ATENCIÓN: Tu navegador no soporta Javascript, necesario para que la navegación por esta web sea óptima
Por favor, habilita Javascript desde las opciones de tu navegador (Ver cómo)

Vender para comprar

Actualizado 10/06/2005
1497 lecturas acumuladas
13  mensajes
Autor
Tema
Fecha
mar.-2005
545 mens.
Usuario Frecuente
09/06/2005 15:21
Si las previsiones se cumplen y las cosas no se tuercen, nos darán el chalet en marzo del próximo año.
¿Cuándo debería poner mi piso en venta?
¿Qué tipo de contrato debería hacer?
¿Qué pasa si Hercesa se retrasa en la entrega y he cerrado una fecha de entrega de mi piso anterior a la que me dan?
¿Y qué pasa si tengo un comprador que se echa atrás a última hora y al final me quedo sin haber vendido mi piso para la entrega de llaves?
Por cierto, no tengo la más mínima intención de acogerme a la hipoteca de Hercesa, que es una auténtica estafa. ¿Pueden obligarme a hacerlo? ¿Puedo presentarme yo directamente con la hipoteca de cualquier otra entidad bancaria?
Seguro que no soy el único que tiene estas dudas. ¿Conoce alguien las respuestas?
Muchas gracias por todo.
Un saludo.
abr.-2005
155 mens.
Usuario Habitual
09/06/2005 16:08
La verdad es que son preguntas muy interesantes que todos nos hacemos. Me gustaría que algún entendido puediese ayudarnos con las respuestas


Saludos
sep.-2003
611 mens.
Usuario Muy Frecuente
  litri
09/06/2005 16:40
A la primera pregunta te diría que pongas el piso a la venta cuanto antes, lo unico que tienes que hacer es fijar una fecha de entrega, bueno también podrías esperar a que pasara el verano, pero en verano mucha gente dedica sus vacaciones a buscar casa. Si a ti te entregan tu vivienda en marzo le sumas tres meses y pones un tope para hacer la operación en el propio contrato.
El propio contrato es un documento de señal normal y corriente en el que poneis los datos de la parte compradora y de la parte vendedora y luego fijais las clausulas que acordéis. Plazos de entrega, cantidad de señal, que dejas y que te llevas de la casa, quien se hace cargo de los gastos y que pasa si la operación al final no se hace. Si es por culpa del vendedor este tiene que devolver el doble de la señal que cogió al hacer la reserva. Si el causante es el comprador directamente pierde la señal. Intenta coger como poco un millón de pesetas aunque deberías coger más si puedes.
Redactad una clausula por la que tu finalizado el plazo puedas quedarte a cambio de un alquiler mensual, fijais un precio y lo condicionais a la entrega de tu casa. Es decir, haces una clausula en la que indicas todos los datos de la vivienda que te has comprado tal y como lo hace hercesa en sus contratos, (sector, parcela, vivienda plazo de entrega del PGOU de Paracuellos del Jarama y tal y cual...................)y condicionas la clausula a la entrega de tu vivienda.
Hay muchos ejemplos de contratos de compraventa por internet. Escribe en google "contratos de arras", luego si tengo tiempo te pongo algun enlace.
En cuanto a la hipoteca no puedes presentarte con otro banco, tu firmaste que te acogías a la hipoteca, eso es una clausula abusiva la cual mas adelante podras denunciar pero de momento tienes que tragar a no ser que el banco con el que tu quieres hacer la hipoteca hable directamente con el otro y lleguen a un acuerdo. Esto pasa mucho, lo de hablar entre sucursales, ten en cuenta que si tu nuevo banco paga llega a un acuerdo y por ejemplo paga la mitad de la penalizacion que tenemos firmada , el banco que pone hercesa se lleva la mitad de la penalizacion sin hacer nada y tu nuevo banco paga medio millon de pesetas pero te saca a ti quince millones a lo largo de la hipoteca, a veces les interesa, vease ejemplo en el foro de hercesa mancha amarilla.

