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HIPOTECAS marca ´Hercesa´

Actualizado 01/06/2005
1635 lecturas acumuladas
15  mensajes
Autor
Tema
Fecha
dic.-2003
56 mens.
Usuario Habitual
  EOLO
31/05/2005 01:25
Buenas otra vez:
Seré breve.
La cláusula del contrato que nos obliga a subrogarnos a la hipopteca de Hercesa es nula por ley. Según la OCU no pueden incluirse en los contratos de compraventa, así que a hacer cuentas y si tenemos la posibilidad de conseguir una hipoteca más rentable... y nos interesa... denuncia al canto. Hay "mogollón" de resoluciones a favor del cliente, a pesar de haberlo firmado de antemano.
Estamos en lo mismo de las calidades. Hay mucha gente que traga lo cual hace "rentable" el icluirlo en los contratos.
Esto lo sé por las publicaciones de la OCU y el haber leído resoluciones de casos en los que no sólo se firmó de antemano, se denuncio a posteriori y se gana sin problemas.
Cuando se acerque el momento, me pondré en contacto con la OCU para que me indiquen el mejor procedimiento a seguir.
En el mercado hay actualmente Hipotecas al Euribor+0.36.
Saludos
jun.-2003
1229 mens.
Usuario Asiduo
31/05/2005 15:17
Tienes toda la razón, pero Hercesa se "arriesga" sabiendo que al final todo el mundo traga con la hipoteca que proponen para dejarse de follones. Yo voy a seguir la siguiente estrategia:

1.- Negociar con la entidad bancaria que propone Hercesa un diferencial más bajo de ese Euribor+0,75 para intentar llegar a unas condiciones más favorables. Para ello puede llevarse una oferta vinculante de otra entidad, suele funcionar a la primera.
Si esto no funciona...

2.- Enviar un burofax a Hercesa indicando que la cláusula firmada es nula y pidiendo la entrega de la vivienda libre de cargas para poder solicitar así la hipoteca a la entidad que me ofrezca las mejores condiciones.
Si esto no funciona...

3.- Pedir arbitraje en la Oficina de Consumo de la Comunidad de Madrid.
Si esto no funciona...

4.- Correr con los gastos de cancelación de la hipoteca (comisión del 0,5% más gastos de notaría y registro) y abrir hipoteca nueva con la entidad que ofrezca mejores condiciones. Reclamar ante los tribunales estos gastos, para lo que se requiere entrar en un proceso judicial con abogado y procurador. La probabilidad de ganar y que se condene a Hercesa a devolver todos los gastos de cancelación y las costas del juicio es del 100%, ya que hay varias sentencias previas a favor del consumidor, por lo que supongo que a Hercesa no le interesa entrar en esta guerra y llegará a un acuerdo mucho antes para evitarse esta pérdida de tiempo y sobre todo de IMAGEN.
jul.-2003
99 mens.
Usuario Habitual
31/05/2005 15:35
Prevellendo esto me he echo de legalitas, para denunciar estos contratos pero voy a esperara a que me entregen el piso.
jun.-2003
245 mens.
Usuario Habitual
31/05/2005 15:58
Hola,
lo de que ponga en el contrato expresamente que se nos ha ofrecido la opcion de compra sin financiación, ¿no será un inconveniente?
jun.-2003
481 mens.
Usuario Frecuente
31/05/2005 16:29
¿Pero porqué hacéis tantas faltas de ORTOGRAFÍA???????

"Prevellendo esto me he echo de legalitas, para denunciar estos contratos pero voy a esperara a que me entregen el piso. "

te cagas
jun.-2003
1229 mens.
Usuario Asiduo
31/05/2005 17:00
rheuro, no seas quisquilloso

Pues chofeta, el que te hayan dado la opción de "sin financiación" y no la hayas elegido no está reñido a que la opción de subrogarte a SU HIPOTECA siga siendo ilegal, ya que tenemos por ley todo el derecho del mundo de contratar la hipoteca libremente.

Incluso en el contrato le damos expresamente poder a Hercesa para que contrate la hipoteca en nuestro nombre, pero esto lo ve un juez y lo flipa. Evidentemente se trata de una cláusula abusiva
jul.-2004
740 mens.
Usuario Muy Frecuente
31/05/2005 21:18
Si os sirve de algo, el asesor de mi banco me ha recomendado subrogarme la hipoteca de Hercesa y despues, negociar con otra entidad. Segun el es mas barato hacerlo asi. Tambien me ha dicho que ellos me las mejoran.
No veo un problema estar durante unos meses con una hipoteca no deseada (que ademas si no recuerdo mal es mas barata el primer año) y negociar tranquilamente. El tiempo correria en nuestro favor por dos razones. La primera es que la revalorizacion de la vivienda (no va a ser eterna pero de momento sigue) nos ayudara a conseguir algo de financiacion adicional y la segunda es que si el gobierno eliminase la comisionpor cambio de entidad de la hipoteca como ha dicho tiene previsto hacer,nos ahorrariamos los gastos que conlleva, aunque esto puede suceder en 1 año o en 5.
jul.-2003
24 mens.
Usuario Ocasional
31/05/2005 21:45
Amigos,

Lo anuncié hace ya tiempo y el problema era solucionable pero parece que el tiempo pasa y es ahora cuando preocupa.

