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DUDA. amortizar con HERCESA O CON EL BANCO

Actualizado 10/09/2006
1685 lecturas acumuladas
15  mensajes
Autor
Tema
Fecha
ene.-2006
28 mens.
Usuario Ocasional
  eldos
20/07/2006 17:34
HOLA,
Firmamos escrituras y días antes tenemos dos opciones para disminuir la hipoteca.
1. ingresar en hercesa una cantidad junto con el iva
2. el dia siguiente de la firma d escrituras,CON EL PRESTAMOS YA CONSTITUIDO POR LA TOTALIDAD DE LA HIPOTECA PENDIENTE, amortizar esa cantidaD al banco y restarlo de la hipoteca.
CUAL ES OPCION MEJOR??
Gracias ade antemano
jun.-2003
1229 mens.
Usuario Asiduo
20/07/2006 19:42
Si pagas a Hercesa puedes reducir la cantidad que quieras sin gastos. Es la mejor opción.

Te saldrá más caro cancelar parte de la hipoteca con el banco. Ten en cuenta que de cada euro de la hipoteca a la que te subrogas tienes que pagar un porcentaje en concepto de notaría, registro, gestoría. Eso sin contar el seguro de vida, cuya prima es proporcional al importe del préstamo, y que tal vez te obligue a contratar el banco (aunque por ley no es obligatorio). El seguro de la casa también tendrás que contratarlo por un mínimo del importe de la hipoteca de continente. Y si además quieres amortizar más de un 25% de la deuda tendrás que pagar comisión al banco.
jun.-2003
218 mens.
Usuario Habitual
  R11F0
20/07/2006 19:53
Hola chorbis.

¿Seguro que no habrá gastos asociados a modificar la cantidad a hipotecar que reza en el contrato?

Es que de estos de Hercesa me espero cualquier cosa...

Muchas gracias.
jun.-2003
1229 mens.
Usuario Asiduo
20/07/2006 22:25
Sólo habría gastos registrales en el caso de que amortizaras el 100%, que serían los correspondientes a la cancelación de la hipoteca en el registro de la propiedad para dejar la vivienda libre de cargas.

En cualquier otro caso no hay gastos como reza el contrato. Es decir, si tu hipoteca es de 120.000€ y pagas 20.000€ antes de la firma, te subrogarás por 100.000€:

"... De optar el comprador por un importe inferior al crédito aquí reseñado, la diferencia será abonada por el mismo con anterioridad a la entrega de llaves, amortizando Hercesa la cuantía necesaria para subrogar al comprador en el importe efectivo por el cual hubiese optado. Si el comprador deseara obtener la cancelación de la cantidad amortizada, serán de su cuenta todos los gastos e impuestos quepudieran devengarse de la misma."
mar.-2005
545 mens.
Usuario Frecuente
21/07/2006 14:08
¿Cómo? ¿Hay que pagar algo antes de la firma?

Yo pensaba que cuando llegase el día, simplemente te presentabas en el notario por un lado con la pasta que le has pedido al banco, y por otro con la que tú tienes de tus ahorros. Vamos, que la firma debería desarrollarse más o menos de esta manera.

YO - ¿Cuánto se debe?

NOTARIO - Según pone aquí, lo que queda por pagar de la casa son 250, más el papeleo, 275.

YO - Tengan ustedes: 150 que le he pedido al banco y los 125 míos.

HERCESA - Muchas gracias.

YO - Las que usted tiene.

NOTARIO - Firmen aquí y aquí, por favor.

HERCESA - Muy bien...

YO - Ya está, gracias y adiós muy buenas.

¿Esto no funciona así? ¿O quizá es diferente para el caso de los que nos vamos a someter al chantaje de Hercesa de subrogarnos al banco que a ellos les conviene?

Chorbis, te necesito.

Muchas gracias por adelantado.

Un saludo.
jun.-2003
1229 mens.
Usuario Asiduo
21/07/2006 23:33
Sí, DAdelaCalle®, funciona así pero con un poco más de papeleo.

Con suficiente antelación hay que avisar a Hercesa para que modifique el contrato de compraventa con la forma de pago elegida, y al banco para que prepare la escritura de la hipoteca con el importe final al que te vayas a subrogar.

Luego tienes la opción de hacer una transferencia a Hercesa antes de la firma, o bien esperar al día de la firma y pagar en ese momento. Ojo! con la opción de la transferencia puedes ahorrarte dinero, ya que la comisión de un cheque bancario no baja nunca de 12 euros por cada 6.000, mientras que una transferencia desde el Patagon, uno-e... no lleva ninguna comisión.
abr.-2006
104 mens.
Usuario Habitual
23/07/2006 09:58
Y, a efectos fiscales, en cuanto a exención por reinversión en 1ª vivienda, qué repercusión tiene subrogarte a la hipoteca total y después cancelar o bien, formalizar directamente un importe menor de hipoteca habiendo amortizado anteriormente con Hercesa?. Me explico un poco mejor...Si yo vendo mi casa por 60 mm (y no tengo hipoteca que cancelar y la casa me ha costado 50 mm -no son datos reales, son un ejemplo) y la hipoteca que tiene la casa que me compro es de 65 mm (supondiendo que la casa cueste 79 mm con iva...) y formalizo la totalidad de la hipoteca (en un principio) para luego en un año apx. amortizar buena parte, por lo poco que entiendo, no se consideraría exención por reinversión porque no he utilizado todo el importe de la venta de mi casas en comprar la siguiente.

Chorbis, aclárame por favor esta duda que tengo desde hace muuuucho tiempo y que yo creo que seguro que tú controlas este tema también (porque tú lo controlas todo...)

