientes a la apertura del préstamo hipotecario al que te quieres subrogar con la Entidad que quieres. De estos gastos, el más sanguinario es el IAJD que se paga a la Comunidad de Madrid y que se acerca fácilmente al 2% del total del préstamo. Este impuesto es una verdadera sinrazón ya que implica un esfuerzo económico extra desproporcionadísimo, en términos absolutos, sólo por pedir un préstamo hipotecario que, por otro lado, muy pocos pueden evitar. Como ejemplo, para un préstamo de 40 k, el impuestito se pone en 4.800 euros, cruditos de nuestro bolsillo, y sin contraprestación alguna. Un robo. La ventaja de aceptar la subrogación con la Entidad que te "ofrece" Hercesa es que como el IAJD de la Hipoteca que con ese Banco tiene Hercesa suscrita ya fue pagado por la propia Hercesa cuando se subrogó con su banco, tú ya no tienes que pagarlo (el IAJD) con lo que te ahorras aprox. el 2% de la cantidad a ser prestada en comparación con la operación de "irse" con otro banco (además de otros gastos "menores" comno la tasación de la vivienda, etc)
La jugada que te presenta el Banco "de" Hercesa es que te hacen ver que para irte con otra Entidad, las condiciones que te ofrezca ésta última y por las que con el tiempo podrías recuperar los gastos inherentes a la apertura de un nuevo prétamo hipotecario(el famoso IAJD entre otros), han de ser tan buenas tan buenas, que, de hecho, no existen (salvo casos muy personales), por lo que finalmente acabas pasando por el aro y te subrogas con el Banco "de" Hercesa. Y de paso, aprovechando la jugada, te obligan a suscribir seguros de vida, de hogar, a adquirir tarjetas de crédito/débito con costes de mantenimiento desproporcionados, etc...
Pero si decides irte con otro Banco, TU NUNCA TE SUBROGAS CON EL BANCO QUE TE OFRECE HERCESA. En el acto de la firma de escritura y entrega de llaves se llevan a cabo, casi simultáneamente dos actos más: 1. cancelación del total pendiente (que hará un representante del banco por tí elegido) es decir tu Banco le paga a Hercesa lo que aún le debes y allá se la ventila Hercesa con su hipoteca. 2. Subrogación de un prétamo hipotecario con tu Banco.
Adicionalmente Hercesa, si eliges no subrogarte con su Banco, te exige que pagues la cancelación registral de SU hipoteca, lo que NO te corresponde ya que NO es tu hipoteca, sino suya. Lo que ocurre es que tu Banco, si no dispone de esa cancelación registral no te va a permitir subrogarte con ellos ya que legalmente la vivienda tendría una carga. De ahí que en este caso quizá sea mejor pagar la cancelación registral de SU hipoteca y posteriormente reclamar, si sirve de algo.
Por otro lado, al menos en nuestro caso, cuando durante la conversación que mantienes con el representante del Banco que te ha tocado, le haces ver que muy probablemente te vayas con otro Banco, se descuelgan entonces recordando que hay una comisión de cancelación que no saben muy bien de cuánto es pero que le parece que debe andar por el 0.5%... ¡jilipolleces! ; si quieren cobrar comisión de cancelación que se la cobren a su deudor, es decir, a Hercesa, que la Hipoteca NO está a tu nombre.
ago.-2006
65 mens.
Usuario Habitual
13/10/2006 20:38
Hola Hooops
Muchas gracias por la explicación, pero hay algo que aún no termino de ver claro.
En la firma, como bien dices hay dos actos. El primero lo veo claro, el banco con el que contrato la Hipoteca le da a Hercesa todo lo que aún le debo hasta terminar de pagar la casa (con IVA incluído), y a partir de ahí a quien le debo el dinero es al banco con el que contrato la hipoteca. Lo que no termino de ver es porqué el segundo acto es una subrogación. Si yo no he contratado ninguna hipoteca aún con nadie (porque quien lo ha hecho ha sido Hercesa) yo no me subrogo a nada, sino que abro una nueva hipoteca con mi banco.¿No es así?.

El Lunes hablaré con la persona de Hercesa y os cuento qué me ha dicho acerca del estado del acuerdo para la cancelación de SU hipoteca. Porque aunque sea SU hipoteca y la cláusula sea apelable, ... si hay acuerdo ya realizado y no hay que andar con quejas, mejor.

