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CALCULO VPPL

Actualizado 25/02/2018
5174 lecturas acumuladas
11  mensajes
Autor
Tema
Fecha
dic.-2016
31 mens.
Usuario Ocasional
07/02/2018 20:43

Muy buenas tardes a todos. Os escribo a ver si alguien puede echarme una mano en el calculo del precio de viviendas VPPL.

Existen unos precios de módulo a aplicar a la superficie de la vivienda, garajes y trastero. En teoría esas cantidades deberían multiplicarse sobre la SUPERFICIE UTIL, pues bien todos los precios de vivienda VPP que veo son superiores al precio que da de realizar esos cálculos. Sin embargo al multiplicar por la SUPERFICIE CONSTRUIDA si que coincide con el valor de venta.

Alguien sabe a que se debe? Me interesa porque he compardo una VPPL y la tasadora valora el piso muy por debajo del valor de compraventa, parece que ellos si han tendo en cuenta la superficie util y no la construida.

No tiene sentido que la promotora esté vendiendo por encima del valor de venta porque sería demasiado evidente, y por otro lado como ya he dicho, esto parece pasar con todas las VPP que he consultado.

Bueno, a ver si algún entendido me ilumina. 

Un saludo y gracias de antemano.

oct.-2016
8 mens.
Usuario Circunstancial
  Pyra
07/02/2018 23:16

También tienes que sumar el trastero y el garaje. Se tienen que calcular los tres por separado y sumarlos para el precio total.

dic.-2016
31 mens.
Usuario Ocasional
07/02/2018 23:24
Hola Pyra, gracias por responder.

Así lo he hecho, teniendo en cuenta el modulo actualizado que corresponde a la zona A y aún así el resultado es muy inferior al precio de venta.

Pero lo dicho, esto no es sólo en mi vivienda, en su momento lo calculé en otras vpp y es resultado era siempre inferior al precio de venta.

En principio las cuentas deberían ser muy claras pero en la práctica no salen...
mar.-2009
410 mens.
Usuario Frecuente
08/02/2018 08:06

Creo recordar que había cooperativas que tenían un capital social bastante elevado como forma de enmascarar sobrecostes en las viviendas. Si una cooperativa tiene 30.000 euros de capital social, el coste total de la vivienda será el precio del modulo de VPP por la superficie util más esos 30.000 euros de capital social.

dic.-2016
31 mens.
Usuario Ocasional
08/02/2018 08:29
Hola Age1977. En el caso concreto del que te hablo es compra directa de promotora, no es una cooperativa, así que tiene que haber otro motivo. Gracias por la aportación.
mar.-2015
118 mens.
Usuario Habitual
08/02/2018 12:26

Hola, te comento un poco lo que investigue en su momento, lo que te tienen que cobrar (la promotora) son por lo metros utiles computables (esto muy importante ya que las terrazas computan solo el 50% hasta un maximo del 10% de los metro utiles interiores de la vivienda esto ultimo almenos en VPPB, no se si en VPPL sera igual).

De aqui me baso en los precios.

http://blog.elrealista.es/wp-content/uploads/2011/10/VPO-Madrid_2.png

Asi que por ejemplo para una vivienda de estas caracteristicas te tienen que cobrar esto:

                      Sup. Útil computable       >>>> BASE    >>>>     IVA     >>>>>>>>  TOTAL (IVa incluido)
Viviendo            90                                      218.304,00 €      21.830,40 €             240.134,40 €
Garaje               25                                      30.320,00 €          3.032,00 €              33.352,00 €
Trastero           7,27                                     8.817,06 €              881,71 €               9.698,76 €
                                                                    257.441,06 €         25.744,11 €           283.185,16 €

 

Por ejemplo en este caso es una vivienda de 85 metros cuadrados (vivienda) y 10 metros  de terrasa (Solo pueden cobrar el 50% en metros de terrasa es decir 5 metros.)  = 90 metros cuadrados Utiles computables.

