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Hipotecas. Subrogación

Actualizado 25/01/2006
2422 lecturas acumuladas
19  mensajes12Siguiente >
Autor
Tema
Fecha
jun.-2003
1597 mens.
Usuario Asiduo
23/01/2006 14:00
A ver si de una maldita vez me aclaro con estos temas:

Supongamos que opto por continuar con la hipoteca de la entidad que tenemos en el contrato. A eso, le llamamos SUBROGACION, ¿verdad?, lo cual tiene una comisión: la indicada en el contrato, ¿verdad?.

Si todo lo anterior es cierto, ¿tengo yo que pagar una nueva tasación de la vivienda?. Según http://www.portalhipotecario.com/calcula3.asp , si tengo que hacerlo.

Entiendo que gastos de notaria, gestoria, registro, ... si habría que pagarlos pero ¿porque tengo que pagar gastos de Tasación?.

dic.-2003
181 mens.
Usuario Habitual
  artpr
23/01/2006 15:09
artes, literalmente copiado del contrato: “Los gastos derivados de la formalización del referido préstamo con garantía hipotecaria serán por cuenta de la Sociedad Vendedora”.

No tienes que pagar comisión por subrogarte en la hipoteca de Hercesa. Sí tendrás que pagar el registro, notaría... asociados a las escrituras de la vivienda, pero no los asociados a la hipoteca.
jun.-2003
1597 mens.
Usuario Asiduo
23/01/2006 16:15
No sé, "artpr". Yo creo que te equivocas. El párrafo que literalmente comentas, yo creo, esta referido a la formalización de la Hipoteca. No para la posible subrogación.

Y en cuanto a lo de la comisión por subrogación, creo recordar, no tengo aqui el contrato, ponía el 0,5%.

Un saludo.
ene.-2006
9 mens.
Usuario Circunstancial
23/01/2006 16:48
Hola artes 1964, yo me he subrogado a la hipoteca de Caja Madrid y no he tenido ningun gasto extra, tan solo los de registro y notaría. Al estar ya constituida y concedida la hipoteca no es necesario relizar tasación, en el caso de optar por otra entidad bancaria si tendria que tasar la vivienda para valorarla pero no al subrogarte.

saludos,
jun.-2003
1597 mens.
Usuario Asiduo
23/01/2006 16:55
Supongo que la informacion contenida en http://www.portalhipotecario.com/calcula3.asp está un poco obsoleta.

Lo que si me tiene preocupado es la posible comisión por subrogación.
nov.-2004
107 mens.
Usuario Habitual
  Burak
23/01/2006 17:03
Santie me podrías decir a cuánto has ascendido los gastos y qué condiciones son a las que te has subrogado. Luego supongo que negociarás mejores condiciones que es lo que llaman novación de la hipoteca ¿es correcto?. Yo pensaba que en el momento de la firma con el banco ya te acogías a la mejora de condiciones que hubieras pactado pero parece ser que no es así, que eso es en un paso siguiente. La verdad es que no entiendo mucho cómo funciona realmente entre otras cosas porque todavía no he ido a hablar con los bancos y me serviría mucho de aclaración.

Muchas gracias.
dic.-2003
181 mens.
Usuario Habitual
  artpr
23/01/2006 17:04
La comisión de subrogación se aplicaría en el caso de que tú vendieras la vivienda y el nuevo propietario decidiera subrogarse en esa misma hipoteca. No es de aplicación en esta primera subrogación.
ene.-2006
9 mens.
Usuario Circunstancial
23/01/2006 17:18
Hola Burak, yo me he subrogado con Caja Madrid, las condiciones no estan mal, euribor + 0,50 para todo el periodo. No he tenido ningun gasto de Contitución o subrogación y solo los de nbotaria y registro que creo que ascienden a unos 3.000 io 4.000 euros. Como habia salido la nueva hipoteca para menores de 35 años de Caja Madrid que ha firmado con la comunidad (euribor + 0 ,39) he intentado que me lo ajustaran y me han dicho que hay que esperar un año y que se comprometian ha dejarmela en euribor + 0, 45 y asi hemos quedado. Por otro lado no hay gasto de cancelación parcial y 0,50 sobre la cancelación final del imoporte que quede.

Los datos que bienen en el contrato que hemos firmado son los maximo que ellos ponen pero como en mi caso despues puedes negociarlos con la oficina, a mi me ha quedado bastante bien.

Saludos,
jun.-2003
1597 mens.
Usuario Asiduo
23/01/2006 17:25
Un pequeño estudio:
Capital 200.000 euros
Tiempo 30 años
Tipo 3%


SUBROGACION
============

Notaria 292
Gestoria 30
Registro 114
IVA 48

Total subrogación 620


CANCELACION / APERTURA NUEVA Ejemplo: 1% de cancelacion total
============================

Notaria 511
Gestoria 379
Registro 258
IVA 61
Impuesto 2250 Esto no sé en concepto de qué
Comisión 2000

Total cancelación 5459

----------------------

Tasación 180
IAJD 1000
Notaría 628
Gestoría 298
Registro 328
IVA 48
Seguros 300

Total Nueva Hipoteca 2782.

