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Por qué no será preocupante la subida de las hipot

Actualizado 21/05/2005
1124 lecturas acumuladas
5  mensajes
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Fecha
jul.-2003
3722 mens.
Usuario Asiduo
20/05/2005 23:02
http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2005/396//1116540016.html

LOS EXPERTOS OPINAN QUE EL ENCARECIMIENTO, SI SE PRODUCE, SERÁ MÍNIMO

JOSÉ MARÍA OLMO

Anuncio de una hipoteca en la fachada de una caja de ahorros. / QUIQUE FIDALGO
El precio de las hipotecas se encuentra en estos momentos en mínimos históricos. El Euribor, el tipo de referencia más utilizado por las entidades financieras para la contratación de las hipotecas de renta variable ha, seguido una línea errática en los últimos meses. En marzo, el Euribor subió al 2,335% pero en abril volvió a descender hasta el 2,265%. De mantenerse esta tendencia, no parece que la familias españolas deban preocuparse por una subida desorbitada a corto plazo de sus hipotecas.

Los tipos de interés marcan el Euribor y son el indicador que más influye en el precio de las hipotecas que tienen que pagar los consumidores. El Banco Central Europeo (BCE), que es el encargado de fijar los tipos de interés de referencia para toda la zona euro, los ha mantenido en el 2% desde junio de 2003. En la última reunión del Consejo de Gobierno del BCE, la entidad apostó de nuevo por mantener el mismo índice.

A corto o medio plazo, no parece que los tipos, y por tanto, las hipotecas, vayan a sufrir grandes variaciones. El BCE toma las decisiones de tipos teniendo especialmente en cuenta el comportamiento de los precios. Una elevada inflación aconseja unos tipos altos que frenen la subida, y viceversa. El crecimiento económico de los países de la zona euro también influye en las decisiones sobre tipos del BCE.


Indicadores

Por el momento, la inflación en la zona euro se mantiene dentro de los niveles considerados razonables por el organismo. En el pasado mes de abril, la inflación media fue del 2,1%, el mismo resultado que el promedio de los últimos 12 meses. En el editorial de su último boletín oficial, publicado a principios de este mes, el BCE apunta que «el Consejo de Gobierno sigue sin observar señales significativas de que se estén acumulando presiones inflacionistas internas en la zona euro. Por tanto, no modificamos los tipos de interés».

Por otra parte, el crecimiento de las economías de la zona euro parece seguir una leve tendencia negativa. Una subida de los tipos podría impedir o frenar la esperada recuperación de las economías europeas (Alemania y Francia atisban la reactivación, mientras que Italia acaba de entrar en clara recesión).

En este sentido, el BCE sostiene que «la situación actual y las perspectivas de la actividad económica a corto plazo muestran, en su conjunto, una tendencia a la baja», por lo que no habría motivos para una inmediata subida de los tipos y un consecuente encarecimiento de las hipotecas de renta variable. El propio Fondo Montenario Internacional ha desaconsejado al BCE una rápida subida de los tipos.

«No subirán en el corto-medio plazo. El motivo sería una reactivación de la economía europea que no se está produciendo. El único indicador que parece positivo es el último dato del PIB de Alemania. Hasta que no se confirme el crecimiento económico y haya una tensión inflacionista no se va a producir. Una subida de tipos estrangularía el crecimiento y encarecería más aún el euro», explica Jaime Zurita, consultor de Analistas Financieros Internacionales.


Previsiones

El pronóstico para el Euribor (que se mueve teniendo en cuenta cómo van a estar los tipos a un año vista, con un sobreíndice de entre 0,25 y 0,75 puntos sobre el precio oficial del dinero) es muy similar. Después de registrar un leve descenso en el mes de abril de 0,07 puntos respecto al mes de marzo, hasta el 2,265%, los datos de mayo apuntan a una nueva bajada del índice.

«Por lo que llevamos de mes parece que se va a producir un nuevo descenso del Euribor, pero es aventurado realizar predicciones a más largo plazo. En cualquier caso, no prevemos una subida muy fuerte de los tipos de interés. No tendría por qué producirse», señala Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española.

El mes de abril también ha sido positivo para los titulares de hipotecas referenciadas a otros indicadores como el Mibor (tipo interbancario a un año que sirve de referencia oficial del mercado hipotecario para las operaciones realizadas con anterioridad al 1 de enero de 2000), que descendió a su vez en 0,036 puntos, hasta el 2,27%. El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, en el caso de los bancos, también descendió hasta el 3,215% (3,265% en marzo), mientras que en el conjunto de las entidades de crédito pasó desde el 3,343% hasta el 3,325%.