Gracias anticipadas.
jun.-2003
1229 mens.
Usuario Asiduo
23/07/2006 17:57
Pues a efectos fiscales sería lo mismo, puesto que la exención por reinversión puedes aplicarla en los pagos de la nueva vivienda que yo sepa sin límite de tiempo, con la única condición de que no transcurran más de dos años desde la venta de tu antigua vivienda habitual y la compra de la nueva (o viceversa).

Eso sí, has de tener en cuenta que esta exención no es compatible con la deducción del 15% por adquisición de vivienda habitual. Has de elegir lo uno o lo otro.

Imagina que en tu primera vivienda te has deducido el 15% de 9.000 euros durante los 10 años que estuviste pagando la hipoteca. Te habrías deducido por tanto por un total de 90.000 euros (15 millones de pesetas). Ahora la vendes por 60 mm y obtienes una ganancia de 10 mm, sobre la que no pagas impuestos si te acoges a la exención por reinversión.

Pues bien, si sumas ambas cantidades resultan 15+10=25mm. Esto significa que no podrás empezar a aplicarte la deducción anual del 15% hasta que no hayas pagado 25 millones de la nueva casa (incluyendo gastos e intereses).

En la práctica, con los bajos tipos de interés actuales y la elevada inflación, el coste financiero/fiscal de una hipoteca hace que te salga más rentable endeudarte y no amortizar el máximo que puedas, de forma que prolongues la vida de la hipoteca un número suficiente de años en los que te puedas desgravar cada año sobre el máximo que permite la ley (9.000 euros por declaración).

Así podrás "financiar" facilmente todos los gastos en los que tengas que incurrir ahora (gastos de la compraventa, muebles, reformas, etc)
abr.-2006
104 mens.
Usuario Habitual
26/07/2006 22:21
Muchisimas gracias por la información Chorbis!. Da gusto dar con personas tan competentes. Me das mucha envidia (envidia sana...). Muchas gracias de nuevo.
may.-2004
125 mens.
Usuario Habitual
  japg
26/07/2006 22:57
Chorbis,

Supongo que las deducciones por cuenta vivienda también hay que tenerlas en cuenta y sumarlas a las deducciones de la hipoteca.

Saludos
ago.-2003
41 mens.
Usuario Ocasional
  iluso
26/07/2006 23:13
No sé si seré de ayuda, porque sé que es válido para primera vivienda, pero hay un tema a tener en cuenta:

La desgravación los dos primeros años de lo que pagues al banco (No lo que pagues a Hercesa) es de un 25%, no de un 15%, por lo que habría que hacer cálculos por si pagar un poco más de impuestos e intereses sale más rentable que firmar la hipoteca por el total (o incluso pedir más) y seguidamente amortizar el capital al banco.

Podrías desgravarte un 25% durante 3 años, (Lo que pagues desde la firma hasta el 31 de Diciembre, lo que pagues todo el año siguiente y lo que pagues el siguiente hasta la que se cumplan los dos años desde la firma).

Mira cómo está estipulado ese 25% para que te empiecen a cobrar. En algunos bancos es el total dentro del año, en otros puedes amortizar hasta un 25% de lo que te queda un día y al día siguiente vuelta a empezar, puedes amortizar el 25% de lo que ahora te queda y así hasta que te quede la última letra.

Podrías incluso pedir más para luego amortizar hasta el máximo si por la letra que tienes no llegas, ese dinero lo pagas a un, pongamos, 5% y le estás generando un 10% extra de rentabilidad, la resta es un 5% a tu favor.

Antes comprar no sabía que hay que ser fontanero, electricista, abogado, economista, ingeniero, aparejador, experto en foros de internet, sufridor de IKEA y un montón de cosas más. Lo conseguiremos.

Ánimo y suerte.
jun.-2003
1229 mens.
Usuario Asiduo
26/07/2006 23:22
japg®, la cuenta vivienda también "cuenta" dentro del total desgravado. Realmente es un instrumento que te permite empezar a desgravarte cuatro años antes de realizar la compra. Pero sólo puedes beneficiarte de ello una vez en la vida, en la compra de tu PRIMERA vivienda habitual.

iluso®, la deducción incrementada del 25% durante los dos primeros años se ha eliminado con la reforma del IRPF en todas las compraventas que se realicen después del 20 de enero de 2006:
http://www.nuevosvecinos.com/bMiramadrid/mensaje.asp?id=731538
ago.-2003
41 mens.
Usuario Ocasional
  iluso
26/07/2006 23:29
Menudo error!

Yo había comprobado el tema con el programa PADRE del 2005. Acepto ILUSO como comprador de Hercesa.
jun.-2003
168 mens.
Usuario Habitual
27/07/2006 18:36
Entonces la deducción es del 15% todos los años?
ene.-2003
43 mens.
Usuario Ocasional
  Txema
10/09/2006 23:45
Una duda que tengo con el tema de la reinversión en vivienda habitual y que según otros comentarios creo que más foreros estarán en la misma situación que yo.

Resulta que yo tengo ya una vivienda en posesión a punto de ser pagada y también me he lanzado a la compra de una casa en Miramadrid, esperando poder cambiarme a la nueva y que ésta sea mi vivienda habitual, pero sin vender la antigua. En este caso ¿es posible desgravarse de la nueva en las cuantías que correspondan?, es decir, si la antigua costó 19 kilos y la nueva 38, ¿podré desgravarme de los 38-19=19 kilos restantes?

He visto de otros foreros que parece no van a vender la casa antigua, pero si no se puede desgravar a lo mejor merece la pena vender.

A ver si alguien puede echarme un cable.
Saludos.
sep.-2008
807 mens.
Administrador
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