Espero haberos ayudado. saludos
mar.-2005
108 mens.
Usuario Habitual
09/06/2005 17:12
1.Para poner tu piso a la venta date un colchón importante, puede que lo vendas en un mes, pero puede que sea un año. Si te lo compran en un mes y te falta un año para que te lo den tendrás que buscar algo de alquiler, a nos ser que el comprador te acepte como "inquilino" durante el año de espera.
2.Primero se hace un contrato de arras en el que el comprador te da una señal que fijeis, en el que una de las clausulas dice que el comprador perdera la señal si no se lleva a cabo la operación. También se suele poner que si el vendedor se hecha atrás indeniza al comprador con la misma cantidad. El resto de clausulas las que negocieis. Si quieres un abogado, a mi me lo ha hecho uno que me ha parecido bastante profesional.
3. Si intentas cuadrar la venta con la compra la tienes que hacer con respecto a los 3 meses que tiene hercesa de prorroga sobre la fecha de entrega. Si se pasara de esos tres meses le podrias pedir daños y perjuicios, pero via judicial. Alguien comento por aqui, que les habian pagado mensualmente el alquiler de un piso, pero no recuerdo a que se referian.
A su vez el comprador de tu piso si no se lo das en fecha te puede denunciar en base al contrato de arras.
4. El contrato de arras le obliga. Intenta poner la señal lo más alta posible para protegerte. Si pones 2 millones, por ejemplo, podrias pedir una hipoteca y pagar durante unos meses con la señal.
5. Puedes tomar otra hipoteca si pagas a Hercesa la casa al completo y no tienes que subrugarte a su hipoteca.

Un saludo


sep.-2003
610 mens.
Usuario Muy Frecuente
10/06/2005 09:30
Hola. Aunque no he comprado en MM, si lo he hecho en Torrejon con Hercesa.
De como vender el piso no te puedo decir nada, pero del tema de hacer la hipoteca con otra entidad que no sea la que firmaste con Hercesa te puedo contar lo que hemos hecho algunos de nostros hasta ahora.

Opcion 1:
Cancelas la hipoteca que Hercesa ha constituido en tu nombre, y la formalizas con el banco que tu has buscado. Esto es lo que he hecho yo. He pagado los gastos de cancelacion registrales de la hipoteca de Hercesa, y he constituido una nueva. Para que te hagas una idea, para unos 150000€ hubo una provision de fondos de unos 7000 aunque tienen que devolvernos lo que sobra. Posteriormente, veremos la posibilidad de denunciar por tratarse de una clausula abusiva.

Opcion 2:
Te subrogas a la hipoteca que firmaste con Hercesa, y posteriormente te subrogas con la que hayas buscado tu. A nosotros, no nos cobraban comision por subrogacion durante los 6 primeros meses, por lo que sale mas rentable que la opcion 1. Aqui dependes de lo ágil que sea el registro de la propiedad etc, porque aunque no es lo mas normal, si tardan mas de 6 meses en tramitar todo, podrian pasar esos 6 meses, y tener que pagar el 0.5% que nos ponia a nostros.
Creo que hablando de numeros, para unos 150000€ eran unos 2000€ de subrogacion con la entidad firmada con Hercesa, y otra subrogacion con otra entidad otros 2000€ o quizas menos. En este caso, los numeros no son tan exactos, pues como he comentado, no es lo que hemos hecho nostros.


Despues de esto, el problema que tiene la opcion 2, es que si quieres pedir mas dinero, en nuestro caso, nos dieron 2 opciones: una era hacer una segunda hipoteca, y la otra un prestamo personal. (Con la Caixa)

Con la opcion 1, pedias la cantidad que te permitiese tu vivienda en funcion de su tasación (80% de tasacion para mantener unas condiciones buenas).

Esto es lo que nos ha sucedido con Hercesa en Torrejon.

