Sin miedo al pinchazo inmobiliario
¿Cuánto durará el boom inmobiliario en España?
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10 de Agosto de 2006
Sin miedo al pinchazo inmobiliario
En los últimos veinte años, España ha vivido dos grandes periodos de expansión inmobiliaria.
Fuente: Expansión.com/D. Gracia
El primero se inició a mediados de los ochenta a rebufo de la incorporación de España a la UE hasta que se vio truncado por la crisis de 1992, mientras que el segundo despegó a mediados de 1995 con la recuperación de la economía y sigue creciendo con una fuerza que pocos se atreven a predecir cuándo frenará.
Y cada uno ha ido acompañado de un contexto económico y financiero bien distinto. Por ejemplo, a mediados de los ochenta, los tipos de interés hipotecarios rondaban el 15% y los plazos de pago no superaban los 12 años, lo que obligaba a las familias a destinar el 50% de sus ingresos anuales al pago de la vivienda. Hoy, los tipos se mueven en el 3,5%, los plazos de pago se han alargado hasta los 30 años y la carga hipotecaria se ha reducido hasta el 36% de los ingresos medios anuales.
Ésta, además del boom experimentado por los precios, es la diferencia más sensible al bolsillo entre ambos periodos. Pero no son las únicas.
En los ochenta, “la demanda mostró su habitual comportamiento cíclico en el contexto de mejora de las perspectivas económicas que supuso la incorporación a la UE”, lo cual vino acompañado de una explosión de la compra de segundas viviendas, explica el Banco de España en uno de sus últimos informes sobre las Características de la reciente expansión inmobiliaria.
Aunque, como señala esta institución, la euforia de la demanda se vio truncada por los altos tipos de interés y por la rigidez de la oferta a la hora de ofrecer condiciones hipotecarias flexibles y un parque de viviendas equiparable a la demanda. Por tanto, la subida de los precios enfrió las ansias de ladrillo de la población.
Hoy, el panorama es bien distinto, no sólo por la buena sintonía con la que la oferta ha respondido a los impulsos de la demanda, sino también por la tranquilidad que ha otorgado al mercado el buen momento de la economía. “En el ciclo que se inició en la segunda mitad de los noventa y que aún perdura, los factores de demanda han sido mucho más potentes que en el anterior.
La prolongada expansión de la economía, con incrementos sustanciales del empleo, ha supuesto una mejora considerable en la mejora de las rentas de las familias, que ha animado la demanda de vivienda. Por otra parte, el aumento de la población –cuatro millones de inmigrantes– “también ha favorecido la compra de inmuebles”, argumenta el Banco de España.
Un empuje que ha sido correspondido por los bajos tipos de interés, la flexibilidad de las hipotecas y la reacción de los constructores: a mediados de los ochenta, se iniciaban 200.000 viviendas nuevas por año, frente a las 700.000 que se construyen actualmente cada ejercicio.
Los datos del Banco de España demuestran que, sin duda, el periodo inmobiliario actual es el más brillante que ha vivido la economía española. En el anterior ciclo, el peso de la construcción en el PIB apenas creció un punto hasta el 6%, mientras que en el reciente, este peso se ha duplicado hasta representar el 12% del PIB.
La inversión inmobiliaria acumulada avanzó un 47% en el primer ciclo frente al 90% actual. Mientras que los precios, se revalorizaron un 115% en los años ochenta, frente al 130% que se han encarecido desde mediados de los noventa.
¿Cuánto se prolongará? Los persistentes avisos del pinchazo de la burbuja inmobiliaria no convencen mucho a los analistas. La mayoría prevé que, en todo caso, se moderarán los ritmos de avance de los precios y de la demanda, lo que implica un enfriamiento relajado y no traumático.
Una tónica que ya ha comenzado a notarse en el mercado, ayudada por la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo. Como advierte el Banco de España, al final del anterior periodo expansivo, las tasas de inversión inmobiliaria se redujeron, pero los precios se mantuvieron estables.
Al Banco de España le preocupa más el endeudamiento de las familias. La riqueza de los hogares ha crecido al mismo ritmo que el de sus inmuebles y les ha impulsado a consumir y comprar viviendas como nunca.
Pero ha traído consigo fuertes cargas financieras y un endeudamiento récord. El Banco considera que, por esta razón, “el colchón de seguridad del que disponen la familias para absorber perturbaciones adversas” se está reduciendo drásticamente.
Los madrileños ganan más y se endeudan el doble
Ganar más no siempre implica vivir mejor. La diferencia de ingresos entre la comunidad autónoma más rica, Madrid, y la más pobre en términos de renta, Extremadura, supera el 40%. Sin embargo, los extremeños tienen menos problemas a la hora de adquirir una vivienda.
El último Informe sobre la coyuntura económica de Caixa Catalunya indica que las familias madrileñas necesitan destinar el 41,5% de su renta laboral neta para comprar un piso tipo de 100 metros cuadrados de menos de dos años de antigüedad, mientras que los extremeños utilizan sólo el 18,6% para el mismo fin.
Por tanto, resulta paradójico que en las regiones supuestamente más prósperas sean las que albergan un mayor numero de familias incapaces de hacer frente a una hipoteca. Caixa Cataluña calcula que, el 60% de los hogares madrileños quedarían excluidos de comprar un piso tipo de 100 metros cuadrados al no poder afrontar unos gastos superiores al 40% de su renta.
Mientras que en Extremadura, las familias excluidas de la compra se reducirían al 10%. Una familia media española destina el 30% de su renta a la adquisición de vivienda. Además de Madrid, por encima de este promedio se sitúan País Vasco, Baleares, Cataluña, Andalucía, Asturias y Valencia.