http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2005/396//1116540009.html LA DEMANDA DE VIVIENDA QUE PROPICIÓ EL AUMENTO COMIENZA A SATISFACERSE
SORAYA DE LAS HERAS
Edificio de viviedas en Madrid detrás de una señal de "stop". / PEDRO CARRERO
Ahora parece que sí. Después de que muchos expertos auguraran una desaceleración de precios para el pasado año -que finalmente brilló por su ausencia- la archimencionada y esperada ralentización vuelve ahora a cobrar protagonismo y a salir de la boca de la mayoría de agentes del sector.
Pero, ¿qué diferencia a estas predicciones de las anteriores? O mejor dicho, ¿qué hace pensar que ahora sí van a desacelerarse los precios de la vivienda? No es una cuestión de desconfianza, sino de pura objetividad: los datos de precios de la vivienda en el primer trimestre de 2005 no parecen indicar que éste vaya a ser por fin el año en el que se produzca un antes y un después en el sector inmobiliario.
A pesar de eso, insisten y afirman que todo hace pensar que los precios no van a subir tanto. «El precio se va a ir atemperando. Nosotros ya lo pronosticamos en nuestro informe del año 2003. Está claro que no tenemos una ´bolita´ mágica, pero hay factores que ya muestran que las cosas están cambiando», asegura Guillermo Chicote, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).
Indicadores
Uno de esos indicadores a los que hace referencia Chicote es la demanda. El crecimiento experimentado por ésta durante los últimos años ha tenido mucho que ver con el crecimiento de los precios de las casas, pero «gran parte de esa demanda ya se ha ido abasteciendo de vivienda durante los últimos años», dice Chicote.
«Se está detectando que las promociones de vivienda, aunque se siguen vendiendo, ya no se hace con tanta rapidez como antes y eso es un indicador de que se va a producir un cambio de tendencia», asegura José Luis Estevas-Guilmain, vicepresidente de Sociedad de Tasación.
Estevas-Guilmain coincide también en que «cada vez hay más demanda satisfecha» y concreta: «En los últimos años la demanda ha sido muy fuerte como consecuencia de la fortaleza de la economía española, lo que aumentó el nivel de riqueza de las familias. A esto se sumó las buenas condiciones financieras de bajos tipos y el alargamiento de plazos. Todo eso propició la compra», dice.
Además, «desde el año 2000 y hasta el ejercicio 2003 hubo muchos inversores de Bolsa que se pasaron al sector inmobiliario como consecuencia, precisamente, de las altas revalorizaciones y buenas condiciones económicas», continúa.
«En cambio ahora están abandonando y volviendo a la Bolsa, que se está revalorizando mucho. El año pasado, casi un 18%. Esa parte de la demanda, aunque represente un porcentaje menor, también cuenta», concluye el vicepresidente de Sociedad de Tasación.
Inmigración
Por otro lado y en lo que se refiere también a la demanda, «los inmigrantes no van a suponer un crecimiento extraordinario de esa demanda porque no todos tienen capacidad económica suficiente para afrontar la compra», explica Guillermo Chicote.
¿Se verá la demanda también reducida como consecuencia de una subida en los tipos de interés? No parece que eso sea probable, sino que es más una cuestión de aguante. Y la demanda ya no puede afrontar ritmos de subidas como los de los últimos años. «Aunque los tipos sigan bajos y los niveles de empleo sigan creciendo, está claro que todo tiene un límite. Las viviendas no pueden seguir subiendo al mismo ritmo porque ya hay mucha gente que se ha quedado fuera del mercado», afirma Chicote.
«El precio de la vivienda ha alcanzado, en algunos casos, el tope. Ya se ha notado algo en algunas zonas costeras donde hay determinadas viviendas que ya no se venden tan fácilmente. Pasa, por ejemplo, con las casas de más de 300.000 euros. Si hasta ahora todo se vendía, parece que no va a ocurrir lo mismo en los próximos meses», dice Carlos Uriarte, presidente de Proincasa.
«Se puede decir que el precio ya ha tocado techo. Llevamos cuatro años de subidas muy fuertes. La demanda sigue bien, pero todo tiene un límite y, además, ya hay mucha gente que ha satisfecho sus necesidades de vivienda», indica Emilio Langle, director de Residencial de la consultora Aguirre Newman.
«Ante subidas del 17% y teniendo en cuenta que ya no hay recorrido posible en las condiciones de financiación, parte de la demanda queda excluida. Por eso, lo normal es que los precios no suban tanto», afirma José Manuel Galindo, secretario general de Asociación de Promotores de Madrid (Asprima).
No obstante, los expertos consultados descartan bajadas bruscas en los precios o graves efectos de un cambio de tendencia. «En principio, según las previsiones, no parece que vaya a haber grandes consecuencias. Si estuviéramos hablando de una bajada en los precios del 20% sí tendría consecuencias, estaríamos temblando, pero no va a ser así», continúa Uriarte.
Pero no es el único. «Que los precios vayan a desacelerarse es bueno para la economía. Sería negativo con previsiones de fuertes bajadas. Eso tendría consecuencias porque hay muchos elementos que pueden verse afectados en la economía», coincide el profesor del IESE José Luis Suárez.
«Yo tampoco creo que vaya a haber consecuencias graves. La tensión de la demanda ha sido muy fuerte estos años y lo que pasará es que se producirá un ajuste entre ésta y la oferta. Por otro lado, aunque la economía no crezca tanto como hasta ahora, no parece que los niveles de empleo vayan a cambiar drásticamente. Y lo mismo sucede con los tipos de interés. Se prevén pocos cambios. En todo caso, se prevé una subida de medio punto como mucho y eso es perfectamente asumible por el mercado», señala Estevas-Guilmain.