En la parte de vivienda cuando hablamos de metros utiles nos referimos a metros utiles reales es decir descontando muros, pasillo y todo eso, son los metros en los que realmente vivimos (los armarios tambien son metros utiles computables).

Cuando hablamos metros utiles computables en garaje y trastero tenemos que añadir pasillos y no se que mas, por eso ves 25 metros cuadrados de garaje (las plazas de garaje estandar suelen tener unos 12 aproximadamente) y en este caso es un trastero de aproximadamente 6 metros cuadrados reales.

Esto debe de venir detallado en el contrato de compra/venta que tienes con la promotora.

 

* Los calculos los hice con el precio maximo que te tiene que vender la promotora el piso + 1 garaje + 1 trastero, y si el banco te tasa al maximo tambien te lo tendria que tasar a esto.

Saludos y suerte con la busqueda de hipoteca.

 


Editado por HLuisM 08/02/2018 13:07
dic.-2012
28 mens.
Usuario Ocasional
  Pmkkl
08/02/2018 13:55

Además tienes que tener en cuenta la superficie util que aparece en las escrituras, tanto para la viovienda como los anejos. Te lo digo porque por ejemplo, mi plaza de garaje tiene 8 m2, pero en las escrituras la superficie util es de unos 30m2, ya que se tienen en cuenta las zonas comunes del garaje.

Así mismo, para construir la casa lo normal es que se solicite un préstamo  cuyos intereses hacen que el precio de compraventa aumente.

Un saludo.

mar.-2015
118 mens.
Usuario Habitual
08/02/2018 15:23

Pmkkl dijo:

Además tienes que tener en cuenta la superficie util que aparece en las escrituras, tanto para la viovienda como los anejos. Te lo digo porque por ejemplo, mi plaza de garaje tiene 8 m2, pero en las escrituras la superficie util es de unos 30m2, ya que se tienen en cuenta las zonas comunes del garaje.

Así mismo, para construir la casa lo normal es que se solicite un préstamo  cuyos intereses hacen que el precio de compraventa aumente.

Un saludo.

 

Cuando le comprar a una contructora (promotora), no a una coperativa (que en estos casos hay un capital social que puede ser el que se les de la gana). estos intereses ya estan incluidos en el precio de la compra, no te pueden cobrar mas de el maximo estipulado por ley para VPPB o VPPL

nov.-2015
7 mens.
Usuario Circunstancial
11/02/2018 08:38

HLuisM dijo:

Hola, te comento un poco lo que investigue en su momento, lo que te tienen que cobrar (la promotora) son por lo metros utiles computables (esto muy importante ya que las terrazas computan solo el 50% hasta un maximo del 10% de los metro utiles interiores de la vivienda esto ultimo almenos en VPPB, no se si en VPPL sera igual).

De aqui me baso en los precios.

http://blog.elrealista.es/wp-content/uploads/2011/10/VPO-Madrid_2.png

Asi que por ejemplo para una vivienda de estas caracteristicas te tienen que cobrar esto:

                      Sup. Útil computable       >>>> BASE    >>>>     IVA     >>>>>>>>  TOTAL (IVa incluido)
Viviendo            90                                      218.304,00 €      21.830,40 €             240.134,40 €
Garaje               25                                      30.320,00 €          3.032,00 €              33.352,00 €
Trastero           7,27                                     8.817,06 €              881,71 €               9.698,76 €
                                                                    257.441,06 €         25.744,11 €           283.185,16 €

 

Por ejemplo en este caso es una vivienda de 85 metros cuadrados (vivienda) y 10 metros  de terrasa (Solo pueden cobrar el 50% en metros de terrasa es decir 5 metros.)  = 90 metros cuadrados Utiles computables.

En la parte de vivienda cuando hablamos de metros utiles nos referimos a metros utiles reales es decir descontando muros, pasillo y todo eso, son los metros en los que realmente vivimos (los armarios tambien son metros utiles computables).