Así las cosas, no parece que existan motivos justificados para la alarma de las familias. El único mensaje lanzado por el BCE, a través de su presidente, Jean-Claude Trichet, ha sido que la próxima decisión apunta más hacia una subida que hacia una bajada. Los expertos creen que en el caso de producirse una subida, se efectuaría como pronto después del verano y que en ningún caso superaría el cuarto de punto. La repercusión de este cambio sería poco significativa, en opinión de los especialistas, para los consumidores.

Hay que tener en cuenta que el mercado hipotecario español es especialmente sensible a las alteraciones del precio oficial del dinero, ya que aproximadamente el 97% de las hipotecas contratadas en España es de renta variable. Si los tipos emprendieran una tendencia alcista, secundada por el Euribor, el endeudamiento de las familias españolas podría dispararse. Pero no parece éste el escenario de los próximos meses.


Tranquilidad

«Una subida de tipos, que por los comentarios del Banco Central Europeo no esperamos que sea antes del próximo año, no afectaría demasiado a las hipotecas. La tasa de morosidad no variaría. La gente podría prescindir de otros bienes para afrontar los pagos. El desempleo es el factor que podría afectar más a las hipotecas y por el momento está controlado», explican fuentes de la Asociación Española de Bancos (AEB).

La Confederación Española de Cajas de Ahorro (Ceca) también resta importancia a una posible subida de los tipos a medio plazo. «En lo que puede variar el tipo de interés, un cuarto de punto, tiene una trascendencia mínima. Subirían muy poco las cuotas de los préstamos. Lo complicado sería volver a tipos de hace años, del 8% o 9%, o incluso de dos dígitos, pero es un escenario que nadie contempla. Con una subida de un cuarto o medio punto no se vería afectada la morosidad de los préstamos», apuntan.

Las hipotecas más perjudicadas por esta hipotética subida de los tipos de en el próximo mes de septiembre o a principios de 2006 serían las que se han contratado teniendo como referencia los valores actuales del Euribor.

«Un subida de 0,25 puntos no sería demasiado significativa. Pero, si se produjera, las hipotecas que se verían más afectadas serían las más recientes, las contratadas con los tipos de interés actuales. Son las que tienen casi todo el principal y los intereses por pagar», explica Jaima Zurita.

En el caso de subidas más acusadas, existe el riesgo de que la población que se haya lanzado a adquirir una vivienda por las condiciones actuales tan favorables de las hipotecas se vea incapaz de afrontar los pagos. Pero diversos estudios consideran que los niveles de morosidad, también en mínimos históricos, no se verían alterados hasta que los tipos de interés superaran el umbral del 4%.





Evolución del Euribor y de los tipos de interés (%)



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Estabilidad a corto plazo

Las perspectivas de futuro de las cajas de ahorro, uno de los principales agentes del sector inmobiliario (con una cuota de mercado superior al 50%), son un buen indicador del escenario que puede plantearse en los próximos meses. La apuesta, por el momento, es la estabilidad de la demanda, con una marcada relajación del crecimiento.

En una encuesta realizada por la Confederación Española de Cajas de Ahorro (Ceca) a todas las entidades, las cajas analizan positivamente el escenario económico, si bien es cierto que las espectaculares subidas que se han registrado en años anteriores (en 2004 el crédito hipotecario concedido por estas entidades creció un 24%) tienen complicado repetirse.

En opinión de las cajas, la demanda de préstamos hipotecarios no experimentará variaciones significativas durante 2005, y se mantendrá en los niveles actuales.

La mayor parte del sector, un 64% de las cajas, informa Europa Press, indicó que no cree que se produzca un incremento significativo de los préstamos. Al mismo tiempo, sólo seis de las 46 entidades encuestadas apostaron por un nuevo aumento. En contraposición, una cuarta parte de las cajas aseguró que la demanda de hipotecas sufrirá un descenso «relativamente importante» en el próximo semestre.

La morosidad es otro de los indicadores más seguidos de cerca por las cajas de ahorro. En función de la coyuntura, las entidades pueden suavizar o endurecer las condiciones para la concesión de una hipoteca. La situación, en este aspecto, tampoco parece alarmante. Tan sólo el 19,6% de las cajas de ahorro preguntadas considera que en los próximos meses se elevará el ratio de endeudamiento, alojado en la actualidad en niveles mínimos históricos. Por su parte, el 23,9% de las entidades augura un nuevo descenso de la morosidad y la gran mayoría, un 56,5%, que se mantendrán las tasas actuales.

