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LA SUBROGACION EN UNA HIPOTECA DE PROMOTOR

Actualizado 05/02/2004
6058 lecturas acumuladas
2  mensajes
Autor
Tema
Fecha
jun.-2003
251 mens.
Usuario Habitual
05/02/2004 16:39
LA SUBROGACION EN UNA HIPOTECA DE PROMOTOR

Información sacada del periodico 20 minutos del día 5 de febrero de 2004

En los contratos de compraventa de viviendas de nueva construcción existe una clausula claramente ilegal pero sorprendentemente frecuente: aquella por la que se impone al comprador la obligación de subrogarse en la hipoteca que el promotor contrató para financiar la construcción. Si algún osado comprador decide no subrogarse en dicha hipoteca, se le obligará a pagar los gastos para cancelarla.
Hemos de dejar claro que si el comprador, libremente, decide subrogarse en la hipoteca que grava la vivienda de nueva construcción que va a adquirir, nada hay de ilegal en ello: nos referimos a los supuestos, muy habituales, en que no se permite al comprador negociar. Estos casos se detectan fácilmente: absolutamente todos los compradores de una promoción tienen las mismas clausulas de subrogación o, en su defecto, de abono de los gastos de cancelación.

LO QUE DICE LA LEY: La ley 26/1984, General para la defensa de los consumidores y usuarios, entre otras, prohibe expresamente este tipo de cláusulas y los tribunales dan la razón de forma casi unanime al comprador cuando reclama judicialmente que se le devuelva lo que ha pagado para cancelar la hipoteca del promotor y ello, como dice una sentencia de 17 de octubre de 2002 de la audiencia provincial de pamplono, porque resulta "carente de fundamento y justificación que los compradores asuman gastos relativos a una hipoteca ajena a los mismos y de la que ningún beneficio obtuvieron".
Utilizaremos ahora las palabras de la audiencia provincial de palma de mayorca, que el 9 de mayo de 2000 dijo que "la cláusula que impone, con caracter general, el pago en la primera venta de viviendas, al comprador de los gastos de cancelación de la hipoteca en su día suscrita por la promotora para financiar la construcción", excluye "la buna fe y el justo equilibrio de las contraprestacionesy, en consecuencia (...) serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no ser puestas".
En otras palabras: nadie paga los gastos de cancelación de una hipoteca de otro, salvo que le obliguen. Muchos compradores dudan a la hora de reclamar, pensando que si fuera cierto que la ley y tribunales consederan tan claramente que la cláusula obligatoria de subrogacion es ilegal, las promotoras no las pondrían en los contratos.
En Adeprovi estamos convencidos que si los compradores reclaman de forma generalizada la devolución de lo pagado, la cláusula desapareceria rapidamente.

(ASOCIACION DE DEFENSA DE PROPIETARIO DE VIVIENDA) 902362952
www.adeprovi.com
oct.-2003
97 mens.
Usuario Habitual
  chili
05/02/2004 18:03
Vamos a ver si nos enteramos porque empezamos metiéndonos con la promotora y terminamos despotricando contra el banco.
Os voy a explicar un poquito en qué consiste ésto.
En cuanto a la subrogación dá exactamente lo mismo que se trate de vivienda libre o VPO. Yo os puedo asegurar que a TODO el mundo le conviene subrogarse a la hipoteca de promotor, aun que al mes siguiente por la Ley 4/94 de subrogaciones (me parece que es) te la lleves a tu banco. ¿POR QUE? Pues sencillamente porque en la mayoría de los casos los gastos están pagadas en su totalidad o en parte los gastos de apertura. Porque si te pones a manejar gastos de subrogacion gestoría, notaría, registro... son bastante más bajos que los de constitución hipotecaria.
¿POR QUE? Porque cuando compras una vivienda nueva se tienen gastos de compra-venta y gastos de constitución hipotecaria.En ambos se incluye el impuestos de Actos Jurídicos Documentados (que por cierto son una pasta). Bueno pues si no constituyes hipoteca sino que subrogas, sólo lo pagas por compra venta ya que ese impuesto lo ha pagado la promotora al constituir el prestamo matriz.
¿¿¿¿¿SE TRATA DE UNA VPO????? Bueno pues si la promotora te obliga a subrogarte sólo tienes obligación durante 5 años ya que te vas a subrogar a un préstamo cualificado por lo tanto te van a dar unas ayuditas (la Comunidad de Madrid)muy majas a fondo perdido.

Por tanto que cada uno haga lo que quiera pero te puedo asegurar que merece la pena.

(Ah!!! por cierto dada esa ley que dice que no te pueden obligar el banco nunca te va pedir esa cancelación, pero lo que sí a lo mejor la promotora no te deja firmar)
ESPERO HABEROS AYUDADO
sep.-2008
808 mens.
Administrador

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