----------------------------------------

Mis conclusiones: No sé si compensa cancelar la hipoteca de Hercesa y abrir una nueva. Y no he puesto gastos por formalización de hipoteca nueva que podrían ser otros 2.000 euros.

¿Cuánto tiempo es necesario y con qué diferencia en el tipo de interés para rentabilizar la apertura de una hipoteca nueva?.

jun.-2003
1597 mens.
Usuario Asiduo
23/01/2006 17:31
Lo siento santie: No me cuadran esos 3000 o 4000 euros de los que hablas.

http://www.portalhipotecario.com/

Entra en "Calcula tus gastos"

Apartado 6. Gastos de subrogación.



ene.-2006
9 mens.
Usuario Circunstancial
23/01/2006 18:20
Los gastos de 3.000 o 4.000€ segun tengo entendido estan ligados a la compra de la vivienda y no tienen que ver con la hipoteca, es decir que los gasto de subrogación son por un lado y los de compra de la vivienda son otros. En estos gastos de compra se incluyen las escrituras, el registro de la vivienda, el acto de compra venta, presentar toda la documentación en el registro, notaria y la pertinente gestoria. Estos gastos me los ha dado Hercesa y no el banco ya que son gastos a cuenta del comprador de la vivienda.
En hercesa han quedado en remitirme un desglose para justificar estos gastoss
nov.-2005
98 mens.
Usuario Habitual
23/01/2006 18:54
Hola: Ver lo siguiente...

http:revista.consumer.es/web/es/20040301/actualidad/informe1/68186_2.php
nov.-2004
179 mens.
Usuario Habitual
23/01/2006 18:55
No se si os servirá de ayuda, pero soy empleada de una caja de ahorros y esto forma parte de mi trabajo diario. Quería aclarar que cuando te subrogas de la hipoteca que ha tramitado la constructora, no tienes que pagar ningún gasto de formalización, porque ya los pagó la constructura cuando tramitó su préstamo. Otra cosa es que en las condiciones que se imponen para subrogarte exista una comisión por subrogación (suele estar alrededor del 0,25% y el 0,50%), pero también puede ser que no exista, como creo que es el caso de Caja Madrid. Hace poco tiempo estuve hablando con los compañeros del departamento de promotores que llevan el tema y me dijeron que en principio las condiciones iban a ser iguales para todas las fases y en todas la entidades que financiaban Miramadrid. Sin embargo cada cliente puede negociar las condiciones definitivas que generalmente se modifican en función de la vinculación que tengas con el banco. En el momento de subrogarte lo haces en las condiciones iniciales y se pactais otro precio o la variación del importe o plazo, pues se hace una novación, que dependiendo de los cambios que se hagan, puede ser no jurídica o jurídica, es decir reflejada en contrato privado o en escritura pública. La primera forma no tiene ningún gasto adicional. Sólo si decides ampliar el importe o cambiarte de entidad es cuando tienes que hacer y por lo tanto pagar una nueva tasación. Normalmente sale más barato subrogarse de la hipoteca inicial y luego si te interesa, subrogarla (que lío de subrogaciones, pero es que los dos actos tienen el mismo nombre) a otra entidad, que cancelar y pedir una nueva, ya que en este caso tendrías que hacer dos escrituras con los gastos asociados de notaría, registro, hacienda (actos jurídicos documentados)y gestoría.
Lo hagas de una forma o de otra, además estaría la comisión de cancelación o de cambio de acreedor hipotecario que segurametne oscilará entre el 0,50% y el 1%. Lo que pasa es que según he leído en el foro esta se le puede reclamar luego a Hercesa, poniéndo una demanda. Si sólo se les reclama este importe no se si merecerá la pena. Otra cosa sería reclamarles por todas las tomaduras de pelo añadidas, como retrasos, calidades, etc.
Saludos.
jun.-2003
152 mens.
Usuario Habitual
24/01/2006 11:11
Buenas, a mi tampoco me cuadran los gastos. Echa un vistazo al doc == > http://www.nuevosvecinos.com/bMiramadrid/descargas/Estudio%20hipotecas_publicar%20Version%202.zip

Ahí tienes todas las posibilidades y los gastos que conllevan.

Saludos,
jun.-2003
1597 mens.
Usuario Asiduo
24/01/2006 11:27
Felicidades -st02xx- por el estudio realizado. En el punto 1 parece ser que la comisión por subrogación no hay que pagarla. Por lo que no sale excesivamente caro subrogar con la misma entidad. Como dice -torrejon-, ésto sería lo mejor y posteriormente subrogarte con otra entidad.

sep.-2008
807 mens.
Administrador
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