http://www.cotizalia.com/cache/2008/10/24/noticias_75_drama_hipotecas_yenes_pagan_cambian.html El drama de las hipotecas en yenes: pagan un 30% más... y si cambian de divisa es peor El euro no sólo se ha derrumbado frente al dólar en las últimas semanas, sino también (y sobre todo) frente al yen japonés: la divisa europea ha perdido más del 29% de su valor desde los 170 yenes de agosto a los menos de 120 del viernes. Y eso tiene provoca un daño tremendo a las hipotecas en yenes, un producto muy popular en nuestro país en los últimos años porque rebajaba notablemente las cuotas mensuales. Pero ahora esas cuotas se han disparado (la cuantía depende de en qué nivel estuviera el yen cuando se firmaron) y están asfixiando a sus titulares, normalmente personas de rentas medias-bajas. Y lo peor de todo es que, aunque se trate de hipotecas multidivisa, cambiar a otra moneda es un remedio todavía peor que la enfermedad.
Las hipotecas en yenes se dirigen teóricamente a personas de rentas medias-altas y altas con conocimientos financieros y capacidad para evaluar los riesgos. Sin embargo, los excesos de la burbuja inmobiliaria llevaron a los precios de la vivienda a niveles tan exagerados que muchas personas no podían pagar la letra de la hipoteca por muy bajo que fuera el diferencial frente al euribor y por muy largo que fuera el plazo de amortización. Y aquí estamos hablando de individuos y familias en general con pocos recursos.
Pero como había que dar crédito como fuera por la presión de la competencia, bancos y cajas encontraron la piedra filosofal: contratar la hipoteca en una divisa con tipos de interés más bajos que los del euro. De ahí la enorme popularidad del yen (en Japón los tipos de interés están al 0,5%) y, en menor medida, del franco suizo. En muchos casos, estas hipotecas son multidivisa, es decir, permiten al cliente cambiar de una moneda a otra si la evolución de la suya es desfavorable, como ha ocurrido con el yen, a cambio de una penalización.
El problema es que, en muchos casos, esas personas no fueron suficientemente informadas o no comprendieron bien otro pequeño detalle: que con el movimiento de la divisa no sólo sube la letra mensual, sino también el importe total de su deuda ; y que, al cambiar de divisa, se consolida esa subida en el valor de la hipoteca ya para siempre. Es decir, si ahora alguien quiere cambiar su hipoteca de yenes a euros, no lo hará por el valor inicial del préstamo, sino por un 30% más.
Para una persona que invierte en bolsa japonesa, es ideal que el euro baje frente al yen (o que el yen suba frente al euro, tanto da). Si compró unas acciones de Sony, por ejemplo, a un precio de 100 yenes con un tipo de cambio de un euro por 100 yenes, le costó un euro por acción. Si el euro baja a 90 yenes, esa misma acción tendrá un valor de 100 yenes valdrá 1,11 euros sin que se mueva la cotización ; es decir, le darán más euros por los yenes que vale su inversión. Pero si lo que tiene esa persona es una deuda en yenes, pasa justo lo contrario: lo que tiene que hacer es comprar yenes para pagar las cuotas, y si el euro baja tiene que pagar más euros por los mismos yenes. Lo que les interesaría a los hipotecados en yenes es justo lo contrario de lo que ha ocurrido, es decir, que el euro subiera frente a la divisa nipona, porque eso reduciría su letra y el valor de su deuda.
¿Qué pueden hacer los afectados?
En esta situación, los que tienen hipotecas en yenes lo tienen bastante complicado, porque es peor el remedio que la enfermedad. "Lo mejor que pueden hacer es mantener la calma y esperar, porque vivimos una situación completamente excepcional y atípica que puede llevar a decisiones precipitadas que serán irreversibles durante el resto de la vida de la hipoteca", aconseja Luis Javaloyes, director general de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios, refiriéndose a la consolidación del incremento de valor de la deuda al cambiar de divisa.
Javaloyes confía en que el euro vuelva a subir frente al yen y recuerda que una hipoteca es un compromiso a largo plazo: "A largo plazo, lo normal es que las fluctuaciones de la divisa al alza y a la baja se compensen, con lo que al final tendrán un efecto neutro en el importe del crédito". "El problema lo tienen aquellos que han comprado una vivienda para especular y darle el pase en dos años, porque es posible que en ese plazo el efecto divisa le haga mucho daño".
Es cierto que la relación entre el euro y el yen es habitualmente muy volátil, salvo en los últimos años. Ahora bien, también es verdad que el nivel de 170 yenes por euro de agosto es el máximo de los últimos 16 años y que, por el contrario, la divisa europea llegó a caer a 90 yenes en noviembre del año 2000. Eso hace precisamente que ahora sea un momento mucho mejor, según algunas entidades, para endeudarse en yenes, puesto que en teoría el recorrido al alza es mayor que a la baja.
Eso sí, los afectados por este problema pueden aprender la lección y tomar medidas en el futuro para que la historia no se repita. Por ejemplo, pueden comprar una buena cantidad de yenes en una cuenta de divisas cuando esté barato frente al euro y que la hipoteca vaya pagándose con esa cuenta hasta que se agoten los yenes. O comprar algún tipo de protección, como un seguro de tipo de cambio o una opción put sobre el euro/yen que le puede vender su mismo banco. Estos instrumentos tienen un coste, pero muy inferior al espectacular aumento de la letra que han sufrido.
Pero son consejos para el futuro. De momento no les queda más remedio que aguantar y rezar para que el euro no siga desplomándose al ritmo actual.