Y por cierto, sí, en mi opinión, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados me parece una pasada en la Comunidad de Madrid. No se si existe una razón para que sea así, pero en otras comunidades el porcentaje es notablemente más bajo.

Saludos.
may.-2004
125 mens.
Usuario Habitual
  japg
13/10/2006 21:23
La confusión es poque se llama igual a dos cosas:

- Subrogación por cambio de deudor: este es el caso de la Hipoteca de Hercesa. Tengo entendido que no nos cobran la comisión, faltaría más.

- Subrogación por cambio de acreedor: que es cuando cambias de banco una Hipoteca que está a tu nombre.

Si no te interesa la subrogación por cambio de deudor entonces te ves obligado a la CANCELACION. La Hipoteca es de Hercesa pero si no pagas injustamente los gastos, el nuevo banco no puede levantar una nueva hipoteca.

No si esto aclara algo.

La duda que me queda es que no creo que Hercesa abriese una Hipoteca por el valor de venta del inmueble, por lo cual de una forma u otra nos llega a nosotros con una AMPLIACION de hipoteca. Es decir, si decido cancelar, seguro que pago los gastos sobre el TOTAL pendiente según nuestro cuadro de pagos, cuando pienso que debería ser por una cantidad muy inferior.

Saludos
sep.-2003
595 mens.
Usuario Frecuente
  litri
13/10/2006 23:40
Para poder hacer esta operación hay que pagar y luego denunciar a Hercesa reclamandole el valor de la cancelación. Por lo que tengo entendido no llegas ni a juicio con las constructoras que abusan de este tema.

Lo que si tenéis que pagar si os cambiais de hipoteca es la apertura de esa nueva hipoteca. Los Famosos Actos Jurídicos Documentados que es de 3000 a 6000 Euros dependiendo de la casa que compres.

si sumas lo que tienes que pagar por cancelar aunque luego te devuelvan mas los actos se va un pico pero como han dicho por ahí a la larga merece la pena.

Saludos.
jun.-2003
332 mens.
Usuario Frecuente
14/10/2006 22:42

Cuatrogatos ; disculpa porque muy probablemente he utilizado el término "subrogación" de manera equivocada. Tu negocias y ABRES un préstamo hipotecario a tu nombre con el Banco que desees.

Japg, Litri, Hercesa NO PUEDE (y de hecho, hasta donde yo sé, no lo hace) cobrarte ninguna comisión de cancelación de SU hipoteca ya que es ilegal, aunque lo hayas firmado en el contrato. No tienes que pagar tampoco ningún gasto administrativo que no hayas generado tú y los gastos administrativos generados por apertura, mantenimiento y/o cancelación de la Hipoteca de Hercesa no pueden ser repercutidos en tí si tú no aceptas subrogarte (esta vez sí) a SU hipoteca, y de esa manera la hagas tuya. Otra cosa es que en el tira y afloja te dejen caer que hay una comisión de cancelación y que si la abuela fuma, etc, etc... chorradas. No es TU hipoteca, sino SU hipoteca.

He buscado unos posts muy aclaratorios sobre el tema pero no los encuentro.

Slds
jul.-2003
3770 mens.
Usuario Asiduo
15/10/2006 00:09
Hoops tiene razon, me remito a una noticia que puse hace unos dias en un post:

http://www.nuevosvecinos.com/bMiramadrid/mensaje.asp?id=1041614

En la que se aprobará una ley en más o menos 2 meses en la que uno de los puntos es el siguiente:

En el apartado de vivienda, la norma garantiza la libertad de un comprador para no subrogarse a la hipoteca del vendedor de una vivienda, impide el traslado de plusvalías al comprador y considera abusivas las cláusulas que establecen que éste debe asumir los gastos de conexión a los servicios generales.

Yo en cuanto que aprueben la ley, me dare un paseo por Hercesa con un par de cartas para exigirles que eliminen esa claúsula por ser ilegal y sino que se atengan a las consecuencias judiciales ; no te pueden obligar, ahora si que seguramente entre Hercesa y sus bancos, estarán consiguiendo que tragen muchos. El tema es hacer cuentas y ver a quien le interesa cambiar o no, dependiendo de la cantidad de hipoteca que le quede al final.

sep.-2008
810 mens.
Administrador

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