En primer lugar existen dos opciones y por tanto dos contratos: con financiación y sin financiación. Esto suponia una novedad ya que nunca se han producido clases de contratos en función de la forma de pago. Con ello Hercesa se cubre ante los tribunales dado que antes de la compra ha dado al menos otra opcion. ¿ Alguíen solictó las dos formas de contrato ?.
En segundo lugar, proceder a la subrogación en la hipoteca para posteriormente volver s subrogar en otra entidad más barata acarrea lo siguiente: coste notarial, registro y gestoria para la subrogación inicial ( superior en todo caso a una compraventa normal, aunque se produzca en un mismo acto notarial ), pago de la comisión de subrogación por cambiar a otra entidad ( aprox % ), más los costes notarialesm registro y gesoria de este nuevo cambio, juno a la tasación de esta nueva entidad ( como exige Banco España ), incluyendo el siguiente inconveniente: entre las entidades financieras se ha establecido un pacto tácito de no agresión para el cambio ( subrogación ) de hipotecas, por lo que procurammos no hacerlo y en caso de hacerlo, es necesario saber, que la ley permite a la entidad inicial igualar la oferta y por tano no permitir el cambio, por lo que en ningún caso el fin sería posible.
En cuanto a las hipotecas, es necesario no solo contemplar los precios, sino tambien las calidades de las hipotecas ( que tambien existen ), asi como la calidad de la entidad ofertabte en todos sus sentidos.
Yo particularmente, mantuve una mini guerra por el tema de las condiciones conttracuales de este tema, y alucine cuando les solicté el contrato sin financiación y atrdaron casi una semana no en conseguirlo sino en prepararlo, ya que no lo tenian previsto.
Es necesario contemplar que siendo las opciones del mercado " con oficinas " tan buenas como las ofrecidas por Hercesa, se deberia permitir cumplir la ley, para aquellos casos que quieran ser fieles a su entidad de seimpre, a los que quieran funcionar con una entidad en concreto, a quien su situación actual le permita obtener su vivienda libre de cargas, a empleados de Banca como yo que mantenemos unas condiciones especiales ( lo cual es absolutamente licito y un motivo mas ) y a tantos y tantos casos, que su incumplimiento si deberia ser motivo de amplio debate y motivo de fuerza en este foro.
Si puedo ayudaros, quedo a vuetsra disposición para lo que necesiteis.
ene.-2005
88 mens.
Usuario Habitual
  ppkas
31/05/2005 23:08
Efectivamente confirmo lo que indica ELHIPOTECON a mi me pasó lo mismo... después de 30 minutos peleando la famosa clausula sobre las condiciones de la hipoteca con Hercesa, cuando indique que dicha clausula era abusiva y perdería validez en un juicio, me comento que no era así ya que me ofrecian la posibilidad de firmar el contrato sin financiación. Ahora bien, esta argucia legal no creo que sea válida ante un Juez ya que es claramente abusiva y discriminatoria frente a los muchos que no podemos afrontar la compra de casa sin financiación.
abr.-2004
323 mens.
Usuario Frecuente
  Naxo
01/06/2005 00:29
Yo soy de la segunda fase y me han ofrecido hipoteca con la Caixa. He ido a firmar modificaciones y me han enseñado las condiciones más concretas d la hipoteca, y en ella dice expresamente:
- Comisión de subrogación: 0,5 % (EXENTA EN PRIMERA TRANSMISIÓN).
¿Entendeis con ello que la primera subrogación está exenta? Porque es lo que entiendo yo. También me lo comentó la comercial y es lo lógico por lo que venís comentando. Ya se comentó algo de esto en otro post.
jul.-2004
204 mens.
Usuario Habitual
01/06/2005 10:31
Hay que aclarar que esa primera transmisión es la que se produce de Hercesa al cliente, puesto que el titular de la hipoteca hasta que el cliente se subroga a la misma es la inmobiliaria. Por lo tanto si te cambias a otra entidad una vez esté la hipoteca a tu nombre tendrás que pagar.
abr.-2004
150 mens.
Usuario Habitual
01/06/2005 11:41

Para aquellos que quieran subrogarse a la hipoteca de hercesa y a posteriori cambiarse a otro banco. Comentar que la nueva hipoteca es con las mismas condiciones.......es decir 25 años.

Seguro que habrá gente que podrá pagar su vivienda en este periodo. Pero muchos pensarán que es mejor vivir mas desahogadamente y pedir una hipoteca a 30 años.

Solo con esta modificación, es necesario hacer una nueva hipoteca, al igual que pasa en el caso de ampliar la hipoteca.

Salu2
jul.-2003
24 mens.
Usuario Ocasional
01/06/2005 22:08
akiles,

tanto para modificacion de plazo como de cantidad tan solo es necesario hacer una novación modificativa cuyo coste no supera los 400 euros. No implica nueva hipoteca.

Por cierto, efectivamente, subrogación 0,5 % salvo en primera transmisión se refiere a las compraventas posteriores a la nuestra.

un saludo.
jul.-2003
3799 mens.
Usuario Asiduo
01/06/2005 23:13
La novacion cuesta mas, ponle entre 1000 y 2000€, de momento para hacerlo, el banco te tiene que tasar la vivienda, y eso te cuesta los 300€, luego gastos de notaria (entre 250-350€), hacienda (depende pero es la parte fuerte de los gastos(, y gestion (sobre 200€), ..... amos lo digo por experiencia. Las cantidades varian en proporcion al capital que vayas a ampliar.
abr.-2004
323 mens.
Usuario Frecuente
  Naxo
01/06/2005 23:50
Hombre no nos van a cobrar encima por la transmisión de la hipoteca que ha hecho Hercesa con el banco.... todo podría ser siendo un banco. Tampoco le veo mucho sentido, si es lo que entiendo, a la transmisión a otra persona pq será esa persona la que pague. Aún así me habeis puesto en duda. A ver si pregunto más. Lo que me refiero que ya se habló es q en la Mancha Amarilla estaban dando una moratoria de 6 meses para quien quisiese pasarse a otra hipoteca sin gastos. Espero que hagan algo parecido si no es lo que os estoy comentando.
sep.-2008
807 mens.
Administrador

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