Salu2
mar.-2005
545 mens.
Usuario Frecuente
10/06/2005 13:46
¿Dos años y medio?
¿Pero tú en qué país vives?
Perdóname, pero estoy convencido de que eso no te lo crees ni tú, por mucho que Acuña&Asociados diga lo que les dé la gana.
Yo diría que de media puede tardarse unos 3 meses.
Y mira, aquí hay una noticia que lo dice:

http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp?idnoticia=1300787

Un saludo.
jun.-2005
47 mens.
Usuario Ocasional
  sola
10/06/2005 14:12
Además de las anteriores opciones, tienes la posibilidad de hacer una hipoteca puente, en la que mantienes la que tienes hasta el momento de la venta y paralelamente tienes la nueva con Hercesa, para ello probablemente tendrás que negociar una subrogación. Por mi trabajo te puedo contar que a los bancos hay que negociarles las condiciones, te aseguro que en compra-venta se bajan los pantalones si hace falta y si sabes negociar.
sep.-2003
611 mens.
Usuario Muy Frecuente
  litri
10/06/2005 16:51
No pongas el precio de tu casa por encima del valor real que ahora tiene, olvidate de ponerlo un poco caro, al final las casas en el 99 por ciento de los casos se vender por su valor real.
Si pones un precio competente con como mucho medio kilo para bajar, porque los compradores siempre piden que bajes algo en menos de tres meses lo tienes vendido.

Ejemplo, ultima operacion que conozco, piden por un piso en las rosas cincuenta y dos millones. Lo visitan varias personas y uno ofrece cuarenta y nueve, todo esto era en Diciembre y como el comprador no tiene prisa no lo acepta y sigue vendiendo el piso. Ahora en Junio le entregan su otra vivienda y al final despues de 6 meses enseñando el piso lo ha vendido por 49 kilos.

Saludos
jul.-2003
3799 mens.
Usuario Asiduo
10/06/2005 18:58
Uno de los factores mas importantes es la zona, yo vivo en 3cantos y hara cosa de 1 mus de vendieron en mi bloque 2 pisos que no llevaban apenas ni mes y medio en venta. Todo es muy relativo, yo lo pondria a la venta 6 meses antes... tengo un conocido que vendio su piso en valdemoro 10 meses antes de la entrega de su casa en sanchinarro, y tardo 2 meses en venderlo, y con clausulas como se comentan arriba, lo unico que el se comprometio a devolverle el doble de lo que dejo de señal en caso de no poder venderselo..
Asi que todo es relativo, esta claro que lo suyo es tasarlo y a partir de ahi ver el mercado de la zona para ajustar, ademas si le instalais aire acondicionado o algun extra pues mas puntos que ganas para venderlo y algo mas que le puedes usbir de precio.
dic.-2003
1456 mens.
Usuario Asiduo
  toby
10/06/2005 19:12
Hola fprietoq ;

Muchas gracias por la información.

¿Sabes si te ponen alguna pega si quieres ampliar la hipoteca respecto a la que firmaste con Hercesa sin cambiarte de banco?
sep.-2003
611 mens.
Usuario Muy Frecuente
  litri
10/06/2005 20:19
Un par de meses antes de que te entreguen la casa el banco se pondrá en contacto contigo para negociar las condicionesm en ese momento les comunicas lo de ampliarla y te harán una nueva tasación 240 euros que pagas tu. De el resultado de la tasación te dan el 80% si la letra que te queda puedes pagarla claro.
dic.-2003
1456 mens.
Usuario Asiduo
  toby
10/06/2005 20:27
Muchas gracias Litri.
Por cierto, ¿Como lo sabes con tanta seguridad? ¿Conoces algún caso similar?
sep.-2003
611 mens.
Usuario Muy Frecuente
  litri
10/06/2005 23:32
Si en las viviendas de Hercesa en torrejon es el banco el que se pone en contacto contigo. Es un caso particular que conozco pero vamos generalemente es así como funciona cuando se compra una vivienda de construccion nueva.
sep.-2008
807 mens.
Administrador

Mensajes Relacionados
  • Estamos buscando mensajes relacionados
    Mientras los encontramos, pincha aquí para buscar temas sobre "Vender para comprar" en este foro
© 2002-2017 - Neo Affinis S.L.U. CIF B-85063931 Zurbano, 45 1º, 28010 Madrid
Contacto |  Publicidad |  Quiénes somos |  Aviso Legal |  Blog
Facebook |  Twitter |  Linkedin |  Google+