«Con las cifras que se manejan se puede decir que no hay ningún riesgo ni para la gente que ha comprado estos últimos años y que se encuentra pagando una hipoteca -porque los tipos no van a cambiar a corto plazo, con lo que su esfuerzo seguirá siendo el mismo- ni para el sector. Esta corrección se va a notar poco en la economía», confirma también Galindo.
En cuanto a la cifra que los expertos manejan de subida de precios, casi todos coinciden en que será inferior a los dos dígitos: «La predicción que nosotros hacemos es que los precios este año van a subir un 12% y en 2006 un 9%», asegura Álvaro Martín, consultor de Analistas Financieros Internacionales.
Además de los indicadores señalados anteriormente, Martín apunta otro: «Una de las variables que indica una desaceleración en los precios es la inversión extranjera directa en inmuebles, que retrocedió de forma sorprendente en 2004. A eso hay que añadir la recuperación de los mercados financieros: el IBEX se revalorizó un 28% en 2003 y un 17% en 2004».
«En concreto, el crecimiento salarial y la inversión extranjera directa en inmuebles tuvieron en 2004 un comportamiento menos dinámico de lo anticipado. Los salarios subieron un 6,2% en 2004, frente al 7% previsto, y la inversión creció un 1,1% frente al porcentaje estimado que la situaba en el 7,9%», corrobora Martín.
Todas esas variables contribuirán a un retroceso en el crecimiento del precio de la vivienda, a las que hay que añadir que las fuertes expectativas de revalorización inmobiliaria que se daban hasta ahora van a dar paso a una normalización de la demanda de segunda residencia.
«Las fuertes expectativas de revalorización siguen estando presentes en la adquisición de una vivienda, lo que retroalimenta el proceso de formación de precios con un sesgo alcista muy significativo. Esta situación, en cambio, ha apuntado ciertos síntomas que estarían señalando a una paulatina pérdida de importancia de este fenómeno en los próximos trimestres», dicen desde Grupo Analistas.
Cambio de tendencia
Además, ya hay datos que de forma tímida van mostrando un cambio de tendencia: «El crecimiento medio de los precios de la vivienda experimentó un ligero retroceso en 2004 respecto al año anterior. Fue la primera disminución desde 1996», asegura Martín.
«El precio del metro cuadrado en determinadas zonas costeras, como la Costa del Sol, ha bajado, sobre todo en el producto nuevo. Es cierto que se trata de un fenómeno muy localizado, pero puede extenderse a otros sitios», dice convencido Emilio Langle.
Pero que quede claro: los precios de las casas previsiblemente no bajarán, sólo subirán menos. «En Inglaterra sí se ha producido una bajada de precios, pero en España no parece que eso vaya a ocurrir», tranquiliza Langle.
«Es muy difícil que las casas bajen de precio. Seguirán subiendo, pero menos que otros años y tampoco se producirá igual en todas las zonas. Donde antes se notará esa desaceleración será en aquellos lugares con mayor oferta. En el caso de las ciudades suelen ser las áreas de la periferia», dice Estevas-Guilmain.
Lo que sí es posible, aunque hoy nos parezca imposible, es que la vivienda suba a niveles similares a los del IPC. «Dentro de tres o cuatro años, sí es posible que la vivienda sufra incrementos similares a los del IPC o muy parecidos».
Evolución del precio de la vivienda en España
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¿Qué diferencia a España de sus vecinos europeos?
JOSÉ MANUEL PEIDRÓ
La vivienda en España ha duplicado sus precios en los últimos cinco años, pero no es un fenómeno tan excepcional como suele pensarse. Debe tenerse en cuenta que el nivel de precios se encontraba muy por debajo de los principales mercados europeos (Reino Unido, Francia y Alemania), de manera que era necesaria y esperable esta equiparación al conjunto de la Unión Europea. En el resto de Europa los precios también han experimentado fuertes incrementos. Desde 1999 crecieron un 86% en Reino Unido, y en la mayoría de países hay subidas porcentuales de dos dígitos cada año.
Además de esa equiparación, en España la mayor aceleración de precios se ha visto impulsada por factores muy específicos y sin equivalente en el resto de Europa. En especial, la fuerte inversión de particulares en viviendas (alrededor del 30% en determinadas zonas) y el auge de la demanda (13,8 viviendas construidas por mil habitantes). En la medida en que la demanda tiende a estabilizarse a medio plazo y que la inversión particular se desplaza hacia otros instrumentos bursátiles e incluso inmobiliarios, el ritmo de subidas de precios se atenuará, para cerrar 2005 entre el 10% y 13% y situarse más a medio plazo por encima del Índice de Precios al Consumo.
Es difícil encontrar equivalentes de esa desaceleración en el resto de Europa, porque las causas son distintas en España. Aun así, la inversión en vivienda seguirá siendo rentable, con revalorizaciones más suaves y a la vez más sostenibles en el tiempo, y a la espera del definitivo impulso en nuestro país de los instrumentos indirectos de inversión inmobiliaria.
La mayoría de países europeos ya los tienen, y si los inversores particulares españoles hubieran contado con ellos es probable que desde 1999 los precios residenciales no hubieran subido tanto.
José Manuel Peidró es consejero director general del Departamento Residencial de CB Richard de CB Richard Ellis.