Las respuestas de las cajas de ahorro indican, en definitiva, que durante los próximos meses la demanda de hipotecas seguirá constante y que la situación no hace temer un crecimiento de la morosidad en el corto o medio plazo.



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El alza de los tipos hipotecarios puede esperar

RAMÓN TAMAMES
En este breve artículo contestaré telegráficamente, o si ustedes prefieren, y perdonen la petulancia, con proposiciones al estilo del ´Tractatus Logicus-Philosophicus´ de Wittgenstein:

1. Las familias españolas tienen actualmente un alto endeudamiento a causa de los créditos hipotecarios que tienen acumulados, cifrados últimamente en torno al 70% del PIB.

2. Esa fuerte deuda con bancos y cajas de ahorro se considera generalmente con un fuerte riesgo y, en ese sentido, el Banco de España advierte con frecuencia de que la tendencia a un crecimiento continuo habría de moderarse.

3. Sin embargo, el endeudamiento no es enfermizo, sino fundamentalmente sano, porque corresponde a la adquisición de activos que pueden estimarse de alta valoración permanente, que forman parte de la riqueza del país.

4. Claro es que el temor de esa riqueza depende, en gran medida, de los tipos de interés hipotecarios, que en España están en el nivel más bajo de la historia: si hace 10 años era, como media, del 15%, hoy están en el 3,5% variable.

5. En ese contexto, el peligro radica en que los tipos puedan elevarse súbitamente a niveles dobles, en la línea del 5% o el 6%.

6. En una hipótesis así, la situación se haría dramática para los propietarios que han financiado sus viviendas con un fuerte apalancamiento.

7. Sin embargo, esa hipótesis no es verosímil. Los tipos en la eurozona pueden considerarse bastante estables, y mientras Alemania y Francia continúen en lento crecimiento, el básico del BCE seguirá en el 2%, y el Euribor en 2,2%-2,3%.

8. Incluso puede decirse que a la hora de cambiar el tipo de interés, el BCE va a tener muy en cuenta la situación de los patrimonios familiares que tanto dependen del precio del dinero.

9. Por lo demás, los bancos y las cajas de ahorro están ganando más que nunca y por ello el BCE tampoco tiene presión de ese lado de la cuestión. El diferencial entre el coste y el precio del dinero ya no es tan decisivo, teniendo en cuenta la amplia gama de servicios que presta el sistema bancario, así como el ´trading´ continuo que realiza.

10. En resumen: no cabe temer grandes traumas, por lo menos, en los próximos 18-24 meses.

Ramóm Tamames es catedrático de Estructura Económica, cátedra Jean Monnet de la Unión Europea y miembro del Club de Roma.


jun.-2003
1229 mens.
Usuario Asiduo
21/05/2005 10:44
"En resumen: no cabe temer grandes traumas, por lo menos, en los próximos 18-24 meses"

A mí lo que me acojona es que estas previsiones de los superexpertos (que por cierto, se han equivocado muchas veces) son como máximo a dos años, pero mi hipoteca será a 25 o 30... con lo cual me quedo igual de intranquilo.
sep.-2003
584 mens.
Usuario Frecuente
  litri
21/05/2005 11:03
A los bancos les interesa el dinero no las viviendas, ya que ellos no pueden vender una vivienda que embargan por falta de pago si no es a modo de subasta y ya conocemos todos que en ese mundo se compra bastante barato. Es por ello, que en el caso de una fuerte subida del interes, los bancos van a facilitar el pago de las mismas alargandolas en años o aumentando las cuotas mas progresivamente segun te aumente a ti el sueldo, vease el caso de la hipoteca de BBVA en la cual no pagas ni un duro el primer año.

Todo esto es una opinion personal
dic.-2003
1456 mens.
Usuario Asiduo
  toby
21/05/2005 11:55
Esta claro que a nadie le interesa que la gente no pueda pagar sus pisos. Es como matar a la gallina de los huevos de oro.

Lo que yo creo que pasará es que irán aumentando la hipoteca a medida que aumenta el IPC para mantener la misma presión.

En fin, que nos tienen bien pillados.
dic.-2003
1456 mens.
Usuario Asiduo
  toby
21/05/2005 23:13
Billyj ;
Creo que aquí nadie se las da de experto. No se por que lo entiendes así. Se trata simplemente de dar el punto de vista personal de cada uno, nada más.
Entiendo que tus opiniones personales coinciden con la de los expertos que citas en tu mensaje. Pues me parece muy respetables.
Por otro lado siempre encontrarás opiniones de expertos para todos los gustos.

Saludos
sep.-2008
808 mens.
Administrador

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