Cuando hablamos metros utiles computables en garaje y trastero tenemos que añadir pasillos y no se que mas, por eso ves 25 metros cuadrados de garaje (las plazas de garaje estandar suelen tener unos 12 aproximadamente) y en este caso es un trastero de aproximadamente 6 metros cuadrados reales.

Esto debe de venir detallado en el contrato de compra/venta que tienes con la promotora.

 

* Los calculos los hice con el precio maximo que te tiene que vender la promotora el piso + 1 garaje + 1 trastero, y si el banco te tasa al maximo tambien te lo tendria que tasar a esto.

Saludos y suerte con la busqueda de hipoteca.

 


Editado por HLuisM 08/02/2018 13:07

Mil gracias HLuisM!! Estaba buscando también esta información, ya que ando en “búsqueda y captura” de una casa de protección y no entendía cómo calcular el precio que podría tener.

Super bien explicado! :)

may.-2017
6 mens.
Usuario Circunstancial
13/02/2018 16:59

Voy a explicar un poco cómo funcionan los precios de las viviendas protegidas en Madrid.

- Precio base nacional: 758 €/m2
- Coeficiente Comunidad de Madrid: 1.60 
- Coeficientes según municipio
+ A: 1.60
+ B: 1.30
+ C: 1.15
- Coeficiente según grado de protección:
+ VPPB: 1.00
+ VPPL: 1.25

Por tanto, como Valdebebas está en zona A, el precio de venta por metro cuadrado de superficie útil es de 1.940,48 €/m2 en VPPB y 2.425,60 €/m2 en VPPL.

Recalco que cuenta la superficie útil de la vivienda, que se calcula con el 100% de las superficie útil interior y el 50% de la superficie útil de espacios exteriores privativos (terraza, tendedero...) hasta un máximo del 10% de la superficie útil interior. Es decir, en un ático de 80 m2 interiores, solo se paga por 8 m2 de terraza, aunque tenga 50 m2

Además, el precio de los aparcamientos y trasteros es un poco lioso.
- Trasteros: se paga por sup. útil a un precio del 50% del m2 de vivienda, hasta un máximo de 8 m2, incluyendo parte proporcional de pasillos comunes. Un trastero VPPB se puede vender a 6.306,56 € y VPPL a 7.883,20 €
- La primera plaza de garaje: se paga por sup. útil a un precio del 50% del m2 de vivienda y un 40% en la segunda plaza, hasta un máximo de 25 m2, incluyendo parte proporcional de calles y rampas. En VPPB se pueden vender a 19.708 € la primera plaza y 15.766,40 € la segunda. En VPPL se pueden vender a 23.848 € y 19.078,40 € la segunda.

Los trasteros y en las plazas de garaje, casi siempre van a tener, contando pasillos y calles, más de los 8 y 25 m2, por lo que será la superficie que venden. Es en estos usos en los que el promotor está ganando dinero en la promoción de vivienda protegida, por lo que es habitual que obliguen a comprar dos plazas de garaje. Casi 42.000 € por dos plazas de garaje en VPPL es precio superior al de mercado en Vivienda Libre, al menos en Valdebebas. La tercera plaza de garaje se vendería al 30% del módulo y además lleva IVA general (21%), por lo que no es fácil encontrar promociones de vivienda protegida en las que obliguen a comprar 3 plazas por vivienda.

Insisto en lo mismo que ya te han dicho y que ya sabías, la superficie es la útil, no la construida. La superficie construida, en VPP, únicamente cuenta para el límite intrínseco del tipo de protección. En VPPB la vivienda no puede ser de más de 110 m2 construidos, y en VPPL no puede ser de más de 150 m2 construidos.

 

 


Editado por alcasa 13/02/2018 17:00
feb.-2018
10 mens.
Usuario Circunstancial
  AnaOr
25/02/2018 20:43

Buena tardes, sabeis de promotoras en valdebebas que esten pendientes de licencia o proximas comercializaciones en regimen VPPL????? Estoy muy interesada en adquirir una vivienda con esta tipologia pero por lo que veo esta muy parado. Gracias!!!!!

 

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